香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前

在今年2月末香港特区政府宣布撤销长达14年的楼市“辣招(zhāo)”（防楼市过热强力限(xiàn)制举措）后，香港(gǎng)楼市(shì)一度重回(huí)火热(rè)。市场交易明显转旺，政策效(xiào)果一度“好于(yú)预期”，楼市(shì)呈现(xiàn)出短(duǎn)暂的繁荣景象。

但随(suí)着时间(jiān)的推移，市场的热情(qíng)逐渐冷却。如今，距离政策颁布已有(yǒu)半年，在大(dà)批购买力被消化后，香港楼市又(yòu)重归冷(lěng)清。

据香港土(tǔ)地(dì)注(zhù)册处数据，8月香港整体物业（包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他(tā)等）注册量录4729宗，较7月5262宗下跌约10.1%，创近半年(nián)来的新(xīn)低(dī)。

楼价方面也已下跌至2016年9月底时的水平，中原城市领先指数CCL（中(zhōng)原地产按周统计的(de)楼价指数，用来反(fǎn)映楼价走势）最新报138.68点，为近8年(nián)的第3低位，该指数自2024年以(yǐ)来累计(jì)下跌(diē)5.79%，较(jiào)2021年8月191.34点历史高位跌27.52%，较2024年3月撤辣前的低位也下跌了3.03%。

对于(yú)香港楼(lóu)市(shì)的现状，美联(lián)集团主席黄建业(yè)指出，“当前市民(mín)对经济前景缺乏信心，对入市感到犹豫。楼市基本因素(sù)虽然好转(zhuǎn)，但未能吸引(yǐn)更多买家入市(shì)，令物业(yè)交投未能一直维持撤辣初期的高(gāo)水平，甚至回(huí)落至‘撤(chè)辣’后新低”。

楼(lóu)市呈现“量(liàng)升(shēng)价跌”趋(qū)势

回顾2024年开年至今香港楼市的表现，整体呈现“量升价跌”的趋(qū)势。

据美联物业研究(jiū)中心综合土地注册处资料显示，住宅方面，不包括一手(shǒu)公营房屋在内，1-8月(yuè)香港(gǎng)一手私楼及二手住宅注册量合共录38530宗，同比2023年1-8月的35736宗高(gāo)出约(yuē)7.8%，并为整体物业注册量创三年同期新高的动力(lì)来(lái)源。

但楼价却在持续下(xià)跌，据香港差估署统计，7月份香港最新楼价指数报(bào)296.8点(diǎn)，跌破300点，按月跌1.88%，创今年最(zuì)大跌幅，已连跌三个月，累跌4.13%，今年(nián)1-7月的楼价跌4.7%，指数已返回8年(nián)前低位(wèi)。

就具体(tǐ)楼盘来看，8月份，太古城最新平均呎价录约14039港元（呎为香港面积计(jì)量单位，一平(píng)方呎约等于0.09平方米），较2021年高位下跌(diē)约33.8%；沙田第一城及(jí)美孚(fú)新邨则分别(bié)录约31.6%及约31%的(de)跌幅；康怡花园也下跌了约 30.2%。

十大屋苑(yuàn)中，已有3个屋苑(yuàn)平均呎价跌(diē)穿万港元水平，其中嘉湖山庄(zhuāng)平均呎价为十大屋苑之中最低，8月份(fèn)最新报约(yuē)8224港元；至于美孚新邨及(jí)映湾(wān)园则分别录约9793港元及约9863港元(yuán)。

“楼价指数持续(xù)下跌，返回八年前水(shuǐ)平，加上经济不(bù)景气(qì)，早前更传出银行追收还款(kuǎn)，及拖慢按揭审批，虽然政府与银行代理协助中(zhōng)小(xiǎo)企，以及为按揭审批时限作出承诺(nuò)，但对加快物业成交作用不大”，中(zhōng)原(yuán)地产亚太区副主席兼住宅部(bù)总裁(cái)陈永杰指(zhǐ)出。

另外，伴随楼市成交的逐渐回落，香港地产界的中介从业人数也在持续(xù)减少。

据香港地产(chǎn)代理监管局数据显(xiǎn)示，截至8月底(dǐ)持牌代理录38723人(rén)，按月再减少(shǎo)57人，连续4个月下跌，人数续创近(jìn)6年半的新低。

内地买(mǎi)家较高(gāo)峰期(qī)大(dà)幅(fú)减少近七成

此前，因(yīn)“撤辣”后内地买(mǎi)家在(zài)香港购房无(wú)需支付大(dà)额“辣(là)税”，吸引了大批内地客赴港看房。如今随着香(xiāng)港(gǎng)楼价的(de)下跌，去香港买房的内地人也(yě)越来越少。

据中原地产数(shù)据显示，在2月份宣布“撤辣”以后(hòu)，反(fǎn)映内地(dì)客入(rù)市情况的“普通话拼音买(mǎi)家”买卖登记数字一度连升3个月，由撤辣前2月份的 388宗急升至4月份的(de)2280宗，涉及(jí)金额超过272亿元，创下了自(zì)1995年有纪录以来的历(lì)史新高。

不过，自5月(yuè)份以来该(gāi)登记数(shù)字已(yǐ)连续下跌3个月，7月最新录得723宗，较6月(yuè)的758宗减少，额近5%，创5个月新低，较4月的最高(gāo)峰更是下跌了近七成，成交金额已跌至不足80亿元，但(dàn)仍属于历年高位水平。

但值(zhí)得关注(zhù)的是，近日伴随香港楼市热度的下降，开发商之间也打起了(le)价(jià)格战，多个新盘都推出了低价促销活动，价格优势也吸引了部分内地买家出手购房。

比如(rú)，大鸿辉(huī)集团旗下的西(xī)营盘尚逸，首批单位呎价不足2万元，创同区一手新盘8年来的新低，还推出了“买楼送楼”的抽奖(jiǎng)活动。

据中原地产(chǎn)统计，该盘在7月录得的81宗买卖登(dēng)记中(zhōng)，有超过一半的买家姓名为(wèi)内(nèi)地买家，是内地买(mǎi)家当月购入最(zuì)多的楼盘。其次是屯门(mén)的NOVO LAND，录(lù)得的38宗成交中，内地买家占(zhàn)比也达到了18%。

“内地买家和香港买家的心态是一样的，所(suǒ)谓(wèi)‘宁买当头起，莫买当头跌’，认为晚些买会更便宜，担忧(yōu)于此所(suǒ)以不出手。等到后续(xù)市场转好(hǎo)，又感觉到‘迟买更贵’的时候(hòu)，他们自然也会再次入市”，陈永杰表示。

“专才”计划带动租金上升

在香港楼价出现下滑的另一边，住(zhù)宅租金却呈现出稳步上扬的趋势。

在仲量(liàng)联行9月最(zuì)新发布的《香港住宅销(xiāo)售市(shì)场综述》指出，香港(gǎng)私人住宅租金指(zhǐ)数距离2019年的历史高位仅相差3%。

尤其(qí)是(shì)小户(hù)型的单位，即A类及(jí)B类（面积在431-752平(píng)方呎(chǐ)）单(dān)位，租金升幅(fú)最为显著，租金指数分别录得6.9%及7.3%的按年(nián)增幅。

“面(miàn)积较小(xiǎo)的单位租金升幅更为显(xiǎn)著，主要是受(shòu)选(xuǎn)择邻近商业区居住的非(fēi)本地学(xué)生及专业人士所推动。而C类单位（面积在753-1075平方呎）的需求(qiú)增加主要来自(zì)于(yú)‘转买为租’的趋势”，仲量联行研究部(bù)资深董事钟楚(chǔ)如指出。

香港楼价(jià)预期的进(jìn)一步(bù)下跌，再加上高按揭供款所造成的财务负担，让租房成为当下楼市(shì)更有吸引力的(de)选(xuǎn)择。

仲量联行方面分析认为，近期推动租(zū)赁市场增长(zhǎng)的主要(yào)因素似乎是新家庭数量的增加，以及租户对自住业主的比例上(shàng)升。

近年来，香港的“专才”计划为香港引(yǐn)进(jìn)了大批人才的同时(shí)，也为香港楼市(shì)带来了不少新增需求。据(jù)政府(fǔ)数字，2023年(nián)至今年上半年，经各项人才入(rù)境计划到港的(de)人才及受养人数(shù)合共(gòng)已突破25万人。

而在仲量联行最近一项有关“携子女来港(gǎng)生活的人才计划家庭的具体情况”调查终显示，有86%的非本地人才受访者正在租住单位，这比(bǐ)例显著高于整体人口的比例。

另外，在截至2024年6月的一年时(shí)间内，香港家庭住户平均人(rén)数(shù)由2.7人减少至2.6人，且家庭住户数目按年增加1.5%即增加了39800户，达到了276万(wàn)户(hù)。

“这一趋势(shì)显示对住宅租(zū)赁物业的(de)持续需求将继续推动租金增长”，仲量联(lián)行项(xiàng)目策略及(jí)顾问部资深董事李远峰表示。

此(cǐ)外，港(gǎng)府进一步(bù)推动吸引人才的(de)政(zhèng)策，如扩大“高端人才通行证计划(huà)”的适用范围，预期也将进一步支(zhī)持此趋势增长。因此，中小型住宅单位的租金和(hé)回报率在短期(qī)内预计将持续上升。

减息或让香港楼(lóu)价(jià)“止(zhǐ)跌回升”

对(duì)于当下香港(gǎng)楼(lóu)价的下跌态势，行业普遍期望9月在美国减息后市场会有所好转(zhuǎn)。

“如(rú)果美国如期落实(shí)减(jiǎn)息(xī)，香港银行虽然未必即(jí)时(shí)跟随，但(dàn)方向十分明确(què)，而且相(xiāng)信减息可为各行各业(yè)带来(lái)刺(cì)激，对楼市(shì)甚至(zhì)经济均(jūn)会带来裨(bì)益”，陈永(yǒng)杰表示。

在此前美联物业的分析中(zhōng)也指出(chū)，以美国加息前后为界线，分析香港十(shí)大楼市(shì)重(zhòng)要指(zhǐ)标，发现(xiàn)有多达7个指标都出现了显著好转，仅3个未见改善。而在好(hǎo)转的指标中(zhōng)，月入超过10万(wàn)港元的家庭数目、香港定期存款数字及内地(dì)买(mǎi)家比(bǐ)率皆创出历史新高。

这反映出当下香港楼(lóu)市基(jī)调确实较加息前更加(jiā)巩固和健康(kāng)，具有止跌回升的(de)条件。

摩根士丹利研究表示，美联储9月减息后香港楼市将非常(cháng)受益，香(xiāng)港的住宅(zhái)价格将在(zài)2025年恢复5%，且相比于零售和写字楼市场，住宅市场更容易直接受惠于此。

不过，也有市场声音表示，美国加息(xī)周期来(lái)得快(kuài)且急，香港经济(jì)的复苏未必能追得上，减息的效果释放需要(yào)时间，再加上目前香港市场情绪的普遍悲观，或许效果不会特(tè)别快的表现出来。

美联物业预计，由(yóu)于加息影响过于深远，而且减(jiǎn)息来得太迟，减息前楼价料仍(réng)会(huì)向下调整；即使美国减息，香(xiāng)港亦未必实时跟随，预计楼(lóu)价未会实时(shí)急弹，而成交亦(yì)难以恢复到(dào)三月时的水平，因(yīn)此调整全年楼市(shì)预测，料全年楼价或(huò)跌约8%，重返2016年中水平。

成交方面，因应减息推(tuī)迟(chí)至9月(yuè)才(cái)公(gōng)布(bù)，其下调全年一手成交量预测至1.6万宗，但同比仍升超过五成；全年二手成交量预测亦下调(diào)至4万宗，同比仍升12%。即使调低成交预测，无论一手或二手成交皆同(tóng)比回升(shēng)，并创下近3年来的新高，可见香港楼市已远离最坏的(de)时刻。

未经允许不得转载：天津电机维修_天津进口电机维修_天津特种电机维修_天津发电机维修香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前