安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点

继(jì)江苏太仓“以旧换新”常态化之后(hòu)，安徽宣城也完成了首批“以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新”登记和筛选(xuǎn)，并(bìng)紧锣密鼓地开启了第(dì)二批登记工作。

“现在(zài)第(dì)二批报(bào)名登记已经开始，不(bù)需要名额摇号，直接(jiē)按照(zhào)报名时间顺序(xù)进行评估，具体周期长(zhǎng)短不确定。”宣城山水闲庭置业顾问(wèn)小张表示(shì)。

《每日经济新闻》记者观察到，有了太仓、苏州相城区等地的先行样本(běn)之后，其他城市的效率明显提高了。宣城与上述城市“旧房换新”模式基本相同，也由宣城市城建集团与宣城市国控集团牵头启动，并(bìng)且跳(tiào)过了太(tài)仓的初代方案，采用“多套换一套”“多套换多套(tào)”“车位直接置换”等模式。

首(shǒu)批100组置换人摇号产生公积金贷款配套已跟上

宣(xuān)城市城建集(jí)团官(guān)微显(xiǎn)示，“以(yǐ)旧换新”活动3月11日启动、25日(rì)截止，30日(rì)公开摇号，从261个登记号码中(zhōng)抽出100名，正式进入评估置换流程。

从具体规则来看，宣(xuān)城模式吸收了多地的成功经验，参与“以旧换新”的楼盘包括(kuò)世纪(jì)阳江、彩金湖畔、望湖城、山水闲庭、幕(mù)溪和府、观江(jiāng)越、江南(nán)里、星未来天下名筑等。值得注意的是，按照旧房收购价不高于新(xīn)房及车(chē)位销售价(jià)的置换原则，居民家庭可以用一套或多套旧房，置换一套或多套新房及车位。而(ér)产权车位或车库与旧(jiù)房在(zài)同一小(xiǎo)区内的，可用车位或车库置换同(tóng)等数量的新房车位。

“换房过程中不收(shōu)任何手续费，报名时交2万元诚意金，后(hòu)续无论是否换房，这笔钱都会退还或者转为房款(kuǎn)。可以多套旧(jiù)房换一套新房，旧房(fáng)价格占(zhàn)新房(fáng)价格的比例也没有限(xiàn)制，但高(gāo)于(yú)新房价格(gé)的不退。”小张说。

根(gēn)据规则(zé)，房屋收购款项方面，支持收购款分批次支付(fù)给旧房原产权人，首批用于支付新房首(shǒu)付(fù)款，剩(shèng)余旧房款需等(děng)新(xīn)房贷款(kuǎn)放款成功(gōng)后，支付给旧(jiù)房原产权人。

政策层面，宣城给予“以旧(jiù)换新(xīn)”明确支持。

3月22日，宣城市住(zhù)房公积金管(guǎn)理委员会发(fā)布《关于调(diào)整我市住房公积(jī)金使用政策的通知》，其中特别提到，参与“以旧换新”置换购房人及其直系亲(qīn)属，只要符合住房公积金提取、贷款的(de)相关条件，均可申请使用住房公积(jī)金。

事(shì)实上，宣城房地产市场和大部分三四线城市一样，面(miàn)临新房(fáng)和二手房(fáng)成交冷清的局(jú)面。

安居客平台显示，宣城二手房4月挂牌均价(jià)7693元/平方米，同比下降7.37%。市区在售新建住宅项目达到16个(gè)，销售单价从(cóng)4999元-12000元/平方米(mǐ)不等。

宣城市住(zhù)房和城乡建设局(jú)发布的房地产市场月报显示，2023年1-12月，全市和市本级商品住宅(zhái)销售面积分(fēn)别为(wèi)146万平方米和51.9万平(píng)方米，同比分别下降 31.1%和增(zēng)长(zhǎng)11.1%，但批准预售商品住宅同比分(fēn)别增长12.2%和19.6%。

旧(jiù)房评估(gū)价(jià)成双(shuāng)方焦点

一位参与宣城“以旧换新(xīn)”并幸运摇中的业主在社交平台上对每经记者表示：“自己想好就行，（旧房）评估价真的不高，我家(jiā)拿出了两套房子评估，确实比中介挂的(de)价格低得多。”

不过她仍然决定(dìng)继续进(jìn)行置换流程，因(yīn)为“二手房市场不景(jǐng)气，卖也不(bù)好卖”。

旧房的(de)评估价是“以旧换新”成功与(yǔ)否的关键因素(sù)。

上海易居房地产研(yán)究院根据(jù)目前各地“以旧换新”推(tuī)进情况和反(fǎn)馈情况，指出当前(qián)最主要的(de)矛(máo)盾点聚焦于二手房评估(gū)价上。从换房者的(de)角度看，担心中介公司或评估公司把(bǎ)二手房(fáng)价格压得太低了。而对于(yú)收购二手(shǒu)房的国企来说，过高评估二(èr)手房(fáng)，也会造(zào)成财(cái)政压力增大或国有(yǒu)资产估值虚高的问题。

“从评估角度(dù)看，可以采(cǎi)取多家评估公司联合评估、锚定周(zhōu)边市场二手房挂牌价和实际成交(jiāo)价、多次评估等方式进行。而对于纳入试点范围的房(fáng)源，后续可以设立(lì)标准和(hé)划分结构，尤其是研(yán)究不(bù)同类(lèi)型二手房(fáng)收购后的再利用模式等。”易居研究院认为(wèi)。

易居研究院指出，当前全国各地“以旧(jiù)换新”工作的开展中，相比传统置换模(mó)式，新模(mó)式下交易效率提高了6倍(bèi)，即从(cóng)传统的6个(gè)月交易周期压缩至1个月。

在传统的房屋(wū)置换模式中，“卖旧”和“买新”两笔操作存在连(lián)环单交易(yì)风险(xiǎn)。“以(yǐ)旧换(huàn)新”模式下，无论是具备“解约保护(hù)期”的先买新再卖旧模式，还是类似宣(xuān)城的旧房换新模式，即便因评(píng)估(gū)价格分析而(ér)停止换房，先行支付的定金2万元仍然能(néng)够退还。对于购房者(zhě)或(huò)换房者而言，交易的障碍因素消(xiāo)除、交易便利度增(zēng)大(dà)、换房流程的舒适度也有所提升。

但广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)曾(céng)发文称，不赞成地方政府（或授意国企城投）直接下场收(shōu)房。

据每(měi)经记(jì)者观(guān)察，率先推安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点(tuī)行旧房直接换新房模式的太仓、苏州相城区，包括淮安、宣城等(děng)，都属于规(guī)模较小的城市或区域，而这些地方国资企业是否由足够资金实力、足够(gòu)的经验运营好收(shōu)回来的老旧且(qiě)分布零散的存(cún)量住(zhù)房(fáng)？

李宇嘉在接受《每日经济新闻》记(jì)者(zhě)采访时曾指出：“要看这些城市最后(hòu)到底收购了多少，如果少量的收购(gòu)，地方确实也(yě)有筹集保障性住(zhù)房的需要，进行以(yǐ)旧换(huàn)新也给市场释放信(xìn)号，稳(wěn)定市场(chǎng)信(xìn)心。目前(qián)各地一直没有信息披露具体收房的情况(kuàng)，而部分三四线城市的国企(qǐ)有没有资(zī)金实力去(qù)运作仍待观察。”

“对开发企业来讲，要把品质好(hǎo)、性价比高的好房(fáng)源(yuán)拿出来，不(bù)能把‘以旧换新(xīn)’当作去(qù)库存、去尾货的机会。要让‘换新’的买家真(zhēn)正看到，要买的新房是(shì)能改安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点善自己居住的好房子。”李宇嘉认为。

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