排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”

　　每经记者包晶晶每经编辑陈梦妤

　　“抢到了，2670万元！超出预算两三百万元。”

　　8月29日，在上海中海领邸玖序二期开盘现场(chǎng)，几组摇号顺序靠前、成功选房的(de)家(jiā)庭正在(zài)交流经验。

　　120套房源、352组认筹，开盘选房约半小时、141号售罄，总(zǒng)销售额31.6亿(yì)元——这(zhè)已经是8月上海(hǎi)第三个开(kāi)盘售罄的豪(háo)宅了。

　　“这(zhè)次还是没机会。”周南（化名）告诉《每日(rì)经济新闻》记者。他已经是第二次认购这个(gè)项目了，上一次摇号顺序(xù)超过500号(hào)，但也近(jìn)距离体验了一(yī)把“24秒卖一套豪宅(zhái)”的惊险与刺激。

　　就在前两周，市场刚刚“消化”过一(yī)批(pī)购买力(lì)：8月25日，上海排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”d="stock_sz301277">新天地附近的锦园项目首开，33套房源一抢而空，成交金(jīn)额18.27亿元；8月18日，融创外滩壹号(hào)院二期二批(pī)次110套超(chāo)大户(hù)型开盘，1小时内清盘，销(xiāo)售(shòu)额近(jìn)57亿元，平(píng)均(jūn)每套“半个小目标(biāo)”。

　　仅仅(jǐn)半个(gè)月，三个项目合计销(xiāo)售达到106.27亿(yì)元。

　　2024年以来，上海(hǎi)已先后有12个(gè)豪宅项目开盘，几(jǐ)乎(hū)次次日光。到(dào)底是什么人在买买买？开发商卷成什(shén)么样？巨量供应之下，购房者还够用吗？

　　售(shòu)罄、日光、时(shí)光，今年(nián)的上海(hǎi)豪宅(zhái)，已(yǐ)经不能用普通视角来看待了。

　　总价2500万元以上的豪宅，今年截至8月18日，上(shàng)海(hǎi)共网(wǎng)签了2641套，并且还有相当数量的成交正陆续(xù)网签。如果再加上8月成交的(de)263套，那么(me)前(qián)8个月(yuè)的战绩已接近 3000套。这不仅(jǐn)远(yuǎn)超其(qí)他三个一线城市，更是上海过去10年来未曾出现过的。

　　打响2024年“日光”头炮的是中海顺昌玖里。套均总价4000万元左右，首开全部售罄，销售总额196.5亿元，打破了全(quán)国商品房(fáng)单次开盘销售(shòu)总金额(é)纪(jì)录。

　　七八月的市(shì)场淡(dàn)季，上海豪(háo)宅却入市必抢：

　　龙(lóng)盛湾上二期，120套房源认购率 239%；融创外滩壹(yī)号院二期(qī)二批(pī)次110套房源，认(rèn)购率超180%；中海领邸(dǐ)玖序(xù)二期，有效认购率252%；锦园33套，项(xiàng)目开放4天开(kāi)启认购，认购率152%；绿城前滩(tān)百合园(yuán)三期10套别墅，总价(jià)5300万~1亿元，认购率210%。

　　不断增加的供应量，仍然能(néng)被市场吸(xī)收(shōu)，购房者们几乎是“有(yǒu)多少买多少”。

　　据中指(zhǐ)研究院统计，2015年2500万元(yuán)及(jí)以上价位的豪宅在上海成交只(zhǐ)有896套。此后(hòu)的8年里，大多保持着(zhe)每年1600~1700套的水(shuǐ)平。但这一平衡被2024年(nián)的(de)井喷式供应打破了，算上三周内售罄的融创外(wài)滩壹号(hào)院、锦园和中海领邸玖序(xù)，上海上半(bàn)年平均每天成交12.5套豪宅(zhái)。

　　而同期的北京，除了个别热门项目外，很少见到高端住宅(zhái)接排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”连开盘(pán)售罄。根据中指研究院的统计，今年截至(zhì)8月18日，北京1600万元以上的住宅网签1257套，与(yǔ)2023年3582套、2022年4028套、2021年3616套的成绩相比(bǐ)，规模缩水(shuǐ)相当明显。

　　“大(dà)部(bù)分买家还是本地和(hé)江浙一带的客户，大约各占40%。”融创外滩壹号院(yuàn)市(shì)场负责(zé)人章(zhāng)宸（化名(míng)）在接受《每日经济新(xīn)闻》记者采访时表示。

　　而且(qiě)，这些客(kè)户出手阔绰。

　　“第一批次全(quán)款买房的客户占(zhàn)了一半左右，很多客户有多处房产，有些已经买了外滩壹号院一期(qī)，或者黄(huáng)浦江沿岸的一些豪宅；有来自江浙(zhè)的企业主，已经在上海缴纳社保多年，又是多胎(tāi)家庭、房票充足(zú)，之前没(méi)有豪宅供应，只(zhǐ)能买(mǎi)二手房，第二(èr)次开盘(pán)终于摇(yáo)到了新房。”

　　图片融创滨江壹号院摇号现场企业供图

　　上海某豪宅项目营销负责人也向每经记者透露：“明(míng)显看到，今年(nián)有一些外地客户到上海来进行资产配置，特别是(shì)有核心资源的房子。其实部分客(kè)户并不具备买房资格，但孩子在国外留学，通过毕业落户(hù)的方式获得(dé)房票来买房。”

　　核心城市豪宅为何一房难求？

　　镜鉴咨询创始人张宏伟对(duì)每经记者分析：“北上广深核心城市(shì)核心区(qū)域的项目存在价格倒挂，又是核心资产，未(wèi)来三到五年(nián)大概率是价格上行周(zhōu)期(qī)。”

　　“另一(yī)方面，核心(xīn)城市政策的敏感度(dù)，以(yǐ)及需求支撑(chēng)相对还是比较足的(de)，每隔3~6个(gè)月出(chū)现一轮政策刺激，就会相应释放一波成交量。核心城(chéng)市的优质资产在这种行情下，又(yòu)会出现独立(lì)行情。”

　　“这些人很敏感，一(yī)下子就嗅到(dào)了机会。”上述豪宅项目负责人也对每经记者透露。

　　张宏伟指出(chū)，未来三到五年是一个降息大周期。在降息周(zhōu)期里的资产配置逻辑，肯定是核心城市的(d排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”e)核心资产。

　　这些动辄半个(gè)小目标(biāo)的豪宅，大多围绕在上海“一江一河”，即黄浦江和苏州河区域。

　　顶豪产品的(de)准业主很少“全城购”，不同(tóng)板块(kuài)的豪宅对应的客群特(tè)征(zhēng)比较(jiào)明显。例如黄浦区历史(shǐ)风貌区的锦园，老城(chéng)厢风貌肌理、城市情怀是最(zuì)大的吸引(yǐn)力；浦东滨江板块以稀缺(quē)江景资源(yuán)和面积结构取胜；再往西，徐汇长宁区则是上海传统豪宅聚集区。

　　“和年初热销的中海顺昌玖里(lǐ)相比(bǐ)，融创外滩壹号院购房(fáng)客群整体年龄要低10岁(suì)左右。中海(hǎi)顺(shùn)昌玖里地处(chù)新天地板(bǎn)块，优势不言而喻，地缘客户认可度高；外滩壹号院所在(zài)的板块比(bǐ)较(jiào)新，江浙客户(hù)中父母为子女购置房产(chǎn)的占比较大。”章(zhāng)宸分析。

　　“买豪宅的客户对于地区块或者地段的认知(zhī)，有自己的想法，基本上很难去动摇。”

　　从这个逻辑出发(fā)，豪(háo)宅之间的竞争，往往成为板块内(nèi)营销(xiāo)层面的竞(jìng)争。

　　下半年等着入市(shì)的豪宅项目中，低密度别墅、风貌住宅体(tǐ)量不(bù)小。以(yǐ)黄浦区锦园为例，周边新房(fáng)和二(èr)手豪(háo)宅全是强有力的竞争(zhēng)者，更别(bié)提“翠湖六期”这(zhè)个足够吸引全上海买家跨区域出手(shǒu)的顶配项目。

　　不(bù)仅如此，东外滩、北外滩、虹(hóng)口、静安等非传统豪宅区域(yù)，高端(duān)产品(pǐn)更是层出不穷：弘安里风(fēng)貌(mào)项目，东外滩刚刚(gāng)公布案名(míng)的“保利外滩序”、翠湖滨江风貌别墅，静(jìng)安区保利永兴里、万科中兴傲(ào)舍……

　　章宸透露，从今年开始，此后每年的豪宅供应可能达到至少3000套。当豪宅供应在市中心多点开花，地段毫无疑问还是最核心的竞争力，而对于远离传(chuán)统豪(háo)宅板块的新项目、新板块，就开始拼命卷概念(niàn)、卷产品、卷实景展示。

　　另一个层面的问题(tí)，有钱人还够不够(gòu)用？答案显然是：不(bù)太够。

　　起码在短时间内，不足够延续上半年“倍数认筹(chóu)”的盛景。

　　“今(jīn)年肯定是上海近10年来豪(háo)宅销售额最高的，5月左右的销售套数已经(jīng)达到去年全年的量了。但(dàn)这个客户池到底(dǐ)有多大，能支撑多久，从市场和客研角度看，还是会有些担忧(yōu)，核心资产、优质(zhì)产品也是有限的。”

　　上述豪宅(zhái)营销负责人坦言：“下(xià)半年隐忧还是存在的(de)，部分高收入行业限薪，也会带来大面积客户(hù)购买力的降(jiàng)维(wéi)，原来可能预算在5000万元(yuán)的现在降到3000万(wàn)元(yuán)。”

　　实际上，客户(hù)群体悄然发生了改变：一是(shì)购买力不像以前一样能(néng)够快速爆发，买家做决策的时间更长了；二是客户会反复比较，原先只要是市(shì)中心板块出来一个项目，都(dōu)会(huì)被争抢(qiǎng)，现在好多客户会在板块内、品牌之间、区域(yù)之间比。

责任编辑：何(hé)俊熹

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