30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住房“以旧换(huàn)新”有利(lì)于畅通换房链条，但(dàn)实施(shī)起来堵点不少。

房地(dì)产开发投资额同比下降9.5、新建商品房销售面积同比下(xià)降19.4%，今年一(yī)季度，房地产市场仍在等待企(qǐ)稳回升。

但如何通向回(huí)温之路？各(gè)地政府想尽了招数。从放松(sōng)限购到降低房贷利率(lǜ)，从发放购(gòu)房补贴到推行“房票”，楼市调控“工(gōng)具箱”几(jǐ)乎已(yǐ)应出(chū)尽出。近期(qī)，为盘活二(èr)手房市场、畅(chàng)通改善(shàn)需求换房，一个(gè)新政策趋(qū)势正在蔓延——住(zhù)房“以旧换新”。

据中指(zhǐ)研究(jiū)院监测，目前已有超30 城表态(tài)支持“以旧换新”，方式则主要包括两种：一(yī)是房企联合经纪机构对旧房优先推售(shòu)，二是开(kāi)发商或国资平台收购旧房(fáng)、售房(fáng)款用于购买指定新房项目。近段时间，明确表态提到第二种方(fāng)式，即“国资收购”的城市有所增多。

“以旧换新 ”有利于畅通换房链条，提高楼市活跃度，促进置换需求释放。但在(zài)实际操作过程中，需要面临(lín)的现实问题并不少，比如旧房源需(xū)合理估价、如何(hé)在当下市场加速卖房、国资(zī)收购需确保资金稳健、旧房源后续如何利用等(děng)，相关政(zhèng)策仍需探索与完善。

政策支持(chí)

“希望昆明出(chū)台商品(pǐn)房以(yǐ)旧换新相关(guān)政策”。近日，有网友在人民网“地方领导(dǎo)留言板”发表建议(yì)。

对此(cǐ)，昆明市住房和城乡建设局回复表示：目前(qián)昆(kūn)明(míng)市未出台“住房以(yǐ)旧(jiù)换新”相关(guān)政策(cè)，但部分房(fáng)企已经与经纪机构合作，为购房人提供(gōng)以旧换新的服务。下一步，市住(zhù)房城乡建设局将结合省外先进经验及案(àn)例，充分考虑本地实际情况，再行研究判断后(hòu)续是否出台。

记者在该平台发现(xiàn)，不只是昆明，其他城市也有网友咨询住房“以旧换新”问题，包括长三(sān)角(jiǎo)热点城(chéng)市。而“以旧换(huàn)新”之(zhī)所以引起关注，是因已(yǐ)出台(tái)该政策的(de)城市正越来越多，俨然成为楼市调控“新(xīn)风向”。根据中指监测，自2023 年以来，目(mù)前已(yǐ)有(yǒu)超 30 城表(biǎo)态(tài)支持“以旧换新”。

4月22日，鄂州(zhōu)市发文表(biǎo)示，推行商品房(fáng)“以旧换新”。鼓励中介机(jī)构、房企、国有平台公司开展“以旧换新(xīn)”业务，通(tōng)过集中(zhōng)帮卖和(hé)定向收购等方式，帮助市民卖30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点出二手房。4月18日，长(zhǎng)沙市表示(shì)，全市范围内“以旧换新”购买新房(fáng)的，可按照“认房不认贷”政策，享受(shòu)首套房首付比和按揭利率优惠。

4月1日，郑州市发文表示，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以(yǐ)旧换新”10000套。一是郑州城市发展集团有限公(gōng)司(政府指定(dìng)作为收(shōu)购主体(tǐ))收购二手住房，促成群(qún)众通过(guò)“卖旧买新、以旧换新”购(gòu)买改善(shàn)性新建(jiàn)商品住(zhù)房；二是政府政(zhèng)策鼓励(lì)，群众通过(guò)市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。

各地之所以(yǐ)热衷(zhōng)该政策(cè)，一是因当下二手房(fáng)存量大、交易慢，二是因房企(qǐ)去化承压。帮助二手房(fáng)业主卖掉旧房、置换(huàn)新房，一方面可助力改善购(gòu)房需求的实现，同时能帮助楼盘加大销售。

公开数据显示，自2023年以来，全国二手房(fáng)挂牌量持(chí)续走(zǒu)高。截至今(jīn)年3月30日，已经有重庆、成都、天津、青岛、南京、武汉、郑州等12个城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量超过10万套，其中重庆、成都、天津、苏(sū)州、南京、杭州6个城市的挂牌量已经(jīng)突破15万套，重庆和成都超过 22万套。

二(èr)手房市场已成为楼(lóu)市不可忽视的主力，且对当下调(diào)控政策的反应更敏感。

易居研(yán)究院报(bào)告显示，2024年3月份，全(quán)国22个城市中(zhōng)的(de)19个重点城市中，有(yǒu)15个城市交易数据位于(yú)荣枯线以上(shàng)，这意味(wèi)着大多数城市二手房交易(yì)行情不错，表明各地二(èr)手房支持政策积极有效。

“近(jìn)期，各地二手房交易比较活跃，二手房交易占总体住房交易的比重接近四成，11个省市二手房交易(yì)量超(chāo)过新房。其中(zhōng)，90平米以(yǐ)下、总价 300万(wàn)以下的二手房占60%左右的份额(é)，可见刚需(xū)潜力很大，换房的潜力也很大。”广东省住房(fáng)政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示。

如果能盘活(huó)这庞大(dà)的二手房市场，对(duì)楼市企稳回升(shēng)意义明显。住(zhù)房“以旧换新”的(de)目的，便(biàn)是盘活存量市(shì)场、畅通换房链条，助力整个市场流动(dòng)运转起来，激发楼市活力。

具体怎么做，目前各地有两种(zhǒng)方式，一是(shì)“联合帮卖”，房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房(fáng)售出则按流程购买新房。二是(shì)开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项(xiàng)目，这是今年(nián)以来(lái)住房“以旧换新”的主流。此外(wài)，还有地方对“以旧换新”给予购房(fáng)补贴。

痛点有待疏通

在庞大的“以旧换新”政策(cè)队伍(wǔ)中，郑州是较为特殊的一个。

按郑州(zhōu)官方的计划，“以旧换新”有两种方式，除了市场(chǎng)化帮卖，国资也要下场收房(fáng)，而且规模比其他城(chéng)市都(dōu)大。郑州城市发(fā)展集团有(yǒu)限公司(sī)作为政府指定收购30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点(gòu)主体收购二手(shǒu)住房，全(quán)年计划(huà)完(wán)成5000套。这一(yī)规模，比此前也有(yǒu)国资入局(jú)的太(tài)仓(cāng)、无锡、启东市等都可观。

4月20日，郑州市“以旧换新”试点(diǎn)工作启动，官方数据显示，当天从(cóng)凌晨到下午3时，有3449人(rén)次登(dēng)录“郑州市房(fáng)产交易服务平台”电脑(nǎo)端(duān)，平台注册用户260个，市民登记发布二手房信(xìn)息共189条，报名参加城发集团收购并完成全部资料上传共68人，线(xiàn)下(xià)售楼部(bù)统计(jì)征集(jí)换购房意向信息202条。

作为收购主体，城发(fā)集团(tuán)当日审(shěn)核房源信息共83组，首日筛选登记信息资料齐(qí)全(quán)、符(fú)合试(shì)点(diǎn)阶段(duàn)收购(gòu)标准，初步审(shěn)核通过的房源信息共64组，目前一(yī)组(zǔ)已进入(rù)现场踏勘环节，一(yī)组已进入评估(gū)环节。在新房端，首批报名(míng)参(cān)加“以旧换新”的现房楼盘项目34个，共提供现房房源7987套。

从政策发(fā)布到公布进展(zhǎn)，郑州算是较为(wèi)迅速的(de)一个，但从现实角度看，“以(yǐ)旧换新”实施起来需要(yào)时间。去年长三角首次试水的太仓，首批(pī)放出(chū)100个名额(é)，最终实际(jì)成交仅6组；随着活动逐步推进，参(cān)与人数才逐渐增(zēng)多，截至(zhì)3月(yuè)12日，活动报名累(lèi)计超过800组，其中已成交93套(tào)，还有(yǒu)86套交过意向金，正进行验房、评(píng)估等。

“尽(jǐn)管不(bù)少区域提(tí)出‘以旧换(huàn)新’政策导向，但仍处于探索阶段，当前整体效果尚不明显。”中指(zhǐ)研(yán)究院表示。首先(xiān)是卖旧房环节，当前不少城市的二手房(fáng)挂牌量处于(yú)高位(wèi)，即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，还(hái)是(shì)需要(yào)在价格方(fāng)面给(gěi)予一定让步。

“以旧换新，最大痛点(diǎn)是(shì)卖(mài)掉旧房。”李宇嘉表示，目前，开发商参与以旧换(huàn)新的协议(yì)，锁定意(yì)向房源的周期(qī)往(wǎng)往(wǎng)在2个月左右，意味着卖房周期往往在(zài)2个月左右。但二手房很难在(zài)2个月内卖出(chū)。他认为(wèi)，政策(cè)关键是要(yào)激发二手房业(yè)主的动力，卖(mài)不掉(diào)二手房则“无责退订(dìng)新房”，给予(yǔ)业主足够(gòu)的安全垫。

其次，选购新房环节也有不少问题。“旧房收购模式一般要求购房者在指定的新房楼(lóu)盘购买，这意味着选择性受到一定限(xiàn)制。”中指研(yán)究院称。此外，当下居民就业、收入预期尚未明显好转，购(gòu)房者观望情绪重，购(gòu)买期房(fáng)较为谨慎等因素，也一(yī)定程度影(yǐng)响(xiǎng)了“以(yǐ)旧换新”政策效果。

比如(rú)有郑州当地网友表(biǎo)示，自己很关注住房“以旧(jiù)换新”政策，目前家里(lǐ)有两套旧房，都属于难(nán)出租也难卖的“老破(pò)小”、“老破大”，如(rú)果政府能出面收购，会极(jí)大帮助家庭(tíng)卖(mài)房。但鉴(jiàn)于资金问题、市场前景等问题，自己(jǐ)对买新房还有(yǒu)顾虑，现在只想出售(shòu)手中多余(yú)的旧房。

另有无锡网(wǎng)友在领导留言板表示，近期无锡市梁(liáng)溪区出台房子“以旧换新”政(zhèng)策(cè)，请问以后是(shì)否(fǒu)有计划推出(chū)全城置换政策。对此(cǐ)无锡市梁溪城投公司表示，目(mù)前梁溪区出台的二手房“以旧换新”业务是梁溪城发集团下属置业公司实施的，全市包括江阴宜兴推出置换(huàn)政策，目前尚没有(yǒu)实施计划。

李宇嘉建议称，在刚需转向二手房(fáng)，改善转向新房的新形势下，未来(lái)“以旧换新”政策可能要常(cháng)态化(huà)地推进。因此，开发商和地方政府都要坚持把(bǎ)“好房源”拿(ná)出来，让循环更(gèng)加顺畅(chàng)。他表示(shì)，参(cān)与“以旧换新”的开(kāi)发商(shāng)，新盘(pán)绝不能推尾货，借机去库存，要拿出优质项目参与活动，且要有价格上(shàng)的(de)优惠。

而(ér)对(duì)政(zhèng)府下场收(shōu)房(fáng)，李宇(yǔ)嘉认为，这对国(guó)资机构的资金实力、信息掌握能力等都有要求(qiú)，分散式购置的二手房住房如何筹(chóu)建为保障性(xìng)住房、后续如何做好运营管理，也存在挑战。政(zhèng)府(fǔ)需要做的，是制定优惠政策，激励和撮合(hé)关联方，把带押过户做好(hǎo)、交易流(liú)程简化、评估公信力(lì)做强，着眼基础性制度。

“丁祖昱评楼市”表示，整体来看，2023年至今多城跟进“以旧换新”政策，在一定程度上可帮助置换需求客户快速卖房，同时降低购房者购房(fáng)成(chéng)本(běn)，盘活(huó)存量房，提高(gāo)市场活跃度，进而促进房地产市场平稳健康发展。但在当前整体市场承压的情况下(xià)，政策执行效果不一，仍需调(diào)动多方资源配合(hé)。

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