“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”

　　来源：华夏时(shí)报(bào)

　　记者：冯樱(yīng)子

　　今年以(yǐ)来，新发个人住房贷款利率持(chí)续走低，新(xīn)旧房贷之间的利差扩大，市场上关于存量房贷利率下调的呼声再起。

　　目前，市场被热议的存量(liàng)房贷利率下调路径主要有(yǒu)两方面，“重定(dìng)价”与“转按揭”。其中(zhōng)“重定价”即存量按揭借款人与原贷款银(yín)行内(nèi)部置换或重新协商房贷利率；“转按揭”，即借款人将现有按(àn)揭贷款转(zhuǎn)入其他银行，并按照最新(xīn)贷款要素(sù)重(zhòng)新签(qiān)订按揭合同。

　　对(duì)此，多(duō)名受访者(zhě)对《华夏时报》记者表示，当前存量房贷利率存在下调(diào)的可能性。

　　瑞银大中华金融行业(yè)研究主管颜(yán)湄之认为，“重新做转按揭或者降低存量按揭，是有可能(néng)发生的。估算存量房贷利率约4.1%，但(dàn)一线城市最近新(xīn)发放的房贷利率不到3%，之间存(cún)在较大利差，同时政(zhèng)府也希望能鼓励消(xiāo)费。”

　　存量房贷调整再引热议(yì)

　　“听说存(cún)量房贷利率要下调，原本计划提(tí)前还款，现在有些犹(yóu)豫了(le)。”9月6日，一名深圳购房者对(duì)《华夏时报》记(jì)者(zhě)表示，由于担心自己还完贷款(kuǎn)后，利率真的下调，所以决定观望一段时间(jiān)。

　　截至目前，尽管LPR已多次下调，部分存(cún)量房贷利率仍然(rán)处于高位，尤其是在2018至2022年时间段的购房者，首套房贷利率(lǜ)下限水(shuǐ)平多为LPR+30BP，二(èr)套房政策(cè)利率下限为LPR+60BP。

　　上述(shù)购房者介绍，他正是(shì)在2018年买房，当时贷款利率5.39%，2023年存量房贷利率(lǜ)下调过一次，加上LPR的调(diào)整，目前贷(dài)款利(lì)率(lǜ)降至4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发个人住房贷款之(zhī)间的利差仍在持续扩(kuò)大。目前而言，深圳地区(qū)首套住房商业性(xìng)个(gè)人(rén)住房贷款利率下(xià)限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP。7月22日LPR报价出(chū)炉后，该地首套房贷(dài)利率再创新低，已降至3.4%。

　　具体来说，住宅首套房贷利率为(wèi)LPR3.85%-45BP，即3.4%；住宅二套房贷利率为(wèi)LPR3.85%-5BP，即3.8%，公寓商贷为(wèi)LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于2024年2月、7月LPR下(xià)调后，存量(liàng)房贷利率将于第(dì)二年重新定价，因此按(àn)照上述深圳购房者目(mù)前(qián)贷款利(lì)率4.25%计算(suàn)，他的存量住房贷款利率与(yǔ)新发放之间(jiān)利差约85个(gè)基点。

　　而全国(guó)范围来看，新发放个人住房贷款利率也在持续走(zǒu)低。人民银行最(zuì)新(xīn)数据显示，2024年7月新发放个人住房贷款(kuǎn)利率为(wèi)3.4%，比上月低9个基点，比上年同期低(dī)68个基(jī)点，处于历史低位。

　　因此，业(yè)内多名专(zhuān)家认为，当前存量房贷利率存在下调的可能性。颜(yán)湄之提出，考虑到居民对(duì)存量房(fáng)贷利率与新发放房贷利率之间利差(chà)的抱怨，以及政府促进消费(fèi)的态度(dù)，存量房贷利率有下调的可能性。

　　与此同时，天风(fēng)证券(quàn)研报中指出，结合今年最新的房贷(dài)政(zhèng)策和(hé)利率变化，再度(dù)调(diào)降存量房贷利率可能性确实存在。一是按(àn)照央行公布(bù)的前(qián)期(qī)存(cún)量房贷利(lì)率4.27%，压缩至今年二季度新增(zēng)住房贷(dài)款加权平均(jūn)利(lì)率3.45%，则可(kě)以压缩82BP，对应每年减少借款人利息支出约3100亿元。

　　另一种测算方法是基于(yú)交(jiāo)行2024年中(zhōng)报，2024年上(shàng)半年存量(liàng)中长期个人贷款(kuǎn)年化平(píng)均收益率(lǜ)约为(wèi)4.0%，降至(zhì)新增房贷加权平均利率(lǜ)3.45%，约压缩55BP，对应每年减少借款人利息支出约(yuē)2100亿元。

　　对于存量房贷(dài)利(lì)率可能如何降？经济(jì)学(xué)家任(rèn)泽平则提出，2023年是通过直(zhí)接方式，即变更合(hé)同条款，2024年本轮是否可(kě)跨行“转按揭”等仍待具体方案出台。本轮下调存(cún)量房贷利率(lǜ)幅(fú)度预(yù)计60—80BP，节省百姓利息支出2280亿元—3040亿元。

　　但是他也(yě)提到，全面(miàn)调降(jiàng)首套(tào)、二套(tào)存量(liàng)房贷利率可能性较低，预计阶梯式、差(chà)异化调降，可(kě)能试点推行二手房存量房(fáng)贷利率下调(diào)。

　　居民房(fáng)贷早偿率提升

　　新(xīn)旧贷款的利差，也推升了(le)居(jū)民房贷早偿(cháng)率。

　　随着各银(yín)行2024年上半年“成绩单”公布，与(yǔ)民众密切相关的“个人住房贷款”情况也浮出水面。截至2024年6月，工商银行、建设银行、农业银行、中(zhōng)国银行、交通(tōng)银行个人住(zhù)房贷(dài)款合计减少约3254.71亿元，其中工商银行个人住(zhù)房贷款(kuǎn)减少(shǎo)约1230亿元；农业(yè)银行减少(shǎo)1006亿元；建设(shè)银行减(jiǎn)少764亿元；中国银行减少471亿元；交通银(yín)行减少(shǎo)16亿元。

　　在股份行中，中信(xìn)银行、平安银行、浙商银行和华(huá)夏银行的(de)个人住(zhù)房贷款(kuǎn)余(yú)额增加，招商银(yín)行、兴(xīng)业银行、光大银行、浦发银行、民生银行和渤海(hǎi)银行的(de)个人住房贷款余额较2023年末出现下(xià)降。

　　目前分析观点普遍认为，个人住(zhù)房贷款余额下降的原因来自两方面，一(yī)是商品(pǐn)房销售下滑，信贷需求随之减弱；二是客户提前(qián)还贷，造成余额进(jìn)一步缩减。

　　招联首席研究(jiū)员董希(xī)淼(miǎo)对《华夏时报》记者表示，“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”在增量方(fāng)面，房地(dì)产市场下(xià)行压力(lì)下，居民住房消费需(xū)求(qiú)增长缓慢，房地产销售下(xià)滑，新申请住房贷款量减少；而在(zài)存量方面，部(bù)分居(jū)民出于资产(chǎn)配置的需要选(xuǎn)择提前还(hái)贷(dài)，因此导致银(yín)行个(gè)人住房贷款余(yú)额出现(xiàn)增长。

　　国泰君安宏观(guān)研究团队7月(yuè)发布的研究报告指出，6月居民(mín)早(zǎo)偿率回到23.4%，较4月37%的(de)历史高位下降了13.6个百分点(diǎn)。这(zhè)意味着(zhe)居民提前(qián)还款强度已有所放缓，呈现季节性(xìng)回落态势。不过，对比历(lì)史同期，当前居民早偿率仍处于较高水(shuǐ)平。

　　光大证券金融业首席分析师王一峰指(zhǐ)出，居民按揭早(zǎo)偿行为受到宏观经济环(huán)境、居(jū)民资产负债(zhài)表稳(wěn)健性、按揭(jiē)贷款(kuǎn)定价等诸多因素影响，早偿率与房屋销售、理(lǐ)财收益率，替代性负债资源的可得性、价格，居民(mín)实际收入情况与收入预期(qī)等因素均存在相关关系。

　　此外，盘古智库高级研究员江(jiāng)瀚(hàn)对《华夏(xià)时报》记者表示，对于银行而言，个人房贷(dài)是能够为银行提供稳(wěn)定(dìng)现金流收入(rù)的优质资产，风险小，利润大(dà)。在房地(dì)产下行周期，只要房贷(dài)利率(lǜ)高于理(lǐ)财利率居民(mín)提前还(hái)贷的(de)动机，就一(yī)直会存在。

　　银行净息差成约(yuē)束因素

　　近期，在降低存量房贷利率的讨论中，还有专家提(tí)出，是否降低存量房贷还需要(yào)系统评估及(jí)更(gèng)细致的规划，如果再压缩银(yín)行的(de)息差容易引起系(xì)统(tǒng)性风险。

　　8月(yuè)9日，国家金融监督管理总局发布2024年二季度(dù)银行业保险业主要监管指标数据(jù)情况，其中，二季度银行业净息(xī)差1.54%，与一季度持平。此前(qián)，一季度中国银行业净息(xī)差相比2023年末的1.69%缩窄15个基点。

　　虽然已有止跌迹象，但(dàn)银行净息差已是自2023年一季度以来，连续六个季(jì)度低于1.8%的警戒线。

　　单纯(chún)就息差方面来看，香港(gǎng)中文大学（深(shēn)圳）经管学院教授王(wáng)健曾发文提(tí)出(chū)，低净息差削弱了银行(xíng)的盈利能力，限制(zhì)了(le)其在创新和发展新业务方面的投入能力，进而可能导致金融服务的减少和经济活力的下降(jiàng)。此外，低净息(xī)差还(hái)可能引(yǐn)发银行在追求收益的过程中承担(dān)更高的风险，从而加剧金融系统(tǒng)的(de)脆弱性(xìng)。

　　今年3月，有股(gǔ)份制银行管理层表示，银行(xíng)作为(wèi)一个经营单体，如果息(xī)差下降过快或者跌破某个临界点之后，会导致其内(nèi)生(shēng)资本补充能力的下降(jiàng)，进而影响到长(zhǎng)期支持实体经济(jì)的能力。

　　9月2日，有股份制银行管理层在该行2024年中期业绩交流会上表示，该行暂未在转按揭业务上接到宏观管理部(bù)门、人民银行、国家金融监(jiān)督管(guǎn)理(lǐ)总局的(de)意见，上述(shù)机构(gòu)也(yě)尚未向商业银行征集意见(jiàn)，因(yīn)此该政策(cè)还未得到确认(rèn)。

　　同(tóng)时，上述管理层也直言，如果这一政策推出，将会对银行业的按揭利率带来(lái)一定(dìng)负面影响，对此宏观管理(lǐ)部门应做好充分的论证(zhèng)和研究。

　　“银行作为金融机构(gòu)，也要考(kǎo)虑自己的经营情况。”9月(yuè)6日，一名银行内部工作人员对《华夏时报》记者(zhě)透露，目前情况下，银行需要的是增量房贷，监管也(yě)更希望通过政策刺激刚需住房需求。因此，在息差下行压力中，资金更向新发放贷款倾斜(xié)。

　　一名业内分析人士对《华夏时报》记者表示(shì)，如果下调存量房贷利(lì)率，短期对部分银行的净息差造成一定(dìng)压力，但整(zhěng)体可控，同时(shí)，银行需要进一步优化(huà)资产负债结构，根据市场情(qíng)况充分利用存款利率市场化调节(jié)机制，加(jiā)大实体经济薄弱环节与重点新(xīn)兴(xīng)领域支持，推动轻资本业务(wù)发展等(děng)。

责任(rèn)编辑：秦艺

　　来源：华夏时报

　　记(jì)者：冯樱子

　　今年以来，新发个人住房贷款利(lì)率持(chí)续走低，新旧房贷之(zhī)间(jiān)的利(lì)差扩大(dà)，市场上关于存量房贷利率下调(diào)的呼声再起。

　　目前，市场被热议的存(cún)量房贷利率下调路径主要有(yǒu)两方面，“重定价”与“转按(àn)揭”。其中(zhōng)“重定价”即存量按揭借款(“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”kuǎn)人(rén)与(yǔ)原贷(dài)款(kuǎn)银行内部置换或重新协(xié)商房贷利率(lǜ)；“转按(àn)揭”，即借款人将现有按揭贷款转(zhuǎn)入其他银行(xíng)，并按(àn)照最新贷款要素重新签订按揭合同。

　　对此，多(duō)名受访者对《华夏时报》记者(zhě)表示(shì)，当前存量房贷利率存在下调的可能性。

　　瑞银(yín)大中(zhōng)华(huá)金融行业研究主管颜(yán)湄之认为(wèi)，“重新做转(zhuǎn)按揭或者降低存量按揭，是有可能“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”发生的。估算存(cún)量房贷利率约4.1%，但一线城市最近新发放的房贷利率不到3%，之间存在较大利差，同时政府也希望能(néng)鼓励消费。”

　　存量房贷调整(zhěng)再引热议

　　“听(tīng)说存量房贷利率要下调(diào)，原本计划提前还款，现(xiàn)在有些犹豫(yù)了。”9月6日，一名深圳购房者(zhě)对《华夏时报》记者(zhě)表示，由于担心自己还完(wán)贷款后，利(lì)率真的下调，所以(yǐ)决定观望一段时间。

　　截至目前，尽管LPR已多次下调，部分存(cún)量(liàng)房贷利率(lǜ)仍然处于高位(wèi)，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2018至2022年时(shí)间段的购房(fáng)者，首套房贷利率(lǜ)下(xià)限水平多为LPR+30BP，二套(tào)房政策(cè)利率下限(xiàn)为LPR+60BP。

　　上述购(gòu)房者介绍，他正(zhèng)是在2018年(nián)买房，当(dāng)时贷款利率5.39%，2023年存量房(fáng)贷利率下调过一次，加上LPR的调整，目(mù)前贷(dài)款利率降至4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发个人住房贷款之间的利差仍在持续(xù)扩大。目前而言，深圳地区首套住房商业性(xìng)个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP。7月22日LPR报价出炉后，该地首套房贷利率再创(chuàng)新低，已(yǐ)降至3.4%。

　　具体来说，住(zhù)宅首套房贷利率为LPR3.85%-45BP，即3.4%；住宅二套房贷利率(lǜ)为(wèi)LPR3.85%-5BP，即(jí)3.8%，公寓商贷为LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于2024年2月、7月LPR下调后，存量房贷(dài)利率将于第二年重新定价，因此按照上述深(shēn)圳购房者(zhě)目前贷款(kuǎn)利率4.25%计算，他的存量住房贷款利(lì)率与新(xīn)发放之间利差(chà)约85个(gè)基点。

　　而全国范围来看，新发放个人住房贷款利率也在持续走低。人民银行最新数据显示，2024年7月新发放个(gè)人住房贷款利率为3.4%，比上月低9个基(jī)点，比上年同期低68个(gè)基点，处于历史(shǐ)低位。

　　因此，业内多名(míng)专家认(rèn)为(wèi)，当前存量房贷利率存在下调的可能性(xìng)。颜湄之提出，考虑到居民对存量房贷利率与新发放房贷利(lì)率之间利差的抱怨，以及政府促进消费的态度，存(cún)量房贷利率有下调的可能性。

　　与此同时，天风证券研报中指出，结合今年最新的房贷政策和利率(lǜ)变化，再度调降存量(liàng)房贷利率可能性(xìng)确实存在。一是(shì)按(àn)照央(yāng)行公布的前期存量房贷利率4.27%，压缩至今年二季度新增住房贷款加权平均利率3.45%，则可以压(yā)缩82BP，对应每年减少借款人利(lì)息支出约3100亿元。

　　另一种测算方法是基于交行2024年中报，2024年(nián)上(shàng)半年存量中长(zhǎng)期个(gè)人贷款年化平(píng)均收益率约为(wèi)4.0%，降至新增房贷加权平均利率3.45%，约压缩55BP，对(duì)应每年(nián)减(jiǎn)少(shǎo)借款人利(lì)息支出约2100亿(yì)元。

　　对于存量房(fáng)贷(dài)利率可(kě)能如何降？经济学家任泽平则提出，2023年(nián)是通(tōng)过直接方式，即变更合同条款，2024年(nián)本(běn)轮是否可跨行“转(zhuǎn)按揭”等仍待具体方案出台。本轮下调存量房贷利率幅度预计60—80BP，节省百姓利息支出2280亿元—3040亿元。

　　但是他也提到，全面(miàn)调降首(shǒu)套、二套存(cún)量房贷利率可能性较低，预(yù)计阶梯式、差异化调降，可能试点推行二手房存量(liàng)房贷利(lì)率下调。

　　居民房贷早偿率提升

　　新旧贷款的利差(chà)，也(yě)推升了居民房贷早偿率(lǜ)。

　　随着各(gè)银行2024年上半年“成绩单”公布，与民众密切相关的“个人住房贷款”情况也浮(fú)出水面。截至2024年6月，工商银行、建设银(yín)行、农业银行、中国银行、交通银行个人住房贷款合计减少约3254.71亿元，其中工(gōng)商银(yín)行个人住(zhù)房贷款减少约1230亿元；农业银行减(jiǎn)少1006亿元；建设银行减少764亿元；中国银行减少471亿(yì)元；交通银(yín)行减少16亿元。

　　在股份行中，中信(xìn)银行、平安银行、浙商银行和华夏银行(xíng)的个人住房(fáng)贷款余额(é)增加，招商银行、兴业银行、光大银(yín)行、浦发银行、民生银行和渤海银行的个人住房(fáng)贷款余额较(jiào)2023年末出现下降(jiàng)。

　　目前分析观点普(pǔ)遍认(rèn)为，个人住(zhù)房贷款余额下(xià)降的原因来自两(liǎng)方面，一是商品房(fáng)销售下滑，信贷需求随之减弱；二(èr)是客户提前还贷(dài)，造成余(yú)额进一步缩(suō)减。

　　招联首席研究员董希淼对(duì)《华(huá)夏时(shí)报》记(jì)者表(biǎo)示，在增量方面，房地产市场下行压(yā)力下，居民住房消费需求增长缓慢，房地产(chǎn)销售下滑，新申请(qǐng)住房贷款(kuǎn)量(liàng)减少；而在存量方面(miàn)，部(bù)分(fēn)居民出于资产配置的需(xū)要选择提(tí)前(qián)还贷，因此导致银行个人住房贷款(kuǎn)余额出现增长。

　　国泰君安宏观研究团(tuán)队(duì)7月发布的(de)研究报告指出，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下降(jiàng)了13.6个(gè)百分点。这意味着居民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态(tài)势。不过，对比历史同期(qī)，当前居民早偿率仍处于较(jiào)高水平。

　　光大证券金融业首席分析师王一峰指出，居民按揭早偿(cháng)行为受到宏观经济环境、居民资产负债表稳健(jiàn)性、按揭贷款定价等(děng)诸(zhū)多(duō)因素影响(xiǎng)，早(zǎo)偿率与房屋销售(shòu)、理财收益率，替代性(xìng)负债资源的可得(dé)性、价格，居民实际收入情况与收入预(yù)期等因素(sù)均(jūn)存(cún)在(zài)相(xiāng)关(guān)关系。

　　此外，盘古智库高级研究员江瀚对《华(huá)夏时报》记(jì)者表示，对于(yú)银行而言，个(gè)人房贷是能够为银行提(tí)供稳定现金流收入的优质(zhì)资产，风(fēng)险小，利润大。在房(fáng)地产下行周期，只要房贷利(lì)率高于(yú)理财利率居民提前还贷的动机，就一直会(huì)存在。

　　银行净息差成约束因素

　　近期，在降(jiàng)低存量房贷(dài)利(lì)率的讨论中，还有专家提出(chū)，是否降(jiàng)低存量房贷还需要系统评估及更细(xì)致的规划，如果再压缩银行的(de)息差容易引起(qǐ)系(xì)统(tǒng)性(xìng)风险。

　　8月9日(rì)，国家金融(róng)监督管理总(zǒng)局发布2024年(nián)二季度银行业保(bǎo)险业主要监管指标数据情(qíng)况，其中，二(èr)季度银行业净息差1.54%，与一(yī)季度持平。此前，一季(jì)度中国银行业净息差相比2023年末的(de)1.69%缩窄15个基(jī)点。

　　虽然已有(yǒu)止跌迹(jì)象，但银行净息差已是自2023年一(yī)季度以(yǐ)来，连续六个(gè)季度低于1.8%的警戒线。

　　单纯就息差方(fāng)面来看，香港中文大学（深圳）经(jīng)管学院教(jiào)授王健曾发文提出，低净(jìng)息差削弱了银行的盈利能力，限制(zhì)了其(qí)在创(chuàng)新(xīn)和发展新业务方(fāng)面的投入能力，进而可能导致金融服务的减(jiǎn)少和经(jīng)济活(huó)力的下降。此外，低净息(xī)差还可能引发银行在追求(qiú)收益的过程中(zhōng)承(chéng)担更高的风险，从而加剧金融系统的脆弱性。

　　今年3月，有股份制银行管理层表示，银行作为一个经营单体，如果息差(chà)下降过快或者跌破某(mǒu)个临界点之后，会导致其(qí)内生(shēng)资本补充能力的下(xià)降，进而(ér)影响到长期支持实(shí)体(tǐ)经济的能力。

　　9月2日，有股份制(zhì)银行(xíng)管理层在该行2024年中期业绩交流(liú)会上表示，该行暂未在转(zhuǎn)按揭业务上接(jiē)到宏观管理部门、人民银行、国家金融监督(dū)管理总局的意(yì)见，上述机构也尚未向商业银(yín)行征集(jí)意见，因此该政策还未得(dé)到(dào)确认。

　　同时(shí)，上(shàng)述管理层也直言，如果这一政策推出，将会对银行业的按揭利率带来一定负面影响，对此宏观管理部门应做好(hǎo)充分的论证和研究。

　　“银行作为金融(róng)机构(gòu)，也要考虑(lǜ)自(zì)己的经营(yíng)情况。”9月6日，一名(míng)银行内部工作人(rén)员对《华夏时报》记者透露，目前情况下，银行需要的是增量房贷，监管也更希望(wàng)通过政策刺激刚需(xū)住房需求。因此，在息差下行压力中，资金更向新发放贷款倾斜。

　　一名(míng)业内分析人士对《华夏时报》记者表示，如果下(xià)调存量房贷利率，短(duǎn)期对部分银行的净息差造成一定压力，但整体可控，同时，银行需要进一(yī)步优化资(zī)产(chǎn)负(fù)债结构，根据市场情况充分利用存款(kuǎn)利率市场化调节机制，加大实体经济薄弱(ruò)环节与重点新兴领域(yù)支持，推动轻资(zī)本业(yè)务发展(zhǎn)等。

责任编辑：秦(qín)艺

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