“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？

4月香(xiāng)江，阴雨连绵，但难挡大家的看房热情。

4月20日，香(xiāng)港将军澳一个新开售楼盘迎来“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？0; line-height: 24px;'>“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？第二期抽签日(rì)，由于楼盘地(dì)铁上盖，周边地区(qū)教育(yù)资源丰(fēng)富，因此受到了许(xǔ)多购房者的青睐。售(shòu)楼处大厅摆放着20多张小圆(yuán)桌(zhuō)，周围挤满(mǎn)了中签的买(mǎi)家(jiā)与销售(shòu)顾问(wèn)，热切地商讨着支付事宜。房产(chǎn)中介(jiè)则在电梯和大厅之间不(bù)停穿梭，送走上一位购房者后，又在电梯口等待下一位客户。

（售楼(lóu)部挤满了中签的买(mǎi)家(jiā)与销售顾问摄/贾明睿(ruì)）

在(zài)香港楼市全面“撤辣(là)”近两个月后，此番景象(xiàng)在香港多个楼盘轮番上演。2月28日，香港楼市“平地一声(shēng)雷”。香港特别行政(zhèng)区财政司司长陈茂(mào)波(bō)宣布(bù)，即日起撤销所(suǒ)有住宅物(wù)业需求管理措施，住宅物业交易无须缴交额外印花税、买家印花税和新住宅印花税；物业按(àn)揭贷款的逆周期宏(hóng)观审慎监管措施也会进一步放宽。

这是香港为提(tí)振楼市注入的一剂(jì)“强(qiáng)心(xīn)针”，目前来看，效果显著。香(xiāng)港置业研究部董事王品弟表示，土(tǔ)地注册处资料(liào)显示(shì)，本月至今(截至18日)整(zhěng)体物业(包括(kuò)一手私宅及二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他非住宅)录得6396宗注册，较上(shàng)月同期的1790宗大幅(fú)增加近(jìn)2.6倍(bèi)。由于注册量属滞(zhì)后数字，4月注册个案(àn)一般主要反映3月楼市于财(cái)政预算案公布全面(miàn)撤辣后的畅旺市况。

值(zhí)得关注的是(shì)，内地客成为了本轮购房的一大主力，有香港(gǎng)房产中介告诉21记者，“基本上我所有的客人都来自内地”，从需求看，自住和投资都有。对(duì)于“刚需族”而言，子女教育以及低价入手成为了他们买房的最大诱因(yīn)。

当然，也(yě)有许多人(rén)仍在观望。他(tā)们有的通过“优才计划”来港半年，买房已经提上日(rì)程；有的即将拿到香港永(yǒng)居，但“撤辣”似(shì)乎也反映出香港整体经济(jì)的动力(lì)不足，这让他们对于买房与否显得更加踌躇。

全面“撤辣(là)”之后，这些组成(chéng)了香港楼(lóu)市的复杂图(tú)景(jǐng)：新盘争先(xiān)推出、中介迎来了难得的(de)“忙时”、“西饼(bǐng)客”大笔扫货、“刚需(xū)族(zú)”有的(de)犹豫有的落定…..曾经“哺育”了李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四大家族的香港房产经济，能否走进下一个(gè)春风(fēng)里？

内地买家众生相

2023年10月，黎小姐通过(guò)优才计划成功拿到了签证(zhèng)，从事(shì)ESG工作的她目前频繁往返于深圳、香港两地。

在港半年(nián)，黎小(xiǎo)姐的置业计划开始提上日(rì)程。黎(lí)小姐告诉21记者(zhě)，“撤辣”对于她的置业计划有部(bù)分影响(xiǎng)，但并非最重(zhòng)要因素(sù)，“初衷(zhōng)是打算在香港(gǎng)长期发展，也比较看好香港住宅的保值”。

近段(duàn)时间以来，黎(lí)小姐先(xiān)后到启德、大角咀、南昌等地寻找合适的房(fáng)源(yuán)。于她而言，街(jiē)区(qū)氛围和配套，以及交通便利程度，尤其是往返内地(dì)的便捷程(chéng)度(dù)是(shì)最重要的选房因素(sù)，“这两个因素影响长期的居住价值，会在此基(jī)础上考虑性价比”。

事实上，对于(yú)外来人(rén)才，香港特区政府提前打开了(le)“撤辣”通道。香(xiāng)港行政长官在2023年施政报(bào)告中明确，为外来人才(cái)的置业(yè)印花税实(shí)施(shī)“先免后征”，即在购(gòu)入物业时先暂(zàn)免征收相关税项，若其(qí)后未能成为香港永久性居民才缴付相关税项。

过去几年，香(xiāng)港通过“优才计划”、“高才通计划(huà)”等人(rén)才引进措施吸引了大量内(nèi)地人才到港发展。香港(gǎng)特区政府劳工及福利局局长孙(sūn)玉(yù)菡透露，截至今(jīn)年2月(yuè)底(dǐ)，“高(gāo)才通计划”共收到(dào)逾7.2万宗申请，其中近5.9万宗获批(pī)，已有约4.4万人通过(guò)该计划来港。加(jiā)上经其他人才(cái)入境计划获批的申请，由去年至今总计约10.8万名(míng)人才(cái)已(yǐ)抵(dǐ)港。

黎小姐了解到，通(tōng)过(guò)“优才计划(huà)”、“高才通计划”等移居香港(gǎng)的内(nèi)地(dì)朋友(yǒu)，目前仍以租房为主(zhǔ)，较少考虑(lǜ)置(zhì)业。但这些在港发(fā)展(zhǎn)、定(dìng)居意愿较大的人群，依然有望成为香港房地产(chǎn)市场新(xīn)需(xū)求的(de)一大主力。

同样来自内地的(de)赵女士目前在内地和香港经营一家留学(xué)咨询公司。在她的计划里，孩子以后会在香港读(dú)书，因此买房计划原就(jiù)在(zài)列。在香港特区(qū)政府推出“撤辣”措施后，这一计(jì)划被提前了(le)。多番比较后，赵女(nǚ)士准(zhǔn)备在大围购(gòu)置一套二手房或者在启德入手一套新房。

子女教(jiào)育(yù)以及趁低买入成为(wèi)了赵女士(shì)购房的重要推手。“买房考虑最多肯定是投资价值(zhí)，虽然(rán)不能说(shuō)是抄底，但价格回落到(dào)一(yī)个觉得可(kě)以出手的计算，结合孩子未来的(de)规划(huà)，买(mǎi)房计划基本就落实了。”

赵女(nǚ)士表示，身边有到港买房计划的人士与(yǔ)她的考(kǎo)虑(lǜ)差不多，都是(shì)前期做投资(zī)，后期用于孩子上(shàng)学。

与他们相比，白兰要显得更(gèng)加谨慎。“某种程度上而言(yán)，‘撤辣’会让我更担心（香港）经济(jì)情况，会(huì)让我更怀疑买(mǎi)房是不是一(yī)个(gè)正确的决定。”当香港特区政府(fǔ)宣布“先免后征”时，决心要拿到永(yǒng)居的白兰就知道自己不需要缴纳这部(bù)分税(shuì)款，也因此，对于全面“撤辣”的推(tuī)出，白(bái)兰并不敏感。

于白兰而言，最重要的影(yǐng)响因素还是房价，“还是有点犹豫，这个房子是要买来(lái)自住还是买来投资？如果是投资，最重要的是(shì)房价(jià)能不能(néng)涨，这个还(hái)是取决于经济情况和市场信心，但这两点我并没有看(kàn)到(dào)很积极的方向。”

一手成交创近11年新高

从各大楼盘的交(jiāo)易数(shù)据来看，全(quán)面“撤辣”在短(duǎn)期内取得了明显成效。记者了解到，有新开售的楼盘超购27倍；有的项目即便门槛较高，总价在2000-3000万港元，但也去化得很快。

根据统(tǒng)计，香港楼市(shì)全面“撤(chè)辣”后，3月(yuè)一手房市场录(lù)得约4170宗成交，为《一手住宅物业(yè)销售条例》2013年4月实施以来，近11年单月新高。

二手市场同样回温。美联物(wù)业研(yán)究中(zhōng)心综合土地注(zhù)册处资料显示，3月(yuè)二手住宅注册量(liàng)录得2701宗(zōng)，较2月2219宗(zōng)回升约21.7%。同时，鉴于土(tǔ)地注册处(chù)注册个案属滞后数据，因此2月底财案撤辣后的楼市表现尚(shàng)未于上述3月注册量全面反映出(chū)来。

内(nèi)地客成为了本轮香港楼市成交复苏的主要推手之一。香(xiāng)港置业一(yī)手盘客户主任陈先生向21记者(zhě)表示，最近来看一手楼盘的客户中，大概7成来自内地。问及“撤辣”前后的情况(kuàng)，陈永智称(chēng)变化很大，“之(zhī)前都(dōu)要等拿到永居才可以减税，而拿到永居意味着放弃原来的内地户口，现在不(bù)需要(yào)这样了，内地同胞可以直接(jiē)减税置业。”

在陈先生看来，“香港本地的购房力已经很弱了(le)，现在香港一手房市场面向(xiàng)的主要就(jiù)是内地客户。”

需(xū)要指出的是，在全面(miàn)“撤辣”之前，香港特区(qū)政府已经将买家印花(huā)税和新住宅印花税税率减半，均从之前的15%减至7.5%。这两(liǎng)个税款面向(xiàng)的对象都包括(kuò)非(fēi)香港(gǎng)永久性居民，在推出之初，这两个(gè)税款就是作为香港房产需求管理措施的一部分，藉以遏抑外来需求和(hé)减低投(tóu)资需求，从(cóng)而(ér)稳定住宅物业(yè)市场。

但(dàn)是，由于经济低迷、利率(lǜ)高(gāo)企叠加流失，香港(gǎng)房产市场陷入了长(zhǎng)时间低迷。如(rú)今(jīn)，来自内地的(de)刚需客(kè)与投资客(kè)再次“带资”进入香港房产市场。

从投资角度(dù)看，“香港的物业投(tóu)资历史悠久，且租金回报率比较可(kě)观，一般可(kě)以达到3厘（3%），CBD附近的可以达到4厘（4%）。香港作(zuò)为国际金融(róng)中心，聚(jù)集(jí)了一大批国际国内人才，相信较容(róng)易放租。”香港仲量联行资深董(dǒng)事李远峰(fēng)向21记者表示。

同时，香港的租金明显高于内地城市(shì)，“如果同一(yī)笔钱花在香(xiāng)港和内地(dì)，回报率肯(kěn)定是香港高。”陈(chén)先生表示。的确(què)，从(cóng)投资属性看，香(xiāng)港(gǎng)租售比情况比内地好，但(dàn)持有成本也比较高。

就此(cǐ)，李远峰回(huí)应称(chēng)，成本考虑主要看买(mǎi)家是否做(zuò)借贷以及按揭(jiē)利息情况，差饷、管理费及其他费用占比并(bìng)不高，结合香港法制健全，相信香港物业依然是不错(cuò)的长线持有资产。

长(zhǎng)期复苏需要更多支撑

上(shàng)世纪90年代，作为香港经济的重要支柱，地产业被视作“香港经济的寒暑表”；后来随着时间推移，高地价、高楼(lóu)价问题逐渐成为了香港突出的社会问题；近几年，香港楼(lóu)市更是陷入了长期低迷(mí)。

美联物业数据显示，2023年香港楼市共(gòng)推出35个全新(xīn)新盘项目，涉及单位总(zǒng)数14119套(tào)，于2023年共售(shòu)出6740个单位，售(shòu)出率约48%，不足五(wǔ)成。拉(lā)长时(shí)间线(xiàn)来看，这一售出率较2022年约53%进一步下挫，较2020年的(de)约70%更(gèng)是显著下降。

在难得的(de)购买潮(cháo)以及(jí)去库存压力下，许多(duō)地产企业“以价换量(liàng)”，加速去化。有(yǒu)消息称，香(xiāng)港首富李嘉诚旗(qí)下长实集团推售的BlueCoast成本价为2.8万港元/平方呎(1呎约等于0.093平方米），但均价(jià)仅2.19万港元/平方呎，相当于(yú)打(dǎ)了七八折，且比周边同类新(xīn)盘便宜约(yuē)6000港元/平方呎，价(jià)格(gé)优势明显。

长实执行董事赵国雄表示，BlueCoast首批属“捞底价”，考(kǎo)虑到当(dāng)前低迷的房(fáng)市和竞争激烈的(de)市(shì)场环境，这次开价(jià)“蚀少当赚”。去年8月，长实(shí)集团旗下的“亲海駅II”的低价促销(xiāo)也曾掀(xiān)起市场(chǎng)热议(yì)。

如今，从3月(yuè)数(shù)据看，全面“撤辣”之后，香港楼市迎(yíng)来“小阳春(chūn)”。但是，从(cóng)更(gèng)长的时间坐标看(kàn)，香(xiāng)港楼市仍难称复苏。

首先，库存压力仍很大。根据(jù)香(xiāng)港房屋局以及美联物业研究中心数据，截至2023年底，香港(gǎng)楼盘的“货尾(wěi)”（新盘销售剩余未卖出的单位）已达2.03万套(tào)，达近20年来新高，同时，潜在新盘(pán)供应单(dān)位数创历史(shǐ)新高，达10.9万个单位，创有记录(lù)以来(lái)新高。

同时，楼市走势仍未明朗。中(zhōng)原地产研究部(bù)高级(jí)联(lián)席董事杨(yáng)明仪4月19日表示，反映香港主要大型屋苑二(èr)手住宅楼(lóu)市走势的中原城市领先指数CCL最新报146.35点，虽高于“撤辣”前的143.02点，但仍处于逾7年低位，在2017年1月底水平徘徊。该指数较2021年8月191.34点历史高位跌23.51%，较2023年4月168.40点高位跌13.09%，而2024年则(zé)累跌0.58%。

李远峰向记者表示，“撤辣”后市场的反应(yīng)很直接，入市成本降低有效刺激了成交量。但是在2018、2019年政府推出(chū)了较多土地，从发展周(zhōu)期看(kàn)，这两(liǎng)年(nián)正是项目落成的高峰期，在供过(guò)于求的情况(kuàng)下，房价走势(shì)预计会走低。

“最近新推的几个新(xīn)盘价格(gé)整价较市场价有所折让，推低(dī)了房产指数，全年来看可能(néng)会同比下跌。我们预计货(huò)存积压情况缓解后，指数才有机会回升(shēng)。”李远峰同时还指出，在利(lì)息维持高位，香港经济复苏较预期(qī)缓慢的情况下，香港的楼价复苏还(hái)需要时间。

长远而言，香港楼市该如何走进下一个春风里(lǐ)？

广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉向21记者表示，“全面”撤辣带来的(de)效果肯定(dìng)是正面的(de)。“香港是自由港，物业价值的稳定非常关键，会影响到资金进出以及香港对(duì)于境内外(wài)资金、投(tóu)资者的吸引力。因此，当物业价值跌到一定程(chéng)度，就会采取手段来稳定物业价值，从(cóng)而稳定香港对(duì)于全球资金的吸引力。”

在李(lǐ)宇嘉看来，香港过(guò)去以地产、金融行业为发展中心，如今这两个行业遭遇逆(nì)风，同时也出现了产业空心(xīn)化趋势(shì)。在此背景(jǐng)下，“香(xiāng)港房地产价格和行业未来走势发展很大程(chéng)度上取决于能否融入内(nèi)地、融入大湾区，即香港与大湾(wān)区的互联互通(tōng)、与内地城(chéng)市的要素双(shuāng)向流动。吸引(yǐn)更(gèng)多的企业进来，如此才可以扩大市场(chǎng)对房地产的需求，让香港地产的复苏前景更明朗，动力更足。”

李(lǐ)宇嘉补充称，香(xiāng)港在国际规则、金融服务方面依然有(yǒu)很强的优势，内地企业有这些方面的需求，如果能够结合(hé)起(qǐ)来，补(bǔ)充香港产业空心(xīn)化(huà)的不足，那么地产发展还会有较大的发展空间(jiān)，“单靠政策难以将香港(gǎng)房地产(chǎn)市场稳定下(xià)来”。

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