光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡

专题：2024（第四(sì)届）中(zhōng)国楼宇经济北京论坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北京论坛在中(zhōng)国国际(jì)服务贸易交易会上隆重举办。论坛由(yóu)世界贸(mào)易(yì)网点联盟、中国产业发展促(cù)进会楼宇经(jīng)济和总部经济(jì)分会(huì)、集群智库共同主办，中国(guó)城区高质量(liàng)发展(zhǎn)合作联(lián)盟(méng)协办，来自全国的(de)楼宇经济专家大咖、典型城区和知名(míng)企业代表齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主题，共话(huà)城市城区转型发展新逻辑和楼宇经济(jì)创新(xīn)发展新模式。

　　光大安石资管(guǎn)总裁周颂(sòng)明出席并演(yǎn)讲(jiǎng)。以(yǐ)下(xià)为演讲实录：

　　周颂明：大(dà)家下午(wǔ)好！

　　跟大家(jiā)分享一些经验(yàn)，因为光大安石是做资管的，前期用基金模(mó)式并购了很多项目，后期主要是通过运营(yíng)产(chǎn)生现金流，也是一直考虑用整个REITs来(lái)推(tuī)出(chū)，有(yǒu)一个项目(mù)推出(chū)了(le)，产(chǎn)业园、张家方大园（音）以这个模(mó)式推出了，现在有消费型REITs，在考虑当中，有些政策(cè)方面的考(kǎo)虑，什么时候做，也涉及到在投(tóu)，投的比(bǐ)例等等一些因素(sù)。

　　现在(zài)存量时代的困局大家比较清楚，我们有大量的资产，商业的、写字楼的、工业物流的，也涉及到酒店的、办公楼的，实际上现在比较明显，整体来说供需(xū)关系是明显(xiǎn)失衡的，这是非常明显的，整体(tǐ)的供应量(liàng)非常大，需求量不足，特别是经(jīng)济受影响，这两年来说，写字楼非常明显，工(gōng)业物流非常明显，这两个还在下行周期，商业来说，客流不少，消(xiāo)费明显降了15%-20%，酒(jiǔ)店还算好，大家可以看到很多楼烂尾了，有些经营困难，有庞大的资产(chǎn)，这个质量(liàng)参差不齐，现在更多是原来开发思路做的，留(liú)下来蛮多配套商业，特别是商业类的，现在住宅的量，特别是三四线城市(shì)，四五线城市更(gèng)不用看，我们也有一(yī)些代建代管(guǎn)项目，一个城市一(yī)个月的销售量一百套，在很长的时间是一直要解决(jué)的问(wèn)题。

　　从(cóng)商业资产去考虑，怎么去盘活资产(chǎn)，有些问题我们改变不(bù)了，因为供需(xū)关系，政府从整体批地各方面去(qù)考虑，从企业来说，很难解决这个问题，企业只能在(zài)现(xiàn)有情况下怎么做的(de)更好，着重谈这个方面的(de)问(wèn)题。

　　从整个资(zī)管的链条来说，投、融、建(jiàn)、管、退，任何一个投的(de)时候考虑能不能退出，但是很多企业不是这么考虑，也做不到，就像做一个投资，不是大概，告诉我亏了还是赢了，到(dào)底是多少，说不出来的(de)时候90%出问题(tí)，大家都在(zài)撞大运，有些开发商说，旁边的销(xiāo)售多少，我这里打个对折(zhé)多(duō)少，这个思路不对，有些价值很高，有些价值(zhí)很低，每个企业掌握的资源不一样，营运(yùn)能力不一样，所以产生价值完全不(bù)一样，不是他能做你也能做(zuò)。

　　商业来说，基本上完全用现金流来估价值，当然涉及到(dào)不同的城市，有些城市是完全退不出去的，发产品(pǐn)或者做REITs，有(yǒu)些根本不可(kě)能的事情，一定要考(kǎo)虑(lǜ)以终为始，能(néng)不能退出去，不能退出去用经营型贷款还是什么，退的价值(zhí)是多少，回报是多少。在做整个项目(mù)的时(shí)候，当中(zhōng)最核心的还是经营(yíng)管理，最终用整体(tǐ)的(de)思路(lù)，做什么定位，按照这个定位，整体怎么去(qù)设计，这都(dōu)是根据运营的(de)思(sī)路做，投多少钱，杠杆(gān)降到多(duō)少，后面融资有没有问(wèn)题(tí)，能不能退(tuì)出，退出的价值多少，所有的环节(jié)要想清楚，假(jiǎ)如这个环节打通不了，看不清楚，其中一两个环节出问题，基本上项(xiàng)目就会出问题(tí)。

　　当中的难度(dù)是什么？打通、看透(tòu)是不容易的事情，很多(duō)做不到。包括(kuò)我们现(xiàn)在蛮大的公司开发线条(tiáo)，各个线条，单独的线条都有，但是全(quán)部拉(lā)通，拉不通的，因为管(guǎn)这个板块的，对其(qí)他板块不了解，相对来说，有时候也跟一些(xiē)老板聊，他(tā)说你帮我看看(kàn)，我说没办法，比如做开发(fā)的很厉(lì)害(hài)，对商业不了解，指标怎么下(xià)？怎(zěn)么考核(hé)，不清(qīng)楚，商业(yè)对开发不清楚，包括(kuò)融资方面(miàn)的一些，很多企业在这个方面环节上会有问题。

　　深度运营实现价值重塑，最主要还是在第(dì)一个环节，分析竞(jìng)争优势，就像(xiàng)我们投一(yī)个项目(mù)，哪些城市可以投(tóu)，首先要(yào)看哪些城市不会投，完全退不出去，或(huò)者这个城市的级别，有些竞(jìng)争，你说城市很好，位(wèi)置(zhì)很好，周(zhōu)边(biān)竞争很(hěn)厉害，你(nǐ)没有竞争优势(shì)，不能做(zuò)，有些看上去很好，有些(xiē)不懂，以(yǐ)前的上海的(de)南京路、北京(jīng)的王府井，认为这些地方很好，那不是，那是传统(tǒng)概念，趋(qū)势并不好，那(nà)种(zhǒng)做旅游(yóu)的(de)商(shāng)业可(kě)以，做酒店可以，不一样的，做其他的不一定行。在这个方面，一定要(yào)考虑到底竞争优势是什么，就像我(wǒ)们做任何一个项目，非常清楚竞争优势是什么，差异是什(shén)么，说不清楚都不用干。

　　第(dì)二，到底定位是什么？不(bù)管是商业、写字楼还是酒(jiǔ)店(diàn)，全部一样，别人有(yǒu)些(xiē)已经做了，你有(yǒu)些只能错位，或者你做了一定比(bǐ)他厉害，那也没问题，因为这个(gè)涉及到后(hòu)面(miàn)的设计，就像做酒店，做多少客房，每间客房多大(dà)，设计的就不一样，你怎么定位，周边的优势是什么，全部是打通看的，不是单一来看(kàn)的。

　　做商业也是，就像我们收购有些项目，西安的CD港对面，CD港十几万平(píng)米，我们(men)才6万平米，怎么做？他已(yǐ)经开业了，我们说做轻奢，错位，他比我低，能够做起来就做，事实上变成一个错位，我(wǒ)就是做的这个。

　　就像在重庆有一个观音桥，那边一堆商业，我(wǒ)错位，做最年轻(qī光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡ng)的，十年前的80后、90后的定位，做这个年(nián)龄的(de)，也很好。中(zhōng)关村做新中关那个(gè)，也是(shì)很重要的。

　　当你这方面想不清楚怎(zěn)么设计，面上(shàng)看上去很像样(yàng)没用，后面的(de)价(jià)值怎么样，改动空间(jiān)有没(méi)有。我们现在(zài)要考(kǎo)虑(lǜ)的更长远，因为现在变化很大，产品、业态，可能五年内没有什么，五年以后，有些已经不行了(le)，改的空间有没有，改的基(jī)建(jiàn)条件有没有，这都是在前期要考虑的(de)东(dōng)西，在这方面(miàn)一定是从最后产品营运的(de)角度(dù)去考虑(lǜ)前面的，不管设计还是建(jiàn)设。

　　我刚才还说建设，因为我们现在很多是城市更新项目(mù)，旧改(gǎi)项目，更新改造(zào)，因为现在(zài)拿地越来越偏，很多是老旧城区(qū)当中，哪些价(jià)值没有被挖掘，怎么去挖掘，这(zhè)个就需要你的综合能力，第(dì)一，怎么定位，第二，设计改(gǎi)造空间(jiān)有没有，怎么(me)改(gǎi)，成本多少，空(kōng)间多少，一个个环节前后都是连(lián)在一起(qǐ)的。

　　说到运营，所有的价值还在运营方面(miàn)反映出来，ROI能做到多少，净现金流做到多少，北京上海20倍，不同的项目，一个亿的现(xiàn)金流就(jiù)是20个(gè)亿的的估值，基本可以实现退出，以前25倍(bèi)都有，就看(kàn)不同时间的资(zī)金成本、利(lì)率。

　　深度(dù)运(yùn)营(yíng)讲的更多(duō)的是深度，就像做写(xiě)字(zì)楼，要做(zuò)客群，精准(zhǔn)定位，客群要对(du光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡ì)，整体来说，假(jiǎ)如客群掌握的好了，配套、硬件、服务不错，坚持(chí)做，价值就会上去(qù)，在北京很明显的一(yī)个例子，比如中关村那边(biān)有一个龙科（音）咨询公司，那个项目当时出(chū)租率比较(jiào)低，后面出租率上去了，大部分是五百强科技型企业(yè)，定位(wèi)很清楚，也是坚持做，差的不让进，上下游产业(yè)方面(miàn)的考虑，租金区(qū)别其他项目很大，这就是区别。

　　商业也一样(yàng)，定(dìng)位是什么？招商不(bù)是别(bié)人找过来(lái)，是我要选什么品牌想办法招进来，不是别人来了(le)租金高就让他进。所以整(zhěng)个定位，你的(de)客户，你的品牌很重要(yào)。一个是创造价值，另外一(yī)个(gè)是成本，创造价值，商业做到后面，影院改(gǎi)成(chéng)餐饮(yǐn)，好的位置不做超市，旁边做超市，租金低，一直在调的过程，就像酒店(diàn)，以前的三星级、四星级、五星级酒店，群楼的配套一大堆(duī)，现在(zài)也有一些怎么改的，比如上海明月酒店改过来，一个新乐(lè)亭，一个全季，两个酒店群楼再做商(shāng)业，他的价值就是最大化的，恩，

　　这涉(shè)及到整个价值怎么判断，在前(qián)面投的时候，定位非常(cháng)清楚，对所有市场的业(yè)态，它的(de)面积、价值租金、营运成(chéng)本全部(bù)考虑清楚，还有深度运营，就像写字楼，我们怎么做(zuò)的，租赁营(yíng)运客服一体化，客(kè)服在传统里面是物业的，哪有(yǒu)物业不物业，租赁带看(kàn)，自己走(zǒu)出去很少，大部分都是带看，现在形(xíng)势不好，一天的带看量多(duō)少，一(yī)个月有多少，类似这个，大量(liàng)的是跨部门怎么整合(hé)，怎么(me)样最合理，怎么样把成本做的最低，价值最(zuì)高，就怎么做。这个就是深(shēn)耕细作。

　　阶段性复盘是蛮重要的，因为有(yǒu)些不行了，怎么去提(tí)升，可能从整体的定位方向上改变，就是(shì)投入，就像我们有时候几千万投进去，只要说(shuō)改出来的价值多少(shǎo)，现金流增(zēng)加多少，多少年出来，退出的时候增加多少(shǎo)价值，这是定期要看的东西，而不是简(jiǎn)单的考虑，有(yǒu)些传统的做法，主(zhǔ)力店最安全，但(dàn)是价值最低，但(dàn)是你要做内容，做主题，肯定自(zì)己要做，要把(bǎ)它打(dǎ)散，要投入，风险当然高了，回报同样高。

　　接下来有几个例子，这是北京中关村项目，现(xiàn)在正(zhèng)在建的，明年开业，原来大部分(fēn)是地下面(miàn)积，加车库12万平(píng)米(mǐ)多一点，地上面积没超过两万，原来(lái)最大的家乐福在地下，家乐(lè)福(fú)再加上一个车库，这个(gè)占了(le)五万平米，我们做了以后，整(zhěng)体规划动了，这边原来都是家乐福(fú)，这边(biān)有一个创意公社，现在全部改成地面两(liǎng)层，二层很少，大概五六个餐厅，主要(yào)定位米(mǐ)其林的，下(xià)面做轻奢(shē)、潮奢，车库放(fàng)在(zài)这个位置(zhì)，整体城市更新改造的项目，已经通过了，现在(zài)在建。这边的招商基本上将近70%了，那边(biān)主要(yào)意向差不多了，整体出来大概现金流在4亿，区别是(shì)什么？原来五万平米(mǐ)的，一(yī)千多万一年的收益，同样的面积最起码两个亿，位置很(hěn)好，但是(shì)做了很长时间，就看怎么(me)做，从整体规划的思路去考虑。

　　这是上海烂尾的黄金广(guǎng)场，最大的难度，地下两层四万(wàn)平(píng)米(mǐ)商业，要把它的价值做(zuò)出来，地上做了写字楼，一楼二楼做商业，和下面商业(yè)连通，打了一(yī)个大的下(xià)沉广场(chǎng)，又做了(le)酒店式公(gōng)寓，这个项目也是非常成功的，后面基本上(shàng)地上(shàng)地(dì)下的租金(jīn)每平米(mǐ)一天(tiān)10块钱。

　　我们完全按照后(hòu)面适合做(zuò)什(shén)么就做什么，我们没有一定的标准产品，这是一个综(zōng)合体商业，这个项目，重庆朝天门，最(zuì)有名的是批发(fā)市场，那边旅游也不错，定位这栋楼全部是旅游(yóu)，做了(le)五(wǔ)个大堂，全部是民宿、酒店，全部租完以后，带着租约卖，平均售价两万三(sān)左右，在重庆公寓几乎到(dào)天花板了，而且现在做的很火，回报也(yě)不错。

　　这是批发市场，我们(men)是持有(yǒu)，不卖，现在是重庆最(zuì)好的批发市场，租金最高(gāo)，租到地上13层，地下(xià)两层，这么(me)高(gāo)的商业在外面基本上看(kàn)不到，平均出租率98%、99%，租金也是重庆最(zuì)高的。

　　这是不同的酒店，VOCO、亚善，不同的酒店、民宿。这(zhè)都我(wǒ)们(men)按照不同定位，这是中关(guān)村，这(zhè)是长宁光大安石中心，静(jìng)安，另外一个是嘉(jiā)定的，这(zhè)是西安做轻奢的，这是重庆的，做最年轻的，广(guǎng)东的(de)大融(róng)城是广东最好的购物中心，重庆大融汇。根据时间的情况做很好的定位，根据这个定(dìng)位怎么设计，整体怎么样，简直才(cái)能做到最高，退出很重要，用什(shén)么样的形式退出，这是大(dà)家一定要考虑的。

　　我分享(xiǎng)到这里，看看(kàn)能给大家什么启示或者借(jiè)鉴的。

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责任编辑(jí)：王翔

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