重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度

9月1日起，重庆将施行新的房地产交易政策。

重重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度庆市住(zhù)房城乡建委日前发布《关于调(diào)整优(yōu)化房(fáng)地产交易政策的通知》，出(chū)台调整新购住房(fáng)再交易管理、优化住房套数认定标准、支(zhī)持住(zhù)房(fáng)“以旧换新”、加快存量商品房去化、加大住房(fáng)租赁市场发展(zhǎn)力度等(děng)五项措施。

通知显示，重庆将(jiāng)调整新购住(zhù)房再交易管(guǎn)理，自2024年9月1日起，凡在重庆市中心城区新购新建商品住房和二手住房(fáng)的（以网签备案时间(jiān)为(wèi)准），取得《不动产权证书(shū)》后即可上市交易(yì)。

据(jù)了解，对2024年9月1日前(qián)已纳(nà)入再交易管理范围的住房，仍按原政(zhèng)策执行。

原政(zhèng)策包括，2023年9月1日以前购买(mǎi)的商品住房(fáng)和二手住房，在办理不动产权证满两年后可上市交易。2023年9月1日至上(shàng)述通知(zhī)印发前购买的商(shāng)品住房和二手住房，买卖合同备案满两年且取得不动(dòng)产权证后可上市交易；其中，2024年5月20日后购买的商品房现房取得不动产权证后即可上市交易。

“重(zhòng)庆最新楼市政策对限售规则进行调整，将对激(jī)发市场活跃度产生(shēng)利好。不过，这其中(zhōng)也反映出(chū)一个问题(tí)，即在当前市场形势下，例如限售这(zhè)类(lèi)在市(shì)场过热时期出台的措施，是否(fǒu)应当尽早进行调整(zhěng)甚至取消。各地有必要进一(yī)步梳理楼(lóu)市交易环节相关限制性政策(cè)，加(jiā)大调整力度，提高市场流动性。”易居研究院副院长杨跃进在接受记者采访时(shí)说。

广东省住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉向(xiàng)记者(zhě)表示，取得《不动产权(quán)证书》后即可上市交易，促进换房需求(qiú)，促进供需两端交(jiāo)易活跃。

“同时需要(yào)注意的(de)是，此举也可能加(jiā)速二(èr)手方挂牌量的攀升。特别是当前预期房价下跌，二手房挂牌量居高不下的背景中，交易越晚成交价格越低(dī)的情况下(xià)，取消限售可能加速二手房挂牌房源数量的增长。”李(lǐ)宇嘉称(chēng)。

调整限售(shòu)政策(cè)的同时，重庆还优化了住(zhù)房套数认(rèn)定标准。

按最新政策，重庆居民(mín)家庭（包括借(jiè)款人、配偶及未成年子女）在重(zhòng)庆市申请(qǐng)商(shāng)业性个(gè)人住房贷款(kuǎn)购买商品住房时，仅核查家庭成员(yuán)在拟购住房所在区县住(zhù)房情(qíng)况，家庭成员在拟购住(zhù)房所在区县无住房的，认定为首(shǒu)套房。

而对于居民(mín)将重庆市内自有存量(liàng)住(zhù)房盘活用作租赁住房，且取得租赁合同备案证明的，在(zài)重庆市购买住(zhù)房时已出租的住房可不纳(nà)入家庭住(zhù)房套数计算。支持商(shāng)业银行按认定的住房套数发放商业(yè)性个人住房贷款，加大让利力度。

“以(yǐ)行政(zhèng)区域作为(wèi)是(shì)否享受首套住房的标准，即在本区域内无房无(wú)贷既可以享受(shòu)首套；重庆(qìng)并非(fēi)首个实施该政策的城市，此前广州杭州均已经(jīng)执行落地。重庆楼市新政提出鼓(gǔ)励银行按照此(cǐ)标准来执行(xíng)，具(jù)体还要看银行(xíng)执行的情况，考虑到当(dāng)前按揭贷款往往被银行认定(dìng)为优质资产，因(yīn)而预(yù)计(jì)银行按(àn)此规则来执(zhí)行的概率较大。”李宇嘉表示。

其进(jìn)一步指(zhǐ)出，租赁挂牌不再认定为首套，该政策在广(guǎng)州等城市已经执(zhí)行，这其中的(de)关键问(wèn)题在于，很多房源虽然(rán)已(yǐ)经挂牌租赁，但并没有取得租赁备案。而该举措有可能会刺激这(zhè)类需求，即业主(zhǔ)手上已有一套(tào)房(fáng)产，为改善需求(qiú)而租出去（以(yǐ)租养供），其再购买一套大户型房产(chǎn)或学位房。

据了(le)解，本(běn)次政策优化(huà)后，重庆(qìng)将支持范围由2024年5月20日重庆市出台的渝房市办〔2024〕2号(hào)文的“中心城区”扩大至“全(quán)市(shì)”，并由一个家庭(tíng)核减一套(tào)调(diào)整为按实(shí)际出租(zū)套(tào)数进行核(hé)减。

就该项措施，重庆住建委进行政策解读时明确，租赁合同备案证明(míng)向房屋所(suǒ)在(zài)地住建(jiàn)部门申请出具。住房套数的认(rèn)定，中心(xīn)城(chéng)区向房屋所在地(dì)房地产交易管理部(bù)门申请审(shěn)核认定，中心城区以外(wài)区县向房屋(wū)所在地住建部门申请审核认定。各商业银(yín)行凭住房(fáng)套数认定证明办(bàn)理商业性个人(rén)住房贷款(kuǎn)，享受相关优惠政策。住房公积金贷(dài)款(kuǎn)、涉税套(tào)数认定和住房存量贷款利率调整等不适用本条政(zhèng)策。

支持(chí)住房“以旧换(huàn)新”方面，对2023年9月1日以来出售重庆市(shì)内自(zì)有(yǒu)住房，并于2024年9月1日—12月(yuè)31日在中心城区购买(mǎi)新建商品住房且完成契(qì)税缴纳的，由中心城区各区(qū)政府（管委会(huì)）结合自身(shēn)实际情(qíng)况，给予每套新购(gòu)住房(fáng)不低(dī)于总房款0.5%的补贴。鼓励各区政府（管委会）加大补贴力度。

此外，重庆将加快存量商品房去化，开展收(shōu)购已建(jiàn)成存量(liàng)商品房用作保障性住房工(gōng)作，坚持“以需定(dìng)购”，组织区县政府(fǔ)和有条(tiáo)件的国有(yǒu)企业加大收购力度，积极争取保障性(xìng)住房再贷款政策支持，推动条件成熟的项目(mù)尽快落地。

据悉(xī)，重庆鼓励区县政府将拟实施国有土地上房屋征(zhēng)收的存量住(zhù)房纳入收购范围，按照不高于征(zhēng)收评估(gū)价和自愿的原则组织收购，支持相关居民“以小(xiǎo)换大”“以旧换新”的改善性住(zhù)房(fáng)需求。

分析(xī)师认为，“以(yǐ)旧换新”措施(shī)从(cóng)各地政策目前的效果来看，实(shí)际效果相对有限。

“这主要是因为，居民对房价(jià)调整有较(jiào)强的预期，这种预期从挂(guà)牌二(èr)手房源去化比较难，卖房周期较长可(kě)以看出来。而(ér)存量房盘(pán)活用(yòng)于(yú)保障房(fáng)，目前很多城市仍处于出台政策阶段。由于存量收购用于保障房，被收购房源价格往往非常低，这(zhè)与开发商所预期的(de)价格存在差距，因此目前(qián)落地的效果还(hái)未完全显现。”李(lǐ)宇嘉补充道。

“8月市重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度场(chǎng)情况不太(tài)理想(xiǎng)，9月(yuè)将进入楼市传统(tǒng)旺(wàng)季。重庆最新楼市政策，将对增(zēng)强市场信心产生积极(jí)作用，也将对其他城市产生示(shì)范效重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度应。”严跃进(jìn)表(biǎo)示。

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