博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？

　　来源：中新经(jīng)纬

　　中新经纬9月20日电（薛宇(yǔ)飞）19日，博时(shí)津开产园REIT在上交所敲钟上市，20日，华夏大悦城商业REIT登陆深(shēn)交所。今年以(yǐ)来(lái)，REITs产品的上新速度有所加快，据Wind数据显(xiǎn)示，已(yǐ)上市的公募(mù)REITs共有44单。同时，还有多只(zhǐ)REITs更新进度条，上市进度更进一步。

　　高分红是REITs的特征之一，据上海证券基金评价研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)数据，2024年REITs市场的分红收益率为5.41%，小幅领先中证红(hóng)利指数。另外，今年2月份以来(lái)，REITs在二级市场的价格(gé)不断走(zǒu)高，高分红加(jiā)上价格上涨带来的资本利得，使(shǐ)得REITs持续受到关注。

　　机构认为，该板块仍具备较好的投资机会，但也(yě)要关注(zhù)产品的基本面。

　　首单混装REIT如何稳(wěn)定出租率？

　　据了解，博时津开产(chǎn)园REIT底层(céng)资产是位于天(tiān)津经(jīng)开区的天河数字产(chǎn)业园和大陆汽车厂(chǎng)房产业园。2023年，天河数字(zì)产(chǎn)业园(yuán)项(xiàng)目营业收入为8324.35万元人民币，同比增长4.73%，其(qí)中，租金收入为5664.91万元，物业(yè)管理(lǐ)费收入为(wèi)2659.44万元。截至2024年5月31日，数字(zì)产业园的出租率为83.19%。大陆(lù)汽车厂房总建筑面(miàn)积为6.32万平方米，2023年的营业收入为3879.40万元，与2022年持平，全部(bù)为(wèi)租(zū)金(jīn)收入，出租率为100%。产业园与厂房的搭配，使得该(gāi)只基金成为(wèi)首单混装REIT。

　　以产业园为底层(céng)资产的REIT，其出(chū)租(zū)率以及未来(lái)出(chū)租情况始终受到投资者关注。在近日的实地(dì)调(diào)研中，博时津开产园REIT基金经理(lǐ)江洲对中新经纬等媒体表示，去年有两三只REITs产(chǎn)品(pǐn)的业绩出现(xiàn)波(bō)动，这种背景下，博时基金挑选资产时(shí)也充分考虑到这一问题，会挑(tiāo)选能(néng)代表天津(jīn)经开区整个产业特征的资产，大(dà)陆汽车厂房代表(biǎo)经开区的汽车制(zhì)造及零部(bù)件产业，数字产业园代表数字经济发(fā)展。这两个资产中的租户稳定性相对较高，数字(zì)产业园(yuán)中的(de)租户有约50%是央企、国企，租(zū)户结构良(liáng)好。

　　博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT是博时基金首只REITs产品，该产品基(jī)金经理胡(hú)海(hǎi)滨(bīn)表示，博时津开产园REIT中的两类资产的特(tè)点各有不同，厂房(fáng)类项目的(de)租(zū)金比较(jiào)稳定，但租金增长率相对平稳。研发办公(gōng)类项目抗周期的能(néng)力弱，但租金和出租率提升的空间较高，两类资产有不同的经济(jì)属性，混在一起，比较符合(hé)投资者预期。两项资产混装在(zài)一起，有利于(yú)平复投资者对研发办公类出租率有波动的担忧(yōu)，又(yòu)能避免(miǎn)投资者觉得估值(zhí)没什(shén)么想象力(lì)的缺点。

　　多只产品(pǐn)等待上市

　　今年以来，公募REITs市(shì)场常态化发行明(míng)显加快，已有11单REITs上市，6单项目发布扩募公告。2022年、2023年，分别有13单、6单REITs成立。截至今(jīn)年9月(yuè)20日，全市场共(gòng)有(yǒu)44单公募REITs上(shàng)市。

　　从产品发售阶段的表现看，多只REITs基金获得了投资者博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？(zhě)超额认购。在(zài)发售阶段(duàn)，博时津开产园REIT网下共27家投资者(zhě)管理的79个配售对(duì)象参与报价，网下和网上认购倍数分别为7.66倍和9.17倍，其中，网下认购倍数创今年以来产权类公(gōng)募REITs网下询价认(rèn)购倍数新高。

　　在(zài)开(kāi)售当日，华夏大悦城商业REIT就(jiù)提前结束公(gōng)众发(fā)售，公众(zhòng)投资者和网下投资者认购申(shēn)请确认比例分别为37.089%和(hé)36.585%，基金比(bǐ)例配售(shòu)前认购金额累计48.124亿(yì)元。招商基金蛇口(kǒu)租赁住房REIT在发售时，收到了来自79家网(wǎng)下(xià)投资者管理的207个配售对(duì)象的有效(xiào)报价，网下(xià)询(xún)价阶段(duàn)全场认购倍数达103.66倍，创下2024年(nián)以来公募REITs网下全场询价(jià)倍(bèi)数的新高。

　　还(hái)有多只产品更新(xīn)上市进度。据Wind数据统计，截至9月19日，共有3单REITs项目的动(dòng)态(tài)为“已申报”（1单为首发，2单为扩募），4单为“已受理”，4单为“已问询”，3单为“已反馈”（2单为首发，1单为(wèi)扩(kuò)募(mù)），12单(dān)为“通过”。

　　同时，项目种类不断增(zēng)多，首单(dān)水利设施REIT、首单科创孵(fū)化器REIT、首单供热REIT等产品不断涌现。

　　未来走势如何？

　　二级市场方面，已上市REITs一改2023年(nián)颓势，价格(gé)持续走高。参考中证REITs（收盘）指数走势，从2024年(nián)2月初(chū)开始，该指(zhǐ)数不断上涨，从今年以来最低点的2月5日算起，到9月19日，该指数累计涨幅为(wèi)10.05%。中证REITs全收(shōu)益(yì)指数(shù)也(yě)有类似表(biǎo)现，今年2月5日至9月19日，累计上涨15.63%。

　　对于(yú)2022年底至2024年初REITs价格博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？产(chǎn)生波动(dòng)的原因，江洲认为，一(yī)是，投资者对底层资产未来的(de)运(yùn)营没有那(nà)么乐观；二是，部(bù)分同类型REITs出现业绩不佳的情况，导致投资者对其他类型的资产产生恐惧心理；三(sān)是，当市场出现单边(biān)下跌时，很多机构被动止损，导致整个市场出现(xiàn)非理性调整。

　　江洲称，今年2月份以来的(de)REITs价(jià)格大幅反弹，反(fǎn)映的是估值迅速恢复。他认为，2023年出现的负面因素已经不存在，投资者更加成熟，监管机构的(de)配套(tào)措施也更加完善，宏观经(jīng)济预期向好(hǎo)，这些因素(sù)共同推(tuī)动REITs在二级市场出现较好行情。

　　海通(tōng)证券表示，对(duì)比REITs产(chǎn)品2024年中(zhōng)报和2023年年报披露(lù)的主要持有(yǒu)人数据会发现，券商、保险、公募基金、私(sī)募基金等机构投资者整体增持REITs。本轮REITs行情、机构增配态势的驱动因素主要有三点：第一，公募REITs行至低位后超跌反弹；第(dì)二，“资产荒”格局下公募REITs稳定分红优势凸显；第三，监管规则的改变与较强力度(dù)的(de)政策提振。

　　从具体产品(pǐn)看，截至9月19日，2024年以来共(gòng)计有20只REITs基(jī)金价格涨幅超过10%，其中，中金厦门安居保障性租(zū)赁住(zhù)房REIT等7只产品的涨幅(fú)超过(guò)20%。产品(pǐn)类型上(shàng)，上述20只产品中，有5只为保障性租赁住房REITs，且(qiě)中金厦(shà)门安居保障性(xìng)租(zū)赁住房REIT、华夏北京保障房REIT的价格涨幅(fú)位居全部REITs的(de)第一、二(èr)名(míng)，分(fēn)别为28.76%、27.53%；园区基础设施(shī)、交通基础设施(shī)、能源基础设施、生态环保、消费基础设施REITs分别有5只、4只、3只、2只、1只。

　　仓储物流REITs价格在二级市场表现羸弱，华夏深国(guó)际仓储物流REIT、红土创(chuàng)新(xīn)盐田港仓储物流REIT、嘉实京东仓储基础(chǔ)设施REIT的年内(nèi)涨幅垫底，分别为-7.11%、-7.19%、-17.96%。

　　开源证(zhèng)券认为，债券市场利率中枢(shū)下行压力下，“资产荒”逻辑将继续(xù)演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度(dù)加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性(xìng)价比，板块具备较(jiào)好的投资机会。

　　对于后续(xù)表现，华泰证券认为，REITs在今年已累积一定涨幅，8月初REITs经过九连阳后，指(zhǐ)数有所回(huí)调、部分机(jī)构(gòu)止盈，新旧动能转换背景(jǐng)下(xià)，基本面仍是重点(diǎn)，保租房、能源、环保相对稳健，对部分业绩(jì)不及预期的(de)产业园、物流园、高速需保持谨慎(shèn)。

　　对于今年表现较好的(de)保障性租赁住房REITs，平安证券(quàn)分(fēn)析，一方面是因为保障性租赁住房REITs基本面优质，另一方面是供给相对较少。目前看，有可能对保障性租赁住(zhù)房REITs形(xíng)成冲击(jī)的事件(jiàn)是供给增加，因此，若该类REITs持续走高并(bìng)与市场(chǎng)估值偏离，需关注供给(gěi)落(luò)地(dì)的时点，保障性租(zū)赁(lìn)住房REITs的波动性有可能(néng)增大。

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责任编(biān)辑：刘万里 SF014

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