最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？

出险(xiǎn)之后，中南建设需要解决的短债规模越来越大。倘若“白(bái)衣骑士”入主，推动其(qí)盘活资(zī)产，势必要具备足够的融资或偿债能力，且掏(tāo)出真金白银。

刚(gāng)刚注资万达商管的太(tài)盟投(tóu)资集团，这一次真的要出手拯(zhěng)救(jiù)这家住宅地产公司吗？毕竟，在此之前，其鲜有投资国内住(zhù)宅类房地产项(xiàng)目，而展示出与外资不动产基(jī)金相似的(de)投资偏好。

来源：新财富杂志（ID：xcfplus）

作者(zhě)：杜冬东

4月24日，中南建设复牌，股票(piào)简称变更为“ST中南”。就在被“戴帽”前的4月22日(rì)，其股价却(què)一字涨停。

这一背景是，4月20日下午，市场传出重磅消息，由江苏南通市海(hǎi)门区(qū)政府牵头，中(zhōng)南建(jiàn)设的大股东中南城市建设投资有限公司（简称“中南城建(jiàn)”），与太盟投资集团（PAG）及江(jiāng)苏资产等机构在洽谈债务化解、股权交易(yì)等合作。4月21日，中南建设方面向媒体证实了这一事项。

4月(yuè)22日为上述消(xiāo)息公开后的首个交易日，中南建设(shè)收(shōu)获一个10.53%的涨停，股价(jià)报收0.84元(yuán)/股。

有评论由(yóu)此称，深(shēn)陷债务(wù)泥潭的中南建设可能迎(yíng)来“白衣骑士”。

这是因为，太盟投资集团在业内(nèi)有着亚洲“小(xiǎo)黑石”之称。此前不到一个月，太盟投(tóu)资集团刚刚签署投资协议，联合中东资本，向大连新达盟商业管(guǎn)理有限(xiàn)公(gōng)司(sī)投资(zī)约600亿(yì)元，对珠海万达商管进行股权重组。王健林的困境(jìng)由此大为(wèi)缓解(jiě)。

22日晚间，深交(jiāo)所即(jí)下发关注函，要求中南建设(shè)就前述事项的真实性(xìng)做出说明。

“目(mù)前双方仅就合作的可能性进行探讨，无具体的方案或(huò)推进计(jì)划(huà)。该事(shì)项(xiàng)尚处于筹划阶(jiē)段，对公司影(yǐng)响具有重(zhòng)大不(bù)确定(dìng)性。”2024年4月(yuè)25日，ST中南回复关注函称。

这是怎(zěn)样一个(gè)故(gù)事(shì)呢？刚刚注资珠海(hǎi)万达商管(guǎn)的太盟投资集(jí)团，这一次要拯救住宅地产公司吗？中南建设会就(jiù)此迎来生机吗？

“苏系黑马”深陷(xiàn)困境

过去一个季(jì)度，太盟投资集团在中国资本市场很火。

3月30日，太盟投资(zī)集(jí)团、中信资本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony、穆(mù)巴达拉投资公司(sī)在(zài)大连签署(shǔ)投资协议，联合向大(dà)连新(xīn)达盟商业管理有限(xiàn)公司(sī)投资约600亿(yì)元，并合计持(chí)股60%，大连万达商管持有剩余40%的股份。

大连(lián)新达盟商(shāng)业管理有限(xiàn)公司于2024年(nián)1月成立(lì)，对赌赴港上市失败的珠海万达商(shāng)管为其子公司。

太盟投资集团此举解除(chú)了珠海万达商管的“上市对赌危机”，有人由此将其掌门人单伟建称作拉了王(wáng)健林一把的人。

因此，4月20日，市场传出太(tài)盟投资集团与当下深陷困境的中南建设发生关联(lián)时，投资者不免(miǎn)浮想联翩。

中(zhōng)南建设曾(céng)是(shì)“苏系房企”的一匹黑马。在业绩巅峰期的2020年前后，中南建设的(de)销售规模也(yě)有(yǒu)2200多(duō)亿元，与金地集团(600383)、招商蛇口(kǒu)(001979)等不相上下，位列克而瑞(ruì)销售榜单Top20。只是在房地产市场三强“碧万恒”光芒万丈的那几年，市场对(duì)中南建设的关注并不(bù)算多。

中南建设(shè)总部位于“中国建筑之乡”江(jiāng)苏南通。其掌门人陈锦石早年和无数同乡一样，在建筑(zhù)工地干活，后来从(cóng)施工(gōng)队做起，直至创(chuàng)立了中南建筑。此后，他又从建筑施(shī)工往上游的房地产(chǎn)开发领(lǐng)域发(fā)展，逐步打造出如今的中南建设。因此，陈锦石(shí)的商业王国中南集团与一般的房(fáng)地产开发商略(lüè)有不(bù)同，旗下既有工程建筑，也有(yǒu)房地产开发(fā)业务(wù)。

按照官方的介绍，目前，中南集团旗下有上市公司中南建设，还有中南置地、中南建筑、中南实业(yè)投(tóu)资和中南(nán)教育等平台。

作(zuò)为上(shàng)市公司的中(zhōng)南建设，主营业务为房地产开发和(hé)建筑(zhù)施工(gōng)，兼营酒店及其他，2009年(nián)借壳大连(lián)金(jīn)牛上市(shì)。其旗下的房地产业务主要在中南置(zhì)地，建(jiàn)筑施工业务则在中南建筑(zhù)。

2016年开始，中南建设以“黑马”之势大举扩张，其销售规模从502亿元一气上冲，并杀入了(le)“2000亿俱乐部”。克而瑞数据(jù)显示，2020年，中南置地以2068亿元的操盘(pán)金额，位(wèi)居房企第14位(wèi)；以1573.9万平方米的操盘面(miàn)积，位居第10位。

中南集团的快速发展(zhǎn)下，陈锦石的身家也水涨船高，连年(nián)进入“新财富500创富榜(bǎng)”，稳坐(zuò)南通(tōng)首富之位。

不过，这波冲刺(cì)也(yě)闯出了大麻(má)烦。2021年开(kāi)始，受行业(yè)调(diào)整影响，中南(nán)建设销售困难，出现亏损。数据显示，2021年到(dào)2023年第三季度，中南建设累计亏损138.14亿元，资产负债率高(gāo)达91.3%。

与多数出险(xiǎn)房企一样，2022年以来，中南(nán)建设多次转让旗下资产自救，包括出售中南丝路城市运营、中南服(fú)务(wù)子公(gōng)司等，累计已完成项目(mù)股权转(zhuǎn)让14个。

从股权结(jié)构看，中南建设的控股股东为中南城建，实际控制人为陈锦石及一(yī)致行动人。早前，中南城建的持股(gǔ)比例最高达54.12%。自2022年8月起，中南城建及其(qí)一致行动人(rén)持有的公司股票持续被财达证券、中邮证券、长江证券等机构(gòu)强制平(píng)仓(cāng)。截至2024年4月16日，中南城(chéng)建的(de)持股比例下降(jiàng)至37.74%。

据统(tǒng)计，中南建设近一年有14条被执行人记录，被执行总金额20.38亿元。实控人陈锦石也成为被执行人，涉案金额约13.9亿元，其名(míng)下还有177条(tiáo)消费限制信(xìn)息。

中南建设的(de)债务压力，也连累到控股股东中南城建。目前，中南城建所持中南建设股(gǔ)份(fèn)已(yǐ)被大量冻结，截至4月16日，累计被冻结约14.44亿股，累计质押约12.95亿股，占其持(chí)股(gǔ)的88.8%。

中南建筑列为(wèi)被执行次数高(gāo)达152次，被执行总金额也有将近6亿元。被执(zhí)行涉案的原因(yīn)包括设备租赁(lìn)、票据纠(jiū)纷(fēn)、工(gōng)程款、买卖合同、劳务纠(jiū)纷等。中南建筑还收到18次限制消费令，有6次(cì)股权冻结(jié)，股权数额高(gāo)达1.39亿元。

业绩难堪、债务高企，令投(tóu)资者(zhě)对中南建设心灰意冷。因股价连续10日低于面值，中南建设濒临退市。

盘活资产，需应对庞大短债

2022年11月7日，中南建设首次公开违约。其公告称，“由于市场调整、行业非良性循环等(děng)原因，暂不支(zhī)付公司(sī)全资(zī)子(zi)公司HZID去年发行的美(měi)元(yuán)票据利(lì)息”。

尽管此前，中国华融、中国信(xìn)达(dá)以及江(jiāng)苏资产均(jūn)向中南建设伸出援手，中南建设成为被AMC纾困最多(duō)的房企(qǐ)，依然无法扭转局势。

事实上，中南建设(shè)在(zài)2021年就已经大幅缩减拿地规模(最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？mó)，但随着房(fáng)地产销量整体下行，中南建设的业绩呈现断崖式下滑。2021-2023年，中南建设的合(hé)同销售金额从1973.7亿元(yuán)骤减至398.8亿元（表(biǎo)1）。刚刚过去的2024年一(yī)季度(dù)，中南建设累计合同销(xiāo)售额仅47.3亿元，同比再减38%。

销售持续下滑(huá)，导致其减债之路变得艰难。根据中南建设2023年报告，其2023年归母(mǔ)净利润(rùn)为-52.93亿元。

公开数据显示，中(zhōng)南建设(shè)4只存续的美(měi)元债均(jūn)已(yǐ)违约(yuē)，余额4.646亿美元。目前共(gòng)有5只存续境内债，合计51亿元，其中(zhōng)3只已展期(qī)至2028年后，分(fēn)别为“H9中南03”、“H0中南02”、“H1中南01”。另外2只债券(quàn)“20中南建设MTN001”及“20中南(nán)建设MTN002”，合计26.77亿元，仍将于一年内到期(qī)。

尽(jǐn)管中南建设此前已积极进(jìn)行债务重组，但(dàn)相关进度仍低于预期(qī)。中(zhōng)南建设仍有部分银行和非(fēi)银行金融机构借款未能达成新的借款方案或(huò)偿付，同时，其境(jìng)外子公司的优先票据重组，也面临个别投资者反对和清盘风(fēng)险。

iFinD数据显示（表2），2019年至2023年三季度报，中南建(jiàn)设的长期借款从360.06亿元降至198.88亿元；非流动负债规模从473.31亿元降至254.79亿元；账面资金从254.1亿元快速萎缩至91.14亿元。同期，其短(duǎn)期借款、应付票(piào)据及(jí)应付账款(kuǎn)、一年(nián)内到期的非流动负债的规模均较庞大。

如今，如何应对快速上涨的(de)短债，成为中南建设的当务之急(jí)。进一步说，如果“白衣骑士”要入主推动中南建设的盘活资产，势必要具(jù)备足够的融(róng)资或偿债能力且掏(tāo)出(chū)真金白银，才能化解(jiě)困局。

太(tài)盟曾(céng)数次投资中国不动产领域

太盟(méng)投资集(jí)团与中南城建的洽谈，是否意味着(zhe)将注资盘活中南建设(shè)，尚无(wú)法判断。值得一提最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？(tí)的(de)是，中南建设的土地储备在江苏省占比较高、区域较(jiào)为集中，且(qiě)三、四线土地储(chǔ)备占比较(jiào)高，未来开发项目存(cún)在(zài)一定的去(qù)化(huà)压力。

过去一个月，太(tài)盟(méng)投资集团(tuán)因(yīn)对王健林(lín)旗下的珠海万(wàn)达商管的注资而受到市场关注。

由于对赌赴港上市失败，珠海万达商管(guǎn)承受着(zhe)资金和来自投(tóu)资者的巨(jù)大压力。2023年12月12日，太盟与大连万达商管集团共同宣(xuān)布签署投资(zī)框架(jià)协议，对珠海万(wàn)达商管进行股权(quán)重组，大连万达(dá)商(shāng)管持(chí)股40%，太盟等(děng)投资人(rén)持股60%。

2024年1月，大连新达盟商业管理有限公司成立，珠海万达商管成为其子(zi)公(gōng)司。3月(yuè)30日，太盟投资(zī)集团联合5家机构，向大连新达盟投资(zī)600亿元。

由此(cǐ)，珠海万达商管的困境解(jiě)除，但王健林同(tóng)时也失(shī)去了对珠海万达商管的控股权。

作为此战的领投人，太盟投资集团彰显(xiǎn)出不俗的(de)资本运作能力。

据太盟投资集团2022年拟赴港上市时公布的招股书显示，其主(zhǔ)营业务由三部(bù)分组成：信贷(dài)及(jí)市场、私募股权和不动产。

截(jié)至2021年底，其总资产(chǎn)管理规模超470亿美(měi)元，其中，信(xìn)贷及市场业务(wù)占45%，约(yuē)为210亿美元。2019年至2021年，太盟投资分别实现营业收入4.36亿美元、6.38亿美元、7.37亿美元，年复合增长率为30.02%。

官网资(zī)料显示，太盟投资集团为全(quán)球(qiú)近300家机构(gòu)基金投资者(zhě)管理着超(chāo)过500亿美(měi)元的资产(chǎn)，旗下有约30支活(huó)跃基金。其知名的投资项目包括珍爱网、万达商(shāng)管、大阪环球影城、腾讯音乐（01698.HK）、奈雪的茶（02150.HK）等(děng)。

太盟(méng)投资集团的掌(zhǎng)门人单伟建(jiàn)在投资圈(quān)赫(hè)赫(hè)有名，曾是全球(qiú)著名私(sī)人股权投资公司德克萨斯太(tài)平洋集团（TPG）合伙人，也是TPG亚洲（前身为新桥投资集团）联席主管合伙(huǒ)人(rén)。他曾主导一(yī)系列颇具影响力的交易，包括率领新桥收(shōu)购韩(hán)国第一银行，并在一年内扭亏为盈，以及(jí)入主深圳发展银行(xíng)。

公开资料显示，不动产是太盟投资集团三大核心业务板块之一，其曾数(shù)次投资过中国房地产市场项目：2013年，收(shōu)购上海悦达889广场项目65%股权；2015年，联手万(wàn)科、铁狮门，以35.7亿元收(shōu)购(gòu)瑞安房地产（00272.HK）旗下上海企业天地三(sān)期，并向市场筹集等值5.09亿美(měi)元贷款(kuǎn)；2017年，与招商蛇口(kǒu)联合设(shè)立16亿(yì)元的地产(chǎn)基(jī)金，并持有80%权益，随后，该基金还以境外协议转让(ràng)的(de)形式，收购了(le)招商蛇口持有的上海(hǎi)招商局大厦、上(shàng)海(hǎi)招商局广场(chǎng)以及北京招商局大厦(shà)的(de)部分股权，交易总对价约(yuē)为(wèi)50亿元。此外，其(qí)还是春泉产业信托的二股东，并曾两度(dù)购入华南城（01668.HK）股份。

2024年(nián)2月，太盟投资集团与苏州(zhōu)高新区签署了(le)合(hé)作协议，要将(jiāng)中国总(zǒng)部(bù)落户苏州，统筹发展(zhǎn)公司在中国的各类资产管理业务。

通常而(ér)言，商用物(wù)业(yè)项目因标准化程度高、管(guǎn)理成本低(dī)，能够(gòu)获取长期稳定收(shōu)益(yì)而外资所(suǒ)青睐，而住宅项目是开发型物业，售卖后不能提供可持续现金流，因而至今少有国内住宅地产公司获得战略投资者入局。

从历史案例来看，太盟(méng)投资集团此前也(yě)鲜有投资中(zhōng)国住宅类房地产项目(mù)，其展示出与外资不动产基金普遍相似的投资偏好。不过(guò)，单伟建(jiàn)近期曾公开(kāi)撰文(wén)称，“中国的房市不存在供应严重过剩的问题，但尚未转危(wēi)为安，原(yuán)因是需求和价格仍然受到政策抑制，阻断了市场建立新平衡点的(de)机制”。

“真洽谈”还是(shì)“真保壳”？

受利好消息影响(xiǎng)，中南(nán)建设4月22日开(kāi)盘一字涨停。

而此前的4月18日，中(zhōng)南建设(shè)收盘价为0.84元/股。当日晚间，中南(nán)建设公告称，公司存在可能因(yīn)股票(piào)收盘价连续均低(dī)于1元/股(gǔ)而(ér)被终(zhōng)止上市的风险。

4月19日，其第(dì)二(èr)次公告(gào)提示风险：“公司(sī)可能因股票收盘价(jià)连续低于1元/股而被终止上市”。中南建设当日收盘价为0.76元/股，跌9.52%，已经(jīng)连续11个(gè)交易日均低于1元/股。

4月(yuè)22日，中南建设公告称，自4月 24日起，公司股票(piào)将实施(shī)“其他风险警示”，股票简称由 “中南建(jiàn)设”变(biàn)更为“ST中南”，将于4月23日起停牌一(yī)天，并于次(cì)日复牌(pái)。

针对退市风险，中南建设亦曾在公告中回应，“公司前期(qī)推出了董事(shì)、高级管理人员增持计划，已增持金额合计207万元，待公司定(dìng)期报(bào)告披露(lù)后，董事和高级管理人员增持计划将(jiāng)继续实施；同时，公司目前也在(zài)与有关债权人协商符合各方利益(yì)的系统性方案，发(fā)挥公司资源的(de)最大价(jià)值，减轻公司支出压(yā)力”。

有评论称，洽谈事发于中南建设遭遇“退市”之际，是否过于巧合？

中南(nán)建设总市值(zhí)不过32.14亿(yì)元，太盟投资(zī)集团亦可在二级市场(chǎng)以低价买入。直(zhí)接(jiē)与(yǔ)中南建设的大(dà)股东谈，是否为了以更低的价(jià)格获(huò)得(dé)股权，甚至不排除寻求获得控制权(quán)的可能？

22日晚间，深交所就此次洽谈的真实性发函关注(zhù)。

深交所表示，如果(guǒ)确实有上述事项，中南建设要说(shuō)明(míng)，中南(nán)城建与(yǔ)太盟投资(zī)集(jí)团合作的具体内容、时间安排及进(jìn)展情(qíng)况，并分析相(xiāng)关合作的可实现性。同时，中南建设还要说明，中南城建及实际控制人是否计划(huà)对公司进行(xíng)股权转让、资产重组(zǔ)，以及其他对公司(sī)有重大影响的事(shì)项。

截至4月(yuè)25日收盘，中南建设回复了关注(zhù)函，但就与太盟投资集团(tuán)洽谈一事未正式公告消息。

本文所提(tí)及的(de)任何资讯和(hé)信(xìn)息，仅为作者个人观(guān)点(diǎn)表达(dá)或对于具体事件的(de)陈述，不构成(chéng)推荐及投资建议。投资者应自行承担据此进行投资所产生的风(fēng)险(xiǎn)及后果。

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