曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷

　　头顶(dǐng)近200亿的短期债务，浙江最神秘的地(dì)产商(shāng)新(xīn)湖(hú)中宝(bǎo)（600208.SH）迎来国资入股，很快将(jiāng)在资本市场上改名(míng)换姓，但遗留问题却远(yuǎn)远没有解决(jué)。

　　1994年，浙江温州人黄伟创立了新湖集(jí)团。2006年，新湖集团将旗下14家房地产公司通过定(dìng)向增发的方(fāng)式(shì)装入(rù)中(zhōng)宝股份，后改(gǎi)名(míng)新湖中宝。

　　黄伟在资本市场上(shàng)攫得第一桶金后进入房地产行业，一度成(chéng)为“温州首富”，但黄本人很(hěn)少接受媒体采访并在公开场合露面。黄伟的发家历程，以及他大隐(yǐn)隐(yǐn)于市(shì)的个人风格让新湖集团(tuán)一度披上了神秘外衣。

　　在浙商(shāng)地产圈看来，黄(huáng)伟一直保持着“金融(róng)思维(wéi)”做房地产(chǎn)：新湖土地开(kāi)发(fā)周期普(pǔ)遍较长，黄伟2000年就手(shǒu)握大(dà)量土地但不急并于开发，坐等土地升值。

　　这种开发模式一度(dù)让黄伟和(hé)新湖积累了丰厚(hòu)的“土地红利”资本，但随着地产行业进入高周转(zhuǎn)时代，新(xīn)湖和黄伟的“金(jīn)融式”地产(chǎn)开发模式遭到挑(tiāo)战。

　　当(dāng)地(dì)产商们(men)野心勃(bó)勃在规模上“大干快上”那些年（2016-2020年），黄(huáng)伟的新湖中宝靠吃前些(xiē)年的“土地”老本(běn)，并没有积极扩张。黄伟保持着土地的慢开发和待价而沽，把重心放在金融(róng)投资上，几年间，新湖投资了中信银(yín)行、温(wēn)州银行、万得信息技术股份有限公司、杭州趣链科技公司(sī)等。

　　土(tǔ)储方面，除上海、杭州等个别城市外，新湖整体土地质量(liàng)并不优质，主(zhǔ)要在浙江三四线城市如乐清、平阳、舟山、温岭等。

　　土地的慢开发使经营性(xìng)现金流不足，同时，新湖的金融投资回报短时间(jiān)内不能满足(zú)其支付土(tǔ)地、开发等各种成本和债务。

　　其后(hòu)，新湖干脆走上了“卖地求生”之路。据不完全统计，2019年-2020年，新湖中宝合计转让南通启(qǐ)新、南通启阳、南通新湖(hú)、金谷置(zhì)业、明珠置业、上海中瀚等11个项目(mù)公司股权，交易对价总计227.6亿元。

　　但即便如此，新湖头顶的(de)债务还是(shì)没有得到实质性缓解。同时，新湖持有的优质土(tǔ)地资(zī)产所剩无几，雪(xuě)上(shàng)加霜的是，房地产形势已大(dà)不如前。

　　2021年后，房地(dì)曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷产(chǎn)行业进入急剧(jù)下行(xíng)周期，大多数房(fáng)地产商销售(shòu)额大幅下降，新湖中(zhōng)宝2024年销售额却逆(nì)势增(zēng)长，但这主要是(shì)因为新湖中宝去年同期销(xiāo)售额(é)基数低。

　　2021-2023年(nián)，新湖中宝合同销售(shòu)额297.36亿元、115.9亿元和29.25亿元，销售额急速下(xià)滑，这也使新(xīn)湖自身造血(xuè)功能急剧(jù)减弱，经营现金流(liú)严重不足。

　　根据新湖中宝2024年半年报，新湖中宝实现合(hé)同销售(shòu)面积(jī)20.78万平方米，合同销(xiāo)售收入43.26亿元，同比上升22.62%和145.92%。实现营业(yè)收入126.19亿元，同比增长344.68%；归属于上市(shì)公司股东的净利润15.35亿元，同比下降4.84%。与多数同行一样，新湖增收不增(zēng)利(lì)。

　　新湖中宝最令同行艳羡的是毛利率，根据(jù)新湖中宝中报，公司结算均价4.37万元/平方米，结算毛利率42.42%，该毛利率(lǜ)远高于同行。

　　但与(yǔ)多数地产商面临(lín)的问题一样，新湖中宝(bǎo)的债务问题始终没有得到实质性解决。

　　根据新湖中宝2024年半年报，公司期末货币资金余额(é)59.71亿元；有息负债合计315.28亿元，占总资产的31.19%，较期初减少6.44亿元。有息(xī)负债中，短期借款和一年内到期的有息(xī)负债合计188.92亿元，占比59.92%，一年以上有息负债126.36亿元，占比40.08%。

　　近189亿的(de)短期和一年(nián)内有息负债(zhài)是新湖中宝手(shǒu)握货币资(zī)金的3倍，公司债务风险已站在“悬崖”边上。

　　大背景是，近三(sān)年来房地产(chǎn)企业融资遭(zāo)遇困(kùn)境，即便是万科这样的优质企业，在融资方面(miàn)都捉(zhuō)襟见肘，虽然2024年(nián)以来，中央不(bù)断释放融资利(lì)好，但实(shí)际能惠及到浙江民企的利好少之又少。

　　黄伟开始筹谋抱国(guó)资“大腿”。2020年开始，新湖中宝先后在衢州成立了新湖智造、新湖城市发展、衢(qú)州新允科技合伙企业(yè)（有限合伙）、衢州慧景(jǐng)企业管理有限公司等公司。

　　2021年11月，新湖中宝把大本营从浙江嘉兴迁到衢州，次月就全部完成了迁址。

　　2023年(nián)2月，新(xīn)湖中宝公告(gào)控股股东新湖集团与衢(qú)州市新安财通签署了股份(fèn)转(zhuǎn)让协议，新湖(hú)集团欲向后者转让其持有的8.6亿股（占据总股(gǔ)本的比例为10.11%），转让价格为2.64元/股，涉(shè)及金额约为 22.7亿元。

　　2024年1月，新湖中(zhōng)宝公告称，新湖集团以及其一致(zhì)行动人恒兴力，与衢州国资旗下的衢州智宝签(qiān)署股权转让(ràng)协议，转让所持公司18.43%的(de)股份，转让价款合计现金30亿元。

　　6月(yuè)5日，经过连续交(jiāo)割后，新(xīn)湖中宝完成第二(èr)次18.43%股(gǔ)份的转让，衢(qú)州国资成为新湖中宝第一大股东，合计持股达到28.54%。

　　至此，衢州(zhōu)国资(zī)合计投入52.76亿元，战略(lüè)入股新湖中(zhōng)宝正(zhèng)式完(wán)成。

　　衢州国(guó)资在去年取得一个董事席位的(de)基础上，还(hái)将向新(xīn)湖中(zhōng)宝董事会推荐一名副总裁候选人，负(fù)责公司财务监督工作。

　　据新湖中宝公告，公司名称将变更为“衢州信安发展股(gǔ)份(fèn)有限公司”，证券名称改名为“衢州发展”。

　　国资入股(gǔ)能救得活(huó)曾经的温州首富黄伟(wěi)和他的新(xīn)湖系(xì)吗？

　　根据(jù)新(xīn)湖中宝2024年半年报，这家企业目前地(dì)产在售项目有沈阳仙林金谷(gǔ)、沈阳新湖湾、南通新湖海上(shàng)明(míng)珠城、上海天潼(tóng)里、上海昼锦华苑、瑞(ruì)安新湖(hú)秋月园等。

　　上(s曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷hàng)海项目是新湖最优质资产。报告(gào)期(qī)内，新湖天潼里已开售小高层去化近六成。上海位于黄浦老城厢核心的昼(zhòu)锦华苑（锦园）8月首次开盘(pán)推出33套房子，户型310-390平(píng)米，首日售罄，揽金18.27亿。

　　上海优质项目入市使新湖(hú)销售额有了一(yī)定(dìng)保障，但对比其债务，却(què)是(shì)杯(bēi)水车(chē)薪。

　　此外(wài)，7月以来，新湖集团还陷入了员工理(lǐ)财“爆雷”风波。

　　自2012年起(qǐ)，新湖系旗下公司以(yǐ)“福利性产品”的名义，鼓励员工购买公司定制的由华(huá)鑫信托发(fā)行的信托产品，每年开放二次，或存(cún)续或到期还本付(fù)息。投资者(zhě)一年期、二(èr)年期、三(sān)年(nián)期的收益率分别为(wèi)10%、11%、12%，后续偶有波动。

　　根据投资者提供的文件显示，截至7月(yuè)15日(rì)，华(huá)鑫信托·新湖集团单一资金信托尚有31.318亿元及预期收益未兑付；华鑫(xīn)信托·信源5号集合资(zī)金信托尚有15.493亿元本金及预(yù)期收益未兑付。两者金额共达约46.811亿元。

　　记者(zhě)拿到(dào)的一份投资者文件显示，上述信托理财的投资者大多(duō)都是(shì)新湖的员(yuán)工以及亲友团。

　　上述投资(zī)者对界面新闻记者表(biǎo)示，违约(yuē)后，他们就一直(zhí)去新湖集团维权(quán)，但公司始终没有给(gěi)予明确的回复。

　　直到员工(gōng)大范围集结，几(jǐ)乎(hū)很(hěn)少露面的黄伟在8月9日出现在了投资者面前。黄伟向(xiàng)投资者表(biǎo)示，“做(zuò)生意做了四(sì)十来(lái)年，哪里知道我们一个几百亿资产被人抢走了，也是很意外的事情，希望(wàng)大家跟公司共渡难关，我们(men)的这个矿、资产一(yī)定会拿回来，拿不回(huí)来(lái)可能我要破产，我如果这样(yàng)可能比你们要(yào)惨。”

　　黄伟口中(zhōng)的“矿”指(zhǐ)的是新湖集团的控股子公司浙江新湖能源（持(chí)股比例85%）通过其(qí)全资子公司北京华易隆鑫贸易有限公司（以下简称“华(huá)易隆鑫”）持有的新疆宜化矿业有(yǒu)限公司41.08%的股权，目前华易隆鑫已列为被执行人，该公司所持有的(de)新(xīn)疆宜(yí)化(huà)矿业股权被浙江(jiāng)和湖北两地法院冻结(jié)。

　　但黄伟的解释和恳请(qǐng)并没有太大说服力，投(tóu)资者们没有放下担忧，也不认(rèn)可黄伟所说的矿产和自己投资信托(tuō)的关联。目前来看，尚没(méi)有好消息出现(xiàn)，刚入(rù)主新湖的衢州国资也没有对外表态。

　　国际评级机构标普近(jìn)期发文(wén)称，如果新湖中宝(bǎo)的自身(shēn)情况没有(yǒu)发(fā)生任何显著的有(yǒu)利变化，其无法偿付(fù)债务（包括潜在的不良债务交换）的风险可能会随着公(gōng)司(sī)流动性减(jiǎn)弱而增加。同时(shí)，新湖中(zhōng)宝(bǎo)实(shí)际控制(zhì)人变更为国有(yǒu)企业，可能有(yǒu)助于新湖中宝保持(chí)与银行和其他金融机(jī)构的关(guān)系，但此举可能无助于(yú)解决境外债券兑(duì)付事(shì)宜。

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