潘石屹的含金量还在上升

来源：包邮区

2006年的夏天，太原国(guó)贸大酒店三层(céng)宴(yàn)会厅，举办了一(yī)场特殊的“宴(yàn)请”。这个煤炭大省最高档(dàng)的酒(jiǔ)店，聚集了二百多(duō)位嘉宾，他们几乎都(dōu)是当时中国最有钱的一(yī)群人：

煤老板(bǎn)。

活动盛大(dà)奢华，主办方(fāng)给煤老板准备了最重磅的礼物：

奥运前北(běi)京CBD商业地(dì)产最后机会(huì)——朝外SOHO。

主办方是SOHO中国董事长潘石屹。经历了一(yī)场家(jiā)庭风波后(hòu)，他(tā)带着营销团(tuán)队从北京赶来，第一次在异(yì)地举办开盘活动。

之所以在山西搞开盘，是因为在此之前(qián)，朝外SOHO旁的SOHO尚都项目开盘，8天签约了5个亿。而山西的煤老板，是购房的主力军。

在国贸(mào)大(dà)酒店(diàn)的开盘(pán)结束后，这些煤(méi)老板们——潘(pān)总的仰慕者，带着和潘总的合影，和一份购房协议，满意地回到自己灰尘(chén)漫天(tiān)的矿山。后来，朝(cháo)外SOHO的山西客户的比例高达40%。

那几年(nián)绝(jué)对是老潘的高光时刻(kè)。SOHO中国的业绩节(jié)节攀升，而除了知名地产企业家的身份，他还跨(kuà)界文化、时事、影视，在公(gōng)共(gòng)领(lǐng)域极为活跃，被称为(wèi)：

中国的特朗(lǎng)普。

后来(lái)，潘总就养成了定期去山西的习惯，他对客户几乎有求必应，甚至亲自下过矿井。

2010年，SOHO中国实现销售额238亿，达(dá)到规模之巅。潘总的夫人(rén)张欣喊出一个目标：

销售千亿、超越万科。

前几天，SOHO中国(guó)发布了半年报。这家曾(céng)号称要超越万科(kē)的公司(sī)，营收规模不到8亿，亏损了一个小(xiǎo)目标。公司市值只有30多亿，缩水了87%。

潘总夫妇身家从(cóng)17年前最高峰时的270亿(yì)缩水到现在(zài)的(de)185亿元，位(wèi)居中国第290位(wèi)。

尽管如此，潘总竟然还(hái)是很多中国地产商最羡慕(mù)的人，没有之一。

2009年6月30日，北京广渠路15号地迎(yíng)来现场拍卖。

当时还名不见经传的央企方(fāng)兴(xīng)地产(chǎn)力压SOHO中国、保利等房(fáng)企，以“黑马”之姿，拿(ná)下这宗楼面价14500元每平(píng)米的地王。

方兴代表高(gāo)举号码牌的照片，广(guǎng)为流传。照片中，潘总夫妇就坐在前排(pái)，笑得(dé)很无奈。第二天(tiān)，没拿到地(dì)的(de)网络大V潘总撰(zhuàn)文称：

北京土地市场的泡沫，的确已(yǐ)经出现了。

潘总生性(xìng)谨慎，这帮助他从海南楼市泡沫的死人堆里(lǐ)爬出来。但(dàn)这次，他的确看错了。方兴后来在广渠门地块打造了第一个金(jīn)茂府，这个豪宅后来二手房价超过：

10万元一(yī)平米。

SOHO达到规模之巅的那年，山西省启动了煤炭资源重组整合。民营小煤矿开始被关停，煤老板开始沉寂。

没过多久，北京又(yòu)出台了住(zhù)宅“限购令(lìng)”，非京籍(jí)客户的购(gòu)房门槛，开始越(yuè)来越(yuè)高。

但对潘总影响更大(dà)的，是(shì)那一年北京出台的禁止写字楼、酒(jiǔ)店物业(yè)散售令。这意味着，SOHO的散售模式(shì)，在北京走不通了。

2010年初(chū)，北京CBD的(de)中服地块启动(dòng)招标。潘总突然(rán)公开质疑竞买条件里，对投标主体的苛刻(kè)要求，认为是(shì)：

内定(dìng)。

后来，中服地块经拆分(fēn)后重新出让。SOHO参与了其中三宗地块的竞买。潘总的报价不低，并自称聘请了世界级规(guī)划设计团队，但最终：

颗(kē)粒无收。

潘总的散售模式(shì)，为SOHO日后的糟糕物业管理埋(mái)下了种子(zi)。SOHO在买家、租户和政府心中的形象，后来日渐被削弱。

2011年，SOHO中国的销售额降到109亿，营收更是降了近七成。迟迟拿不(bù)到好地块，潘总在2012年(nián)开始提出放弃散售模(mó)式(shì)，转战自持。

这个(gè)选(xuǎn)择，让他错过了房地产的最后一波红利。转型(xíng)运营商(shāng)后，业绩快速滑落。潘(pān)总也逐(zhú)渐从舞台中(zhōng)央淡出。

2014年开始，潘(pān)总开(kāi)启(qǐ)卖卖卖的模式。五年(nián)时间，先后卖掉了上海海伦(lún)广场、静安广场、凌空(kōng)、世纪广场、虹口SOHO等。

就连北京物业的地下停车场，他都打包卖(mài)给了广州的慧泊(pō)停车场(chǎng)。

卖掉了300多(duō)亿资产后，潘总将投资都转向了海外。国内只剩下北京、上海核心地段的七八个商业。潘总说，这些最核心的资(zī)产，不会再卖了。

2019年10月30日，SOHO中国的股价忽(hū)然盘中(zhōng)暴涨。当(dāng)天传言说，黑(hēi)石计划收购SOHO中国的资产。

传言发酵了一年半后，黑石发出全面收(shōu)购邀约，拟取得SOHO中国的控制权。收购后(hòu)，潘总夫妇的持股比例降至9%，成为：

小股东。

虽然嘴(zuǐ)上一再说不会再卖资产。但(dàn)潘总的身(shēn)体一直很诚实。在他看来，一个如同当(dāng)年海南(nán)般逃顶的机会，似(shì)乎再次出现了。

但一个多月后，市场监管总局根据《中国反垄断法》，对这个(gè)收购启(qǐ)动了立案审查。黑石不得不终止收购(gòu)。

在黑石收购之前，潘总(zǒng)还推动过SOHO中国的私有化，试图抽身而退。但同样(yàng)因为各种原因(yīn)，未能(néng)达成。

这两次操作的反转，让很多人疑问重(zhòng)重。老潘是遇上事(shì)了？

此(cǐ)时(shí)的潘总的确低调了(le)。他很少发微博(bó)，也不(bù)怎么(me)对公司的事发表评论。他不(bù)再是那个(gè)怼天怼地怼空气的(de)中(zhōng)国特朗普了。

接着(zhe)疫情爆发。SOHO旗(qí)下的(de)七八(bā)个商业(yè)地产项目，出租率(lǜ)和租金收入(rù)均不(bù)理想。疫情过(guò)去(qù)后(hòu)，京、沪商业地(dì)产(chǎn)还是继续低迷，靠收租为生的SOHO中国业绩(jì)，每况愈下。

今年(nián)上半年，SOHO中国旗下物业的(de)出租率(lǜ)只有76%。其中望京SOHO的出租率(lǜ)为57%，平(píng)均租金降到了每月每平米4块钱。

曾创下“开盘6天劲销9亿”的朝外SOHO，空置率更达到了46%。8月(yuè)，朝外SOHO一套特价房源的租金，降到了每月每平米(mǐ)：

1.73块。

这可能是(shì)北京(jīng)写字楼市场(chǎng)的地板价了。

曾经热闹的银河SOHO商场，也一片(piàn)冷清(qīng)。最多的店(diàn)面是房(fáng)产中介，和(hé)辅导班(bān)。

但(dàn)SOHO官方的租售平台上，银河SOHO的租金还是不低——商铺租金报价4块左右，写(xiě)字楼报价6块左右。但(dàn)后面都(dōu)还有(yǒu)备注标签(qiān)：

免租期可议。

银河SOHO的(de)中介跟我说(shuō)，SOHO重注面(miàn)子，合同价一定要大，但免租期最高(gāo)能给到4个月，折下来商铺能(néng)降到2块多，写字(zì)楼能降到4块(kuài)。

中介说，自己来了快6年了，看着它的(de)租金(jīn)从10块降到8块，降到去年的4块。到了今年，连3块5的房(fáng)源都(dōu)有(yǒu)了：

写字楼中介，快(kuài)干不下去了。

这并非SOHO一家如此。中国四大一线城市写字楼的空(kōng)置率，今年上半年已经攀升至20%了，租金水平一(yī)降再降。

当年在丽泽SOHO的首批客(kè)户签约仪式上，潘总曾吐(tǔ)槽，自己纽约写字楼租金回报率都是(shì)5%、6%：

中国写字楼(lóu)的租金回报率，我都不好意思说(shuō)。

2020年(nián)1月中(zhōng)旬，潘总在(zài)飞往(wǎng)美国的前一天，找到优客工(gōng)场创(chuàng)始(shǐ)人。

潘总也没(méi)有什么客套话，上来就说，我(wǒ)把3Q空间卖给(gěi)你怎么样？

3Q空间是潘总用了五六年时间孵(fū)化的共享办公品牌，是他淡出地产圈后(hòu)的主要心血。但优客工场老板彼(bǐ)时还在(zài)忙自(zì)己(jǐ)的事，他找了个理由(yóu)婉拒，说我也没钱呀。

万万(wàn)没有(yǒu)想到，潘总竟然说：

没事，我把3Q空间送给你。

这位精明的商人，已经不算账了。

潘总在国(guó)内的最后一次公开露面(miàn)，是2020年1月(yuè)8日。

他为老家甘肃天水石咀村捐建的养正幼儿园(yuán)举(jǔ)行了(le)竣工典礼。“养正”二字取自潘石屹(yì)幼年(nián)就读的潘(pān)集寨(zhài)学校前身——养正学堂。

养正学堂，是(shì)潘石(shí)屹爷爷的爷爷创办的。潘石屹的爷爷潘(pān)尔(ěr)燊，是首批养正学(xué)堂的学员，后来考到(dào)了北京高等警(jǐng)官学校和黄埔军校第六期，曾参加中条山(shān)战役，在山西省率领三(sān)个团掩(yǎn)护全军撤退，与日寇战至只剩七(qī)人。

潘石(shí)屹是六十年代出生的，没见(jiàn)过五十年(nián)代就因病去世的(de)爷爷。在潘集寨学校，上小学三年级(jí)时，他向好朋友炫耀，说(shuō)自(zì)己的爷爷是国民党军官，去过大山(shān)外面很多城市。

这位好朋友(yǒu)把这话告诉了(le)老师，老师开了全班批(pī)斗会。一连开好几天，女同学往潘石屹脸(liǎn)上吐口水，男同学擦鼻涕。

小潘就(jiù)在(zài)小河(hé)边上把脸洗干净(jìng)回家。后来，潘总将这个故事写进了自传。开篇第一句说：

人的价值观是(shì)从小(xiǎo)就建(jiàn)立的。

在这本(běn)《我(wǒ)的价值观》一书里，潘总还在书中说，经(jīng)商最长久的东西就是诚(chéng)实：

不做一分钱假账，不(bù)偷(tōu)税漏税一分钱，这是(shì)我们(men)最基本的(de)原则。

虽然在2021年末，因少(shǎo)缴土地增值税(shuì)和企业(yè)所得税1.98亿元，SOHO尚都(dōu)项(xiàng)目公司(sī)被追(zhuī)缴税款、加(jiā)收滞纳(nà)金并处2.5倍罚款(kuǎn)共计7.09亿元(yuán)。

2023年，SOHO中国在发布财报(bào)时说(shuō)，公司尚(shàng)有19.86亿元的土(tǔ)地增值税和相关滞纳金未潘石屹的含金量还在上升偿付。

过去两年，潘总辞去SOHO中国(guó)董事会主席、提名委员会主席以及ESG委员会主席职务，并卸任多(duō)家公司要职。张欣也辞(cí)去了CEO。

他俩一直在纽约生活，这几年都没有回国(guó)。在张欣最(zuì)近更新的动态里，潘总除(chú)了偶尔参(cān)加参加(jiā)活动，然后：

不是忙着在这片(piàn)海边度假，就是去另一片海边度(dù)假。

SOHO中国显然还(hái)有一些麻(má)烦(fán)。潘总口口声声不会卖的核心资产，价格已经不重要了，没有买家才是(shì)最大的困难。随着资本市场和楼市的下行(xíng)，只能(néng)眼(yǎn)睁睁(zhēng)地看着财富如巧克力般融化(huà)。