从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场

　　来(lái)源：中国经营报

　　本报记者(zhě) 方超张家(jiā)振上海(hǎi)报道

　　营收、净利(lì)润增速双双下滑，上(shàng)市物(wù)企2024年“半年考(kǎo)”成绩单(dān)难言亮眼。

　　克而瑞(ruì)物管数据显示，2024年上半年，上市物企营收同比增长4.7%，增速较去年同期同比下降6.1个百分点，净利润则同比下降29.9%。此外，多家上市物(wù)企净利润持续亏损。

　　《中国经营报》记者(zhě)注意到，截至9月4日，仍有瑞森生活服务（01922.HK）、佳源服务（01153.HK）两家上市物企半年报“难产(chǎn)”。其中，佳源服务近日发(fā)布公告，宣布进一步延迟刊发2022年年度业绩、2023年中期业(yè)绩、2023年年度业绩、2024年(nián)中期业绩，并将另行公告刊发相应年度业绩(jì)及寄发报告的时间。

　　在业绩压力(lì)持续增大的同时，如何进一(yī)步摆脱对地产母公(gōng)司依赖、在细分赛道树立自身优(yōu)势、加(jiā)速(sù)开拓第三方市场等，成(chéng)为上市物企亟待(dài)解决的问题。例如，万物云（02602.HK）管理层日前在(zài)2024年上半(bàn)年业绩会上(shàng)坦(tǎn)言，物企很难与开发商“一刀(dāo)两断”。

　　“物业管(guǎn)理行业正从增量与存量并重的‘蓝海市场’转(zhuǎn)向以存量为主、增量为辅的‘红海市场’，未来行业竞(jìng)争肯定会(huì)更(gèng)加激烈。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟向记者表示(shì)，尽管竞争激烈，但预计到2025年，全国物业(yè)管理(lǐ)规模仍将超(chāo)过300亿(yì)平(píng)方米，空(kōng)间足(zú)够容纳众(zhòng)多企(qǐ)业参与。

　　营收净利增幅下滑

　　克而瑞物管数据显示，2024年上半年，上市物企实(shí)现营业总(zǒng)收入1466.6亿元，同比增长4.7%，增速较去(qù)年同期下滑6.1个百分点。纵观整个行业，仅有碧桂园(yuán)服务（06098.HK）和万物(wù)云(yún)两家上市物企营收规模突破了百亿元大关(guān)。

　　尽管行业整体承压，但依(yī)然有多(duō)家物企营收(shōu)跑(pǎo)赢了大市。以滨江服务(wù)（03316.HK）为例，财务数据显示，今(jīn)年(nián)上半年营(yíng)收达到16.50亿元，同比增长38.7%。这(zhè)一增速也助力滨江服务成为2024年上(shàng)半(bàn)年(nián)上市物企营收增速冠军。<从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场/p>

　　此外，德(dé)商产投服务（02270.HK）、苏新服务（02152.HK）、越秀(xiù)服务(wù)（06626.HK）、彩生活（01778.HK）营收(shōu)增速分别为36.从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场5%、31.1%、29.7%、28.5%，在行业的表现较为亮眼。

　　几(jǐ)家欢喜几家(jiā)愁(chóu)。记者(zhě)初步统计发(fā)现，与上述企业(yè)相(xiāng)比，更多的上市物企今年上半(bàn)年的营收增(zēng)速仅为个位数，其中有26家上(shàng)市物企介于0—10%之(zhī)间，17家企业为(wèi)负值。

　　引发外界关注的是，今年上半年，上市物企营收增速整体不理想的原因何在？

　　“主要是因为上游房(fáng)地产行业深度调整，导致增量市场增长放缓。”牛晓娟向记者分析称，上市物企营收增速(sù)放(fàng)缓，还与物业市场竞争加剧、外拓难度(dù)进一步(bù)加大和并购市场冷淡有关。“此外，物企主动(dòng)放弃了一些效益差的项目，多方面因素导致物企新(xīn)增在管(guǎn)面(miàn)积增(zēng)速放缓，营收增速下滑。”

　　此外，国内还有多家上市房企下(xià)属的物企虽未实现上市(shì)，但物业板块成(chéng)绩单随着地产母公司半年报同步对外披露(lù)。

　　龙湖集团（00960.HK）旗下(xià)龙湖智创生活就是其中的典型企业。龙湖集团(tuán)相关负责人向记者(zhě)介绍，2024年上半年，龙湖智创生活(huó)实现收入总额57.8亿元，同比增长10.2%，保持两位数增长，期内毛利率31.4%，在行(xíng)业内处于较高水平。

　　与营(yíng)收状况相(xiāng)比，上市物企2024年上(shàng)半年的(de)盈利表现更难(nán)言乐观。

　　克而(ér)瑞物管统计数据(jù)显(xiǎn)示，2024年上半年(nián)，上市物企净利润总额91.9亿元，同比下降29.9%。“这反映出行业依旧陷(xiàn)入增收不增利的困境，物企(qǐ)盈利能力大幅减弱(ruò)。受困于关联房企风险尚未完全出清，部分物企计提大(dà)额减值准备，导致(zhì)亏损。”

　　牛晓娟也向记者分析称，今年上半年，上市物企盈利表现差，也与“关联方应(yīng)收账款减(jiǎn)值准备及(jí)前几年并购形(xíng)成的商誉减值，进一步压(yā)缩了利润空间”直接相关(guān)。

　　“上市物(wù)企包括社区增值在内的高毛利业务开展(zhǎn)不及预期，导致(zhì)利润受影响。同时，包括人力成(chéng)本在内的(de)各项成本上升，也直接影响物企的(de)盈(yíng)利能力(lì)。”牛晓娟直(zhí)言。

　　很难与开发(fā)商“一刀两(liǎng)断”

　　在整体业绩表现不理想的同时，上(shàng)市物企独立性也受到外界关注(zhù)。

　　例如，在摆脱对地产母公司的依赖方面，2024年上半年，万物云(yún)的开发商关联业务占比同比已下降至10.1%。来自关联方的应收账款为38.18亿元，增幅达到53.52%。

　　“万物云(yún)是‘万科养(yǎng)大的孩子’，双方水乳交融，是剪不断(duàn)、理还乱的关系，我们既希望能保持业务的(de)相对独立性，同时感(gǎn)情上又很难(nán)做到投(tóu)资人说的‘一(yī)刀两断’。”万物云董事长朱(zhū)保全在近期召开的万物云(yún)中期业(yè)绩发(fā)布会上表示(shì)。

　　“我国(guó)快速壮(zhuàng)大的(de)头部物企是过去20年房地产行业(yè)快速发展的伴生(shēng)产物，这就注定了其在基因上与地产关联方千丝万缕(lǚ)的关联性。”东吴(wú)证券研报分析认为，在房(fáng)地产行业开始调整之际，物企受到关(guān)联方的影响，不仅体现在业绩方(fāng)面，估值也受到持续的冲击。

　　“行业离真(zhēn)正完全的市场竞争还有(yǒu)很远的距离，当前(qián)大部(bù)分物企隶属于房地产母公司，要完(wán)全市场化还是有一(yī)定难度。”绿城服务（02869.HK）董(dǒng)事(shì)会主席杨掌法日前也表示。

　　记者注(zhù)意到，在努力摆(bǎi)脱(tuō)对(duì)地产母公司业(yè)务依赖的同时，不(bù)少上(shàng)市物企正(zhèng)加速开拓第三方市(shì)场。

　　根据永(yǒng)升(shēng)服务(wù)（01995.HK）向记者提供的信息，截至2024年6月30日(rì)，永升(shēng)服(fú)务(wù)来自第三(sān)方(fāng)的在管(guǎn)面(miàn)积(jī)达1.8亿平方米，同比增(zēng)长10.9%，占总在管面积的比例为(wèi)74.4%。今年上半年，新增(zēng)市场开拓规模超3700万平(píng)方米，新(xīn)拓年(nián)饱(bǎo)和(hé)营收同比提高48.1%，超过8亿元(yuán)。

　　记者还从世茂(mào)服务（00873.HK）方面获悉，今年上半年，世茂服务合约面积约3.3亿(yì)平方米，在管面积约2.5亿平(píng)方(fāng)米。其中，在管及合约面(miàn)积来自独立第三方的占(zhàn)比分别为75.2%、77.2%。

　　值得关注的(de)是(shì)，梳理相关上市(shì)物企半(bàn)年报可发(fā)现，目前依然有相(xiāng)当数量物企(qǐ)的在管及合约面积(jī)中(zhōng)，来自独立(lì)第三方(fāng)的占(zhàn)比较低。在此情形(xíng)下，上市物企业绩也受到地产母公司影响(xiǎng)。

　　“物企与开(kāi)发商大多存在业务关(guān)系。由(yóu)于(yú)开发商面(miàn)临较大的(de)资(zī)金压力，物企难以(yǐ)按时(shí)收回部分(fēn)应收账款，这(zhè)对现金流和财(cái)务状况带来了一定的影(yǐng)响。”牛晓娟表示，“当(dāng)前，物企的确很难与开发商‘一(yī)刀两断’。但长期来看，来自第三(sān)方(fāng)在管面(miàn)积增长趋势不变，物(wù)企的独立性将进一步提升，地产开发商对于物企的影响也有(yǒu)望进一步降低。”

　　跨界开拓新(xīn)赛(sài)道新业务

　　为了应对日益激烈的市(shì)场竞争，多家物企(qǐ)加速开拓(tuò)“第二增长曲线”。

　　“在住宅开发项目交付减少的背景下，商企服(fú)务的拓展空间更有想象力，我们会更进一(yī)步聚焦在大(dà)客户跟随、区域加密和服务产品延展上。同时，拓宽(kuān)增值服(fú)务‘围栏(lán)’，用科技(jì)赋能实现管理(lǐ)提效。”在2024年中(zhōng)期业绩发布会上，龙湖集团(tuán)管理层(céng)表示。

　　龙湖集团相关负责人告(gào)诉记者，今年上半年，龙湖智创生活的服务半径不断拓宽，建立起了较(jiào)高的门槛(kǎn)与壁垒，新(xīn)增(zēng)了东莞华为松山湖产业(yè)园、杭州蚂蚁集团飞(fēi)天园区(qū)、北京蚂蚁创新(xīn)科技总部和杭州网易总部等项目。

　　与(yǔ)龙湖智创生活类似，永升服务也正谋求非(fēi)住宅业态进一步突围。据永升服务方(fāng)面(miàn)介绍(shào)，今年上半年，公司聚焦医院、学校、企(qǐ)业等重点业态赛道，新(xīn)拓(tuò)展(zhǎn)了苏州贡(gòng)湖(hú)科创园、西宁青海大学附属(shǔ)医院等超过180个非(fēi)住宅项目。截至今年6月底，公司非住宅(zhái)物(wù)业(yè)实现收入(rù)约(yuē)10亿元，占公司总收入的(de)比重为40.8%。

　　除拓展非住宅板块业(yè)务外，也有多家(jiā)物企正跨界进入环保服务领域。

　　8月26日(rì)，世茂新能·淮安RDF项目签约暨(jì)启动仪式在江苏(sū)省淮安市淮阴区举行。世茂服务方面表示，该项(xiàng)目由(yóu)世茂服务和中(zhōng)证投融联合打造，通过创新升级一般固废的收集、运输、处理模式，可将一般固废生产成可替代煤的(de)低碳燃料，以实现固废再利用。

　　“对于世茂服务而言，RDF项目是一项既(jì)创(chuàng)新又跨(kuà)界的尝试，是多(duō)元化业务发展(zhǎn)的(de)延伸，是(shì)‘城市(shì)大管家’战略实践落(luò)地的重要组成部分(fēn)，更是我们向环保服(fú)务相关产业(yè)迈出的(de)战略性(xìng)一(yī)步。”世茂服务执行董事、总裁邵亮表示。

　　受(shòu)到市场关注的是(shì)，在当(dāng)前物(wù)业(yè)市场中，不少物企开拓各(gè)类新赛道多时，但基础物业服务依然占据较高比例，“第二增(zēng)长曲线”表现并不(bù)理想，原因(yīn)何在？

　　“新(xīn)赛道有其专业壁垒，物企面(miàn)临着竞争力不(bù)足，缺乏相(xiāng)应技术、经验和资源问题。”牛晓娟分析认(rèn)为，整个大环境不利于新赛道的开(kāi)辟，消费降级、投入(rù)萎缩等进一步打压了(le)物企开拓创新的勇气。

　　对于开拓多元化业务，牛晓(xiǎo)娟建议，物企应该首先聚焦自身“能力圈”。“建议物(wù)企根(gēn)据自身(shēn)能力和战略(lüè)规(guī)划，将企(qǐ)业核心(xīn)资源、核心能力聚焦到核心业务上，追求聚焦深耕，同时要前瞻(zhān)性地培养创新思维和跨界业务能(néng)力，以适应开展细分赛道(dào)业(yè)务开拓需要。”

责任编辑(jí)：李桐

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