物
业｜收入利润稳健增长，继续提
升整体分红 ：2024年中报总评

文｜陈聪 张全国 刘河维 王天瑜 朱翀佚李俊波

2024年中报，物业服务企业核心业务保持增长，外拓(tuò)质量有所提升，效率也维持稳定，体现类公用事业属性。影响企业估值的最核心(xīn)因素依然是公司(sī)治理问题。独立性风险较(jiào)小的(de)公司、高分红的公司，能(néng)够获得更高(gāo)的估值溢价。我(wǒ)们相信，伴随(suí)企(qǐ)业主动控制增量关联交易，逐渐消化存量关联占款，并提高分红水平，物业(yè)服务企业的(de)独立性担忧能够有所减轻。我们看好核心主业发展(zhǎn)稳健、分红率较高的物业服务企业。

▍独立(lì)性、分红和治理仍是资(zī)本市场对物业服务企业的(de)核心关切。

当前市场投(tóu)资者对(duì)于物业服务公司主业的类 公用事业和(hé)物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评受经济(jì)周期(qī)影响小的属性认同度高，对解决(jué)企业资(zī)金被占用和关联(lián)方占款(kuǎn)增(zēng)加
问题的(de)信心弱。高(gāo)分红的公司估(gū)值更高，独立程度(dù)高的公司估值更高。关联方在物业服务公司的(de)占款总(zǒng)规
模确实有所增加，根据(jù)各样本公司公告（本报告公司数据除额外注明外均来自各样(yàng)本公司公(gōng)告），2024年(nián)中期(qī)样本企业关联方贸易应收款相较于去年同期增长(zhǎng)20.6%，增速相较于2023年全年增长3.7个百分点，存量贸易应(yīng)收款相对于企业净利润比例(lì)庞大。当(dāng)然，企业也开始控制和(hé)压降关联方交(jiāo)易规模，到2024年中期，非业主增值服务收入和毛利润占(zhàn)比已经下降至7.2%和6.5%。

▍许多(duō)企业顺应市(shì)场需求提升分红比例。

提升(shēng)分红是(shì)减轻资金(jīn)占用(yòng)风(fēng)险
的重要举(jǔ)措。2024年中(zhōng)期，众多企业宣派中期股息，并有企业提升(shēng)了分红水平，并获得(dé)投资者认 可，重点公司中，有4家提升了中期分红水平。不过(guò)，提升股利支(zhī)付率普遍采取特殊股息的名义。我(wǒ)们认为，作为现(xiàn)金(jīn)牛行业，70%左(zuǒ)右的股利支付率(lǜ)是匹配行业运营特点的。

▍企业回归基础(chǔ)服(fú)务，行业稳步提质拓展。

2024年上半年，样本企业营收增速达到7.3%，其中基础物(wù)业服务增速达(dá)到11.8%，依然是行业规模增长的主要推动因素。企业保持一定的外拓规模，但(dàn)拓展更加谨慎，合约质量明显提(tí)升，样本企业上半年在管面积同比(bǐ)增长12%，住(zhù)宅方面的拓展更加注重项(xiàng)目密(mì)度(dù)，非住宅方面(miàn)的拓展更注重拓展大额合同。合同质量提升叠加提效动作，2024年上(shàng)半年重点企业（剔除开发商(shāng)出险及亏损的企(qǐ)业）基础物业服务毛利率14.1%，比去年同期增长(zhǎng)0.1个百分点，在行业(yè)压力较大背景下逆势(shì)保持较好的效(xiào)率(lǜ)。整体而言，叠加销管费率下降，重点企(qǐ)业(yè)2024年上半年净利润同比增长12%，与收入增速保持持平。

▍企(qǐ)业进一步加强应收款和现金流管(guǎn)理。

2024年上半年，宏(hóng)观经济不确(què)定性之下(xià)各类业态的业主支付意(yì)愿都(dōu)有所下降。企业应收款整体规(guī)模相(xiāng)较去(qù)年均有所增长，大多数企业的应收款增长幅度都高于收(shōu)入的增长幅度。我们统(tǒng)计，2024年上半年样本企业贸易应收款(kuǎn)增长幅度达到7.9%，大于营收7.3%的(de)增速，但小于2023年全(quán)年贸易应收款12.2%的同比增速。这说明虽然应收(shōu)款确实面临(lín)挑战(zhàn)，但整体而言企(qǐ)业已经在努力控制应收款增长水平。2024年上半年，企业应收账周转天数和(hé)应付款周转天数分别(bié)同比增加10天和7天，现金循环周期没有明显恶化。

▍风(fēng)险因素：

部分企业股利支付率过低，账面资金运用过于低效(xiào)的(de)风险。应收风险积累，运营回款(kuǎn)在2024年下半年进一步(bù)放慢的风险。开发行业物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评下(xià)行，企 业有可能在非业主增值服务带来亏损状态下继(jì)续开(kāi)展该项业务的风险。企业毛利率(lǜ)进(jìn)一步下(xià)行的风险。存量时代下，企(qǐ)业外拓竞争加剧的风险。

▍投资策略：

2024年中报，物业服务企(qǐ)业核心(xīn)业(yè)务物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评保持增长，外拓质量有所提升，效率也维持稳定，体现类公用事业属性(xìng)。影响企业估(gū)值的最核心因(yīn)素依然(rán)是公司治理问题。独立性风险较 小的公司、高分红的公司，能够获得更高的估值溢价 。我们(men)相信，伴随企业(yè)主动控制(zhì)增量关联(lián)交(jiāo)易，逐渐消化存(cún)量关联占款，并提
高(gāo)分红水平。当前股利支付(fù)率不及50%的(de)公司，一旦提升股利支付率，我们预计市值也有不小(xiǎo)的(de)向 上弹性。从行业整体而 言，我们预计当前重点关
注企业的2024年股利支付率为(wèi)53%，具备投资价(jià)值。

未经允许不得转载：天津电机维修_天津进口电机维修_天津特种电机维修_天津发电机维修 物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评