听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！

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正本清(qīng)源“房屋养老金(jīn)”

助力城市健康发展

缘起

2024年8月(yuè)20日，上海(hǎi)市(shì)第十六届人大常委会第十五(wǔ)次扩大会议上，龚正(zhèng)市长具体介绍(shào)了(le)深入推进(jìn)改革开放(fàng)、培(péi)育发展(zhǎn)新质生产(chǎn)力、深入推进长三角一体化(huà)发展、深化人民城市建设等方(fāng)面工(gōng)作。其中，提到房屋养老金制度，主要(yào)服务于房屋体检、房屋保险(xiǎn)以及房屋“小修小补”的支付。上(shàng)海考虑(lǜ)分两步推(tuī)进：第(dì)一(yī)步(bù)，今年先行在浦(pǔ)东等区开(kāi)展试点；第二步，在(zài)试点基础上，明(míng)年(nián)全市推开(kāi)。

背景&逻(luó)辑

中国城(chéng)市化阶段呼唤“住房养老金”制度

自(zì)1978年改革开放以来，中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程历经40多年快速发展，取得了举世瞩目(mù)的成就。2023年，我国常住人口城镇化率达到了(le)66.16%，提前实现了(le)“十四五”规划(huà)目标。对照城镇化国际指标看，我国城镇(zhèn)化已进入“下半场”，从无到有，从有到优，在(zài)提升城镇化质量水平上，依然有很大(dà)的发展空间。近年来，学界等社(shè)会群体关于建立“房屋养(yǎng)老金”（或(huò)称(chēng)“住房养老金”）制度的呼声越(yuè)来越高，以提升居民的居住品质和(hé)住房可持续发展。“住房养老金(jīn)”的(de)本质是一种长期住房储蓄投资机(jī)制，旨在为房屋的维修、更(gèng)新改造以(yǐ)及未来的重建提供资(zī)金保障。我国存量房(fáng)检测和(hé)工程保(bǎo)险市场规模超千亿，房(fáng)屋养老(lǎo)金(jīn)制度(dù)的建立和完善有望加速已(yǐ)售房(fáng)屋检测和工程质量潜在缺陷保险(xiǎn)（IDI）等业务需求放量。

“中国方案”可借鉴“他山之(zhī)石”

“住房养老金”的(de)概(gài)念(niàn)源于国外，美国、新加(jiā)坡、日本等国家都(dōu)建立了比较完善的住房养老金制度，对探索适合中(zhōng)国国情的住房养老金制度具有参考价值(zhí)。1977年美国颁(bān)布《统一区分所有物业权法》，其(qí)物业(yè)管理通常由专业(yè)物管公司或业主协会负责。房屋维护资金由业主缴纳，通常包(bāo)括物业保养费和维修准备金，后(hòu)者类(lèi)似中国已实行的住宅维修基金。美国(guó)业主协(xié)会每年编(biān)制预算方案时(shí)，会考虑业主听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！承受力和周(zhōu)边物业情况。美国(guó)业主协会通常会购买物业保(bǎo)险，为物业提供全面保障，结合信托基金等措施从而(ér)使物业保值增值，维护全体(tǐ)业主利益。新加坡“备用金”制度来源于1968年制定的(de)《地契分层法令》，住宅小区管理费中包含维修(xiū)资金，此外(wài)，新加(jiā)坡政府也会将部分城市建设费投入住宅小区的维护和(hé)管理。日本为住宅维修专门设立了修缮积立金制度，分长(zhǎng)期维护(hù)、紧急维修两类，一般由业主(zhǔ)委员会(huì)决定，并选定有能(néng)力(lì)的管理公司进(jìn)行监(jiān)管。各国“住房养老金”制度下更新后的老旧社区房地产价值与税收提升，形成良性循环，最终通过这一制(zhì)度使得城市(shì)住宅保(bǎo)值增值，得以(yǐ)健(jiàn)康持续发展。

中国在已(yǐ)有(yǒu)“个人账户”基础上将聚焦“公共账户”建(jiàn)立

24年8月23日住建副部长董(dǒng)建国在“推动高质量发展”系列发布会上表示(shì)，研究建立房屋体(tǐ)检、房屋养老金(jīn)、房屋保险三(sān)项制度，构建(jiàn)全(quán)生命周(zhōu)期的房屋安(ān)全(quán)管理长效机制，上海(hǎi)等22个城市目前正在(zài)开展试点。以(yǐ)上海为例，今年(nián)将于浦(pǔ)东新区先行试点，明年全市铺开。我国房屋养老金分为公共账户和个人账户。现行房屋养(yǎng)老金(jīn)（个人账户）主要指住宅专(zhuān)项维修资金，系(xì)居民购房办理房屋产(chǎn)权证(zhèng)时必须缴纳的费用，目前全国结余超1万亿元。此次建(jiàn)立的房屋养老金制度(dù)主要使用公共资金(jīn)建(jiàn)立公共账(zhàng)户，按照“不增(zēng)加个人(rén)负担、不减损个人权益”的(de)原则，由地听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！方政府探索资金筹集渠道，潜在资金(jīn)来源(yuán)包括地方财(cái)政补贴、土(tǔ)地出让金按比例(lì)拨付、住房公积金增值(zhí)收益分配等，旨在弥(mí)补个人账户(hù)资金规模有限、提取流程繁琐(suǒ)的(de)制度短板，有望为存量房安全体检、安全(quán)管理、维修更新补助提供稳定资金(jīn)池。

催(cuī)化引擎

中国(guó)经济或行业(yè)复苏超预期

房屋养老金制(zhì)度试点落地超预期

“公(gōng)共账户”进程超预期等

风(fēng)险提(tí)示

宏观经济复苏不及预期；
市场需求不及预期(qī)；
制度建设不及预期；
政策试点落地不及预期等。

本文内容编(biān)辑：江浩登记编号：S1130517110002

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（转自：国金证券第5小时(shí)）

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