滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑

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　　近期，在已公布上(shàng)半年业绩的上市(shì)物企中，滨江服务（HK03316，股价16.76港元，市(shì)值46.33亿港(gǎng)元）的营收增速(sù)排(pái)在第一位。

　　中报显示，滨江服务上半年实现收(shōu)入16.5亿元，同比增长38.7%；毛利4.22亿元，同比增长32.6%；毛利率从去年同期的26.7%下降至(zhì)25.6%；期内利润为2.7亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)14.7%；公司权(quán)益股东应占期内利润(rùn)为2.65亿元，同比增长14.9%；净利率为16.5%，较2023年同期的20.0%有所下降。

　　视觉中国

　　《每日(rì)经济新闻》记者注意到，在多个业务板(bǎn)块(kuài)中，上半年滨江服(fú)务(wù)的物业管理服务板块收入同比增长(zhǎng)，但(dàn)占比有微降；非业主增值服(fú)务收入占(zhàn)比缩减，同时“5S增值服务”收入比重大增。同时，滨江服务源(yuán)自独立第三方的业务占比上升明显。

　　业务结构变动致毛利率下滑

　　自(zì)2023年下半年起，“增收(shōu)不增利”“现金流紧缩”开始困扰(rǎo)物业企业。外拓风险加大、规(guī)模扩张(zhāng)承压之(zhī)下，部分业(yè)绩稳定增长(zhǎng)的物企(qǐ)不约(yuē)而(ér)同地(dì)向“增值服务”要收益。

　　记者注意到，滨江服务从2022年起便提出“将5S增值服务视为(wèi)未来的利润增长引擎”，将业(yè)务板(bǎn)块划分为物业管理服务、非(fēi)业(yè)主增值服务及5S增值服务，形成综合服务范围。

　　其(qí)中“5S增值服务”包括家政服(fú)务、经纪服务、家装服务(wù)、向(xiàng)业主(zhǔ)销售家具、停车位及(jí)储藏室以及其他社区增值服务。尽管物业管理服务仍是滨江服务2024年上半年(nián)的主要收入来源，但增长(zhǎng)势(shì)头已(yǐ)经明显不(bù)及增值服务，5S增值服务的(de)占比同比上升 13.8个百分(fēn)点至29.9%，收入同比增长158.5%达到(dào)4.94亿元。

　　比较滨江(jiāng)服务2021年到2024年的4次中期业(yè)绩，5S增值(zhí)服务收入分别(bié)为0.66亿元、0.61亿元(yuán)、1.91亿元和1.36亿元，占比分别为11.1%、7.4%、16.1%和27.4%，正逐渐成为(wèi)收入的重要支柱。

　　而传统的物业管理服务收入同比增长25.9%至9.05亿元，占(zhàn)总收入比重(zhòng)约(yuē)54.9%，相较去年同期(qī)的(de)60.4%减(jiǎn)少5.5个百分(fēn)点。同时，非业主增值服务收入2.51亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)10.3%，占比15.2%，同比减少了8.3个百分点。

　　在(zài)利润(rùn)层面，5S增(zēng)值服务对利润的贡献度也不可小觑。5S增值服务产(chǎn)生的毛利增长103.7%至1.36亿元，占比达到约31%；而物业管理服(fú)务贡献(xiàn)的毛利为1.78亿(yì)元，占比为42.3%，两(liǎng)者贡献度的差距较2023年同期有明显缩小。

　　不过记者注意到(dào)，滨江服(fú)务业务结(jié)构变动的同时(shí)，也带(dài)来了毛利率的波动。

　　上半年，滨江服(fú)务(wù)的毛利同(tóng)比增(zēng)长32.6%至4.22亿(yì)元，但毛(máo)利率从去(qù)年(nián)同期的(de)26.7%下(xià)降至25.6%。主要原因是，毛利最(zuì)高(gāo)的非业主增值服务板块收入和利润规模(mó)同比收缩，毛利(lì)占比下(xià)降了10个百分点。同时，营收占比最大物业管理服务虽然毛利率增长5个百分点至19.7%，但拉低(dī)了均值。

　　此外，快(kuài)速(sù)增长的5S增值服务贡(gòng)献了近(jìn)三成的毛利，但毛(máo)利率下降了7.4个百分点至27.4%，毛利率拉动(dòng)作用仍有限。

　　据中物智(zhì)库统计，上半年62家上市物企中，滨江服务的营收增长速度（38.7%）排在第一位；62家上市物企平均毛利率跌至20.7%，滨江(jiāng)服务处于(yú)前1/3水平(píng)。

　　滨江服务方面称，车位(wèi)及储藏室销售服务和优居服务中(zhōng)硬装业务的快速增长推动了5S增值(zhí)服务的上升。从利润层面(miàn)看，也正是由(yóu)于硬(yìng)装服务发展迅速，相应板块出现毛利率下降。

　　对于物业企业告别高利润时代，中指研究院物业事(shì)业部总经理牛(niú)晓娟向《每日经济新闻》记(jì)者表(biǎo)示：“物业(yè)管理行业正步入转型升级的关键时期，物业企业高毛利时代短期内将较难再现，追求合理利润，‘长坡薄雪’才(cái)能持续良(liáng)性发展。”

　　独立第三方业务占比(bǐ)明显(xiǎn)上升

　　与母公司滨江(jiāng)集团步调一致的是，滨江服(fú)务(wù)高度聚焦在经济发(fā)达的(de)浙江省内。

　　截(jié)至今年6月(yuè)30日，滨江服务在管(guǎn)建筑面积约为6310万平方米，较2023年同期增(zēng)长(zhǎng)29.6%。其(qí)中(zhōng)，位于杭州的在管(guǎn)项(xiàng)目面积占比达63.6%，浙(zhè)江(jiāng)省内在管面积占比97.2%。目前合约(yuē)项目扩展至江苏(sū)、江西、广东、海(hǎi)南、上海等地的21个城市。

　　截至报(bào)告期(qī)末，滨江服务已(yǐ)签署的合约建筑(zhù)面积(jī)约9000万平方米，较2023年同期增长21.3%。此外，滨江集团(tuán)上半年(nián)拿地10宗，其中(zhōng)不乏高溢价热门地块，均有望成为后(hòu)续业务增长的重要支撑。

　　从管理费上看，上半年滨江服务平(píng)均物业管(guǎn)理费约为每(měi)月每平方米4.17元，较去(qù)年统(tǒng)计降低了0.1元(yuán)。但根(gēn)据(jù)中指研究院对全国20城物业(yè)服(fú)务均价的统计(jì)，杭州市均价为每(měi)月每平方米2.93元(yuán)，滨江服务的物管(guǎn)平均费用水平远(yuǎn)超过(guò)杭州的平均水平。

　　值得(dé)注意(yì)的(de)是，滨江服(fú)务源自(zì)独立第(dì)三方的业务占比上升明显。截至6月30日，公司在管面积中，源(yuán)自独立(lì)第三方的建筑面积占比已提升至57.7%，较去年同期增长了1.6个百分点。上半年净增(zēng)加的在管(guǎn)建筑面积与(yǔ)合约建筑面积(jī)中，源自独立第三方的比例(lì)分(fēn)别达到65.2%与67.4%。

　　具体来看，上半年滨江服务凭借在管西(xī)溪之(zhī)星项目的表现，签约溪汀家园、西溪花(huā)城两(liǎng)个安置房项目，预计年饱和营收(shōu)约1800万元。同(tóng)时(shí)，中标多个高质量存量(liàng)住宅项目，如天誉湾、旭江(jiāng)华庭等，预计年饱和营收均超千万(wàn)元。

　　“集团以多种途径进行外拓，外接项目呈现来源(yuán)多样化的特性，包括(kuò)但不限于市场直拓(tuò)、保(bǎo)持与战略(lüè)合作伙伴的友(yǒu)好关系以(yǐ)及承接政府项(xiàng)目。”滨江服务在中(zhōng)报中表示。

　　从(cóng)财务状况来看，至报告期末，滨江服务流动资产为27.37亿元，同比增加5.1%；现金(jīn)及等价物 8.67 亿元，同比减少(shǎo)40.4%，主要是由于支付款(kuǎn)项及购(gòu)买定期存款理财产(chǎn)品。公司无贷款或借贷(dài)，合约负债17.14亿元，同比增加10.2%，主要(yào)是由于(yú)项目数量增加及预收物业费(fèi)增加2.33亿(yì)元。

　　对于物业行业的发展趋势(shì)，牛(niú)晓娟分析称，物企(qǐ)将重点围绕多个维度展开竞(jìng)争：一是服务(wù)品(pǐn)质与差(chà)异化竞争；二是外拓能力的竞争；三是规(guī)模较(jiào)大之后如何(hé)整合的竞(jìng)争；四(sì)是智能化与数字化转型；五是跨(kuà)界合(hé)作与资源融(róng)合，这种策(cè)略不(bù)仅有助于物业企业进一步拓宽服(fú)务领域，还能显著提升市场综合竞争能(néng)力。

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