多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点

随着国庆金九银十的传统(tǒng)旺季到来，存量(liàng)房贷成为市场热议话题。

9月(yuè)5日，网络消息(xī)称工商银行、招商银行等(děng)多家大(dà)行APP测试“存量房贷利率(lǜ)调整”功能(néng)，财联社记者咨询工商银行(xíng)、招商银行客服，得到回应称存量房贷(dài)利率调整的申(shēn)请端口为去年统(tǒng)一调整存量房(fáng)贷利率所设，并非最新上线。

不过，对(duì)于存量(liàng)房贷的关注热度未(wèi)减。

本周一，对于上(shàng)周五市(shì)场(chǎng)传(chuán)闻(wén)放开转按揭业务，招(zhāo)行行长(zhǎng)王良(liáng)表示，尚未接收宏观管理部门、人民银行或(huò)者金融总局的意(yì)见，也没有征求过(guò)商业银行等各方面(miàn)的意见。

不(bù)过(guò)，王良认为，一
旦推出这方面的政策，会(huì)对银行业的存量按揭利(lì)率带来负面影响。相信宏(hóng)观管理部门会做好(hǎo)充分的论证和研究，之后再推出类似的政策。

9月5日(rì)，某大(dà)行业务人士对财联社表示，转按揭目前仅限深圳地(dì)区可以操(cāo)作，且只(zhǐ)限于商(shāng)业贷款转(zhuǎn)公积(jī)金贷款。转按揭涉及到结清原有房贷合同，再换其他银行重新申请房贷，如果没有统(tǒng)一政策，只能(néng)视为抵(dǐ)押贷款操作。

9月4日，华西证券宏观联席首席分
析(xī)师肖金川认为，今年7月政治局会(huì)议提出“及早储备并适时推出(chū)一批增量政策举(jǔ)措”，参考去年8-9月存量(liàng)房贷利(lì)率下调，接下来也(yě)存(cún)在下调存量房贷利率的可能性。

存量房贷已经下调一轮，多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点成(chéng)效显(xiǎn)著

上述多位银行业务人士提到，去年央行曾统一引(yǐn)导银行下调(diào)存量房贷的利率水平。

中金公司9月2日报告显示，2023年10月，存量房贷利(lì)率下调采用存量利(lì)率下调至不低(dī)于发放时城市利率下(xià)限的方式，根据央行的统计，超过(guò)22万亿元存量房贷利率下调（占存量按揭
约60%），平均降幅约70bp，涉及超5000万(wàn)户、1.5亿人(rén)，减少借款人利息支出每年1600-1700亿元。

8月30日，某大行深圳分行个(gè)贷人士对财联社表示，如果允许(xǔ)转(zhuǎn)按揭可能会涉及到同业竞争(zhēng)，甚至打(dǎ)价格战，到时候银(yín)行经营可能会更难。不(b多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点ù)过，存(cún)量
信贷(dài)利率(lǜ)应(yīng)该(gāi)还可以下调，对银(yín)行的息差和供楼压力都有好处。

浙商证券梁凤洁认为，考虑到居民降低按揭利率的呼(hū)声(shēng)较高，居民利息负担仍然较重。预估目前银行按(àn)揭存量利率成本为4.14%左右，对(duì)比6月(yuè)新发放按揭(jiē)利率3.45%，还是有下调空(kōng)间。综合考虑，存量房贷降息(xī)有可能，但不(bù)一定允许转按揭，更有(yǒu)可能是降低存量按揭加点。

中金公司分(fēn)析师林英奇测算，按照(zhào) 100 万元按揭贷款、等额本息还款计算，存量按(àn)揭利率下调70bp估算可(kě)降(jiàng)低借款人月供约400元，节约(yuē)月供和总还款额约5%。

9月4日，华西证券肖(xiào)金川认为，存量房贷利率下调还可以抑制提前还贷带来的压力。

根据央行《区域金融运行报告》，2023年(nián)8月全(quán)国个人住房贷款提前还款额达(dá)到4324.5亿元。政策出台后 的9-12月，房贷月均提前还款金额降至约3870亿元，较8月下降10.5%。

肖金川表示，利率(lǜ)下调幅度较大的地区，如湖北、河南和江西，提前还贷(dài)金 额降幅分别达到42.1%、27.5%和(hé)22.2%，高于全国平(píng)均。

37.8万亿存量房贷(dài)减负，将拉动(dòng)消费(fèi)和经济

从(cóng)刺激消(xiāo)费和经济(jì)角度，肖金川发现，2023年(nián)四季度(dù)，全国城(chéng)镇(zhèn)居民消 费倾向较 2019年同期低3.7个百分点。但(dàn)是利率下调较
多(duō)的地区(qū)中，湖(hú)北和(hé)江西较2019年同期分别低2.4个(gè)百分点和(hé)1.3个百(bǎi)分点。说明下调存量房贷利率较大的两个地区，其居民消费倾向(xiàng)恢复相对更快。

今年7月政治局会议提出“及早储备并适时推出一批增量政策举措(cuò)”，参考 去年8-9月存量房贷利 率下调，接下来也存(cún)在下调存量房贷利(lì)率的可能性(xìng)。

肖金川测算 ，按照2024二(èr)季度存(cún)量房贷规 模37.8万亿元计算，居民部门每年需(xū)偿还的房贷(dài)利息最多可减少约3000亿元。

中金公司林英奇假设两种政策情形，假设全部按揭贷款利(lì)率(lǜ)下调至新发放利率水平和转(zhuǎn)按揭的范围仅包(bāo)括首套(tào)房房贷，分别可以减少贷(dài)款(kuǎn)人2400亿和2000亿的利息支出。

另一方面，存款利率或配套(tào)同步下调。梁凤洁认为，考虑商业银行息差(chà)压力较大(dà)，若降(jiàng)按揭(jiē)存量利率，预计大概率配套(tào)降存款成本，以对冲银行息差压力。经测(cè)算，存款成本分别下降5-17bp，即(jí)可完全对冲存量按揭降息影(yǐng)响。

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