华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环

来(lái)源：华泰睿思

降息是最务实的“稳地产”手段之一，重点在于落地和执行

随着存量和(hé)增量房贷利率的差(chà)距拉大，市场存在存量房贷利率下调(diào)的预期。我们认为调整具备(bèi)较强的合理性，当(dāng)前市场环(huán)境下，降息也是务实有效的政策，但难点在于银行商业利益考量，因此需关注各银行实际落地情(qíng)况。我们认为(wèi)存量(liàng)房贷利率的下调会减少提前还(hái)贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进(jìn)行业良性(xìng)循(xún)环(huán)。

核心观点

“转按揭(jiē)”的国内外实践现状

银行的“转按揭”指个人住房转按揭贷款，国内过去的转按揭主要是针对产权人、借款期限、抵(dǐ)押物变更所作出的贷款调整。目前市场关注度较高的(de)“转按揭”主要针对(duì)存(cún)量房贷利率的调(diào)整(zhěng)。参考海外(wài)，其转按揭业务较为(wèi)市场化，降(jiàng)低利率是主要(yào)需求之一。以(yǐ)美国为例，类似的业务被称为Refinance，可以做Refinance的(de)机构众多，贷款人可以向多家贷款机(jī)构提出Refinance申请，不同的(de)机构经过评估给出的贷款利率不尽相同，贷款人最(zuì)终选(xuǎn)择最理想的机构。日本也可以自(zì)由选择(zé)转(zhuǎn)按(àn)揭。但值得注意的是，海外(wài)市场(chǎng)办理转按揭业务，都需要支付(fù)一定的手续费用。

存量和增量房贷利率差距拉大是降低存量房贷利率呼声越来越大的原因

截至2024年3月，我国存量房(fáng)贷(dài)规(guī)模(mó)约38万亿。根据2023年11月央行在2023年前(qián)三季度金融统计(jì)数据新闻(wén)发布会(huì)上提到，认(rèn)定为首套的存量房贷利(lì)率约4.27%，结合今年以来LPR的下降，目前存量房贷利率平均水(shuǐ)平预计约4%。而(ér)2024Q2新增个人住房贷款的平均(jūn)利率为3.45%，环比Q1下降24pct。根据贝壳数据，7月50城新增房(fáng)贷(dài)利率进一步(bù)下行，首套/二套房贷利率分为3.29%/3.70%，环比(bǐ)6月分别下行11/12pct，新增贷款(kuǎn)利率自2024年5月起，全面进入3%利率(lǜ)时(shí)代(dài)。存量和新增利率这种差距也导致市场上提前还贷的现象(xiàng)，同时也有越来越多存(cún)量房贷利率下降的呼声。

全(quán)国性存(cún)量房贷利率调整：主要针对首(shǒu)套房(fáng)认定标准进行修正

自2019年(nián)执行LPR以(yǐ)来(lái)，我国的存量房(fáng)贷利率跟随LPR自动调整，除此以外(wài)，仅针对首套(tào)贷款利率(lǜ)有过全国性的调整动(dòng)作。2023年8月(yuè)31日，央行及国家金融监督管理总局发文《关于(yú)减低存量首套住房贷款利率的通知》。新政提出自同(tóng)年9月25日起，存量首套房贷的借(jiè)款人(rén)可向贷(dài)款行申请置(zhì)换(huàn)贷款(kuǎn)。政策出台后，影响最大的是首套房认定标准放宽后，原来认定为二套房，但按照新规被认定为(wèi)首套的住(zhù)房。根据央行在去年11月新闻发布会上的披露(lù)，上一轮存量房贷利率下(xià)调的贷款总额占总存量房贷(dài)的比例达56.5%。调整(zhěng)后的(de)加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73pct。

地方性调整：“商转公”是目前主要的存量房贷利率调整(zhěng)手段

随着2023年央行对存量房贷利率下调的鼓(gǔ)励性政(zhèng)策出台(tái)，近期以“商转公”（商贷转公积金贷款）的形式实现(xiàn)存量房贷利率的下调，在各城(chéng)市逐步展开。据中指院数据，今年(nián)以来已有30多个城市执(zhí)行或优化“商转(zhuǎn)公”政策，包(bāo)括支持(chí)“顺(shùn)位抵押”公积金直还、扩展(zhǎn)合作银行(xíng)范围等。如(rú)8月23日，长春开展商业性个(gè)人住房贷款转“公积金+商贷(dài)”组合贷款业务，可选择“顺位抵押转(zhuǎn)贷”或“先还后贷”方式办(bàn)理。8月21日(rì)，青岛市住房公积金管理中心官网(wǎng)发(fā)布信息(xī)称，该中心(xīn)持续扩大“商转公”贷款与(yǔ)“商转组合”贷款业务合作银行范围，我们预计还会有更多城市加入。

风险提示：行(xíng)业政策风险；行业下行风(fēng)险；部分房企经营风险(xiǎn)。

正文

“转按揭”的国(guó)内外实践现状

什么是转按(àn)揭？

银行的“转按揭”指个人住房转按揭(jiē)贷款，即个(gè)人住房(fáng)贷款的借款人在(zài)还款(kuǎn)期间，向原贷款银行(xíng)要求延长贷款期(qī)限，或将抵押(yā)的个人(rén)住房出售或转让给第三人，从而申(shēn)请办(bàn)理个人(rén)住房贷款变更借款期限、变更(gèng)借款人或变更抵押物的贷款。即过去主要是针对产(chǎn)权人、借款期限(xiàn)、抵押物变更(gèng)所作出(chū)的贷款调整。目(mù)前市场关注(zhù)度较高的“转按揭”主要针对存量房贷利率的调整。

海外转按揭业务较为市(shì)场化，降低利率是主要需求之一(yī)

以美(měi)国为例，类似的业务(wù)被称为Refinance，贷(dài)款人(rén)可通过Refinance来降(jiàng)低利(lì)率、缩短贷款期限或降低月供。可(kě)以做Refinance的机构众多(duō)，包括银行、信用合作社以及消费金融公司(sī)等，贷款人可以向多家贷款机构提(tí)出(chū)Refinance申(shēn)请，不(bù)同的(de)机构经过评估给出的贷款利率不尽(jǐn)相同，贷款人最终选择最理(lǐ)想的机构。影响贷款利率的因素，除了美国市场(chǎng)化(huà)利率，还包括购(gòu)买房屋的类型、贷款年(nián)限、首付(fù)比例等(děng)，此(cǐ)外，贷款人财务状况也是很重要的(de)因素。

日本也可以自由选择转(zhuǎn)按揭。由于申请贷款的额度和利率与贷款人是否有日籍身(shēn)份、收入水平、家庭情况以及(jí)工作年限等因素相关，因此(cǐ)，尽管(guǎn)市场(chǎng)化利率相对平稳，对(duì)于影(yǐng)响(xiǎng)贷款(kuǎn)利率(lǜ)的个人因素(sù)发生(shēng)变(biàn)化(huà)（如新(xīn)获永驻身份(fèn)的居民）而(ér)言，通过办理转(zhuǎn)按揭更换贷款一行，这样(yàng)可以大幅(fú)降低其(qí)贷款利率，因此属于常(cháng)规操作。

但值得(dé)注意的是，海外市场办(bàn)理(lǐ)转按揭业务，都需要支付一(yī)定的手(shǒu)续费用，如美国办理Refinance需要支(zhī)付Closing cost。日本转(zhuǎn)按揭的成本包括司法书士费、银行保险(xiǎn)金、保证金等。

存量和增量(liàng)房贷利率差距拉大是降低存量房贷(dài)利率呼声越来越大的原因

截至2024年6月(yuè)，我国存量房贷规模约(yuē)37.8万亿，同比下降2.1%。根(gēn)据2023年 11月央行在2023年前三季度金融统计数据新闻发布会上提(tí)到(dào)，存量住房贷款(kuǎn)加权平均利率(lǜ)为4.29%，结合今年以来LPR的下降(jiàng)，目前存量(liàng)房贷(dài)利率平均水(shuǐ)平预计约4%。而2024Q2新增个人住房贷款的平均利(lì)率为3.45%，环比Q1下降24pct。根据贝壳(ké)数据，7月50城(chéng)新增房贷利率进一步华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环下行，首套/二套房贷利率分为3.29%/3.70%，环比6月分别下行11/12pct，新增(zēng)贷款利率自2024年5月(yuè)起，全面进(jìn)入3%利率时代。存量和新增利率这种差(chà)距也导致市场(chǎng)上提前还贷的现象，同时也有越来越多存量房贷利率(lǜ)下降的呼声。

图(tú)片

我国(guó)存量房贷利率调整的历史

全国性调整(zhěng)：主要针对首套(tào)房认定标准进行修正

自2019年执行LPR以来，我国的存(cún)量房贷利率跟随LPR自动调整，除此以外，仅针对首套贷款利率(lǜ)有过全国性的调整动作。2023年8月31日，央行即国家金融监督管理总局发文《关于减低(dī)存量首套住房贷款利(lì)率的通(tōng)知》。新政提出自2023年9月25日起，存量首套房贷的借款人可向贷款行申(shēn)请置(zhì)换贷华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环款，自主协商变更(gèng)贷款利率(lǜ)水(shuǐ)平，但要求新贷款利率在LPR上的加点幅度不(bù)得低于原贷款发放时所在城(chéng)市(shì)首套房贷(dài)款利(lì)率政策下限。

政策出台后，影(yǐng)响最大的是首套房认定(dìng)标(biāo)准放(fàng)宽后，原来认定为二套房，但(dàn)按(àn)照新规被认定为首套的住房对应的贷(dài)款利率(lǜ)，因为历史政(zhèng)策利率下限重新认(rèn)定，所以贷利利(lì)率有望实现大幅下滑。根据央行在去年11月新闻发布会上的(de)披露，新政(zhèng)实(shí)施首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元，即上一(yī)轮(lún)存量房(fáng)贷利率下调的贷款总额占总存量房贷的比例达56.5%。调整后的加(jiā)权平均利(lì)率为4.27%，平均降幅0.73pct。

地方性调整：“商(shāng)转公”是目前主要的(de)存量房贷利率调整手段(duàn)

随着2023年央行对存量房贷(dài)利率下调(diào)的鼓励性政策出台，近期以“商转公”（商贷转公积金贷(dài)款）的形式实现存量房贷利率的下调，在各城市逐(zhú)步展开。

据中指院数(shù)据，今年以来已有30多个城市执(zhí)行或优化“商转公”政策，包括支持“顺位抵押”公积(jī)金直还、扩展合作银(yín)行范围等。如8月23日，长春开(kāi)展商业性个人住房贷款(kuǎn)转(zhuǎn)“公(gōng)积金+商贷”组合贷款业务，可选择(zé)“顺位(wèi)抵押转贷”或“先还(hái)后贷”方式办(bàn)理。8月21日，青岛市住房公积金(jīn)管(guǎn)理中心(xīn)官网发布信息称，该中心持续扩(kuò)大“商(shāng)转公”贷款与“商转组合”贷款业务合作银行范围。其中，“商转公”贷款合作银行增至17家。此前，山东、河北、河(hé)南、安徽、广东、江苏(sū)等省的多个城市已开启“商转(zhuǎn)公”业务办理通道(dào)。

降息是(shì)最务实的“稳地产”手段之一，重点(diǎn)在于落(luò)地和执行(xíng)

我们多次强调(diào)，当前市场环境下降息是务实有效的“稳地产”政策。且随着存量和增量房贷利率的(de)差距拉大，我们(men)认为存量房贷利率调(diào)整具备较强的合(hé)理(lǐ)性。但(dàn)其调(diào)整的难点在于其(qí)并不在于政策意志(zhì)而是银行商业利(lì)益考量，不同银行的净息差压力也并不相(xiāng)同，因此需要关注的是各银行的实际落地情(qíng)况，不仅关注其是否下调，而且需要关注调(diào)整幅度，如(rú)果调整(zhěng)幅度(dù)较(jiào)小对市场影响力(lì)度亦或有限(xiàn)。如果存量房贷利率调整落地，对于地产而言，会减少提前还贷人群(qún)，从而(ér)减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，另外月供的减少也有(yǒu)利(lì)于消(xiāo)费层(céng)面的空间打开。

风险提示

行(xíng)业政策风险：宏观(guān)流动性(xìng)的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新(xīn)发展(zhǎn)模式的指引(yǐn)下，住房、土地、金融(róng)、财税(shuì)等房地产(chǎn)相关领域的制度存在(zài)调(diào)整优化的可能，都可(kě)能对房地产市场和房企经营造成扰动。

行业下行风险：房(fáng)地产行业规模(mó)高峰可(kě)能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工(gōng)、投资等关键(jiàn)指标存在趋势性下行(xíng)风险。

部分房企经营风险：若经营和融(róng)资性(xìng)现金流(liú)修复低于预期，部分房企仍可(kě)能面临较大的资金链压力，进而出(chū)现经营困难等问题。

附表