匡洪广：楼宇行业空间过剩，但场景稀缺

专题：2024（第四届）中国楼宇经济(jì)北京论坛

　　9月13日，由世(shì)界贸易网(wǎng)点(diǎn)联盟、中国产业(yè)发展促进会楼宇经济和总部经济分会(huì)、集(jí)群智库共同主办的2024中国楼宇经济北(běi)京论(lùn)坛在北京举(jǔ)办(bàn)。来自全国的楼宇经济专家大(dà)咖、典型城区和知名(míng)企业代表齐聚北京(jīng)，聚焦“失衡与重构”主题，共话城市城区转型发展新逻(luó)辑和(hé)楼宇经济创新发展新模式。

　　中国(guó)产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会执行会长，集(jí)群智库(kù)院长匡洪广发布2024中国(guó)城市高质量发展(zhǎn)白皮书并发表演讲。以下为演讲实录：

　　非(fēi)常感谢魏部长、于(yú)会长、赵秘书长、布(bù)鲁诺(nuò)主席，所(suǒ)有的嘉宾(bīn)包括会员单位，对我(wǒ)们论坛也好，对分会的成立也好，对我们莫大的支持。

　　按照原来的议程，本来我是(shì)跟大家解读一(yī)下白皮书，可能大家(jiā)的袋子里都有，一共有400多页，其实都(dōu)是各个城(chéng)区包括企业在楼宇经济上做的(de)一些探索实践和创新。

　　所以今天不再讲白皮(pí)书了，我(wǒ)简单给(gěi)大家报告一下，昨(zuó)天闭门会，开了第一届理事会，中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会，他的大(dà)概情(qíng)况，昨天在闭门会上筹备的中国城区高(gāo)质(zhì)量发展合作联盟，把这两个情况给大(dà)家报告一下。

　　我们作为经营型不动(dòng)产行业，或(huò)者作为政府端，大家(jiā)都(dōu)感同身受(shòu)，我们到了一个拐点，有几个标(biāo)志性的特征，一个是从(cóng)建设转运营，几十年大干快上，大拆大建的时代接近天花板了，增量在下降，存量的(de)比重越占越(yuè)大。

　　第二，从空间转向场景，不(bù)管是写字楼的空间还是商业的空间，我们的空间总量是过剩的，但(dàn)是我们的(de)场景(jǐng)是稀缺的(de)，不知道大家理解不理解，所谓的场景就是能够(gòu)吸人(rén)、留住人，让他(tā)去了还想去，愿意待在这个地方，有黏性的空间(jiān)。北京边上有一个阿那亚，就是一个度假小(xiǎo)区，但是业主里90%多是(shì)北京人，跑过去要驱车三(sān)个小(xiǎo)时，这说明我们(men)北京没有这样的空(kōng)间，我们(men)现在高大上的写字楼(lóu)数量不少，但是反过来讲(jiǎng)，以人为本的(de)场景化的空间可能是少(shǎo)的。

　　从城市端来讲，一个城市的竞争力或者魅力，从场景维度考虑有三(sān)个方面，一个是(shì)场景(jǐng)的引(yǐn)领性，别人没有(yǒu)你有，一个(gè)是场景的标志性，不能做网红，要做长虹，场景(jǐng)的多(duō)元性，有小场景大场景，有生活场(chǎng)景也有生态场景(jǐng)，这(zhè)样(yàng)的城市像成都、上海、杭州、深圳，我们的小学、公共绿地，海边(biān)的红树林，海边的跑(pǎo)道，这样的场景都非(fēi)常吸引人，这些城(chéng)市为什么能异军(jūn)突(tū)起，跟场景(jǐ匡洪广：楼宇行业空间过剩，但场景稀缺ng)有关系。

　　从规模扩张转向能级提升，上海的黄埔区、天津的和平区、北京的东城区、重(zhòng)庆的渝中区，中心城区往往是一个城市的发源地，还有(yǒu)广州的越秀区，但是建设(shè)的早，成熟的早(zǎo)，现在没(méi)有增量空间了。

　　现在我们还要(yào)发展，从(cóng)原来的规模(mó)扩张怎么转向能级提升，同样的面(miàn)积，但是产出更高，产出(chū)的效益更高。

　　从投资驱动转向新质驱动，能(néng)够赶上前一波发展红利的(de)，现在城市的商(shāng)务区已经(jīng)建起来了，还有大量的功能区商务区(qū)面(miàn)临挑战，可能没有投资商来投了，我们是不是有新的(de)赛(sài)道，新的模(mó)式，新质驱动。

　　我深深感受到每一位从业者、政府的领导、城区的管理(lǐ)者，都面临着同质化的大量供应造成的供需失衡，所以今天(tiān)会议的主题叫“失(shī)衡与重构”，如果空置20%是正常现象，如果空置30%、40%，一个(gè)是资源巨(jù)大浪费，另外投资商算不过账(zhàng)，必须(xū)要去(qù)化(huà)，否则活不下去(qù)。所(suǒ)以我觉(jué)得这个东西单(dān)靠运营(yíng)商解决(jué)不了，单靠(kào)政府可(kě)能也(yě)解决不了，这还需要政府和企业联动。

　　站在(zài)今天的这个节点，强也(yě)在发(fā)展的拐点，城市也在转型的节点(diǎn)，过去的(de)发展(zhǎn)模式解决不了今天的问题，过去的经验也解决不了今天的问题。

　　反(fǎn)过来看，未(wèi)来(lái)的发展模式在哪(nǎ)里？行业的未来在哪里匡洪广：楼宇行业空间过剩，但场景稀缺？如何构建新模式(shì)新路径新秩序，刚才魏部(bù)长给(gěi)了很多启发(fā)，我们一直在思考，但是这个答案不可能是一个人想出来的，一定是需要汇集(jí)共(gòng)识，大(dà)家有一(yī)个信心，大家对未(wèi)来有一个期盼，所(suǒ)以我们的分(fēn)会是顺应城市转(zhuǎn)型的节点，顺应(yīng)城市发展的规律，应运而生，在这个节点，可能是最有挑战的一(yī)个节点，但是是最应(yīng)该抱团的节点。

　　协会首(shǒu)先是全(quán)国性的协会，填补(bǔ)了楼促会，我们很多(duō)城市有，很多区也有，我(wǒ)记得北(běi)京朝阳区成立了一个楼促会，但是全(quán)国性的没有，我们积累的问题不是城市层面搞一(yī)些楼宇标准、评价能解决，比如(rú)现在巨大的供需失衡(héng)，包括(kuò)商(shāng)办，不动产的延期，到期了(le)怎么办，他要更新，一看年限很短了，包(bāo)括写字楼发REITs，现在开了一个(gè)口子(zi)，综合体，商业(yè)可以配一(yī)部分(fēn)写字楼(lóu)，但是写字楼单(dān)独(dú)发REITs还(hái)未开这个(gè)口子。包括功(gōng)能的转(zhuǎn)换，原来按照审批来(lái)定性，批你是写字楼是写字楼，批你是商业是(shì)商业，批你是(shì)酒店(diàn)是酒店，将来这个空间过剩了，可能按需来定(dìng)，这(zhè)个市场(chǎng)需要什(shén)么？如果需求酒店，我们在虹桥调(diào)研的时候说写字(zì)楼也过剩，但我们有会展中心，有枢纽，酒店有需(xū)求，我们有没有可(kě)能调整一部分空间来改造，还要考虑工程、投资这些可行性。

　　这是我们(men)的一个任务和(hé)使命，深耕运(yùn)营赛道，推动产权融合助(zhù)力城市转型。刚才(cái)举行了授牌仪式，我们刚刚启动，但是我们需要(yào)今天在座的更(gèng)多行业(yè)的中坚力量，更(gèng)多(duō)优质的(de)企(qǐ)业和运营商加入进来(lái)，这个(gè)行业的未来(lái)一定要靠我(wǒ)们自己，我们后面(miàn)还有(yǒu)一句话(huà)“预(yù)期等待不如行动(dòng)”，在(zài)这里我(wǒ)主要是做个(gè)广告，加入我们的(de)组织，加入我们协会。

　　第二(èr)个平(píng)台(tái)，什么叫楼宇经济？我(wǒ)觉得是政府端(duān)和运营商，包(bāo)括在(zài)沈河区(qū)、福田(tián)区，入驻的(de)企业，有效的联动(dòng)机制，我们企业(yè)也好，运营商也好，政府也(yě)好，是一个发展的共同体(tǐ)，一栋楼建下来上百亿的投资(zī)，他投在这里，和福田区(qū)、沈河区、越秀区绑在一起了，朝阳区好，这个楼就好，这个楼(lóu)好可能为朝阳区赋(fù)能。

　　我们城市的发展也面临着一个转型的拐点和新的逻(luó)辑(jí)，所以我们搭(dā)建中国(guó)城区高质量发展合作联(lián)盟，这是22年在服贸会的楼宇(yǔ)经济论坛(tán)上成(chéng)立(lì)的，首批(pī)有30个城区，我们搭建了城区首个全国性交流合作平台，研究实践城区高质量发展(zhǎn)的方法论，这也是我们的使命。原来(lái)我(wǒ)们可(kě)能是松散(sàn)化的，不是很紧密的机制，以后我们成立城区(qū)高质量发展联盟以后，要把它常态化专业化运营，搭建这个平(píng)台，相互赋(fù)能(néng)，相互合作，跨市跨区域合作。

　　一会儿要请深圳福田(tián)区作为联盟首任(rèn)轮值主席单位，真正把这个联盟运转起来，做(zuò)起(qǐ)来，希望联盟(méng)的成员和全国其他城区之间建立一个有效的沟通交流(liú)机制。

　　最后总结一下，面对挑战，其实曙光在前(qián)，总是(shì)有希望的，与其等待不如行动，让我们汇聚力量，抱团发展，创新求变(biàn)，砥(dǐ)砺前行(xíng)，让我们共创(chuàng)共建共享(xiǎng)政企联动，开启城市发展2.0的新篇章(zhāng)。

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责(zé)任编辑：王翔

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