重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度

9月1日(rì)起，重(zhòng)庆将施行新的房地(dì)产交易政策。

重庆市住房城乡(xiāng)建委日前发布《关于调整优化房地产交(jiāo)易政策的通(tōng)知》，出台(tái)调整新购住房再交易管理、优化住房套(tào)数认(rèn)定(dìng)标(biāo)准(zhǔn)、支持住房“以旧换新”、加(jiā)快存量商品房去(qù)化、加大住房租赁(lìn)市(shì)场发展力度等五项(xiàng)措施(shī)。

通知显示，重庆将调整(zhěng)新购住房再交易管理，自2024年9月1日起，凡在重庆市(shì)中心城区新购新建商品(pǐn)住房和二(èr)手住房的（以网签备案时间为(wèi)准），取得《不动(dòng)产权证书》后即可(kě)上市交易。

据了解，对2024年9月1日前已纳入再交易管理范围(wéi)的(de)住房，仍(réng)按(àn)原政策执行。

原政策包括，2023年9月1日(rì)以(yǐ)前购买的商品(pǐn)住房和二手住房，在办理不动产权证满两年后可上市(shì)交易。2023年9月1日至上述通(tōng)知印(yìn)发前购买的商品住房(fáng)和二手住房，买卖合同备(bèi)案满两年且取得不动产权证后可上市交易；其中，2024年5月20日后购买的(de)商品房(fáng)现房(fáng)取得不动(dòng)产权证后即可上市交易。

“重庆最新楼市(shì)政策对限售规则进行调整，将对激发(fā)市场活跃度产生利好(hǎo)。不过，这其中也反映(yìng)出(chū)一(yī)个(gè)问题，即在(zài)当前市场(chǎng)形(xíng)势下，例如限售这类在市场过热时期出台的措施，是否应当(dāng)尽(jǐn)早进行调整甚至取消。各地有必要进一(yī)步梳理楼市交易环节相关限(xiàn)制(zhì)性政策(cè)，加大调(diào)整力(lì)度，提(tí)高市场流动性。”易(yì)居研究院副院长杨跃进在(zài)接受记者采(cǎi)访时说(shuō)。

广东省(shěng)住房政策(cè)研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉向记(jì)者表(biǎo)示，取得《不动产(chǎn)权证书》后即可上市交易，促(cù)进换房需求，促进供需(xū)两端交(jiāo)易活跃。

“同时需要注意的(de)是，此举也可能(néng)加速二手方挂牌量的攀升。特(tè)别(bié)是当前预(yù)期房(fáng)价下跌，二手房挂牌量居高不下的背景中，交易越晚成交(jiāo)价格越低的情况下，取(qǔ)消限售可(kě)能加速二手房挂牌房源数量的增长。”李宇嘉称(chēng)。

调整限(xiàn)售政策的同时，重庆还优化了住房套数认定标准(zhǔn)。

按最(zuì)新政策，重庆居民家庭（包括(kuò)借款人、配偶及未成(chéng)年子女）在重庆市申(shēn)请商业性个人住房贷款购(gòu)买商品(pǐn)住房时，仅(jǐn)核查家庭成(chéng)员在拟购住房(fáng)所在区县住房情况，家庭成员在拟购住房(fáng)所(suǒ)在区县无(wú)住房的，认(rèn)定为首套房。

而对(duì)于居民将重庆市内自有存量住房盘活用作租赁住房，且取得租赁合同备案证明(míng)的，在重(zhòng)庆市购买住房时已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算。支持商业(yè)银行按(àn)认定的住房套数发放商业性(xìng)个人(rén)住房贷款，加(jiā)大让利力度。

“以行政区域作为是否享受首套住房(fáng)的标准，即在本区域内无房无贷既可以享受首套(tào)；重庆并非首个实施该政策的(de)城市(shì)，此前广州杭州均已经(jīng)执(zhí)行落地。重庆楼(lóu)市新政提出鼓励银行按照此标准来执行，具体还要看(kàn)银行(xíng)执行的(de)情况，考虑到当前按揭贷款往往被银行认定(dìng)为优质资产，因而预计银行按(àn)此规则来执行的概率(lǜ)较大。”李宇嘉表示。

其进一步指出，租(zū)赁(lìn)挂牌不再认定为首套，该政策在广州(zhōu)等城市已经执(zhí)行(xíng)，这其中的关键问(wèn)题在于，很多房(fáng)源(yuán)虽然已经挂(guà)牌租赁(lìn)，但(dàn)并没有取(qǔ)得租赁备案。而该举措有可能会刺激这类需求(qiú)，即业(yè)主手上已有一套房产，为改善需(xū)求而租出去（以租养供），其再购买(mǎi)一套大户型房产或学位房。

据了解，本次政策优化后，重庆将支持范围由(yóu)2024年5月20日重庆市出台的渝房市办〔2024〕2号文的“中心城(chéng)区”扩大至(zhì)“全市”，并由一个家庭核减一套调整为按实际出租套数(shù)进行核减。

就该项措施(shī)，重庆住(zhù)建委进(jìn)行政(zhèng)策解读时明确，租赁合同备案证明向房屋所在地住建部(bù)门申请出具。住房(fáng)套数的认定，中心城区向房屋所在地房地产交易管理部门申请审核(hé)认(rèn)定，中心城区以外区(qū)县向房屋所(suǒ)在地(dì)住建部门申请审(shěn)核认定。各商业银行凭住房套数认(rèn)定证明办理商业性个人住房贷款，享受相关(guān)优惠(huì)政策。住房公积金贷款、涉税套数认定和住房存量贷款利率调(diào)整等不适用本条政(zhèng)策。

支持(chí)住房“以旧换新”方面，对2023年(nián)9月1日以来出售重庆市内自有住房，并于2024年9月(yuè)1日(rì)—12月31日在中心城区购买新建商品住房且完成(chéng)契税(shuì)缴纳的，由中心城区各区政(zhèng)府（管委会(huì)）结合自身实际情况，给予每套新购住(zhù)房不低于总房款0.5%的补贴(tiē)。鼓励各区政府(fǔ)（管委会(huì)）加大补(bǔ)贴力度。

此(cǐ)外(wài)，重庆将(jiāng)加快存量商品房去化，开展收购(gòu)已建成(chéng)存量(liàng)商品房用作保障性住房工作，坚持“以需定(dìng)购”，组织区县政府和有条件的国有企(qǐ)业(yè)加大收购力度，积极争取保障性住房再贷(dài)款政策支持，推动条件成熟的项目(mù)尽快落地。

据悉，重庆鼓励(lì)区县政府(fǔ)将拟实施国有土地上房屋征收的存量(liàng)住房纳入收购范围，按照不高于征(zhēng)收评估(gū)价(jià)和自愿的原(yuán)则组织(zhī)收(shōu)购，支持相关居(jū)民“以小换大(dà)”“以旧换新”的改善性住房需求(qiú)。

分析师认为，“以旧换新”措施(shī)从(cóng)各地政策目前的效果来看，实际效果相对有限。

“这主(zhǔ)要是因为，居民(mín)对房价调整有较强(qiáng)的预期，这种预期从挂牌二手房源去化(huà)比较难，卖(mài)房周期较长可以看出来。而存量房盘活用于保(bǎo)障房，目(mù)前重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度很多城(chéng)重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度市(shì)仍处于出台政策阶(jiē)段。由(yóu)于存量收购用于保障(zhàng)房，被收购房源价格往往非常低(dī)，这与开发商所预期的(de)价格存在差距，因此目前(qián)落地的效果还未完全显现。”李宇嘉补充道。

“8月市场情况不(bù)太理想，9月将进入(rù)楼(lóu)市传统旺季。重庆最新楼市政策，将对增强(qiáng)市场信心产生积(jī)极作用，也将对其他城市(shì)产生示范效应。”严(yán)跃进表(biǎo)示。

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