涉及违规！这家老牌房企及董事长遭深圳证监局出具警示函

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　　来源：中国房地产报

　　此次中洲控(kòng)股及董事长被(bèi)深(shēn)圳证监局(jú)出具警示函，也让公司的(de)发(fā)展之(zhī)路再次蒙上(shàng)一层阴影。

　　自公司录得上市30年的首次亏损以来，深圳市中洲投资控(kòng)股股份有(yǒu)限公司（以下简称(chēng)“中洲控(kòng)股”）“坏消息”不断。

　　9月9日晚间，中洲控(kòng)股发布公告，公司于近日(rì)收到中国证券监督管理委员会深圳监管局（以下简称“深圳证监局”）出具的《深(shēn)圳证监局关于(yú)对深圳市中洲投资控股股份有限公司采取责(zé)令改正措(cuò)施的决定》《深圳证监局(jú)关于对贾帅(shuài)、叶晓东采取出具警示函(hán)措施的决定(dìng)》。同(tóng)时，公司控股股东深圳中洲集团有限(xiàn)公司（以(yǐ)下简称(chēng)“中洲集(jí)团 ”）收到深圳证监局(jú)出具的《深圳证监局关于对深(shēn)圳中洲集团有限公司(sī)采(cǎi)取出具警(jǐng)示(shì)函措施的决定》。

　　根据公告，中洲控股存在以下违规行为：

　　一、信息披露不规范。公(gōng)司在存货减(jiǎn)值(zhí)测试时，成本分摊(tān)方式发生变化，构成会计估计变更(gèng)，但公司未履(lǚ)行信息(xī)披露义(yì)务(wù)；公司未及时披露控股股东股份冻(dòng)结(jié)延期(qī)事项。

　　二、存货跌价测(cè)试(shì)不审慎。公司部分项目(mù)存(cún)货预计售价未综合考虑房地产市场变化情况、项目去化、竞品(pǐn)价格等因(yīn)素的影响(xiǎng)。

　　三、公(gōng)司治理不规(guī)范。公司部(bù)分“三会”会议记录不完(wán)整和会议(yì)管理不(bù)到位(wèi)、内幕知情人(rén)登记管理制(zhì)度未及时修(xiū)订和执行(xíng)不到位，关联人名单登记不完整。

　　除了(le)对(duì)中洲控股进行警示外，深圳证监局还特别提及(jí)公司董(dǒng)事长、总经理贾帅，财务(wù)总监、董事会秘书叶晓东。公(gōng)告显示，贾帅、叶晓东对(duì)上述问题负有(yǒu)主要责任。根(gēn)据相关规(guī)定(dìng)，深(shēn)圳证监(jiān)局决定对贾帅、叶晓东分别采取出具警(jǐng)示函(hán)的(de)监管措施。

　　就警示函内容及公司后续计划，中国房地产报记者致电中洲控股投资(zī)者电话，工作人员表示，公司(sī)及相关责任主体在收到警示函后，高度重视相关问题，并将严格按照深圳证(zhèng)监局的(de)监管要求进行整改。本次(cì)行政(zhèng)监管措施不会影响公司(sī)正常的经营(yíng)管理活动。

　　9月10日，截至(zhì)收盘，中洲控股股价跌(diē)2.98%，报3.58元，总(zǒng)市(shì)值23.8亿元(yuán)。

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　　首度亏(kuī)损遭问询

　　这已不是中洲控股今年第一(yī)次受到监管机构关注。

　　4月24日，中洲控股发布(bù)了2023年年度报告。报告显(xiǎn)示，2023年中洲控股实现营业收入76.21亿元，同比上升7.59%；归属母公司净利(lì)润-18.45亿元，同比下降2412.74%；扣除(chú)非经常性损益后归属母公司净利润-18.64亿元(yuán)，同比下降6564.38%。

　　这是中洲(zhōu)控股自1994年上市以来的首次年报亏损，且亏损金额(é)足以吞没其此前(qián)近5年来的归属母公司净利润之和。数据显示，中洲控股2018~2022年的归属母公司净利润合计约(yuē)18.01亿元。

　　5月22日，深交所向中洲(zhōu)控股发(fā)布年报问询函，要(yào)求其说明营业收入增加的(de)同时净利润大幅下降等问题的原因。

　　6月中旬，中洲(zhōu)控股回复，房地产销售采取预售模式，营业收入与实(shí)际销售情(qíng)况存在一定时间差。2023年度(dù)结转收入的部分项目主(zhǔ)要系2021~2022年期间进行预售，并于该年度涉及违规！这家老牌房企及董事长遭深圳证监局出具警示函竣工达到约定交付条件进而结转收入的金额增加。公司2023年开发预售(shòu)的部分房(fáng)地产项目销售价格不及预期，售价(jià)下降明显。公(gōng)司根据各项目所处的市(shì)场环境，按企业会计(jì)准则的要(yào)求对存在(zài)减值迹(jì)象的存货项目计提了存货跌(diē)价(jià)准备22.18亿(yì)元，增长约(yuē)961.24%。综合上述(shù)因素，公司2023年度营业收(shōu)入较上年增加(jiā)5.38亿元，增长7.59%；净利润(rùn)大幅下降19.25亿元，同比下降2412.74%。

　　公(gōng)司经营活动现金流与净利润变动情况方面，中(zhōng)洲控股(gǔ)表示，基于房地产行业特点，公司本年度结转收入的部分项目系2021~2022年(nián)期间进行预售，当时所(suǒ)处市场环境较报告期略好，售(shòu)价较2023年度高，因此对毛利率做出明(míng)显贡献。而2023年度，受到房地产行业销(xiāo)售情况继续下滑的影(yǐng)响，部(bù)分(fēn)项目销售价格(gé)下降明显，以价换(huàn)量的结果导致报告期内因存货出现明显减值迹象，计提存货跌价准备22.18亿元。因此2023年(nián)度公司净利润大幅下跌至-18.45亿元。

　　公(gōng)司2023年经营活动现金流入实际较上年同期(qī)减少约3.85亿元(yuán)，因当(dāng)年销售不及预期，预售资金回(huí)流减少，为保证公司正常经(jīng)营，公司放缓工程进(jìn)度，相应(yīng)减少了房地产开发支出的现金流出，使经营活动现金流出较上年减少约7.6亿元。综合来看，经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流入(rù)较(jiào)上年增加3.7亿元，同比增加38.12%。

　　中洲控股在相(xiāng)关回复中(zhōng)还透露，截至2024年一季度末，公司一(yī)年内到期的有息负债(zhài)金额为23.78亿元(yuán)，可用货币资金(jīn)为15.79亿元，资产负债(zhài)率为81.88%；公司(sī)流动性指标(biāo)较弱，未(wèi)来一年仍存在一(yī)定偿债压力。

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　　昔日“拿地王”的“苦日子”

　　中(zhōng)洲控(kòng)股的前身是创立于1984年(nián)的深圳市长城投(tóu)资控股股(gǔ)份有限公司（以下简称“深长(zhǎng)城”），于1994年股份制改造后成(chéng)为上市公司。1993年(nián)，潮汕商人黄光苗创(chuàng)下房地产开发企业中洲集团，并于2013年通(tōng)过深长城实现A股曲线上市。迄今(jīn)为止，中洲集团持有中洲(zhōu)控股52.63%的股份，中洲控(kòng)股是中(zhōng)洲(zhōu)集团唯一地产上市平台。

　　很(hěn)长一段时(shí)间内，黄(huáng)光苗的(de)命运与中洲控股捆绑在一起(qǐ)，而他的(de)扩张雄(xióng)心深深影响着中(zhōng)洲控股(gǔ)。数据显示，中洲控股在2016~2018年的新增土地储备分别(bié)为20.73万平方米、98.78万平(píng)方米和24.49万平方(fāng)米(mǐ)，拿地面积的增长幅度基本可以对(duì)应中洲控股的存货增(zēng)速。2017年，中洲控股曾在一(yī)月(yuè)内横扫全国5个城市(shì)，涉及香港、佛(fú)山、惠州、无锡及重庆，拿地气势如(rú)虹，一时被业(yè)内(nèi)誉为“拿地大王”。

　　值得(dé)注意的是，自2016年销售(shòu)额突破百亿大关后，中洲控股(gǔ)业绩规模一直没(méi)有更大突破。2016~2019年，中洲(zhōu)控股的(de)销售金额分别(bié)为105.3亿元、144.91亿元、131.72亿元和155.21亿元。按照中指研究院的统计(jì)口径，2023年中洲控股实现销售额116.9亿元，仅位居行业第106位。

　　早期大量拿地亦导致中洲(zhōu)控股存货(huò)高企(qǐ)，或陷入“消(xiāo)化不(bù)良”的(de)窘境。中国(guó)房地产报记者查阅中洲(zhōu)控股近5年的年报数据发现，其“增(zēng)收不增利”的趋势明显。

　　2019~2023年，中洲控股营业总(zǒng)收入(rù)分别(bié)为(wèi)72.13亿元、107亿元、86.76亿元、70.83亿元及76.21亿元，而同期的归属(shǔ)母公司净(jìng)利润则分别为7.87亿元、2.81亿元、2.06亿元、0.80亿元及-18.45亿元，呈连年下滑(huá)状态。

　　来到2024年，这一情形(xíng)似乎(hū)更为(wèi)严重。

　　8月29日，中(zhōng)洲(zhōu)控股发布2024年半年报，报告期内，公司实现营业(yè)收(shōu)入约23.43亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)35.74%；归(guī)属母公司净利润亏(kuī)损4.15亿(yì)元，同(tóng)比下降2009.35%。对(duì)于营(yíng)业收入的下滑，中洲控股表示，主要是本(běn)期房地产收入结(jié)算规模较上(shàng)年同期减少。

　　具体(tǐ)来看，中洲控股的营(yíng)业收入构成中(zhōng)，房地产、酒店和施工行(xíng)业的营业收入出现不同(tóng)幅度的下滑。其中(zhōng)，房地产占营业收(shōu)入(rù)的比重高(gāo)达87.45%，但是降幅最严重的，同比减少39.12%。

　　值(zhí)得一提的是，中(zhōng)洲控股报告期内资产减(jiǎn)值损失(shī)达(dá)4.41亿元。其中，对存货的账面价值进行减值，计提了4.29亿元的存货跌价损失；对合同取得成本的账面价值进行减值，计(jì)提了1203.25万元的减值损失。

　　业绩持续下滑的同时，一些负面消(xiāo)息也总围绕着(zhe)中洲控股。

　　2018年4月，作为中洲控股实际控制人的黄光苗因(yīn)泄密重组消息，卷入皇(huáng)庭集(jí)团郑小燕内幕(mù)交易；2019年4月，黄光(guāng)苗的哥哥黄光(guāng)亮因未按规定披露上市公司信息被深圳证监局出具《行政处罚(fá)决定书》。

　　此后，黄光苗行事愈发低(dī)调，逐(zhú)渐将中洲控股交由职业经理人打理(lǐ)，自(zì)己则退居幕(mù)后(hòu)。

　　据了(le)解(jiě)，中洲(zhōu)控股现(xiàn)任董事长贾帅是做财务出(chū)身。曾任成都中信城市建设有限公(gōng)司财务总(zǒng)监、副总经理；2009年1月 ~2015年12月，任中(z涉及违规！这家老牌房企及董事长遭深圳证监局出具警示函hōng)洲集(jí)团财(cái)务总监；2015年12月~2016年12月，任(rèn)中洲集团(tuán)副总裁兼财务总监；2016年12月起任中(zhōng)洲(zhōu)集(jí)团总裁；2014年3月起兼任中(zhōng)洲控股董事；2024年5月，任中洲控股(gǔ)非独(dú)立董事(shì)、董事长、总裁。

　　此次中洲控股及董事长被深圳证监(jiān)局出具警示函，也让公司的发展(zhǎn)之路再次蒙上一(yī)层阴影。

责任编辑：杨红(hóng)卜

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