存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？

“存量房(fáng)贷降到(dào)多少你才不提前还贷？”这是最(zuì)近社交网(wǎng)络上时常被讨论的话(huà)题。

新房利率一降(jiàng)再(zài)降。据瑞银方面估算，如今，新房房贷利率仅3.3%，而存量房贷(dài)利(lì)率平均达逾4.1%。80个基点的差距下(xià)，存量房贷高位站岗者“绷(bēng)不住了(le)”。

与此同(tóng)时，大行房贷规模(mó)缩水、个(gè)人住房贷款 不良率抬头(tóu)。近期，市场关于存量房贷降(jiàng)息的讨论再起，有消息称，存量按揭客户(hù)有望(wàng)与(yǔ)银行重新(xīn)协商房贷利率。

9月 5日，关于招商银行APP北京地区开始测试“存量房贷利率调整”功能(néng)的消(xiāo)息，也(yě)引(yǐn)起不少关(guān)注。对此，招(zhāo)商银行方面表示(shì)，网传该行(xíng)APP截图中的“存量房(fáng)贷利率调整”是去年上线的功(gōng)能，针对的是上轮房贷利率(lǜ)调整业(yè)务
的办理(lǐ)，并非当前市场讨论的本(běn)轮房贷利(lì)率(lǜ)调整(zhěng)。

还有消息称，也可以将现有(yǒu)按揭贷款直接转入其他银行，并重新签订按揭合同。据称，该(gāi)方案可能对首套和二套都适用，首次下调可能发生在未来几周
内。

瑞银(yín)大(dà)中华金融行业研究主管颜湄之预计，央行或在数月后下调存量房贷利率。

但存量房贷降息，压力与动力并存，首当其冲(chōng)的就是拖累银行息差。招商银行行长王良(liáng)日前明确(què)表示(shì)，该政策还没有得到确(què)认，如果落地将对银行业(yè)的存(cún)量按揭利率带来一定负面的影响。

百万房贷有望少还12万

事实上，存量(liàng)房贷降低并(bìng)不是新鲜事。在去(qù)年9月(yuè)，存量房贷利率已经进行过一次统一调整(zhěng)。

当时的政策主(zhǔ)要面向存量(liàng)首(shǒu)套房，要求存量房贷(dài)下调后的(de)LPR加点不能(néng)低于发(fā)放(fàng)时的城市下限。央行(xíng)指出，政策实施首周有98.5%符合条件的存量首套(tào)房(fáng)贷利率完成下(xià)调，合计4973万笔、21.7万亿元人民币、平均降幅73BP，即居(jū)民(mín)每年减少偿(cháng)付1584亿元。

按照央行(xíng)发布(bù)的《2023年第四季度(dù)中国货币政(zhèng)策执行报告(gào)》，截至2023年底，已有(yǒu)超过23万亿元存量房贷的(de)利率完成(chéng)下调(diào)，调整 后(hòu)加权平均(jūn)利率是4.27%。

如果(guǒ)具体到借款人
，按照100万元按(àn)揭贷款、等额本息还款计(jì)算，存量按揭利(lì)率下调70bp，估算可(kě)降低借款人月供约400元，节约月供和总还款(kuǎn)额约5%。

持续走(zǒu)低的贷款(kuǎn)市(shì)场报价利率。（图源：央行(xíng)官网）

若新一轮存量房贷降息落地，可能会(huì)降(jiàng)多少？

开
源证券首(shǒu)席宏(hóng)观分析师何宁(níng)在接受时代财经采访时(shí)认(rèn)为，若调降存量房贷利率，潜在空间或2倍于2023年9月。具体的操作可能涉(shè)及两方(fāng)面，一是面 向存量非首套房、类似于2023年9月(yuè)的补降，存量非首套(tào)房贷规模约15.8万亿元，按(àn)50-75BP计算，则居(jū)民(mín)每年减少偿付788亿(yì)元(yuán)-1182亿(yì)元。

第二种可能(néng)性，即跟进“517新政”。今年5月17日取消房贷利率下限后，二(èr)季度加权平均房贷利率迅速存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？下降24BP，而存量房贷并未享有，该部(bù)分若按30-40BP计算
，则居民每年减少 偿付1134亿元-1515亿元 。

如果假设全部按揭贷款利率通过转按揭和自主调整的形式下调至新(xīn)发放利率水平，中金 研报估算，存量按揭利率平均下调约60bp，估算(suàn)减少借款人利息(xī)支出(chū)每年约2400亿元。

按照100万元按揭贷款、30年期等额本息还款计算，存量按揭利率下调60bp估算可降(jiàng)低借款人月供约340元，总(zǒng)还款额大(dà)约 能省下12万元(yuán)。

房(fáng)贷降息博弈

上海首席经济学家金融发展中心副主任刘煜辉近期表示，中国应(yīng)该大幅度地降低存量房贷（38万亿元）的利息水平(píng)， 甚至完全可(kě)以与10年期(qī)和30年期(qī)的长期国(guó)债(zhài)利率绑定。因为中国(guó)没(méi)有完备的个(gè)人(rén)破产制(zhì)度，与国际上通行做
法比较，中国的银行
承担(dān)的风险实际上是要
小很多的。

然而，备受期待(dài)的存款房贷降息想要(yào)落地，还存在
不少压力(lì)。

国盛金融研究团队预测，若存量房贷(dài)利率下调(diào)，预计实际降幅(fú)将小(xiǎo)于45bps，对银行息差产生约6bps的负(fù)向影响，对净利润增速影响约-5.3%。

净息差，一般用(yòng)以衡量银行生(shēng)息资产的获利能力，也就是(shì)赚钱的能力(lì)，是银行核心的效益性指标(biāo)之一，而净息差(chà)降低，则(zé)意味着银行从传统存(cún)贷业务中获(huò)取的利润在持续减少。

近期，银(yín)行净息差逐(zhú)渐止跌(diē)，但仍处历史最低(dī)水平(píng)。截至20存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？24年(nián)6月(yuè)末，42家A股上市银行的平均净息差为1.64%，较上年 末(mò)下(xià)降了0.14个百(bǎi)分点，共30家A股上市银行净息差低于1.8%的“警戒线”。

不过，中金研报认为，虽然存量按揭利率的可能调(diào)整对(duì)银行息差形成影响，但假设负债成本同步(bù)调整，预(yù)计对于息差的总体影响是中(zhōng)性的。

“实际上，即使不调整存量按揭利率，居民可(kě)能(néng)仍在通过提前还贷、或者(zhě)是(shì)通(tōng)过经
营消费贷置换等方(fāng)式(shì)对银行息差形成压力。”研报称，息差能否企稳，根本上取(qǔ)决于居民(mín)是否通过(guò)偿(cháng)债压力降低实现信
贷需求的改善。

提前还(hái)贷的现象“风靡”近一年(nián)，按揭(jiē)早偿(cháng)率仍位于(yú)14%左右的高位(wèi)，还可能存在(zài)使用(yòng)消费和经营贷(dài)置换(huàn)按揭的空间。在提前(qián)还贷压(yā)力较大(dà)的情(qíng)况下，调整存量房贷利率在一定程度上对银行和(hé)借款人来说是(shì)“双赢”，也能释(shì)放更多消费活力。

但(dàn)若考虑“转按揭”，银(yín)行要面临的压力或许更大。

转按揭，简单来说，是将目前房贷换成其他银行利率更(gèng)低的房(fáng)贷。颜湄之估计，若允许(xǔ)按(àn)揭贷款人自行转换银行，就会刺激竞争，可(kě)能会把银行(xíng)的按揭利率拉得更(gèng)低(dī)，或跌至2.1%-2.3%，对银行利润影(yǐng)响严重。她预计，目前不(bù)会完(wán)全开放转换按揭，但若最终要市场化的话，相信会朝着此方(fāng)向
发展。

招商银行行(xíng)长王良日前(qián)在业绩发布(bù)会(huì)上表示，招行还没有接到宏观按(àn)揭管理部门，人(rén)民(mín)银行或者国家金融(róng)监督管理总局的意见(jiàn)，也没有(yǒu)征求(qiú)过银行意见。“这方(fāng)面政策推出的话，对银行业的存量(liàng)按 揭利(lì)率带来一定负面的影响。宏观管理部门会做好充分论(lùn)证和研究，推出这样的(de)政策。”王良表示。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉建议，尽可能一次性降到(dào)中长期定期存款利(lì)率的水平，让居民形成按揭 仍(réng)旧是低利率(lǜ)、普惠利率的观感和印象(xiàng)，进
而减少提前还贷，鼓(gǔ)励按揭买房。

“尽管此举(jǔ)可(kě)能降低银(yín)行利率，但可以减缓提前(qián)还贷和(hé)不(bù)愿意贷款的形势(shì)。把贷款增量做起来，即便利率低了，总(zǒng)利润(rùn)也是不变的，而且资(zī)金成本也下降了。对商品房销售的(de)影响，趋势上无法(fǎ)扭转，但斜率(lǜ)上(shàng)可以缓解下滑 。”李宇(yǔ)嘉对时代财经说。

对于借款人来说，比起期待存量房(fáng)贷(dài)利率的调整，目前更现实的方式(shì)或许是“商(shāng)转公”。

近期，已有山东青岛、江(jiāng)西赣州、安徽宣城等近30个城市(shì)的住房公积金中心发布“商转公”政策，借款者可根据相(xiāng)关规定，将部(bù)分或全部商贷转换(huàn)成公积金贷款。

以商贷利(lì)率3.95%为例，公积金贷款首(shǒu)套利率为2.85%，选(xuǎn)择等(děng)额本息(xī)贷款60万元、期限30年，“商转公”后，公积金贷款(kuǎn)月供比商业贷款减少365.88元，一年节
省4390元，30年将节(jié)省13.17万元。

目前，北上广尚未跟进(jìn)“商转公”政策。今年(nián)5月，广州住(zhù)房公积金管理(lǐ)中心曾在(zài)回复居民问询时表示(shì)，目(mù)前国内开展“商转公”业(yè)务的(de)城市除深圳，基本均(jūn)为体量较小的城市，北京、上海均未开展此项业务。

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