“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”

　　来源：华夏时报

　　记者：冯樱子(zi)

　　今年以来，新发个人住房贷款利率持续走低，新旧房贷(dài)之间的利差扩大，市场上关于存量房贷(dài)利率下(xià)调的呼声再起。

　　目前，市场被(bèi)热议(yì)的存量房贷(dài)利率下(xià)调路径主要有两方面，“重定(dìng)价”与“转按揭”。其中“重定价”即存量按揭借款人与原贷款银行内(nèi)部“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”置(zhì)换或(huò)重新协商(shāng)房贷(dài)利(lì)率(lǜ)；“转按揭”，即借款人(rén)将现有按揭贷款转入其(qí)他银行，并(bìng)按照最新贷款(kuǎn)要素重新签订按揭合同(tóng)。

　　对此，多名受(shòu)访者对《华夏时报》记(jì)者表示，当前(qián)存(cún)量房贷利率存(cún)在下调的可能性。

　　瑞银大中华金融行业研(yán)究主管颜湄之认为，“重新做转按揭或者降低存量按揭，是有可能(néng)发生的。估算(suàn)存量房贷利率(lǜ)约4.1%，但一线城市最近(jìn)新发放的房贷利率不(bù)到(dào)3%，之间存在较大利差，同(tóng)时政府也希望能(néng)鼓励消费。”

　　存量(liàng)房贷调整再引热议

　　“听说存量房贷利率要下(xià)调，原(yuán)本计划(huà)提前还款，现在有些犹豫了。”9月6日，一名深圳购房(fáng)者对《华夏时报》记者表示，由于担心自己还完贷款后，利率真的下调，所以决定观(guān)望一(yī)段时间。

　　截至目前，尽管LPR已多次(cì)下调，部分存量房贷利率(lǜ)仍然处于高位，尤其是在2018至2022年时间段的购房者，首套房(fáng)贷利率下限水(shuǐ)平多为LPR+30BP，二套房政策利率下限为LPR+60BP。

　　上述购房者介绍，他(tā)正是在2018年买房，当时贷款利(lì)率5.39%，2023年存量房贷利率下调过一次，加(jiā)上LPR的调整，目前贷款利率降至4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发个人住房贷(dài)款之间的利差仍在(zài)持续扩(kuò)大。目前而言，深圳地区首套住房商业性个人(rén)住房贷款利(lì)率下限(xiàn)由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP。7月22日LPR报(bào)价出炉后，该(gāi)地首套房贷(dài)利率(lǜ)再创新低，已降至3.4%。

　　具体来说，住宅(zhái)首套房贷利率(lǜ)为LPR3.85%-45BP，即3.4%；住宅二(èr)套房贷利率为LPR3.85%-5BP，即3.8%，公寓商贷为LPR3.85%+60BP，即(jí)4.45%。

　　由于2024年2月、7月(yuè)LPR下调(diào)后，存量房贷利率将于第二年重新定价，因此按照上述深圳购(gòu)房者目前贷款利率4.25%计算，他的存量住房(fáng)贷款(kuǎn)利率与新发放之(zhī)间利(lì)差约85个基点。

　　而全国范围来看，新发放个人住房贷款利率也在持(chí)续走(zǒu)低。人民银(yín)行最新数据显示，2024年7月新发(fā)放个人(rén)住房贷款利率为3.4%，比上月低9个(gè)基点，比上(shàng)年同期低68个基点，处于(yú)历(lì)史低位。

　　因此，业内多名专家(jiā)认为，当前存量房(fáng)贷利率存在下调的可能性。颜湄之提出，考虑(lǜ)到居民对存量房贷(dài)利率与新发放房贷利率之(zhī)间利差的抱怨，以及政府促(cù)进消(xiāo)费的(de)态度，存量房贷利率有下调(diào)的可(kě)能性。

　　与此同(tóng)时，天风证券研(yán)报中(zhōng)指出，结合今年最新的房贷政策和利率变化(huà)，再度调降存量房贷利率可能(néng)性确实存在。一是按照央行公布的前(qián)期存量房(fáng)贷利率4.27%，压缩至今年二季“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”度新增住房贷款加权平(píng)均利率3.45%，则可以(yǐ)压缩82BP，对(duì)应每年减少借款人(rén)利息支出约3100亿(yì)元。

　　另一种测算方法(fǎ)是基于交行2024年中(zhōng)报，2024年(nián)上半(bàn)年存量中长(zhǎng)期个人贷款年化平(píng)均收益率约为4.0%，降至(zhì)新增房贷(dài)加(jiā)权平均利率3.45%，约压缩(suō)55BP，对应(yīng)每年减少借款人利(lì)息支(zhī)出(chū)约2100亿元。

　　对于存量房贷利率可能如何(hé)降？经济学家任泽平则提出(chū)，2023年是通过直接方式(shì)，即变更合同条款，2024年本轮是否可跨行“转按揭(jiē)”等仍待具体方案出台。本轮下调存量(liàng)房贷利率(lǜ)幅度预计60—80BP，节省百姓利息支出2280亿元(yuán)—3040亿元。

　　但是他也提到，全面(miàn)调降首套、二套存(cún)量房贷利(lì)率可(kě)能性较低，预计阶梯式、差异化(huà)调降(jiàng)，可(kě)能试点推行二手房存量房贷利率下调。

　　居(jū)民房贷早偿率提升

　　新旧贷款的利差，也推升了居民房贷早偿率。

　　随(suí)着各银行2024年上半年“成绩(jì)单”公布，与民众(zhòng)密切相关的“个(gè)人住房贷款(kuǎn)”情况也浮(fú)出水面。截至2024年6月，工商银行、建设银行、农业银行(xíng)、中国银行、交通银行(xíng)个人住(zhù)房贷款合计减少约3254.71亿元，其中工商银行个人住房贷款减少约1230亿元；农业银行减少1006亿(yì)元；建设银行减少764亿元；中国银行(xíng)减少471亿(yì)元；交通银(yín)行减少16亿元。

　　在股份行中，中信银行、平安银(yín)行、浙商银行和华夏银行的个人住房贷款余(yú)额增加，招商银行、兴业(yè)银行、光大银行、浦发银行、民生银行和渤海银行的个人住房贷款余额较(jiào)2023年末出现下降。

　　目前分析观点普遍(biàn)认为，个人住(zhù)房贷款余额下降的原因来自两方面，一是商品房销(xiāo)售下滑，信(xìn)贷需求随之减弱；二是客户提前还(hái)贷，造(zào)成(chéng)余额进一(yī)步缩减。

　　招联首席(xí)研究员董希淼(miǎo)对《华夏(xià)时报》记者表示，在增量(liàng)方面，房地产市场下(xià)行压力下，居民住房消费需求增(zēng)长缓(huǎn)慢(màn)，房地产销售下滑，新申请住房(fáng)贷款量减(jiǎn)少；而在存(cún)量方面，部分居民(mín)出于资(zī)产配置的(de)需要选择提前(qián)还贷，因此导致银行个人住房贷款余额出现增长(zhǎng)。

　　国(guó)泰君安宏观研究团队7月发布的研究(jiū)报告指出(chū)，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下(xià)降了13.6个百分点。这意味着居民提前(qián)还(hái)款强度已有(yǒu)所放缓，呈现季节性回落态势。不过，对比历史(shǐ)同期，当前居民早偿率仍处于较高水(shuǐ)平。

　　光大证券金融业首席分(fēn)析师王一峰指出，居民按揭早偿行为受到宏观经济(jì)环境、居(jū)民资产负债表稳(wěn)健性、按揭(jiē)贷款定价等诸多因素(sù)影响，早偿率与(yǔ)房(fáng)屋销售(shòu)、理财收益率(lǜ)，替代性负债资源的(de)可得(dé)性、价(jià)格，居民实际收入情况与(yǔ)收入预期等因(yīn)素均存在相(xiāng)关关系。

　　此外，盘古智库高(gāo)级研(yán)究员江瀚对(duì)《华夏时报》记者表示，对于银行而言，个人(rén)房贷是能够为银行提(tí)供(gōng)稳定现金流收入的优质资(zī)产，风险小，利润大。在(zài)房地产下行(xíng)周期，只要房贷(dài)利率高于理财利率居民提前还贷的动机，就一直会(huì)存在。

　　银行净息差成约束因(yīn)素

　　近期，在(zài)降低(dī)存(cún)量房(fáng)贷利率的(de)讨论中(zhōng)，还有(yǒu)专家提出(chū)，是否降低(dī)存量房贷还需要系统(tǒng)评估及更细致的规划，如果再压缩(suō)银行的息差容易引起系统性(xìng)风险。

　　8月9日，国家金融监督管理总(zǒng)局(jú)发布2024年二季度银行(xíng)业(yè)保险业主要监管指标数(shù)据情况，其中，二季度银行业净息差(chà)1.54%，与一季度(dù)持平。此前(qián)，一季(jì)度中国银行业净息差相比2023年末的1.69%缩窄15个基点。

　　虽然已有止跌迹象，但银(yín)行净(jìng)息差已是自2023年一季度以来(lái)，连续六个季(jì)度低于1.8%的警戒线。

　　单纯就息差方面来看，香(xiāng)港中文大学(xué)（深圳）经管学院教(jiào)授王健曾发文(wén)提(tí)出，低(dī)净息差削(xuē)弱了银行的盈利能(néng)力，限制了其在(zài)创新和发展新(xīn)业务方面的投入能力，进而可能导致金融服务的减少和经(jīng)济活力的下降(jiàng)。此外，低净息差还可能引发银行(xíng)在追求收益的过程中承担更高的风险，从(cóng)而加剧金(jīn)融系统的脆弱性。

　　今年3月，有股份制银行管(guǎn)理层表示，银行作为一个经营单(dān)体，如果息差下降过快或(huò)者跌破某个临界(jiè)点(diǎn)之后，会(huì)导致其内生资本补充能力(lì)的下降，进而影响到(dào)长期(qī)支持实体经济的能力(lì)。

　　9月2日，有股份(fèn)制银行管理层在该行(xíng)2024年中期业绩交(jiāo)流会(huì)上(shàng)表示(shì)，该行暂未在(zài)转按揭业务上接到宏观管理部门、人民银(yín)行、国家金融监督管理总局的意见，上述机(jī)构也(yě)尚未(wèi)向商业银行征(zhēng)集意见，因此该政策还未得(dé)到确认。

　　同时，上述管(guǎn)理(lǐ)层也直言，如果这一政策推出，将会对银行业(yè)的(de)按揭利率带来一定负面影响，对此宏(hóng)观管理部门应(yīng)做好充分的论证(zhèng)和研究(jiū)。

　　“银行作为金融(róng)机构(gòu)，也要考虑自(zì)己的经营情况。”9月(yuè)6日，一(yī)名银行内部工作(zuò)人员对(duì)《华夏时报》记(jì)者透露，目前情况下(xià)，银行(xíng)需(xū)要的是增量房贷，监管也更希望(wàng)通过政(zhèng)策刺激(jī)刚需(xū)住房需求。因此，在息差下行压力中，资金更向新发放贷款倾斜(xié)。

　　一名业内(nèi)分析人士对《华夏(xià)时报》记者表示(shì)，如果下调存量房贷利率，短期对部(bù)分银行的净息差造成一定压力，但整体可控，同(tóng)时，银行需要进(jìn)一步优化资产负债结(jié)构，根据(jù)市场(chǎng)情况充分利用存款利率(lǜ)市场化(huà)调节机制，加大实(shí)体(tǐ)经济(jì)薄弱环(huán)节与重(zhòng)点新兴领域(yù)支(zhī)持，推动轻资本业务发展等。

责任编辑：秦艺

　　来源：华夏时报

　　记(jì)者：冯樱子(zi)

　　今(jīn)年(nián)以(yǐ)来，新发个人住(zhù)房贷款利率持续(xù)走低，新旧房贷之间的利差扩大，市场(chǎng)上关于存量(liàng)房贷利率(lǜ)下调的呼(hū)声再起。

　　目前，市场被热议的存量房贷利率(lǜ)下调路径(jìng)主(zhǔ)要有两方面(miàn)，“重定价”与“转按揭”。其(qí)中“重定价(jià)”即(jí)存量按揭(jiē)借款(kuǎn)人与原贷款银行内部置换或(huò)重新协商房贷利(lì)率；“转按揭”，即借款人将现(xiàn)有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重(zhòng)新签订按揭合同。

　　对此，多名受访者对《华(huá)夏时报》记者表示，当前存量房贷利率存在下调(diào)的可能性。

　　瑞银大中华金融行业研究主(zhǔ)管颜湄之认为，“重(zhòng)新做转按(àn)揭或者降低存量按揭，是有(yǒu)可能发生的(de)。估算存量房贷利率约4.1%，但一线城(chéng)市最近新发放的房贷利率不到3%，之间(jiān)存在较大利差，同时(shí)政府也希望能鼓励消费。”

　　存量房贷调(diào)整再引热议

　　“听(tīng)说存量房贷利率要下调，原本计划提前还款(kuǎn)，现在有些(xiē)犹豫了。”9月6日，一名深圳购房(fáng)者对(duì)《华夏时报(bào)》记者表示，由于担(dān)心自己还完贷款后(hòu)，利率真的(de)下调，所以(yǐ)决定观(guān)望一段时间。

　　截至(zhì)目前，尽管LPR已多次下调，部分存量房贷利率仍(réng)然(rán)处于高位，尤其是在2018至2022年(nián)时间段的购房者(zhě)，首套房贷利率下限水平多为LPR+30BP，二套房政策利率下限为LPR+60BP。

　　上述购房者介绍(shào)，他正是在2018年买房，当时贷(dài)款利率5.39%，2023年(nián)存(cún)量房贷利率下调过一次，加上LPR的调整，目前贷(dài)款利率降至4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发个(gè)人(rén)住房贷款之间的利差仍在持续扩大。目前而(ér)言，深(shēn)圳地区首套住房商业性个人住房贷款利率下限(xiàn)由原来的LPR-10BP调整为(wèi)LPR-45BP。7月22日LPR报价出炉后，该地首套房(fáng)贷利(lì)率再创新低，已降至(zhì)3.4%。

　　具(jù)体来说(shuō)，住宅首套房贷利率为(wèi)LPR3.85%-45BP，即3.4%；住宅二套房贷利率为LPR3.85%-5BP，即3.8%，公(gōng)寓商贷为LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于2024年2月(yuè)、7月LPR下调后(hòu)，存量房贷利率将于第二年重新定价(jià)，因此按照上述(shù)深圳购房者目前(qián)贷款(kuǎn)利率4.25%计算，他的(de)存量住房贷款利率与新(xīn)发放之间利(lì)差约85个基点。

　　而全国范围(wéi)来看，新发放个人住房贷款利(lì)率也在(zài)持续走低。人民银行最新数据显示(shì)，2024年7月新发放个人住房贷(dài)款利率为3.4%，比上月低9个基点，比上年同期低68个基(jī)点，处于历史低位。

　　因此，业内(nèi)多名专家认为，当前存量房贷利(lì)率存在下调的(de)可能性。颜(yán)湄之提出，考虑到(dào)居(jū)民对(duì)存量房贷利率与新发放房(fáng)贷(dài)利率之间利差的(de)抱怨，以及政府促进消费(fèi)的态度，存量房贷利(lì)率有下调(diào)的(de)可能(néng)性。

　　与此同时，天风证券研报中指(zhǐ)出，结合今年最新的房贷政策和利率(lǜ)变(biàn)化，再度(dù)调降存(cún)量房贷利率可能性确实(shí)存在。一(yī)是按照央行公布的(de)前期存量房贷利率4.27%，压缩至今年二季度新增住房贷款加权平均利率3.45%，则(zé)可以(yǐ)压缩82BP，对应每年减少借款人利息支(zhī)出约3100亿元。

　　另一(yī)种测算方(fāng)法是基于交行2024年中报，2024年上半年存量中长(zhǎng)期个人贷款年化平均收益率约为4.0%，降至新(xīn)增房(fáng)贷加权平均利率3.45%，约压缩55BP，对应每(měi)年减少借款人利息支出约2100亿元。

　　对于存量(liàng)房贷利率可能(néng)如何降？经济学(xué)家任泽平则提(tí)出，2023年是通过直接方式，即变(biàn)更合同条(tiáo)款，2024年(nián)本轮是否可跨行“转按揭”等仍(réng)待具(jù)体(tǐ)方案出台。本轮下调(diào)存量(liàng)房贷(dài)利率幅(fú)度预计60—80BP，节省(shěng)百姓利(lì)息支出2280亿元(yuán)—3040亿元。

　　但(dàn)是(shì)他也提到，全面调降首套、二套存量房贷利率可能性较低，预计阶梯式、差异(yì)化调降，可能试点推行二手房存量房贷利(lì)率下调。

　　居民房贷早偿率提升

　　新旧贷款的利差，也推升了居民房贷早(zǎo)偿率。

　　随着(zhe)各银行2024年上半年“成绩(jì)单(dān)”公布，与民众密切(qiè)相关的“个人住房贷款”情(qíng)况(kuàng)也(yě)浮出水面。截(jié)至2024年6月，工商银行(xíng)、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行个人住房贷(dài)款合计减少约3254.71亿元，其(qí)中工(gōng)商银行个(gè)人住房(fáng)贷款减少约1230亿元；农(nóng)业银行减少1006亿元(yuán)；建设(shè)银行减少764亿元；中国银行减少471亿元；交通银行减少16亿元。

　　在股份行(xíng)中，中(zhōng)信银行(xíng)、平安银行、浙商银行和华夏(xià)银行的(de)个人住(zhù)房贷款余额增加，招商银行、兴业银行(xíng)、光大银行、浦发银行、民生银行和(hé)渤海银行的个人住房贷款余额较2023年末出现下降。

　　目前分析观点普遍认为，个人住(zhù)房贷款余额下降(jiàng)的原因来自两方面，一是商(shāng)品房销售下滑，信贷需求随之减弱(ruò)；二是客户提前还贷(dài)，造成余额进一步缩(suō)减(jiǎn)。

　　招联首席研究员董希淼对《华(huá)夏时报(bào)》记者表示，在增量方面，房地产市场(chǎng)下行压力下，居民住房消费需求增长缓慢，房地(dì)产销售(shòu)下滑，新(xīn)申请住房贷款量减少；而在存量(liàng)方(fāng)面，部分居民出于资产配置(zhì)的需要选择提前还贷，因此导(dǎo)致银行个(gè)人(rén)住房贷款余额出现增长。

　　国泰君安宏观研究团队(duì)7月发(fā)布的研(yán)究报告指出，6月居民早(zǎo)偿率(lǜ)回到23.4%，较4月37%的历史高位下降了13.6个百分点。这意味着居民(mín)提前还款强(qiáng)度已有所放(fàng)缓，呈现季节性回落态势。不(bù)过，对比历史同期，当前居(jū)民早偿率仍处于较(jiào)高水平。

　　光大(dà)证券金融业(yè)首席分析师王一峰指出，居民按(àn)揭早偿行为受到宏观经济环境、居民资产负债(zhài)表稳健性、按揭贷款定价等诸多因素影响，早偿(cháng)率(lǜ)与房屋销售、理财收益率，替代性负债资源的可得性、价格，居民实际收入(rù)情况与收入(rù)预期(qī)等因素均存在相关关系。

　　此外，盘古(gǔ)智库高级研究员江瀚(hàn)对《华夏时报》记者表(biǎo)示，对于银(yín)行而言，个人房贷是能够为银行提供(gōng)稳定现金流收入的优质资产，风(fēng)险小(xiǎo)，利润大。在房(fáng)地(dì)产下行周期，只(zhǐ)要房贷利率(lǜ)高于理财利率居民提前还(hái)贷的动机(jī)，就一(yī)直会存在。

　　银行净息差成约束因素

　　近期，在降低存量房贷利(lì)率的(de)讨论中，还有专家提出，是否降低存量房贷还需要系统评(píng)估及更(gèng)细致的(de)规(guī)划，如果(guǒ)再压(yā)缩(suō)银行的息差容易引起系统(tǒng)性(xìng)风(fēng)险。

　　8月9日，国家金(jīn)融监督管理总局发(fā)布2024年二季度银行业保险业主要监管指标数据情况，其中，二季度银行业净息差1.54%，与一季度持平。此前，一季度中国银行(xíng)业净息(xī)差(chà)相比2023年(nián)末的1.69%缩窄15个基点。

　　虽然已有止跌(diē)迹象，但银行净息(xī)差已是自2023年一季度以来(lái)，连续六个季度低(dī)于1.8%的警戒(jiè)线。

　　单纯就息差方面来(lái)看，香港中(zhōng)文大学（深圳）经管学院教授王健曾发文提出，低净息差削弱了银行的盈利能力(lì)，限(xiàn)制了其在创(chuàng)新和发(fā)展新业务方面的投入能力，进而可(kě)能导致(zhì)金融服务的减少和经济活(huó)力的下降。此外，低净息差还可能引发银行在追求收(shōu)益的过程中承担更高的风险(xiǎn)，从而加剧(jù)金融系(xì)统的脆弱性(xìng)。

　　今年(nián)3月，有股份制银行管理层表示，银行作为(wèi)一个经营单体，如果息(xī)差下降过快或者跌破(pò)某个临界点之后，会导致其内生资本补充能力的下降，进而影响(xiǎng)到长期支(zhī)持实体经济的能力。

　　9月2日(rì)，有股份制银行管理层在该(gāi)行2024年中期业绩交流会上表示(shì)，该行暂未在转按揭业务上接(jiē)到宏观管理部门、人民(mín)银行、国家(jiā)金融监(jiān)督管理(lǐ)总局的意见，上述机构(gòu)也尚(shàng)未向商业银行征集意见，因此该政策还未得(dé)到确认。

　　同时，上述管理层(céng)也直言，如果这一政策推出，将会对银行业(yè)的按(àn)揭(jiē)利率带来一定负面影响，对(duì)此宏观管理部门应做好充分的论(lùn)证和研(yán)究(jiū)。

　　“银(yín)行(xíng)作(zuò)为金融机构，也要考虑自己的经营情况。”9月6日，一名(míng)银(yín)行内部工作人员对《华夏时报》记者透露，目前情况(kuàng)下，银行需要的是增量房贷(dài)，监管也更希望通过政策刺(cì)激刚需住(zhù)房需求(qiú)。因此，在息差下(xià)行压力中，资(zī)金更向新发放(fàng)贷款倾斜。

　　一名业内分析人(rén)士(shì)对《华夏时报(bào)》记者表示，如果下调存(cún)量房贷利率，短(duǎn)期对部分银行的净息差造成(chéng)一定压力，但整体可控，同(tóng)时，银行需要进一步优化资产负债结构，根据市场情况充分利用存款利率(lǜ)市场(chǎng)化调节机制，加大实(shí)体经济薄(báo)弱(ruò)环节(jié)与重点新兴领域支(zhī)持，推动轻资本业务(wù)发展等。

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