北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件

楼市行情火热的(de)那些年，各地(dì)售楼处为了(le)制造噱头(tóu)吸引购(gòu)房者，将阳台、飘窗和设备平(píng)台改造成房间，用(yòng)来“赠(zèng)送面积”。

《每(měi)日经(jīng)济新闻》记者近期在北(běi)京调查(chá)发现，个别区域再次出(chū)现“赠送面积”现象，有的开(kāi)发(fā)商宣称通过“赠(zèng)送面积”，得房率可以达到90%以上，后期会统一改造进行交付(fù)。

受访北京(jīng)市法律界和房(fáng)管部门人(rén)士表示，开发商宣(xuān)称的“赠送(sòng)面积北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件”要注意甄别，实际上这部分面积不能计入购房合同，交房后存在一定法律(lǜ)风险。

不过，不同城市间有着不同管理方式(shì)。

4月18日，长沙市房地产平稳健康和安全运行协调小组印发《优(yōu)化房地(dì)产开发项目(mù)规划管理(lǐ)若干措施》通知，明确优化阳台等空间面(miàn)积计算规则(zé)，业内测算累计赠送可以做到套内建(jiàn)筑面积(jī)30%左右。

得房率最高超过(guò)100%

4月15日，每经记者走访了北京(jīng)市丰台区某楼盘，销售人员指着样板间地上(shàng)贴着的分割线讳莫如深，“分割线外(wài)的一半部分不计算产证(zhèng)面积，是开发商‘送(sòng)’给(gěi)你的，房间(jiān)面积只能(néng)在分割线内。”

除了南侧两处卧(wò)室和一个客厅的阳台，北侧两(liǎng)处卧(wò)室的(de)飘窗位置也贴有分割线(xiàn)，被改成(chéng)平地(dì)。原本面积较小的北卧室，显得空间更大了。

在另一个央(yāng)企开发商的售(shòu)楼处内，销售人员称，项目得房率达到89%，“赠送面积(jī)”有13平方米。与其他项目(mù)相比，自家(jiā)楼盘的(de)“赠送面积(jī)”更大，得房(fáng)率更高。

赠(zèng)送的包(bāo)括1.5米宽的(de)全部阳(yáng)台(tái)面(miàn)积，南侧两个卧室，以(yǐ)及北侧两个北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件(gè)设(shè)备阳台。“备案时阳台有两根柱(zhù)子，实际上精装交付时开发商会打掉，改(gǎi)成室内空间(jiān)”，该销售人员介绍。

每经记(jì)者在大兴区亦庄板块走访时(shí)看到，一家(jiā)北(běi)京国资房企和一(yī)家央企开(kāi)发商的项目得房率约80%，样板(bǎn)间地上没有分割线，赠送的(de)只是(shì)正常的飘窗(chuāng)位置。

据北京一位房地产业内人士透露，目(mù)前个别区(qū)域的确出现改造(zào)设备阳台赠送面积现象(xiàng)，有的楼盘最(zuì)高得房(fáng)率超过100%，主要(yào)与周边配套设施较差，位置偏僻有关。大部(bù)分区域(yù)还是根据(jù)监管要求，在营销方面比较规范。

每经记者(zhě)以购房者身份咨询北京市丰台区房(fáng)管局，房屋(wū)交易市场(chǎng)管理科一位工作人(rén)员提(tí)醒，开发企业在营销时承诺赠送的面积不能计入购房合同，改造后有一定的(de)法律风险。而且，后期的物(wù)业费收(shōu)取和二手房交易都与面积(jī)相关。

丰台区城市管理综合行(xíng)政执法局一位工作人员则表(biǎo)示，不计(jì)入合同的部分即便开发(fā)商许诺使用，也不具备法律效力，一(yī)旦被举报，将由(yóu)街道办事处的城管执法人员调查处(chù)理。

已有城市(shì)明(míng)确赠送面积规(guī)则

不过，在(zài)很多城市并(bìng)未明确商品房套内空(kōng)间面积管理的情(qíng)况下，4月18日，“楼市调控优(yōu)等生”长沙(shā)却明确了“赠送面积(jī)”规定。

长沙明确提出进一步(bù)优化阳(yáng)台(tái)等空间面积计算规则。因城市景观风貌要求(qiú)需要封闭阳(yáng)台(tái)的新建住宅(zhái)项目，其封闭阳台按水平投影面积的(de)1/2计(jì)入容(róng)积率和建筑面积进行商品房预售和不动产登记。居住建筑阳台等按水(shuǐ)平投影面(miàn)积的1/2计入建(jiàn)筑面积的部分，其水(shuǐ)平投影面积之和按不超过套内建筑面积20%控制。

合理调整飘窗(chuāng)和设备平台管(guǎn)控要求，进(jìn)一步提升住(zhù)宅使用功能完整性(xìng)。飘（凸）窗(chuāng)宽度可与房间等宽，出挑宽度(dù)不超(chāo)过(guò)0.8米(mǐ)。中央空调设备平台和分(fēn)体式空(kōng)调外机搁(gē)板可同时设置，不大(dà)于(yú)4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积(jī)。

湖南(nán)中(zhōng)原研(yán)究院分析认为，该(gāi)政策(cè)主要(yào)影响三个层面：

最重要的赠送方面(miàn)，之前封闭阳台是全计容，现在能做到半赠送(sòng)；居住(zhù)阳台(tái)的(de)赠送面积则(zé)由半(bàn)赠送提升到套内建面的20%。

飘窗(chuāng)位置不计入套内面积，还可以做到(dào)与房间等宽，这意味着，开发商在建设房间时(shí)可以(yǐ)多出0.8米进深(shēn)空间。

设备(bèi)平台不计(jì)入赠送面积，最多能再赠送4平方米。

多重规定之后，累计赠送(sòng)大概可以做到30%，长沙(shā)新房有望迎来“负公摊”时代。

对于未明确赠送面积的城市(shì)，北(běi)京法学会不动产法研究(jiū)会理事、北京(jīng)金(jīn)诉律师事务所主任王玉臣表示，购房者要注意：

第一，尽量不要轻信所谓(wèi)的“赠送面积”说法，羊毛出在羊身上，一般不太可(kě)能是真正的赠(zèng)送。

第二，务必(bì)注意所谓(wèi)的(de)赠(zèng)送应当写在合同，只要写不到合同(tóng)里，一般要么是违建，要(yào)么是侵占公摊或公共部分。

第三，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可以(yǐ)在购房时要求开发商(shāng)提供所谓“赠送面(miàn)积”的相关(guān)规划文件，进行基本判断。如(rú)果(guǒ)和规划(huà)不符，则属于(yú)违(wéi)规(guī)行为。

第(dì)四，购(gòu)房(fáng)时对购房过程和相关宣传材料做好取证，尤其是关(guān)于“赠送面积”部分的内容。

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