深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费

　　楼市下行、城(chéng)市更新受阻(zǔ)，深圳(zhèn)一批村(cūn)民陷入无法按时获得过渡安置费的困局。

　　过渡安置费（简称”过(guò)渡费(fèi)“）指(zhǐ)的是拆迁人(rén)（开发商/项(xiàng)目合作方(fāng)）在拆迁过渡期对原业主可能发(fā)生费用的补偿。在(zài)深圳，不少城市更(gèng)新项目的过渡费按照被拆迁房屋的面积计算，例如，深圳市龙岗区有项目过渡费按(àn)照“20元/月/平方米”支付。

　　第一财经(jīng)梳理人民网留言板上的信息发现，近一年来，深(shēn)圳有超过10个(gè)城市更新项目的(de)居民称，旧改项目的开发商拖欠(qiàn)过渡安置费(fèi)数月，另外(wài)，还有城市更(gèng)新项目存在(zài)停工(gōng)的问题。

　　延迟的(de)过(guò)渡费

　　位于罗湖区翠(cuì)竹街道的金钻豪(háo)园被称为“深圳最难改造”的旧小(xiǎo)区(qū)之一，于2010年被(bèi)列入深圳第一批旧住宅小区(qū)改造范围。一直到2018年，金钻(zuān)豪园城市更新(xīn)单元一期项目实施主体才确认(rèn)公示，为深圳新华城房地产有限公司。2019年(nián)，该城市(shì)更新(xīn)项目正(zhèng)式开工(gōng)，然而(ér)，直到2024年，该项目都还未交付(fù)。

　　今年(nián)以来，金(jīn)钻豪(háo)园的原业主多次在人民网留言板上称，工地(dì)长期处于半停工(gōng)状态，从2020年起，过渡安置费就没有按合同规定发放。

　　对于(yú)金钻豪园项目(mù)存在的问题，罗湖区翠竹街道信访办(bàn)回复称，项目单位存在资金短缺等问题，区(qū)职能部门正协调项目(mù)单位筹措(cuò)资(zī)金，确保项目顺利建设，以及支付相关过渡安置费(fèi)。另外，罗湖区(qū)政府已成立工作专班，研究解决金钻豪(háo)园(yuán)项目盘活(huó)事宜，目前，已促进第三方国企介入项目，并就项(xiàng)目盘活(huó)的相关(guān)事(shì)宜达成一致意向(xiàng)，明确项目将采用后进先出模式(shì)，引进增(zēng)量资金开展盘活工作。

　　与上述城市更新项目类似，深圳不少城市更新项(xiàng)目(mù)都因为资金链紧张而(ér)拖欠原业主的过渡费，与此同时，城(chéng)市更新(xīn)项目的建设(shè)进度也(yě)放缓，其(qí)中，就涉及佳(jiā)兆(zhào)业、勤诚达、恒裕集团等房(fáng)企。

　　今年7月(yuè)，龙岗区五(wǔ)联竹头背、岭背坑旧改项目的(de)居民反映，该项目的过渡费(fèi)已拖欠一年多，另(lìng)外，项目的开(kāi)发商目前股(gǔ)权已经被冻结，询问是否会影响项目的正常进行。深圳市龙岗街道回复称，已督促意向实施主体及时履行支付(fù)义务，对方表示目前(qián)正多渠道筹措资金。

　　据悉，该项目的意(yì)向实施主体为深圳市保达房地产开发有限公司，而该公司由深圳市勤诚达地产公司（下称“勤诚达”）、深圳市保利房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司分别持股50%。勤诚(chéng)达是(shì)深圳本地房(fáng)企，成立至今已(yǐ)27年，近年来，勤诚达的住宅项目为了(le)快(kuài)速回笼资(zī)金，以 5折价格违规销售，后被(bèi)暂停。企查查资料显示，勤诚达集团已(yǐ)经是失信(xìn)被执行人，并且被限制高消(xiāo)费。

　　专注豪宅(zhái)开发的深圳本地(dì)房企恒(héng)裕集团，近期也出现资金筹措困(kùn)难的情况。今(jīn)年6月(yuè)，深圳市龙岗区龙东(dōng)社区上井地块土地整备利(lì)益(yì)统筹项目原业主反映称，开发商停付过渡费(fèi)。

　　官方回复称，该项(xiàng)目的合作方(fāng)为上井股份(fèn)合作公司、恒裕集团。该项目正在开展第一块留用地的开发建设工作，同时正在完善项目其他用地报(bào)批手续(xù)。因房地产市场(chǎng)环境严峻，资金筹措较为困难，同时需要对第一块留用土地进行开发建设进(jìn)行资金(jīn)投入，影响了公司资金周转。为了及时解决(jué)项(xiàng)目涉及过渡(dù)费拖欠(qiàn)问题，街道于6月6日再次约谈(tán)项目合(hé)作单位(wèi)，要求其加快筹措资金用于支付相(xiāng)关过渡费。项目合作单位表示正在(zài)筹集资金，一旦资金到位，立刻按协议支付过渡费。

　　曾被称为“旧改之王”的佳兆业集团，如今也陷入城市更新项目(mù)推进(jìn)不(bù)畅(chàng)的情况。今(jīn)年5月，有(yǒu)村民在人民网留言本上称，红朱岭旧改项目(mù)的房子已经被拆7年，拆迁过渡费停发了一年多。对此，龙岗区平湖街(jiē)道约谈项目合作方佳兆业集团，佳兆业集团表示(shì)，目前(qián)房地产市场环(huán)境普遍严峻，红朱岭项目近期(qī)出(chū)现资金(jīn)困难、推进放缓的情况，公司正在多(duō)方筹措资(zī)金支付过渡费(fèi)。同时公(gōng)司积极寻找合作方，当前(qián)项目已与国(guó)企进行对接中，一旦成功，可以重新盘活(huó)项目。

　　佳兆业位于龙岗区坂田(tián)街道的城市(shì)更新项目也陷入停(tíng)滞。今年(nián)5月，居民反(fǎn)映称，坂雪岗(gǎng)科技城(chéng)11号城(chéng)市更新单元（下称“科技城(chéng)11号”）建设主体烂尾，新雪社区旧改陷入停滞，厂房人去楼空荒置几年(nián)，

　　对(duì)此，龙岗区城市更新和土地(dì)整(zhěng)备局称，2022年至今，龙岗区(qū)政府多次督(dū)促佳兆业处置(zhì)相关资产(chǎn)，已筹(chóu)集支付科技城11号的过渡费2128万元。纾困方案方面，龙岗(gǎng)区主(zhǔ)动对接十(shí)多家国央企以(yǐ)及债(zhài)权(quán)方、资产管理(lǐ)公司，并编制多版(bǎn)处置方(fāng)案，希望找到“善(shàn)意第三人”盘活项目，加(jiā)速项目处置，但因房地产(chǎn)经济下行(xíng)，项目经(jīng)济可行性差等(děng)原因，暂无企业明确接盘。

　　融资、销售两难

　　广(guǎng)东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经记者表示，近年来深(shēn)圳不少城市(shì)更新项目进度放缓，表(biǎo)面上看(kàn)，是(shì)因为资金(jīn)紧张，而实质是，按(àn)照目前(qián)商品房销售情况来看，旧(jiù)改后的商品房(fáng)入市，销售收入可能不足以覆盖旧改项目的成本(běn)，开发商从而(ér)放慢了(le)城市更(gèng)新的步伐。“这些(xiē)项目大多是(shì)在房价快速上涨时期签约或者批复的(de)，补偿原(yuán)业主的(de)价格相对较高，现在房(fáng)价下(xià)行，销售去化放缓，尤(yóu)其对民营(yíng)房企来说融(róng)资难度(dù)加大，房企的销售预期也减弱。”李宇嘉表示说。

　　李宇嘉表示，随着(zhe)深圳人(rén)才房、配售型保障房的入市(shì)，市场上的刚需房源不及改善型住房受(shòu)欢迎，而对于一些城市更(gèng)新项目来说，彼时审批规划的(de)产品与当前市场需求(qiú)可能(néng)存(cún)在一些差异。因此，他认为，推进城市更新项目的进程，可以(yǐ)在规划(huà)、拆迁补偿(cháng)标准、容积率、商办(bàn)的配置标准等方面进行调整。

　　此前，深圳一城市(shì)更新公司的工作(zuò)人员对第一(yī)财经表示，当前房地(dì)产市场(chǎng)下行，开发商对(duì)城市更新项目的推进动力不(bù)足。其公司在深圳的一城市更新项目已经深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费具备开发建设条件，公(gōng)司(sī)资金也比较充足，但考虑到公司目前在深圳仍有(yǒu)多(duō)个新房项目在售(shòu)，而当前深圳新房市场价格战竞争(zhēng)激烈，销售去化速度较慢，“即使房子建好了，去化也(yě)是个(gè)难题(tí)”，因(yīn)此(cǐ)其公(gōng)司(sī)还未对相应地(dì)块(kuài)进行开发。

　　今年以来，深圳限购条件放(fàng)松、首付比例下调、二手房(fáng)业主持续降价(jià)，在上述因素影响下(xià)，深圳(zhèn)二手房(fáng)成交(jiāo)量上升，但新房市场销售情况仍然不佳。乐有家研(yán)究中心统计的数据显示，今年(nián)上半(bàn)年，深圳二手房过户(hù)21394套，同比2023年上半年上涨(zhǎng)32%，成交套数均高于2022年、2023年同期；新房(fáng)售(shòu)出12135套住宅，同比减(jiǎn)少25%。截至今年6月，深圳新房住宅的去化周期为24.8个(gè)月。今年7、8月，深圳(zhèn)新房成交量(liàng)依旧处于2500套左右(yòu)的低位。

　　楼市低迷，能顺利推(tuī)进的城市更新项目数减少。过去几年，深圳(zhèn)的城中村(cūn)改造规模，在全国范围内排在前列(liè)，据合一城市更新统计，截至2024年8月11日(rì)，深圳(zhèn)有(yǒu)1041个项目被纳(nà)入城市更新计划(huà)，但只有538个走到实施主体公示这一步，即从2010年以来，只有一半(bàn)的城市更新项(xiàng)目(mù)改造获得重要进展。

　　当然，实施主体(tǐ)确认后(hòu)，也并(bìng)不意味(wèi)着进入安全区，就像上述的金(jīn)钻豪园(yuán)项目，尽管已(yǐ)经开工建(jiàn)设，仍然出现了资金紧张，项目陷入停滞的(de)问题(tí)。

　　合一城市更新统(tǒng)计的数据显(xiǎn)示，2024年上半年，深圳已有(yǒu)5个城市更新(xīn)项目失效，宝安有4个、坪山(shān)1个，涉拆除(chú)重(zhòng)建用地面积约(yuē)55.17万平方米。截(jié)至2024年6月18日，正处于(yú)计划失效期仍(réng)未调出(chū)城市更新计(jì)划(huà)的项目共计55个。

　　李宇嘉认为，已(yǐ)经失效的城市更新项目，说(shuō)明多年来没有投(tóu)资(zī)主体愿意介入(rù)，或者(zhě)规划方案审批不能通过。他表(biǎo)示，这(zhè)些项目可(kě)以常态化推进综合整(zhěng)治或(huò)拆整(zhěng)结(jié)合。综合整治主要是基于消防安(ān)全、房屋结构安全的考量，对(duì)社区(qū)的水、电、燃(rán)气(qì)、网络、道路等公共(gòng)配套进行修缮，补齐(qí)短板。

责任编辑(jí)：何俊熹

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