一则大利好，千亿市场大涨！

中国基金报吴娟娟

两地监管机(jī)构计划将REITs纳入互联互通机制提(tí)振市场信心，4月22日至4月26日一周，香港REITs大涨。与(yǔ)此同时，数据显示，REITs发展较(jiào)早的美国，最(zuì)新市场(chǎng)总规模约为1.345万亿美元。约1.68亿美国人或者50%的(de)美国家庭投资(zī)了REITs。其中，税(shuì)收(shōu)递延的(de)养老账户是美国投资者持有(yǒu)REITs的(de)主要(yào)方式之一。机构人士表示，这给了中国(guó)REITs巨大的想象空间。

亚洲最大REIT大涨近10%

数(shù)据显示，截至目前，在港交所交易的REITs有11只。其中(zhōng)市值(zhí)最大的为领展(zhǎn)旗下的 “LINK REIT”。截至4月26日收(shōu)盘，“LINK REIT”市值为865.7亿港元，本(běn)周(zhōu)累计上涨了9.89%。该REIT也是亚洲市场规模最(zuì)大的。

香港市值位居第二的REIT为“冠君REIT”，最新市(shì)值为(wèi)107亿港元。本周“冠君(jūn)REIT”累计上涨17.22%。市值排名第三的置富产业信托，最新市值为76.9亿港元，本周累计上涨12.09%。领展旗下的LINK REIT也(yě)是亚洲市场规模最大的REIT。

4月19日，中国证(zhèng)监会推出五条措施(shī)以促进内地(dì)和香港资本市场互联(lián)互通，助力香港国际金融中心(xīn)建设。金融机构关注到REITs纳入互联互通(tōng)对香港REITs的提振作用。

日前，汇丰研究(jiū)发表报告称，预计最快2024年6月，REITs可纳入互联互通。汇丰研究认(rèn)为香(xiāng)港REITs中，领展为主要受益者(zhě)之一(yī)。利(lì)好消息之外，汇丰研究亦指出了香港REITs承受的压力，其中一(yī)重压(yā)力来自全球高息环境。此(cǐ)外，由于大部分REITs的组(zǔ)合资(zī)产聚焦香港零售业、酒店、写字楼(lóu)等传统资产。在当前的环境下，这类资产面临(lín)一定的挑战。

来源：香港交易所网站。

事实上，将REITs纳(nà)入股票(piào)互联互通机制业内呼吁已久。早在2021年，香港金发局就撰写报告提议两地监管将REITs纳入互联互通。金发局的报告指出(chū)，亚洲规模最大的REIT选择在香港上市证明了香港市场的吸引(yǐn)力，然而香(xiāng)港REITs市场亦有需改善的地方。

金发局就香(xiāng)港REITs的发展给出五(wǔ)条政策建议(yì)。五条之中，金发局认为流动性(xìng)问题是最迫(pò)切需要(yào)解决(jué)的(de)问题(tí)。流动性是决定香港房地产投资信托(tuō)基(jī)金（REITs）市场吸引力(lì)的最关(guān)键因素之一。对于投资者来说，更(gèng)高的流动性意味着更高的交易效(xiào)率、更低的交易成(chéng)本和更小(xiǎo)的价格波动性；对于发起人(rén)来说，更高的流动性(xìng)意味(wèi)着更容易进行资(zī)本筹集和更公平的价格估值；对于(yú)中介机构来说，更具流动性的市场意味着更多的商机。最重要(yào)的是，流动性(xìng)将市场参与者联(lián)系在一起，有助于REITs生态中(zhōng)形(xíng)成良性循环。

数据一(yī)定程度上(shàng)印证了金(jīn)发局对于香(x一则大利好，千亿市场大涨！iāng)港REITs流动性的担忧。根据港交所的数据，即便在成交较为活跃(yuè)的4月22日至4月26日这一周(zhōu)，香港REITs仍有不少成交量乏善可陈(chén)。例如，4月26日，11只REITs中10只拥有成交(jiāo)数据，其中3只全日成交(jiāo)金额(é)低于100万港元。

在亚洲(zhōu)，新加坡、日(rì)本、中国(guó)香港是REITs发展较早的市场。截(jié)至4月26日收盘，香港REITs的总市(shì)值为1258.5亿港元。这一(yī)市值规模(mó)显(xiǎn)著低于新(xīn)加(jiā)坡和日本。记者从新加坡房地(dì)产信托协会获悉，截至2023年底，新加坡REITs的总规模约为744亿美元，折合5811.98亿港元。截至2023年底，亚洲(zhōu)最(zuì)大的REITs市场——日本REITs总规模约折合6552.24亿港元。

约(yuē)一半的美国家庭持(chí)有REITs

在包括(kuò)美国(guó)在内的(de)部分成熟市场，REITs是(shì)普惠金(jīn)融(róng)的一则大利好，千亿市场大涨！重要配置工具(jù)。这给(gěi)了包括中国内地、中国香(xiāng)港(gǎng)在内(nèi)的亚洲REITs管理(lǐ)人和原始(shǐ)权益人想象空间。

美国房地(dì)产投资信托协会（Nareit）的最新研(yán)究报告(gào)显示，约1.68亿(yì)美国人或者50%的美国家庭投资REITs，他们或直接持有REITs或者通过公募基金产品间接持有REITs。

根据美联储的消费者财务调查数据，美(měi)国(guó)家庭(tíng)通过如下方式持有REITs。首先，在税收递(dì)延(yán)养老账(zhàng)户中持(chí)有REITs；其次，直接持有REITs；第三，通过集合投资基金持有；最后，通过其它的(de)管理资产方式持有。这(zhè)些途径并不是相(xiāng)互独立的。综合统计下来，约58%的家庭至(zhì)少通过上(shàng)述四种方(fāng)式中(zhōng)的一种持有REITs。其中(zhōng)，税收递(dì)延养(yǎng)老账户是(shì)美国家庭持有REITs最(zuì)常用的方(fāng)式。

Nareit报告估算称，在美国(guó)，85%的一般股票型基金持有REITs。报告称，这一估算甚至略显保守，因为宽基指(zhǐ)数很多含有REITs。此外，REITs也是401(k)账户青睐的资产类型。401(k) 之外，养老产品（解(jiě)决方案）对(duì)REITs也多青睐有加。例如，几乎(hū)所有的目标日期基金都投资了REITs。平衡型基金中含REITs的比例可能与一般股票基金类似(shì)。

数据显示，截至2024年3月底，富时罗素Nareit全REITs指数成(chéng)份股(gǔ)总市值(zhí)为1.345万亿美元(yuán)，指数含194只REITs，其中158只REITs于(yú)美国纽(niǔ)交所上市。

香港最高补贴800万港元吸(xī)引(yǐn)REIT在港上(shàng)市

香港监管机构(gòu)大力推动REITs发展。日前，香港证券及期货(huò)事务监察委员会（SFC）宣布政(zhèng)府延长三年的补助计划(huà)，以补贴(tiē)在香港设立(lì)开放式(shì)基金公(gōng)司（OFCs）和房地产投资信托基金（REITs）。

对于在香港设立或(huò)迁(qiān)入香港的OFC，以及在香港联合交易所上市的SFC授权的REITs，延长的计划将覆盖支付给(gěi)香港本地服(fú)务提供商的符合(hé)条件费用的70%。公开发行的(de)OFC每家(jiā)最高补助(zhù)100万港元，私募OFC每家最高补助50万港元(yuán)，每(měi)家REIT最高补助800万港元。

延长的计划将于2024年(nián)5月10日至(zhì)2027年(nián)5月9日期间开放申(shēn)请，采(cǎi)用先(xiān)到先得的原则(zé)。REITs方面，SFC授权的房地产投资信托基金（REITs）于2021年5月10日或之后在(zài)香港联合交易所（SEHK）上市(shì)，上市时的最(zuì)低市值为15亿(yì)美元（或等值）。

机构人士表示，就REITs纳入(rù)互联互通而(ér)言，如何让(ràng)两地的投资(zī)者了解对方市场的REITs是重要问题之一。内地公募REITs起步初期，管理人费尽(jǐn)心思向(xiàng)投资者介绍REITs。例如，不(bù)少基金公司邀请投资者走进底层(céng)资产(chǎn)，以让投资者了解公募(mù)基础(chǔ)设施REITs到底是什么。

近(jìn)年来，中国股票市(shì)场(chǎng)显著波(bō)动，投资(zī)者逐(zhú)步认可了REITs这种可带来(lái)相对稳定收益(yì)的资产。不过，REITs加入互联互通(tōng)之后，投资(zī)者会有怎样的反应，仍待观察。

编辑：小茉

审核(hé)：许闻

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