靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……

“一代(dài)”们(men)借助时(shí)代的红利，完成了(le)产业奠基，大(dà)赚特赚。尽(jǐn)管“二代们”学(xué)历更高，视野更(gèng)广，但所处(chù)的环(huán)境，远比那时复杂，想学着祖辈吃一(yī)口房地产的大肥肉，并不现实。

文丨金融八卦女特约作者：身披铠甲的方方

靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……>· · ·

“别人(rén)恐惧时(shí)我(wǒ)贪婪”在房产(chǎn)大势“已去”面(miàn)前，似乎不灵了。

中国香港政府在今年(nián)2月，宣布撤销执行了14年的防楼市过(guò)热强力限制举措，在经历了几个月的“贪婪”回温后，市场很快再次回到了“恐惧”。

根据香港土地注册(cè)处数据(jù)，8月香港整体物业注册量有4729件，较7月的5262件下跌约10.1%，创下近半年来(lái)的新低(dī)。

另据中原地产的监测(cè)数据显示(shì)，中原城市领先指数（CCL）近期已回(huí)溯(sù)至2016年10月中(zhōng)旬(xún)。该指数在2024年上半年累计下跌3.67%，与历史高点相比，CCL指(zhǐ)数(shù)自(zì)2021年8月的191.34点历史峰值(zhí)已下滑25.89%，而(ér)从(cóng)2023年4月的168.40点近期高位则下(xià)跌了15.79%。

做为香(xiāng)港地(dì)产 “晴雨表”的三(sān)大豪门(mén)（长(zhǎng)实(shí)集团、恒隆地产、新鸿基地产）自然也不能“独善其(qí)身”，近期遭遇(yù)了业绩“滑铁卢”。目前(qián)三大地产商都处于“N代接班”状态，同样的事(shì)情“一代(dài)掌权”时也发生(shēng)过，但靠着“低买高卖(mài)”的策略，屡次化(huà)险为夷。

当前的(de)环(huán)境下，他们还能依靠祖上留下的商业智慧，再次(cì)站上巅峰吗？

/ “低买高卖”简单操作赚得盆满(mǎn)钵满，

“房产一代”们(men)风光(guāng)几十年 /

三(sān)大家族有一个共同点，即都是在早年香港地产暴跌趋(qū)势下，开始囤楼，赚得(dé)了千亿帝(dì)国的(de)第一桶金。在过去几十年中的大(dà)多数时候，地产行业(yè)逻辑简单，只要(yào)跟(gēn)对趋势，“买房得房”、“买楼楼(lóu)涨”，三大家族的生(shēng)意(yì)总(zǒng)能穿(chuān)越周期，左右逢源，安然无恙(yàng)。不过随着商业环境的复杂和(hé)房产行业的下行，他们的业绩也“垮”了。

据三大豪门近期(qī)公布(bù)的数据，长实集团今年上半年营收(shōu)为(wèi)220.08亿港元(yuán)，相(xiāng)较同期，下降10.55%，净(jìng)利(lì)润为86.3亿港元，同比下降达16.47%。恒隆地(dì)产营业收入(rù)则为61.14亿港元，虽然同比增长17%，但净利润仅有约(yuē)10.61亿港元，同比暴跌约55.72%。新鸿(hóng)基地产取得收入(rù)715.06亿港元，同比微增(zēng)0.44%，是三大豪门中唯一(yī)取得正向增长的。

几(jǐ)大豪门(mén)业绩同(tóng)时“拉(lā)胯(kuà)”，且幅度如此(cǐ)之大，在此前是极为(wèi)罕见的，似乎伴随(suí)着“一(yī)代”们的(de)“落幕”，香港地产行业靠“等待”就能赚钱的机遇也在逐渐消散，只留下“一代”们极(jí)具故事性的创业(yè)史。

长(zhǎng)实(shí)集(jí)团的掌控人李嘉诚(chéng)在香港被(bèi)称(chēng)为“超人”，原因是他非凡的战略眼光(guāng)。

1950年，年仅22岁的他以约(yuē)7000美元创(chuàng)办了(le)长江塑胶厂，凭借引进先进技术和(hé)持续改进，成为香港(gǎng)塑胶花行业的(de)佼佼者，赢得“塑胶花之王”称号。1958年，香港塑胶花市场趋于(yú)饱和，而香港地产因为动乱等原因，大幅下跌，李嘉诚觉察到地产行业蕴(yùn)含的巨大商机(jī)，开(kāi)始转战房地产领域，囤积大量房产和地皮。

之后，房(fáng)地产(chǎn)行业大涨，李嘉诚赚得盆满钵满。1971年他(tā)创立了长江(jiāng)地产，次年更名为长江实业集团有(yǒu)限公司并成功上市，成为“华资地产五虎(hǔ)将”之一，奠定其(qí)地产大亨地位。但如果仅依靠地产，李氏家族(zú)并不能成为(wèi)香港(gǎng)家族之首，因为香港的多数物业在郭得(dé)胜(shèng)领导(dǎo)的新鸿基地产旗下。

李氏家族(zú)之所以能“称霸”香港家族，得益于李嘉诚的和记公司。1970年代中期，他开始(shǐ)收购九龙仓(cāng)集团等英资洋行，成为首位入主英资财团的华人企业家，并将(jiāng)这些打包运作为多元化集团。

进入90年代，李(lǐ)嘉诚将投资(zī)版图扩展至全球，涉足电讯(xùn)、能源、基建和零售等(děng)领(lǐng)域。之后(hòu)，李嘉诚的地产业务均(jūn)划归到(dào)长实集团(tuán)，而非(fēi)地产业务均在后成立的和记黄埔(pǔ)旗(qí)下。

从2000年起，李嘉诚通过和记黄埔扩(kuò)大(dà)了长(zhǎng)实的国际(jì)业务，特别是(shì)在基建、能源和电信领域。

2015年，李嘉诚在(zài)退休前重组长和系(xì)，新公(gōng)司叫长江和记实(shí)业有限公司，注册地迁到了开曼群岛，是长(zhǎng)江企业(yè)控股(gǔ)有限(xiàn)公司以及和(hé)记黄埔的母公司，目前长江和记实业实际控制的资(zī)产已达数千亿港元。尽管转型成功，房地产仍在李家商业帝国中占据举足轻重的地位。

要问(wèn)李嘉诚(chéng)在(zài)地产行业赚钱的逻辑是什么？简单来(lái)说就是低位囤积等时机。以他操盘御翠园地块为例，该地块由和记黄埔于(yú)2001年时以7亿元(yuán)拿下，当时楼(lóu)面价(jià)格仅1750元/平方米，经过20多(duō)年，均价涨至90672.35元(yuán)/平方米，也就(jiù)是说，李嘉诚“什么都不(bù)干”，就赚了几(jǐ)百亿，而这只(zhǐ)是他操盘(pán)的众多物业中的缩影。

恒隆地产是由陈(chén)曾熙创立，1948年，陈曾熙从广州来到香港(gǎng)在永隆银行做普通职(zhí)员，五十年代(dài)初，陈曾熙(xī)与林汝珩、陈(chén)德泰及康有为的两位侄子，共同(tóng)踏上了(le)创业之路，成立“大隆建筑(zhù)公司”，起初几(jǐ)人有(yǒu)着共同的目标。不(bù)过不久，几人就在经(jīng)营理念上产生分(fēn)歧，陈德泰选择退(tuì)出，而林汝珩突然撒手人寰，于是陈曾熙开(kāi)始独立(lì)创业。

1960年9月13日(rì)，恒隆集团应运而生，恒隆的诞生地是中(zhōng)环(huán)的余道生行，一(yī)间不起眼的办公室，后经数次重(zhòng)要搬迁，从旧恒生(shēng)银行(xíng)总行大厦(shà)到上环恒隆大厦(shà)，再到(dào)铜锣湾恒隆中心，最终落户于中环的渣打银行大厦，恒隆在每一次搬迁中(zhōng)逐渐壮大(dà)。

陈曾熙的成功离不开他(tā)对多元(yuán)化经营的前(qián)瞻性布局(jú)，一方面“耕耘(yún)”地产行业，另一方面涉足非地(dì)产行(xíng)业，其中多个业务开创了香港的先河，例如将Hello Kitty、麦当劳等品牌引入香港。

1991年，儿子陈(chén)启宗接棒陈曾熙，担任(rèn)恒隆(lóng)集(jí)团董事长(zhǎng)，带领恒隆在90年代初敏锐地捕捉到内地市场的巨大潜力，成功在上海等地布局，打造了(le)包括恒隆广场、港汇恒隆广场在内的多个地标性项目，随(suí)后更将恒隆的版图扩展至(zhì)沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉和(hé)杭州等城市(shì)，实(shí)现了从香港(gǎng)到内地的跨越式发展(zhǎn)，并逐渐(jiàn)将恒隆地产打造成香港和内(nèi)地房地产市场的巨头(tóu)之一。

香港地产“大哥”新鸿基创始人郭德胜与李嘉诚经历相似，也是在抗战期间随家人从广东逃到香港。他通过经营百(bǎi)货批发起家，并在战后通过制衣业(yè)迅速(sù)积累了财富，被誉为“香港洋杂大王”。

到了1963年(nián)，战后(hòu)香港经济(jì)蓬勃发展，人口激增，房地产迎来暴涨(zhǎng)，郭德胜与李兆基、冯景禧三人共同成立新鸿基，被誉(yù)为“地产三剑客”。

60年代，由于内地的特殊局势影响到香港，大量外资撤离(lí)，新鸿(hóng)基趁机低价(jià)收购地产(chǎn)。第二年情况稳定后，新鸿基地产(chǎn)一夜之间暴富。

1972年，新鸿基上市，标志着“地产三剑客”的分道(dào)扬镳。郭得胜凭借对香港房产市场的敏锐判(pàn)断，快速扩展业务，逐(zhú)步将公司(sī)打造成为香港地产界的领(lǐng)头羊(yáng)之一。截至2024年6月底，新鸿基仅在香港就拥有(yǒu)102万(wàn)平米的办公楼物业组合，内地与(yǔ)香港总(zǒng)土地储备面积达1157万平(píng)米。

纵观三大家族的(de)发家史，可以发现他(tā)们起步都借助了行业发展的“东风”，当时(shí)香(xiāng)港正(zhèng)处在房地产(chǎn)低谷期之时，而经济(jì)也刚开始(shǐ)复苏，未来前景一片大(dà)好，因此，只要有本金，似乎“闭着眼”买楼，都(dōu)能涨。而进军大陆市场，也是相同的逻辑。不过，赚钱需要(yào)“天时、地(dì)利(lì)、人和”，若大环(huán)境处在下行空间时，赚(zhuàn)钱，就会(huì)变得异(yì)常(cháng)艰难。

/ “刚上位”就(jiù)下跌，

“二代”们的生意为什么不好做了？ /

相比于(yú)“一代(dài)”们的“素人”出身(shēn)，接(jiē)棒的“二代”们大多在(zài)海外名校接受(shòu)过良好的教育，具备国际化的视野，但在面对复杂多变的(de)房地产市场(chǎng)时，却仍(réng)显得力不从心(xīn)。

2018年3月，李嘉诚宣布卸任长江和记实业董(dǒng)事会(huì)主席一职，长子李泽钜接棒。在2018年8月，正(zhèng)式接掌父亲商业帝国不足三个月，54岁的(de)李泽钜交出了自己(jǐ)的第一(yī)份成绩单。据披露的财报数(shù)据显示，2018上半(bàn)年，长江实业收入为241.18亿港元，同比下(xià)降19%，当中包括集团收入167.88亿港元及集团摊占合营(yíng)企业的收入73.3亿港元。

同(tóng)时，自打他上任以来(lái)，就被沽空机构盯(dīng)上(shàng)，在一年多的时间中，长和股价(jià)下跌近(jìn)25%，市值蒸发超千亿港元。直至今日，长和股价依旧萎(wēi)靡不振，在30港元左右徘徊，无力再回到历史高点的60左右(yòu)。

与父亲充满“野(yě)心”和对新行业(yè)大展拳脚去尝试的(de)策(cè)略不同(tóng)，李泽钜更倾向于(yú)保守，外界评论他更像一(yī)个“守业者”，而(ér)非“创业者”。他曾多次在业绩会(huì)上表示，自己更关注投(tóu)资的税(shuì)后回报率。

在香港地(dì)产业开始(shǐ)回落前，李(lǐ)氏家族就将业务重心从香港和内地，转移至国外(wài)。李泽钜上任后，延续父亲的策略。

不过，虽然李泽钜(jù)在欧美各(gè)地的投资野心勃勃(bó)，但还是多次折戟，而这种事情在李嘉(jiā)诚在任期间是根本无法想象的。

例如，2018年，长实发(fā)布公(gōng)告(gào)称，130亿澳元(约合760亿港元)收购澳大利亚天然气管(guǎn)道公司APA Group的实施协(xié)议已终止，长和(hé)系公司将不会继续进行收(shōu)购(gòu)事项，2019年5月8日，长和旗下Vodafone Hutchison Australia(VHA)宣布，将联同TPG电讯公司，就双方的合并计划申请遭(zāo)澳洲竞(jìng)争及消费者委员会否决，采取法律行动，向联邦(bāng)法(fǎ)院提出上诉。

在中国抛售(shòu)房(fáng)产而转战欧美(měi)后(hòu)，李氏家族的“热脸”怕是贴到了(le)“冷屁股(gǔ)”。而近几年，李泽钜的(de)压力丝(sī)毫没有减少(shǎo)。在(zài)过去(qù)一年中，长实(shí)获得(dé)472亿港元(yuán)收入(rù)，同(tóng)比减少了16.1%，净利为173亿港元，同(tóng)比下跌18.7%。其(qí)中，物业销售仅贡献131.5亿港元，占比(bǐ)不达三(sān)成。

这里面还(hái)包括一笔巨(jù)额“订金”收(shōu)入。而(ér)做为靠地产起家(jiā)的长实，在(zài)2023年竟一块地也没有入手，倒是以(yǐ)48亿港元现金，收购了Civitas全部股份，这(zhè)是一家“二房东”公司，从各处寻觅合适的房子(zi)，签订租约，翻新修理，再租给弱势(shì)成年人，提(tí)供护理服务，从政(zhèng)府机构处(chù)赚取服务费。与此(cǐ)前购买楼(lóu)盘，运作交易的方式相比，这活可轻松多了。不怪业(yè)内(nèi)对李泽钜的评价是在(zài)推盘能力方面远不如新鸿(hóng)基地产。

而恒隆地产则在今年1月迎来了第三代掌门人—陈启宗(zōng)之子陈文博。刚执掌集(jí)团半年的他(tā)，就面临着严峻(jùn)考验(yàn)，净利润下(xià)滑，股价(jià)下跌。

一向(xiàng)被视为“现金奶牛”的上海(hǎi)恒隆广场，上(shàng)半年的租金收入和租(zū)户(hù)销售(shòu)额同(tóng)比下跌(diē)8%和23%。办公(gōng)楼方面，上海恒隆广场两座甲级办公楼(lóu)收入(rù)同比下跌7%，出租率亦(yì)下降10个百分点至88%。

陈(chén)文博对此做了解(jiě)释，简单来说，就是大环境不行，此前只做高端楼盘和物业的策略行不通(tōng)了。

在(zài)现(xiàn)实面前，陈文博不得不低头，将战(zhàn)略调整(zhěng)为不再局限于高端商业地产领域，而是逐渐向多元化方向发展，并优化租户组合，提(tí)升(shēng)商场的吸引力和客流量。同时，恒隆在内地和香港继续推进(jìn)新(xīn)项目的开发和运营，如杭州恒隆广场和上海恒隆广场的扩容项目，以期在未来市场回(huí)暖时占据有利位置。

不过，从(cóng)今年的数据情况来看，陈文博(bó)的这一策略似乎(hū)并未奏效，目前，陈文博正在收缩投资，以更审慎的态度做房(fáng)产(chǎn)投资，或许对于(yú)陈文(wén)博守业能力(lì)的考验(yàn)才刚(gāng)刚开(kāi)始。

新鸿基地产与长实和恒隆不同，在业务(wù)上，由于三个(gè)儿子(zi)都挺(tǐng)争气，因此新鸿基一直保持着稳健的发展。其家族风险来(lái)自(zì)于家庭争斗。

正所谓“成也萧何败萧何”，正是因为(wèi)三(sān)个儿子能力相(xiāng)当，所(suǒ)以谁也不服谁，在父亲去世后，“三子夺嫡”大战便开启了，在历(lì)经十年，长子郭炳湘去世后，这场闹剧在收尾(wěi)，最终由三子郭炳联继(jì)任。

或许郭炳联继承了父亲的(de)眼光和(hé)头脑，在上半(bàn)年(nián)不景气的环境中，其营收仍保持增长，尤其在内地市场，新鸿基的表(biǎo)现(xiàn)尤为突出。公司推出的上海滨江凯旋(xuán)门(mén)和杭州国际金融中心等项目均取得了(le)不俗的销售成绩。此外，新鸿基还通过(guò)优化(huà)物业投(tóu)资组(zǔ)合和强化租金收(shōu)入(rù)，保持了公司(sī)财务的稳健性。

但也仅仅是维持(chí)现状，想再(zài)找回祖(zǔ)上(shàng)那(nà)种“突飞猛进”的(de)感觉，还是很难。

“一代”们“顺风顺水”借“东(dōng)风”，“二(èr)代”们有的激进(jìn)、有的保守，有的能“硬控”未来，而有的在等待机遇，对于未来，三大(dà)家族策略(lüè)各有(yǒu)不同，但守业(yè)的艰难依然(rán)相同。

/ 探索？衰落(luò)？

三大家族的下一轮风光在何(hé)方(fāng)？ /

市场在变(biàn)，早已不(bù)是下(xià)行囤楼，上涨(zhǎng)卖出就(jiù)能赚钱的简单逻辑了(le)。面对大陆与香港房(fáng)地产市场环境的变化，长实集团、恒隆地(dì)产、新鸿基地产这三大家族企业，也正积极寻求转型之路。

他们开始调整(zhěng)业(yè)务结构，减少对传统(tǒng)住宅(zhái)开发的依赖(lài)，加(jiā)大(dà)在基建、商业地产、酒店(diàn)、零售等领域的投入。同时(shí)，也在积极探索新(xīn)的增长点，如科技、环(huán)保、健康等前沿领域，希望通过技(jì)术创新和(hé)跨界合作，实现企业的可持续发展。

已退休的李(lǐ)嘉诚(chéng)并没有(yǒu)闲(xián)着(zhe)，开始“玩”起了AI。值(zhí)得一提的是，早在2012年李嘉诚就投资了大模型赛(sài)道的明星公司(sī)DeepMind。随着新一(yī)轮AI技术浪潮的兴起，他的AI投资力度逐渐扩大(dà)。进入2022年，他的投(tóu)资项(xiàng)目中，有超过七成(chéng)与(yǔ)AI相关，在三大家族中，可以说，李氏家族是“玩的最花”，最无惧(jù)未来的。

除了此之外，李氏家族还(hái)掌握着英(yīng)国40%的电信市场、7%的(de)供(gōng)水市(shì)场、约830万户家(jiā)庭以上的电力供应、以及大量的天然气、地产、商场、码头(tóu)等产业，通过这些领域的布局，意图分散了香港(gǎng)和大陆(lù)地产投资的风险。

恒隆地产则除(chú)了对主营业务“更(gèng)新迭(dié)代”之外，似(shì)乎并没有(yǒu)其它(tā)跨界动作，新掌门人陈文博在致股东函中表示：尽管(guǎn)内地消费市场近期放缓，但管理层认为消费者追求高品质生活的(de)趋势未变，奢侈品及(jí)优质服务需(xū)求犹存，此乃恒(héng)隆业(yè)务(wù)优势。管理层将积极(jí)应对(duì)市场(chǎng)变化，减轻其影响。

而新鸿基地产则不仅专注于房地产开(kāi)发，还积(jī)极拓展多(duō)元化业(yè)务布局，涵盖港口(kǒu)及相关(guān)服务、零售、基建、能源、科技、医疗保健、电(diàn)讯、财务及投资等多个(gè)板块，对于本身业务就相对稳定的它，其(qí)它领域的拓展不(bù)过是“双保险(xiǎn)”罢了(le)。

在国际化方(fāng)面，“二代”们并未停下脚步。如继续拓展海外市场，特(tè)别是东(dōng)南(nán)亚(yà)、欧洲(zhōu)等新兴市场，以分散风险，寻找新的(de)发展机(jī)遇。同(tóng)时(shí)，他们也加强了对内地市场的关注(zhù)，利用(yòng)粤港澳大湾区等区域(yù)发展的契机(jī)，加强与内地的合作与交流。

虽然老牌香港房企和“二代”们正面临盈利下滑(huá)和市场挑战，但都在努力(lì)创(chuàng)造机会，等待“回暖”的机遇。

“一代”们借助时代的红利，完成(chéng)了(le)产业(yè)奠基，大赚特赚。尽(jǐn)管“二代们”学历更高(gāo)，视野(yě)更广，但(dàn)所处的环境，远(yuǎn)比那(nà)时复杂，想学着祖(zǔ)辈吃一口房地产的大(dà)肥肉，并不现实。虽然他(tā)们对(duì)于未来仍旧(jiù)看好，但眼下的困难如何度过，如何扭转营收颓势，才是当务之急。

创业不易(yì)，守业更难，中国香港三(sān)大房(fáng)产豪门，此(cǐ)刻应该比普(pǔ)通(tōng)人更(gèng)深刻理解这句话(huà)的含(hán)义。

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