一路狂飙的建发，开始急刹车！

作(zuò)者：kangins

近三年在全(quán)国各地一路(lù)“狂飙”、攻城掠地 的建发，开(kāi)始急刹(shā)车！

近日，“新闽(mǐn)系”带头大哥建发(fā)旗下的房产(chǎn)上市平台建发国际集团(tuán)（01908.HK，后简称“建(jiàn)发国际”）行政总(zǒng)裁林伟国在2024年上半年业绩发布上对下(xià)半年的房地产形势发出预警：

无法预(yù)期(qī)下半年会(huì)有很大反转，尚不能明确。

这一信号的发出，即是对当下(xià)房(fáng)地产未来局势的判断，也是对近三年建发在地产狂(kuáng)飙突进的
急刹车(chē)。根据中期业绩(jì)报告显示：

1、上半年实(shí)现营业收入327.5亿，同(tóng)比增速34.46%；

2、归母净利润8.17亿，同比下降36.37%

对(duì)于陷入“增收不增利”，建发国际(jì)归纳于两个(gè)因素：

1、期内毛利(lì)润(rùn)率同比下降至11.9%；

2、上半年结转项目的平均权益同比相应降低；

翻
译成大白(bái)话就是：

高(gāo)价地拿太多，利润遭挤压！

在当下房地产行情普遍陷入低迷之际，以价换量本无可厚非，但是对于(yú)建(jiàn)发而言，却意味着不一样(yàng)的信号(hào)！

预警(jǐng)：“狂(kuáng)飙”式高价拿地后遗症

康哥查了近三年的TOP100强的拿地数据，建发的狂飙始自2021年，而这一(yī)年刚好也是曾(céng)经地产巨无霸恒大全面沦陷的元年：

1、2021年，建发以1766亿的新(xīn)增货值位居百强第12名；

2、2022年，建发(fā)以908.5亿的新增货值位居百强第10名；

3、2023年，建发以1606.4亿(yì)的新增(zēng)货值位居百强第5名；

伴随拿地数据的狂飙，建发销(xiāo)售业绩也(yě)开始狂飙之路(lù)，并在(zài)2023年以1890.6亿的销(xiāo)售 额(é)超过民企一哥龙湖(hú)，挤(jǐ)身(shēn)百强第八(bā)位，而排在建发前面的房企是：

保利/万科/中海/华润/绿地/招商蛇口/碧一路狂飙的建发，开始急刹车！桂园(yuán)

紧随建发其后的是龙湖、金(jīn)地，TOP10名单中要(yào)么(me)是财大气粗(cū)的(de)央(yāng)企，要么就是长年(nián)霸榜的民企中的领军三好(hǎo)生，地方国 企进(jìn)TOP10，建(jiàn)发可谓开了(le)：

前无古人的先(xiān)河！

高潮则(zé)来自始自21年发力的建发开始了狂飙进程，并于今年登顶封(fēng)神，以279个小目标让(ràng)此前(qián)的带头大哥们：

望其(qí)项背！

仔细分析一(yī)下拿地数据可发现，在拿地面 积仅排第四(sì)的情况下以(yǐ)总金额第一封神，足见建(jiàn)发(fā)房产拿地：

拼(pīn)的疯狂！

显然，这也是(shì)“闽(mǐn)系房企”一贯爱拼才会赢的作风。2021年，我国商品房销售规模达到历史性地巅峰18万亿，仅两年后的2023年，这一销售数据便
掉到(dào)了11.7亿：

暴跌35%！

而到了 今年，根(gēn)据国家统计局的数据显示，上半(bàn)年我国商品房销售(shòu)规模仅4.7万亿，而且这(zhè)个(gè)还已经(jīng)包括(kuò)金三银四和(hé)5.17政策发力后的效果，根据这个情况预测，今年销售额很难过10万亿
。

而(ér)一个头部房企的朋友给康(kāng)哥的预测却更 悲观，如果下半年没(méi)有更大力度的(de)政策出台，很(hěn)可(kě)能(néng)全年销(xiāo)售规模(mó)不超过：

7万亿(yì)！

其做出这一(yī)判断(duàn)的理由是：自 己所在公司投的项目比去年肉眼可见的减(jiǎn)少(shǎo)，而在TOP100榜单上排名却在上升(shēng)，这说明(míng)一个问题：

当前销售(shòu)形势并不乐观！

一路狂飙的建发，开始急刹车！le="font-L">显然，这一(yī)信(xìn)号对
于(yú)上半年才刚刚(gāng)完成封(fēng)神的建发而言，狂飙式(shì)疯(fēng)狂高价抢(qiǎng)地的风险已然：

暗(àn)潮涌动。

巨(jù)额浮亏：折翼家居巨头(tóu)

作为建发集团利润的核心，房地产板块一直承担着重(zhòng)要的角色，建发房(fáng)产(chǎn)利润的承压显然给集团(tuán)带来压力，而建发股份收(shōu)购家居龙头红星美凯龙(lóng)的巨额一路狂飙的建发，开始急刹车！亏损显然给其带来了更大的压力：

2023年建发(fā)股份耗费62.86亿购买美凯(kǎi)龙29.95%的股份 ，一跃成为其第 一(yī)大股东！

这笔收购仅仅才过
一年(nián)，该笔收(shōu)购给建发带来巨额亏(kuī)损(sǔn)：

1、收购价4.82元/股(gǔ)，当前现价(jià)2.19元（8月29日收盘），跌幅(fú)54.5%，收购(gòu)成本亏34.3亿(yì)；

2、2023年，红星美凯龙给建发股份贡献的归母利润为-5.63亿；2024年上(shàng)半年，这一亏损进一步扩大，归母净利润预亏10-13亿(yì)；

两项(xiàng)合计亏损近50亿(yì)，相当于收购成本：

79.5%！

写在最后

纵有建(jiàn)发集团供应链提供充足的现金流优势，但(dàn)是贡献利润的左膀右臂所带来(lái)的压力显然(rán)加大(dà)了建(jiàn)发集(jí)团对未来的悲观预
期！这也(yě)是为啥(shá)建发房产在三年半的狂飙之外，突然开始：

急刹车！

这一幕又何曾相似！同样是(shì)在(zài)2021年上半年依然疯狂拿地融创，同样高价进行拿地，也同样在2021年下半年以三条红线为分(fēn)界线开始，突然急刹车！

建发作为国(guó)企，显然具有更强的债务(wù)管控水平，但是当前对于建(jiàn)发的难题是：土地(dì)储备大(dà)部分来自于2022、2023年(nián)收购(gòu)的，而这两年(nián)高(gāo)价收 购来的土地(dì)未来该(gāi)如何处置？建发(fā)管理层给的方案是：

灵活销售！

在(zài)当(dāng)下(xià)市场承(chéng)接盘以肉眼可见(jiàn)萎缩的背景下，一向激进(jìn)的建发对未来也愈(yù)发(fā)谨(jǐn)慎(shèn)，此时的灵活究竟该如何灵活？多久去化？恐怕对于今时(shí)今日(rì)的建(jiàn)发而言：

恐怕也给不出答案。

而同样作为供(gōng)应链巨头的厦门三巨头之一，其地产扩张策略与建发有异(yì)曲同(tóng)工之妙，市场却传出大裁员的消息，究(jiū)竟是真还(hái)是假？显然对于建发(fā)来说：

过去狂(kuáng)飙的时刻有多(duō)爽，未(wèi)来收缩之路就(jiù)有多痛苦！

（转(zhuǎn)自：不良资产行业(yè)观研）

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