楼市库存降了！

本报记者庄(zhuāng)灵辉卢志坤(kūn) 北京报道

随着新开工面(miàn)积回落及各类去库存政(zhèng)策(cè)持续推(tuī)进，楼市库存规(guī)模终迎下(xià)降。

近(jìn)日，多家机(jī)构发布的数据显示，今年二季度以(yǐ)来，全国重点城市新房库(kù)存规模有所下降；近两个月，重点城(chéng)市二手房累计挂牌量及去化周期等也出(chū)现(xiàn)下降。但整体(tǐ)来看，新房及二手房市场去化周期仍处历史高位，楼(lóu)市去库存压力仍存。

多位受(shòu)访人士告诉《中(zhōng)国经营报》记者，供给规模收缩(suō)是目前库存下降(jiàng)的(de)主要原因，但去化周期(qī)既受库存规模影响，也受市场销售速度等因素影响(xiǎng)，目前去化仍存较(jiào)大压力(lì)。随着(zhe)土地供应大幅缩量(liàng)，市场(chǎng)正(zhèng)在(zài)进入自发去库存阶段，同时也需支持(chí)政策进一步(bù)发力。

库(kù)存规(guī)模(mó)下降

多方数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，今年二(èr)季度以来尤其近两个月时(shí)间(jiān)，楼市库存(cún)规模呈现较明显下降。

“观察百城库存曲(qū)线，今年二(èr)季度开(kāi)始其下行态(tài)势要更为明显。”上海易居房(fáng)地产研究院副院长严跃进指出，今年7月份(fèn)，全国百城新建商品住宅库存规模为46464万平方米，环比减少1.0%，同比(bǐ)减少3.5%。

麟评(píng)居(jū)住大数据研究院监测数据也显(xiǎn)示，今年8月份，其(qí)监测的15个城(chéng)市新房库存面积(jī)为12258.75万平方(fāng)米，环比微降(jiàng)0.1%，同比上升2%。

同时(shí)根据中指研究院测(cè)算(suàn)，截至今年7月，全(quán)国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平方米，较去年年底回落(luò)5.2%，其中(zhōng)“竣工未售库存”为(wèi)3.8亿平方米。

楼市库存降了！cms-style="font-L">从历史数据看，2015年新房“已开(kāi)工未售库存”规模(mó)达29.5亿(yì)平方(fāng)米，此后两年下降，2018年后再度(dù)攀升。2022年以来，楼市降(jiàng)温明显，全国(guó)新房“已开工未售库存”有所下降。

“与2016及(jí)2017年不同(tóng)的是，当前市场销售规模并没有明显的复苏，库存下降主要是因(yīn)为(wèi)土地成交(jiāo)和(hé)新开工的明显缩量。”中指研究院研究副总监徐跃进(jìn)表示，2016—2017年随(suí)着(zhe)市场销售提升、库(kù)存水平下降，去化周(zhōu)期缩短，市场库存压力(lì)缓解；而目前虽然市场库存水平下(xià)降，但销售持续低迷，去化周期仍呈延长态(tài)势，市场库存压力攀升(shēng)。

“二(èr)季度以来新房库存规模(mó)下降主要得益于(yú)精准及时的购房(fáng)宽(kuān)松政策。”严跃(yuè)进则认为，二季度开始，各地进一(yī)步放宽(kuān)首套房认定标准，陆续取消房价限价(jià)政策，进一步(bù)促进(jìn)购房门槛和房价成本降低(dī)；同时各地陆(lù)续推出“以旧换新”、公积金等政(zhèng)策，全(quán)力(lì)促进新房去(qù)库存工作，系列支持政策对楼(lóu)市去库(kù)存起到一定作用。

除新房外，近两个月二手房(fáng)库存(cún)规模也有所下降。

麟评居住大数据(jù)研究院监测数据显示，今年7月份，其监测的14个重点城市二手住宅挂牌量为229万套，环比下降(jiàng)0.8%，同比上升33.2%；8月份挂牌(pái)量为(wèi)226万套，环比下(xià)降1.21%，同比(bǐ)上升12.3%。今年8月份，重点城市(shì)二手房去化周期为20.1个月，环比下降11%，同(tóng)比(bǐ)上升8.5%。

“7月开始，重点城市二手房整(zhěng)体挂牌量由升转降，在去(qù)库存政策基调下(xià)，二手房挂牌量高位回(huí)落，出现边际改善。”麟评居(jū)住大数据研究院首席分析师王小嫱表示，在(zài)去(qù)库(kù)存政策基调下(xià)，二手房挂牌量(liàng)高位回落，出现边际改善，预计后续随着支持政策持续发力，存量(liàng)挂牌房源有望持续改善。

去化压力仍存

库存(cún)规模(mó)下降的同时，受整体市场环境及销售规模等因素影响，楼市去(qù)化(huà)压力未降反(fǎn)增。

“今年8月份，新房去化周期为18.5个(gè)月，较上月增加0.2个月。”王(wáng)小嫱指出，总体(tǐ)来(lái)看，当前新房市场库存量环比(bǐ)虽有所下降，但绝对(duì)值仍处于较(jiào)高水平，去化(huà)周期也(yě)持(chí)续拉长，后续除进一步提高新房成交动力外，仍然需要“收(shōu)储(chǔ)”政策的积极(jí)跟进(jìn)。

“从去化周期来看，截至今年7月，‘已开工未(wèi)售库存’去化周期约(yuē)3.4年，较去(qù)年年底延长0.6年(nián)；‘竣工未(wèi)售库存’规模约为(wèi)3.8亿平方米，较2020年增长70.9%。”徐(xú)跃进(jìn)表示，与“已开工(gōng)未售库存”规模下降形成对比的是，“竣工未售库(kù)存”规模自(zì)2020年以(yǐ)来持续增长，这也是市场销售持续(xù)乏力(lì)的表现。

“今年7月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.6个月。”严跃进认为，去化周期(qī)合理值界定为(wèi)12—14个(gè)月，这说明当前去化周期明显偏高，去化压力处(chù)于“高温(wēn)期(qī)”。

分城市来看，麟评居住大数据研究院数(shù)据显示，今年8月份，北京、上海、广州库存量及去化周期(qī)均较上月(yuè)下降，深圳去库存压力仍然较大，分别较上月、去(qù)年同期(qī)增加0.3个月、5.5个(gè)月；二线城市中(zhōng)福州、南京、重庆(qìng)3城库存量(liàng)及(jí)去化周期较上月均(jūn)有所下降，合肥、长(zhǎng)沙、温(wēn)州等城市库存量及去化周期同环比均呈升势。

对于库(kù)存压(yā)力缓解，业内多寄希望(wàng)于“收储”政(zhèng)策加快落地。

“地(dì)方国企收储去库存效果本应最直(zhí)接，但受收购价格、资金成(chéng)本、房源错配等因素(sù)影响，目前(qián)落地节奏仍较慢。”徐跃进认为，目前国企收储存在(zài)价格撮合难度大、供需错配及资金成本较高等因素影(yǐng)响，为加快政策落地节奏，应扩大“收储”后的用途(tú)范围，探索作为(wèi)租赁住房或先租后售，同时应扩大收(shōu)购(gòu)对象的范(fàn)围，并进一步加(jiā)大金融楼市库存降了！支持力度，如延长保(bǎo)障(zhàng)性住房(fáng)再贷(dài)款最长使用期限等。

（编辑：王金龙审核：童海华校对：颜京宁）

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