“包租公”生意缩
水，香港地产豪门也开始亏钱了

作者：梁争誉

编辑：刘婷(tíng)

“大家都在同一(yī)条船上。”

在被(bèi)投资(zī)者问及旗(qí)下(xià)高端商场海港城今(jīn)年上半年(nián)的销售表现(xiàn)时，九龙仓置业主席(xí)兼(jiān)常务董事
吴天(tiān)海如是回答，“我们(men)的表现与市场一致，没有跑赢
大盘，奢(shē)侈品类与非奢侈品类之间没(méi)有太大差异，everybody is in the same boat。”

消费(fèi)市场进(jìn)入调整周期，高端商场未能走(zǒu)出独(dú)立行情。房地产市场调整的压力开始(shǐ)蔓延到向来稳健的港(gǎng)资房企，维(wéi)港两(liǎng)岸的置地(dì)广场、太(tài)古广场、IFC、K11、海港城等高(gāo)端商场背后(hòu)的港资房企们，不得不直面市场下行的挑战。

今年上半
年，以长实集团、恒隆地产、新鸿基地产、九龙仓置业等为代(dài)表(biǎo)的老牌港资房(fáng)企，出现盈利下(xià)滑甚至亏损的(de)情况。

根据Wind统计数(shù)据，今年上半年(nián)，长(zhǎng)实集团、新世界发展、恒隆地产、恒基地产、新鸿基地(dì)产、太古地产、嘉里建设、九龙仓(cāng)置业8家(jiā)港资(zī)房企合计实现(xiàn)营(yíng)业收入约(yuē)1033亿港元，同比下(xià)滑18.64%；实现归(guī)属母公司股东(dōng)的净利润约161亿港元，同比大降179亿港(gǎng)元。

多家房企均在财报或业绩会上表达了对市场持续 下行的(de)担忧(yōu)。

长实集团在财报中表示，地缘政(zhèng)治压力及贸(mào)易冲突持(chí)续(xù)为(wèi)全球经济带来各(gè)种挑战；九龙仓置业(yè)指出，本港(gǎng)营商环境仍然困难，汇率走(zǒu)势不利、息口高企及人手短缺影响业务营运能力，零(líng)售(shòu)业(yè)和酒店(diàn)业饱受消费模式(shì)转变的(de)冲击；恒隆地产董(dǒng)事长陈文博坦承，“股价也好，业绩也好，有一点挑战，有(yǒu)一点(diǎn)压力。”

业绩承压，但(dàn)多数港资(zī)房企仍表达(dá)了对未来的(de)长(zhǎng)期看(kàn)好，抄底投资。

恒隆地产和香港置地借市场调整期，对(duì)旗下上海恒隆广场、香港中环置地广场进行扩建升级(jí)。太古地产主席白德利称，太古地产(chǎn)的一千(qiān)亿港币投资计划进展理(lǐ)想，迄今已承诺投放超过60%资金。

“尽管核心市场出现疲态，尤(yóu)其香港(gǎng)办公楼市(shì)场表现低迷，但我们对于在(zài)中国香港和中国内地的自身业务长(zhǎng)远增长依然充(chōng)满信心，尤其看好北 京、上海及(jí)大湾区(qū)。”白德利表示。 

罕见亏损

过去三年，港资房企的营业收入、净利润(rùn)就已(yǐ)呈现下滑(huá)趋势，今年的降幅尤为明显。

Wind统计数据(jù)显(xiǎn)示，2022年至2024年(nián)的上半(bàn)财年，长实集团、恒隆(lóng)地产(chǎn)等8家港资房(fáng)企的(de)总营(yíng)业收入分别为1437.98亿港元(yuán)、1269.84亿(yì)港元、1033.11亿港元，归属(shǔ)母公司股东的净利润分别为418.79亿港元、340.68亿港元(yuán)、161.41亿(yì)港(gǎng“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了)元，逐年下滑。

今年上半年，多家(jiā)房企盈(yíng)利出现双位数的跌幅，个别亏(kuī)损。

其中(zhōng)，长实集团(tuán)收入220.08亿港元(yuán)，同比下降10.55%，股东(dōng)应占溢利86.3亿港元，较2023年上半年的103.31亿港元下降16.47%。净利(lì)润下滑的原因(yīn)指向物业销售收(shōu)入确认减少(shǎo)导致利润贡献降低——上(shàng)半年长实集团实现物(wù)业销售收入46.35亿港元(yuán)，同(tóng)比下降43.79%；实现收益18.21亿港元，同比下降(jiàng)48.41%。

太古地产的收入(rù)则为72.79亿港(gǎng)元，同比基本持平，股东应占溢利(lì)17.96亿港元，同比下降19%。太古(gǔ)地产(chǎn)行政总裁彭国邦表示，尽 管(guǎn)2023年(nián)显(xiǎn)著(zhù)复苏，香港零售组合(hé)期内受多项宏观经济不明朗因素影响，持续出境旅游及游客消费习惯改变，均对(duì)零售市
场产生不利影响(xiǎng)。

恒隆地产收入约61.14亿港元(yuán)，同比增长17%，股(gǔ)东应占净(jìng)利(lì)润约10.61亿港元
，同比减少55.68%。恒隆地产行政总裁卢韦柏在回(huí)答(dá)媒体提问 时(shí)直言(yán)，“你问我未来的(de)前景，我们也看不(bù)透，暂时(shí)也不(bù)敢望得太(tài)远(yuǎn)，现下是保本保命的时候。”

香港置地、九龙仓置业(yè)、新世界(jiè)发展(zhǎn)则罕见出现(xiàn)亏损。

今年上(shàng)半年，香港置地实现收入9.72亿(yì)美元，较去年同期的6.70亿美元增(zēng)长45.1%，但归属于股(gǔ)东的净亏损从去年同期的3.33亿美(měi)元扩大至8.33亿美元。

九(jiǔ)龙仓(cāng)置业收入65.01亿港元，同(tóng)比(bǐ)微增0.43%，股东应占亏损10.52亿港元，与去年(nián)同期的盈利(lì)18.05亿港元相比，骤降158.28%。

九龙仓置 业将业绩不振归(guī)因于市场疲弱。“香港入境旅游(yóu)正在艰苦经营之(zhī)际，出境旅游日益(yì)增加亦进一步(bù)打击本地消费。今年首两个月，整体零(líng)售销售在低基数下增长平平，其(qí)后在三月份出现转折点，疫情后恢复向上的走势中止并掉头向下，第二季的零售销售更出现双位数急剧(jù)下(xià)滑。”

新世界(jiè)发展的业绩预告称，由于(yú)在2023财年落成并移交的主(zhǔ)要项目缺乏收益确(què)认、投资及发展物业及商誉(yù)重估或耗蚀亏损、出
售事项的确认亏损，以(yǐ)及年内利率持(chí)续高企及人(rén)民币贬值，其预计于2024财年录得股(gǔ)东(dōng)应占亏损（包括(kuò)持续(xù)及已终止(zhǐ)经营业务）为190亿港
元至200亿(yì)港元之间。

账(zhàng)面巨“亏(kuī)”

港资房 企盈利下滑原因有二：一是赚钱变得更难了，卖房、收租的收
入(rù)都在缩水；二是房(fáng)价深度回调，殃及投资物业估(gū)值。

长实集团、太古地产(chǎn)、香(xiāng)港置地都是香港知名(míng)“大地主(zhǔ)”，在中环、尖沙咀等核(hé)心地段坐拥大(dà)量经营性物业。由于(yú)市场不景气(qì)和(hé)供(gōng)应过剩，拥有(yǒu)香奈儿、爱马仕、路易威登等奢侈品牌租户的包租公们也过起了紧日(rì)子。 

今年上半(bàn)年，太古地产(chǎn)香港(gǎng)零售物业组合太古广场(chǎng)、太古城中心、东荟城(chéng)名店仓的零售(shòu)额分别(bié)下跌(diē)13%、4%、3%，租金收入(rù)同比下跌3%至11.98亿港元；办公楼物业组合方面，由于(yú)供应不(bù)断增加，叠加需(xū)求疲软，租(zū)金受压，租(zū)金
收入下跌7%至25.76亿港元，截至今年6月末的出租率为89%。

恒隆地产本港市场(chǎng)的租赁业务收入下跌8%至15.48亿港元。零售物业由(yóu)于主要商业区(qū)及旅游区部(bù)分主要租户租金下调，导致收入下挫；办公物业面(miàn)对市场不景，恒隆 地(dì)产主动下调部分办公楼租金，主 要涉及中环(huán)一带租户，收入
下跌14%，出(chū)租率为83%。

九龙(lóng)仓(cāng)置业两大商业地标海(hǎi)港城和(hé)时代(dài)广场写字楼部分，出租(zū)率(lǜ)分别为88%、87%，收入分别下跌2%、8%，盈(yíng)利分别下跌5%、10%，商(shāng)业部分得益于海港城面向广东道长达530米的临街店面上的16个奢侈品牌(pái)继续吸引众多(duō)顾客(kè)到(dào)访(fǎng)购(gòu)物(wù)，盈(yíng)利保持微增。

“目前(qián)所有物业种类(lèi)都(dōu)供过于求，惟冀（希望）汇率和利率等周期性因素改善后，需求得以回(huí)升。”九龙仓置业表示。

投资物业(yè)账(zhàng)面价值缩水，对当期(qī)利润(rùn)表现造(zào)成(chéng)负(fù)面影响，是港资房企盈利能(néng)力削弱的主因(yīn)。

投资(zī)物业重(zhòng)估损益，是企业所(suǒ)持有的商业、酒(jiǔ)店、办(bàn)公等(děng)投资物业，在报告期内按照公允市值波动进行重新估值后发(fā)生的净值差额，计入当期损益。当行业承压，投资物业(yè)公允价值下降(jiàng)，房企的业绩(jì)表现(xiàn)不可避免受(shòu)到波及。

投(tóu)资物业公(gōng)允价值大幅(fú)缩水，是(shì)九龙(lóng)仓置业业(yè)绩由盈(yíng)转亏
的主要原因。根据九龙仓置业公告(gào)，截至今年6月末，其“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了投资物业资产总额为2230亿港(gǎng)元，产生2%的重估减值。其中，海港城（不包含三间(jiān)酒店(diàn)）评估(gū)值下降29亿港元至1516亿港元，时代(dài)广场估值下降13亿港元至460亿港元(yuán)。

在计(jì)入投资物业重估减值后，九龙(lóng)仓置业股东应占溢利亏损10.52亿港元；若剔(tī)除减值影响，整体营收、盈利基(jī)本与去年同(tóng)期持(chí)平。九龙仓置业管理层(céng)表示，如果零售市(shì)场
表现持续疲弱
，不排除下半年仍需要减值(zhí)。

值得注意(yì)的是，九龙仓(cāng)置业在财报中指出，集团资产净(jìng)值较(jiào)五年前(qián)降低16%。

亏损8.3亿美元(yuán)的香港置地同样(yàng)将业绩不振归因于(yú)减值拨备。

香港置地表示，内地房地产市场环境变化使集团对开发(fā)项目的定价进行全面审查，计提了总计2.95亿美元的非(fēi)现金拨备，受影响的项目主(zhǔ)要(yào)位于武汉
、南京(jīng)和重庆的非黄金地段。

“这些拨备是当基于市场可比价格的预期(qī)销售价格低于账面价值才(cái)需(xū)要(yào)计提的(de)”，如扣除非经常性拨备影响(xiǎng)，香(xiāng)港(gǎng)置地今年上半年股东(dōng)应占利润为2.88亿美元，虽(suī)然同比下降31.75%但仍保持(chí)盈利。

重仓内地的新世界发展亦出现巨额账(zhàng)面浮亏。

截至2023年末，新世界发(fā)展(zhǎn)在内地的土储
总建面约(yuē)435万平方米，核心物业发展项目主要(yào)分布于广(guǎng)州、深圳、佛
山、武汉、宁波、沈阳等城市。受(shòu)房价回调(diào)影响，新世界发展(zhǎn)在2024财年进行一次性非现(xiàn)金(jīn)重估或耗(hào)蚀亏损，总额在85亿港(gǎng)元至95亿港元(yuán)之间，预计录得股东应占亏损在190亿港元至200万港元之间(jiān)。

不过，对投(tóu)资物业进行减值拨备，是房(fáng)企提前释放风险的(de)常规操(cāo)作，而非经营层面出现根本性问题。

太古地产
今年上半年录得投资物业公平 值亏损8.79亿港元(yuán)，2023年同期为16.35亿港元。“投资物业公平值变动属(shǔ)于非现金性质，不会对公司的营运现(xiàn)金(jīn)流(liú)或(huò)股东应(yīng)占基(jī)本溢利构成任何影响”，白(bái)德利说。

抄底投资

对于大(dà)部分港资房(fáng)企来说，当下的困难大约是其数十年乃至(zhì)上百(bǎi)年发展长河(hé)中的一朵浪
花(huā)。见惯了风浪的“老船长(zhǎng)们”纷纷在(zài)市场谷底(dǐ)追加投资，希冀把握(wò)市(shì)场轮转机(jī)会。

“太古地产对中国内地市场长远(yuǎn)前景(jǐng)之信心，反映在(zài)规(guī)划中的投资项目上。”白德利表(biǎo)示，太(tài)古地产的千亿港元投资计划进展理想，迄今已承诺投放超(chāo)过60%资金，其中，投放500亿港(gǎng)元(yuán)于内地市场，进一步扩展及提升现有项目；投(tóu)放300亿港元于香港(gǎng)市场，扩展核心商业物业组合太古坊及太古广场；投放(fàng)200亿港元于香港、内地、东南亚(yà)多个新
市场，发展住宅买卖项目(mù)。

太古地产在
内地的投(tóu)资主要位于上海、西安、三亚、广州及北京。

在上海，太古地产落地两个大型综合体项目，上(shàng)海前滩综
合(hé)发展项目、上海洋泾综合(hé)发展项目，上海已成为太古(gǔ)地产在内地业务规模(mó)最大的城市。在广州，太古地产与广州珠江实业集团合作，在荔(lì)湾聚龙
湾(wān)片区建设大型综合发展项目的零售部分，并于今
年8月投(tóu)得天河路387号项目，翻(fān)新(xīn)作为 高级零售物业太古汇(huì)的新增部分，令太古汇建筑面积(jī)增长43%。

彭国邦表示(shì)，太古地产的1000亿港元投资计划自2022年宣布推(tuī)进(jìn)至今进(jìn)展理(lǐ)想，尤其是中国内地市场，中国内地市场为推动收入增长的(de)关键，在 长(zhǎng)远扩(kuò)展计划中亦具(jù)有重要(yào)的策(cè)略意义。

“于2027年前在6个内地城市发展11个主(zhǔ)要(yào)以零售主导的大型 商(shāng)业项目(mù)”——这是白德利
给太古地产制定的目标。

恒隆地产选择扩(kuò)建上海恒隆广场。

陈文博称，上海(hǎi)的竞争越来越激烈，恒隆广场扩建目的就是提供更多空间，满足(zú)当前年轻人的(de)需求。“趁宏(hóng)观市场的放缓时间，如果我(wǒ)们可以不花(huā)太多(duō)钱(qián)，但是可以(yǐ)让我们的产
品做得更(gèng)好，其实更(gèng)应该加快进行。”

香港(gǎng)置地在(zài)6月底宣(xuān)布(bù)启动“Tomorrow’s CENTRAL”项目，计划投资超过4亿美元(yuán)，扩建升级置地(dì)广场零售物业组合，为顾客带来(lái)顶级奢(shē)华购物体验。此外，香奈儿、爱马仕、蒂(dì)芙尼、迪奥等置地广场多家现有奢(shē)侈品牌租户亦将(jiāng)额外投资约6亿美元，参与项目设(shè)计与打造崭新体验。

相(xiāng)对而言(yán)，负债(zhài)净额与总资本(běn)净(jìng)额比仅为5.5%的长实集团较为保守。长实集团主(zhǔ)席李泽(zé)钜表(biǎo)示，长实有耐心，从来不会抱有“志在必得”的心(xīn)态。“当香港或内地有庞大的投资机会时，我们有能(néng)力随时动用大量资金(jīn)回来(lái)进行投资。”

尽管(guǎn)管理(lǐ)层们(men)在业绩会上、在财务报表中(zhōng)集(jí)体释放信心，表(biǎo)示看好市场长期向好(hǎo)，但眼下的困难(nán)亦是客观存在的。

摩根大(dà)通、花旗银行等机(jī)构对多家港资房企给(gěi)出中性评级。

基于对长实集团未来盈利前景的评估，花旗银行将长实集团的目标价从36港元下调至33.5港(gǎng)元。花(huā)旗(qí)银行称，长实集(jí)团作为香港的主(zhǔ)要地产开发(fā)商，拥有 多个在(zài)建和规划 中的(de)项目。然而，市场环境的 变动和项目进展的不确定(dìng)性可能对公司的盈利能力产生影响。

吴天海(hǎi)也说，“我们预(yù)计(jì)今年(nián)下(xià)半年不会有太大的(de)惊喜。”

责(zé)任编(biān)辑：石秀珍 SF183

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