又一只消费REIT，明日上市！

公募REITs市场(chǎng)再添重磅新品。

4月30日，中金印力REIT将正式(shì)上市交易。随着这只REIT上市，首批4只消费基(jī)础设施REITs全部成功上市。

值得(dé)一提的是(shì)，就在日前，已上市的3只消费 REITs刚(gāng)刚发布首份成绩单，一季度(dù)可分配金额基本达到预期，底层资产出租率维持较高水平。

第(dì)四只消费REIT明日上市

据深交所消息(xī)，中金印力消费REIT将于4月30日起在深交所上市交(jiāo)易，成为第四只(zhǐ)上市的消费类基础(chǔ)设施公募REIT。

上市交易(yì)公告书显示，中金印力消费REIT基金份额(é)总额达到(dào)10亿份，存续期设定为25年。在此前的发行阶(jiē)段，中金印力消费REIT就受(shòu)到认购资金追捧，公众发售(shòu)部分提前结束募集(jí)。

公告显(xiǎn)示，中金(jīn)印(yìn)力消费REIT的募集(jí)资金总(zǒng)额为32.6亿元人(rén)民币，其投资目标主要是获取基础设施项目租金、收(shōu)费等稳定现金流。基金的投资策略规定(dìng)，投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，以确保(bǎo)投资组合的稳定性和收益性。

截至(zhì)2024年4月23日，机构投资(zī)者(zhě)在该基金的持有份额占比高达(dá)96.21%，个人投资者的(de)持有份额(é)则为3.79%。前十名持有人中，包括(kuò)了印力商用置业有(yǒu)限(xiàn)公司和深圳市地铁集团有(yǒu)限公司等知名企业。

从中金印力(lì)消费REIT的底层资产——杭州西溪印象城来看，其在2014年(nián)至2022年的年加权平均出(chū)租(zū)率为98.2%，过去(qù)5年加权平均(jūn)出租率约为98.1%，截至2023年9月30日出租(zū)率已达到99.6%。自2013年开业以来，该项目营业额呈上(shàng)升趋势(shì)，2022年总营业额(é)超过35亿元；2023年1-9月的营业额突破32亿元，再创历史新高。

作为万(wàn)科(kē)旗下的购物中心开发与运营平台，印力集团截(jié)至2023年(nián)10月(yuè)的运营管理项目(mù)超164个，遍布全国53个城(chéng)市，管理面积近1200万平方米，资产规模(mó)近1000亿元。

去年底，首批4只消费基础设施REITs正式获批，今(jīn)年(nián)一季度，华(huá)夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT3只消费(fèi)类REITs先后完成募集(jí)，并于3月中旬成功上市交易。

从3只已上(shàng)市消费REITs表现来看，嘉实(shí)物美消费REIT表现最佳，上市(shì)一个多(duō)月以来涨(zhǎng)超4%，华(huá)夏华润商业REIT也取得正(zhèng)涨幅。

首批消费类REITs一季(jì)报符合预期

上(shàng)市一个月后，我国首批上市的三只消费类基(jī)础设施公募REITs一季报揭晓(xiǎo)，首次交出的成(chéng)绩单(dān)基本符合预期。

整体来看，嘉实物(wù)美消费REIT、华夏金茂REIT、华夏华(huá)润商(shāng)业REIT三个项目一季度可(kě)分配金额基本达到预期，其中(zhōng)物美消费REIT可供分配金额达成(chéng)率最高。

一季报显示，嘉实物美消费REIT自今年1月31日成立以来营收为1887.58万元，净利润达(dá)663.93万(wàn)元，可供分配金额为1211.32万元。此(cǐ)前招募说明(míng)书显示，2024年可分配金额的预测值为(wèi)6699.55万元，预(yù)测现金(jīn)分派率为6.68%，若按成立时间占(zhàn)全年(nián)比(bǐ)重进行(xíng)加权(quán)，报(bào)告(gào)期内可分配金额完(wán)成率为18%。

华夏金茂商业(yè)REIT一季(jì)报实现收入为1462.13万元，净利润(rùn)达到281.87万元，当(dāng)期可供分配金(jīn)额为887.27万元，2024年度(dù)预测值为5254.29万元，成(chéng)立两个(gè)月达成其中的16.88%。

作为目前市场规模(mó)最大的消(xiāo)费REITs，华夏华润商业REIT自2月7日成立以来实(shí)现可供分配金额(é)5122.89万(wàn)元，招募(mù)说明书显示，全(quán)年(nián)预测值为3.41亿元，占比(bǐ)15%。

值得(dé)一(yī)提的是，华夏华润商业REIT报告期内实现营收为1亿元(yuán)，净利润为-426.58万元。另据招募说明书显示，2024年净利润预测为-4183.36万(wàn)元，年(nián)度核心支出用于(yú)购(gòu)买(mǎi)项目公(gōng)司股权。2025年，这一预(yù)测(cè)数字将回正至1332.28万元。

一季报显(xiǎn)示，三只消费类REITs项目的出租率均保持在(zài)高位，均超98%。

嘉实物美(měi)REIT的(de)底层基础设施项目是以超市(shì)为主力店的社区商业，包括位于北京市的(de)大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和(hé)德(dé)胜门项目。截至2024年3月末，上述资产整体出租率为98.33%，招募说明书显示，2023年6月末，四个项目的总出租率为(wèi)88.71%。

作为华夏华润(rùn)商业(yè)REIT底层资(zī)产的青岛万象城，截至一季度末出租(zū)率为(wèi)99.16%，较去(qù)年年中的98.49%进一步提升。华夏金茂REIT底(dǐ)层资产长沙览秀(xiù)城一季度末出租率维持在98.26%。

值得一提的是(shì)，从整个公募REITs市场看(kàn)，3只消费类(lèi)REITs一季度出(chū)租率排名较为(wèi)居前(qián)。消(xiāo)费类(lèi)REITs底层资产租户结构相(xiāng)对稳定、分散化(huà)程度较高的(de)特(tè)点(diǎn)，相较产权类资(zī)产而言，集中退租风险更低。

此外，一季报显示，多只消费REITs将引(yǐn)流增收、提升品牌作(zuò)为(wèi)底层资产运营的核心方向。比如，华夏金茂REIT一季(jì)报称，长沙览秀城项(xiàng)目合理利用场内空间，通过(guò)多经业(yè)务和联(lián)营代销业(yè)务丰(fēng)富消费场景并拓宽了(le)收入来源。华润商业REIT则指出，青岛万象城正在进行局部业(yè)态主动优化调整与装修改造(zào)，进一步提升项目资产价值和收益水平。‍‍‍‍

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