一路狂飙的建发，开始急刹车！

作者：kangins

近三年在全(quán)国各地一路“狂飙”、攻城掠地的建发，开始急刹(shā)车！

近日，“新闽系”带(dài)头大(dà)哥建发旗下的房产上市平台建(jiàn)发(fā)国际集团（01908.HK，后简称“建发国际”）行政总裁林伟国在2024年上半年业绩发布上对下半年的房地产形势发出预警：

无法预期下半年会有很大反转，尚不能明(míng)确。

这一信号(hào)的发出，即是对当下房地产(chǎn)未(wèi)来局势的判断，也是对(duì)近三年建发在地产狂(kuáng)飙突(tū)进的急刹车。根据中(zhōng)期业绩报告显示：

1、上半(bàn)年实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入327.5亿，同比增速34.46%；

2、归(guī)母净利润8.17亿，同比下降36.37%

对(duì)于陷入“增收不增(zēng)利”，建发国际归纳于两个因素：

1、期内毛利润率同比下降(jiàng)至(zhì)11一路狂飙的建发，开始急刹车！.9%；

2、上半年结转项目(mù)的平均权益同比相应降低；

翻(fān)译成大白话(huà)就是：

高价地拿太多，利(lì)润遭挤压！

在当(dāng)下房地产行情普遍陷入低迷之际，以(yǐ)价换量本(běn)无(wú)可厚非，但是对(duì)于建发而言，却意味(wèi)着不一样的信号！

预(yù)警：“狂飙(biāo)”式高价拿地后遗症

康哥查了近三年的TOP100强的拿(ná)地数据，建发的狂飙(biāo)始自2021年，而这一年(nián)刚好也是曾经地产巨无霸恒大全面沦陷的元年：

1、2021年(nián)，建发(fā)以(yǐ)1766亿的 新增货值位居百强(qiáng)第12名；

2、2022年，建发以908.5亿的
新增(zēng)货(huò)值位居百强第10名(míng)；

3、2023年，建发以1606.4亿的新增(zēng)货值位居百强第(dì)5名；

伴随(suí)拿地数(shù)据的狂飙，建发销(xiāo)售业(yè)绩也开始(shǐ)狂飙之路，并在2023年以1890.6亿的销售(shòu)额超过(guò)民企一哥龙湖，挤身百强第八位，而(ér)排在建发前面的房企是：

保利/万(wàn)科/中海/华润/绿
地/招商蛇口/碧桂园

紧随建发其后的是龙湖、金地，TOP10名单中要么是财大(dà)气粗的央企，要么就是长年霸榜的民企中的领军三(sān)好生，地方国企(qǐ)进TOP10，建发可谓开(kāi)了：

前无古(gǔ)人的先河！

高潮则来自始自21年发力的建发(fā)开始了(le)狂飙进程，并于今(jīn)年登(dēng)顶封神，以279个(gè)小目标(biāo)让此前的(de)带头大哥们：

望其项(xiàng)背！

仔细分析(xī)一下拿地数据(jù)可发现，在拿地面积仅排第四的情况下以(yǐ)总金额第一 封神，足见建发房(fáng)产(chǎn)拿地：

拼的疯狂！

显然，这也是“闽系(xì)房企(qǐ)”一(yī)贯爱(ài)拼才会赢的作风。2021年，我国商品房销售规 模(mó)达(dá)到历史性地(dì)巅峰18万亿，仅两年(nián)后的2023年，这一销售数据便(biàn)掉到了11.7亿：

暴跌35%！

而(ér)到了今(jīn)年，根据国家(jiā)统计局的数(shù)据(jù)显示，上半年(nián)我国商品房销售(shòu)规模仅4.7万亿，而且这个(gè)还已经(jīng)包括金三银四和5.17政策发力后(hòu)的效果，根据这个情(qíng)况预测，今年销售额(é)很难过10万亿。

而一(yī)个头部房企的朋友给康哥的预测却更悲观，如果下半年没有更大力度的政策(cè)出台(tái)，很可能全
年(nián)销售规模不超过：

7万亿！

其做出这(zhè)一判断的理由是：自己所在公司投的项目比去年肉眼可见的(de)减少(shǎo)，而在TOP100榜单上排名却(què)在上升，这说明一个问题(tí)：

当前销售(shòu)形势并不乐观！

显然，这一信号对于上半年(nián)才刚刚完成封神的建发而言，狂(kuáng)飙式 疯狂高价抢地(dì)的风险已(yǐ)然：

暗潮涌动。

巨额浮亏：折翼家(jiā)居巨头

作为建发集团利润的核心，房地产(chǎn)板块一(yī)直(zhí)承担着
重要的角色，建发(fā)房产利润的承压显然给集(jí)团带来压力，而建发股份收购家(jiā)居龙头红星美凯龙的巨额亏损显 然给其(qí)带来了更大的压力：

2023年 建发股份耗费62.86亿购(gòu)买美(měi)凯龙29.95%的股份，一
跃成为(wèi)其第(dì)一大股东(dōng)！

这(zhè)笔收
购仅仅(jǐn)才(cái)过一年，该笔收购给(gěi)建发带(dài)来巨额亏损：

1、收购价4.82元/股，当前现价2.19元（8月29日收盘），跌(diē)幅54.5%，收购成(chéng)本(běn)亏(kuī)34.3亿；

2、2023年，红星美凯(kǎi)龙给建发股份(fèn)贡献的归母利润为(wèi)-5.63亿；2024年(nián)上半年，这一亏(kuī)损(sǔn)进一步(bù)扩大，归母(mǔ)净利润预亏10-13亿；

两项合计亏损近50亿，相当于收购成本：

79.5%！

写(xiě)在(zài)最后

纵有建发集团供应链提供充足的现金流优势，但是贡献利润的(de)左膀(bǎng)右臂所带来的压力显然加大了建(jiàn)发集团对未来的悲观预期！这也是为啥(shá)建发房产在三年半(bàn)的狂飙之外，突然开始：

急刹车！

这一幕又何曾相似(shì)！同样是在2021年上半年(nián)依然疯狂(kuáng)拿地融创，同(tóng)样(yàng)高价进行拿地，也同样在2021年下半年(nián)以三条红线(xiàn)为分(fēn)界线开(kāi)始，突然急刹车！

建发作(zuò)为国企，显然具有更(gèng)强的债务管控(kòng)水平，但是当前对于建发的难题是：土(tǔ)地储(chǔ)备大(dà)部分来自(zì)于2022、2023年收购的，而这两年高价收购来的土地未(wèi)来该 如何处置？建发管理层给的方案是：

灵活销售！

在(zài)当下市场承接盘(pán)以肉眼可见萎缩的(de)背景(jǐng)下，一向(xiàng)激进的建发对未来也愈(yù)发谨(jǐn)慎，此时的灵活究竟该如何灵(líng)活？多久去(qù)化？恐怕对于今时今日的建发而言：

恐怕也给不出(chū)答案。

而同样作(zuò)为供应链巨头(tóu)的厦门三巨(jù)头(tóu)之一，其地产扩张策(cè)略与建发有异曲同工之妙(miào)，市场却传出大裁员(yuán)的(de)消息，究竟是真(zhēn)还是假？显然对于建发来(lái)说：

过去狂飙的时刻有多爽，未来收缩之路就(jiù)有多痛苦(kǔ)！

（转自：不良(liáng)资产行业观研）

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