房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？

　　来(lái)源：中国经(jīng)营报

　　本报记者吴静卢志坤北京报道

　　近期(qī)，住房和(hé)城(chéng)乡建设部相关(guān)负责人宣布北京，上海等22个城市正在开展房屋养老金(jīn)试点。当前试点的重点在于(yú)建立(lì)公共(gòng)账户，引发市场热议。

　　《中(zhōng)国(guó)经营报》记者了解到，在房屋养老(lǎo)金公共账(zhàng)户尚处于探索之际，当前我国针对(duì)房屋公共部位、公用设施设备的维(wéi)护和(hé)改造(zào)主要使用的(de)仍是住宅(zhái)专项维修资金。

　　据相关统计(jì)，目前中国(guó)住宅专项维修资金结余超过1万亿元，其中(zhōng)上海、北京和杭州等(děng)城市结余均超过百(bǎi)亿元。但上海、北京、杭州累计使用资(zī)金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金(jīn)沉(chén)淀未有效利用(yòng)。

　　作为房屋养老金试点城市之(zhī)一，北京市对于住宅专(zhuān)项维(wéi)修资金的(de)使用流程和效率如何，使(shǐ)用过程中存在哪(nǎ)些问题值得梳理、关注。

　　使用效(xiào)率受关注

　　所谓的住宅专(zhuān)项维修资金，是指为了保障房屋安(ān)全与(yǔ)正常(cháng)使用，旨(zhǐ)在用于房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。

　　以北京为(wèi)例，住宅专项维修资(zī)金适用(yòng)范围包括：电(diàn)梯(tī)主要部件需要进行维修房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？或更换的；二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；避雷设施不满足安全要求的；配电设备部分电缆、电线、配电箱(xiāng)（柜）内元件损坏的(de)；消防系统出现功能障碍，或部(bù)分设(shè)备、部件损坏严重的；楼内排水(shuǐ)（排污）设备出(chū)现(xiàn)故障，给(gěi)、排水管道漏(lòu)水、锈蚀严(yán)重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；在其他规定情(qíng)况时，可以办理申请使用维修资金。

　　在使用流程(chéng)上，一般先由物(wù)业服务企业或房改售房单位根据维修和更新、改造(zào)项目提出使用建议；没有(yǒu)物业服务(wù)企业的，由相关(guān)业(yè)主提出使用建议，组织实施使用方(fāng)案。

　　由物业(yè)服务企业、房改(gǎi)售房单位或者(zhě)相关业主(zhǔ)持有关(guān)材(cái)料，向区住建房管部门申请列支。区住建房管部门审核同意后，向市住房资金管理部门区管理部发出划转住宅专项(xiàng)维修资金的通知。最后，由(yóu)市住房资(zī)金管(guǎn)理部门(mén)区管(guǎn)理部将所需住宅专项维(wéi)修资金(jīn)划转至维修单位。

　　克而瑞物管研究员芮娟告诉记(jì)者，根(gēn)据(jù)2008年开(kāi)始执行的《住宅(zhái)专项维修资金管理办法(fǎ)》，住宅专项(xiàng)维修资金的使用需要经过多(duō)个部(bù)门的审(shěn)批，包括业主(zhǔ)委员会（或(huò)物管会(huì)）、物业服务企业、房屋专(zhuān)项维修资金管理机(jī)构以及可能涉及的相关(guān)部(bù)门（如市场监管局、住(zhù)建委等）。这些部门(mén)之间需要协调(diào)配合，但往往由于沟通不(bù)畅(chàng)或职责不清，导(dǎo)致审批流程复杂且耗时较长(zhǎng)。

　　此外，部分代管部门未建立健全的维修资(zī)金(jīn)相关内控(kòng)制度，导致资(zī)金管理和(hé)使用过程(chéng)中存在漏洞和风险。

　　芮娟进一步解释，在申(shēn)请使用维修资金时，通常需要获得专有部分占建筑(zhù)物总面积三分之(zhī)二以上的业主(zhǔ)且占总人数三分之(zhī)二以上（即“双三分之二”）的业主(zhǔ)同意。然而，在实际操作中，由于业主意(yì)见(jiàn)不一，往往难以在(zài)短时间内达成一(yī)致(zhì)，导致申请过程受阻或延误。很大问题卡在三分之二达成一致存在困难，业主层阻(zǔ)力比较大。

　　比如，北京市规(guī)定，在支取住(zhù)宅专项维修金时，一般(bān)需要“双三(sān)分之二”业主讨论通过后(hòu)才(cái)能发起使用申请，然后(hòu)才能由物业服(fú)务企业通过“北京市住宅专项维修(xiū)资金管理系(xì)统”向(xiàng)区住建房管部门提交支取申请(qǐng)。

　　《住宅(zhái)专项维修资金管(guǎn)理办法(fǎ)》进(jìn)入执行阶(jiē)段后，不少城(chéng)市均就住(zhù)宅维(wéi)修资金使用效率(lǜ)问题进行优化。

　　2013年(nián)12月，北京市发布《关于简化程序方便应急情况下(xià)使(shǐ)用住宅专项维修资金有关问(wèn)题的通知》（以下简称《通知》），明确(què)规定了六种可应急使用专项维修(xiū)资(zī)金(jīn)的情形：屋面防水损(sǔn)坏造成渗(shèn)漏的；电(diàn)梯故障危及人身安(ān)全(quán)的；高层住宅水泵损坏导(dǎo)致供水(shuǐ)中断(duàn)的；楼体单(dān)侧外立面五分之一以(yǐ)上有脱落危险的；专(zhuān)用排水设施因坍塌、堵塞、爆(bào)裂等造成功能障碍，危及人身财(cái)产安全的；消防系统出现功能障碍，消(xiāo)防管理部门要求对消(xiāo)防设施设备维修、更(gèng)新、改造的。

　　同时，《通知》还明确了各种情况下应急使用维修资金的申请主体和受理部门，并简化申请程序，缩短付款时间。规定实施应(yīng)急维修(xiū)需要使用(yòng)住宅专项维修资金(jīn)的，无须(xū)“双(shuāng)三分之二”业主同意，但应当事前告知业主。

　　今年夏季，受强降雨影响，住宅小区房(fáng)屋漏雨诉求集中(zhōng)，北京市住建委(wěi)会同(tóng)市住房资金(jīn)管(guǎn)理中心紧急调整住宅专项维(wéi)修资金使用流程(chéng)，明(míng)确先施工抢险，再走公示、拨付资金程序。

　　根据北(běi)京(jīng)市政府公布的数(shù)据(jù)，今年上半(bàn)年，北京全市维修(xiū)资金使用(yòng)16.82万户，使用金额5.43亿元(yuán)，同比增长27%。其中，办理使用维(wéi)修资金用于电梯(tī)维修更新改造业务1200余笔，拨付金额1.98亿元；办理使用维修资金用于屋面防(fáng)水维修业务500余笔，拨付金额1.7亿元。

　　以电梯维(wéi)修更新为例(lì)，据公开报道，目前北京市(shì)电梯保有量已达到31万部。其中，居民住宅电(diàn)梯15.5万部，占比(bǐ)达一半，使用时间15年以上的老(lǎo)旧电梯4.5万部，三成多的居民住宅电梯已“老龄化”。

　　据了解，2024年以来，北京市市场监督管理局(jú)以接诉即办“每月一题(tí)”为抓手(shǒu)，与住建在内的部门协(xié)同联动，集中治理(lǐ)，出(chū)台多项举措加强老旧电梯(tī)安全(quán)监管(guǎn)。

　　9月9日，北京市住建委联合北京市市场监督管理局、北京市住房(fáng)资金管理中心制定发布了《住(zhù)宅老旧电梯应(yīng)急更换程序指引》（以(yǐ)下(xià)简称《指引》）。

　　据了解(jiě)，《指引》面向的是北京市(shì)住宅物业管理项目中投入使用(yòng)时(shí)间超过20年、按照《电梯制造与安装安全(quán)规(guī)范》GB7588-1995及更早(zǎo)标(biāo)准制造，且(qiě)运行故障率高、群众反映强烈的在用老旧电梯。《指引》明确提(tí)出，当电梯定期检验报告结论为(wèi)不合格(gé)且有一(yī)个以上重点(diǎn)检验项(xiàng)目不符合(hé)，发生(shēng)危及安全使用(yòng)情况时，可申请应急支取住宅专项(xiàng)维修资房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？金进行电梯更换。

　　芮娟告(gào)诉记者(zhě)，《指引》从(cóng)提(tí)出使用建议(yì)、启动公告抄(chāo)告(gào)、编制使用(yòng)方案、组织比选、竣工验收、结果公告等(děng)九个(gè)环节对电梯应(yīng)急(jí)更(gèng)换进行全过程指导，使得(dé)整个(gè)流程更加清晰和标(biāo)准化。为更换电梯所需的使用(yòng)建议书(shū)、告知书、使用(yòng)方案、工程验收单等编制(zhì)了参(cān)考模板，填补(bǔ)了此前无(wú)制式模板的空白，减少了申请人自行准备(bèi)材料的(de)时间和难度。

　　同时，还引入专户(hù)管理银行提供第三方服务机制，由专户管理银行免费向申请人提供第三方监理、结算审(shěn)价服务等，有助于加强施工过程管理，同时减轻(qīng)业主全(quán)流程管理负担。

　　维修(xiū)金不够怎么办？

　　目(mù)前，随着我(wǒ)国房地产市场逐渐进(jìn)入存量时代，老(lǎo)旧小区占比越来越(yuè)高。截至2022年年底(dǐ)，中国城镇既有房(fáng)屋中建成(chéng)年份超30年房屋占比(bǐ)接近20%。另(lìng)据住房和城乡建设部(bù)最近披露的数据，我国(guó)目前有一大批存量(liàng)住房处于“中年维修(xiū)期(qī)”，老旧小区占比接(jiē)近40%。

　　而当前针对房屋公(gōng)共部位、公用设施设备，例如电梯、外立面防水、消防(fáng)、上下水系统的维护和改造主要依赖于住宅专项维修资金。浙商证(zhèng)券首(shǒu)席分析师杨凡告诉(sù)记者，住(zhù)宅专(zhuān)项维修资(zī)金(jīn)由住户交纳，通常按照住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%收取，2008年《住宅专项维修资金管理办法(fǎ)》才进入执行阶段，2008年以前住房维修资金相对较少。

　　此外，涉及(jí)归集住(zhù)宅专项维修(xiū)资金的房(fáng)屋类型仅包括商品住宅及售后公有住(zhù)房，维修资金的规(guī)模能否有效覆盖长(zhǎng)周期维度各类住房维修保(bǎo)养(yǎng)以及当前的资金调取流程等有(yǒu)待进一步完善解决。

　　今年8月底，在国新办举行的“推动高质量发(fā)展”系列主题新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部副部长(zhǎng)董(dǒng)建国在介(jiè)绍关于“加快构建房地(dì)产发展新模式”时，提出了六项需要重点(diǎn)关注的工作，其中(zhōng)包括研究建立房屋体检、房屋养老金(jīn)、房屋保险(xiǎn)制度构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，包括上海在内的22个城市正(zhèng)在开展房屋养老金试点。

　　董建国强调，对于房屋养老(lǎo)金，个人账(zhàng)户通过交纳住宅专项维(wéi)修资金已经有了，试点的重点是政府把公(gōng)共(gòng)账户建立起来(lái)。

　　据了解，公共账户由政府负责建立，从试点城市(shì)看，地(dì)方政府可以通过财政补一点(diǎn)、土地出让金归集一些等方(fāng)式筹集，但(dàn)目(mù)前(qián)已有明确举措建(jiàn)立公共账户(hù)的城市案例较少。

　　如何提升现有的住宅专项维修基金使用效率，以及部分年代较为久远的住宅是否需要个人补缴(jiǎo)相关资金，仍是市场关注的重点。

　　据了解，北京市(shì)于1992年开(kāi)始建立住宅专项维修资金制度，为推动住宅的维(wéi)修改造，保障业主的居住安全发(fā)挥了重要作用。然而，当前一些住宅的专项维修金仍(réng)存在支取使用不便、补建续筹落实难等问题。

　　对此，今年(nián)4月份，由北京市住建委起草的《北京市深化住宅专项维修资金管理改革(gé)的若干措施（征(zhēng)求意见稿）》（以下简(jiǎn)称《征求意见稿》）提出，开发(fā)建设单位在出售房屋后，要督促购(gòu)房人交纳(nà)住宅维修金。对于还(hái)未出售的房(fáng)屋，由开(kāi)发建设单位交纳，待房屋出售时再与购房人就已交纳的住宅(zhái)专(zhuān)项维修(xiū)资金进(jìn)行(xíng)结算划转。如未足额交纳，则不予办(bàn)理不动产登记。

　　对于房改售房中有很(hěn)多(duō)小区仍未交房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？纳住宅专项维(wéi)修资金的情况，《征求(qiú)意见稿》提出，应交未交的房改售房单位要(yào)按国家和本市规定的商品住宅专项维修资金交纳范围(wéi)和标准(zhǔn)补建，可使用售房款补建，不足部分应由各单位自筹。如售房单位(wèi)改制合并，应由承继(jì)单位补建；如售房单位破产灭失(shī)，应由其上级单位补建(jiàn)；市属国(guó)有企(qǐ)业非经(jīng)营性资产移交的，应由接收(shōu)单位(wèi)补建。

　　改革(gé)措施施行后，售房单(dān)位再按照(zhào)房改政策出售(shòu)公有住房时，应在市(shì)住宅专项维修资(zī)金管理系(xì)统(tǒng)中建立专维资金(jīn)账户。业主卖房或抵(dǐ)押时，要向不(bù)动产(chǎn)登记机(jī)构提供足额交纳住宅专项(xiàng)维修金的相关凭证。

　　除了利用住宅专项维修资金外，北京也(yě)有部分区(qū)政府因地制宜筹措住宅维修、更新资金。比如(rú)北京朝阳区建立了住宅老旧电梯修理改造更新救济机制，以“政府鼓(gǔ)励，分类实施”为原(yuán)则(zé)，针对住宅专项维修资金未交纳或交纳不齐全的住宅电(diàn)梯实施资金补助，鼓励物业或者居民自筹一部分资金(jīn)，政府补助(zhù)一部(bù)分资金(jīn)，共同(tóng)解决(jué)老旧住宅电梯更新难(nán)的问题。

　　据(jù)《北京日报》报道，位于朝阳区(qū)的(de)卧龙(lóng)小区，建于1997年，电梯投入使用近20年，但由(yóu)于该小区住宅专项维修资金交纳不足无法提取，无法筹集电梯更新(xīn)资金，电梯更新一度停滞。今年，朝阳(yáng)区市场监管局主动对接物业公司和小(xiǎo)区居民代(dài)表，通(tōng)过资金补助推(tuī)动(dòng)老旧电梯更新，其中救济资金占比近七成。

责任编辑：李桐

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