香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前

在今年2月末香港(gǎng)特区政府宣(xuān)布撤销长达14年的(de)楼市“辣(là)招”（防楼(lóu)市过热强力限制举措）后，香港楼市一度重回火热。市(shì)场交易明显转旺，政策效果一度“好于预期”，楼市呈(chéng)现出短暂的繁荣景(jǐng)象。

但随着时间(jiān)的推移，市场的热情逐渐冷却。如今，距离政策颁布已(yǐ)有半年，在(zài)大(dà)批购买力被消化后(hòu)，香港楼市又(yòu)重归(guī)冷(lěng)清。

据香港土地注册(cè)处数据，8月香港整体物业(yè)（包括(kuò)一手私楼、二手住宅(zhái)、一手公营房屋、工(gōng)商铺、纯车(chē)位及其他等）注册量录4729宗，较(jiào)7月5262宗(zōng)下(xià)跌约10.1%，创近半年来的新低。

楼价方面(miàn)也已下跌至2016年9月底时的水平，中原城市领先指数CCL（中原地产按周统计的楼价指数，用来反映楼价走势）最新报138.68点(diǎn)，为近8年的第3低位，该指数自2024年以来累计下跌5.79%，较2021年(nián)8月191.34点历史高位跌27.52%，较2024年(nián)3月撤辣前的低位也下跌(diē)了3.03%。

对(duì)于香港楼市的现状，美联集团主席黄(huáng)建业指出(chū)，“当前市(shì)民对经济前景缺乏信心(xīn)，对入(rù)市感到犹豫。楼市基本因素(sù)虽然好转，但未能(néng)吸引更多(duō)买家(jiā)入市，令物业交投未能一直维持撤辣初期的高水平，甚至回落至(zhì)‘撤辣(là)’后新低”。

楼(lóu)市(shì)呈现(xiàn)“量(liàng)升价跌”趋势

回顾2024年开年至今香港楼市的表现，整体呈现“量升价跌”的趋(qū)势。

据美(měi)联物业研究中心综(zōng)合(hé)土地注(zhù)册处资料显示(shì)，住宅方面，不包括一手公营房屋(wū)在内，1-8月香(xiāng)港一手私楼及二手住宅注册量合共录38530宗(zōng)，同比(bǐ)2023年1-8月的35736宗(zōng)高(gāo)出(chū)约7.8%，并为整体物业注册量创三(sān)年同(tóng)期新高的动力来源。

但(dàn)楼价却在持续下跌，据香港差(chà)估署(shǔ)统计，7月份香(xiāng)港最新楼价指数报296.8点(diǎn)，跌破300点(diǎn)，按月跌1.88%，创今年最大跌幅，已连(lián)跌三个(gè)月，累跌4.13%，今年1-7月的楼价跌4.7%，指数已返回8年前低位(wèi)。

就(jiù)具体楼盘来看(kàn)，8月份，太古城最新(xīn)平均(jūn)呎价(jià)录(lù)约14039港元（呎为香港面积计量(liàng)单位，一平方呎(chǐ)约等于(yú)0.09平方米），较2021年高位(wèi)下跌约33.8%；沙田第一城及美孚新邨则分别录约31.6%及约31%的(de)跌幅；康怡(yí)花园也下跌(diē)了约30.2%。

十大屋苑中，已有 3个屋苑平均呎价(jià)跌穿万港元水平，其(qí)中(zhōng)嘉湖山庄平均呎价为十(shí)大屋苑(yuàn)之中最(zuì)低(dī)，8月份最新报约8224港(gǎng)元；至于(yú)美孚新邨及映湾园则分(fēn)别录约9793港元及约9863港元(yuán)。

“楼价指数持续下跌，返回八年前水平(píng)，加上经济不景气，早前更(gèng)传出银行追收还款，及拖慢(màn)按揭审批，虽然(rán)政府与银行代理协助中小企，以及为(wèi)按(àn)揭审批时限作出承(chéng)诺，但对加快物业成交作用不大”，中原地产亚太区副(fù)主席兼住宅部总裁陈(chén)永(yǒng)杰指出。

另外(wài)，伴随楼(lóu)市成交的逐(zhú)渐回落，香港(gǎng)地产界的中(zhōng)介从业人数也(yě)在持续减少。

据香港地(dì)产代理监管局数(shù)据显示，截至(zhì)8月底持牌代理录38723人，按月再(zài)减少57人，连续4个月下(xià)跌，人数续创近6年半的新低。

内地买家较高(gāo)峰期大(dà)幅减少近七成

此前，因“撤辣”后内地买家在香港购房无需支付大额“辣(là)税”，吸引(yǐn)了(le)大批内地客赴港看房。如今随着香港楼价的下跌，去香港买房(fáng)的内地人也越来越少。

据中原地(dì)产数据显示，在(zài)2月(yuè)份宣布“撤辣(là)”以后，反(fǎn)映(yìng)内地客入市情况的“普通(tōng)话拼音买家”买卖登(dēng)记数字一(yī)度连升3个月(yuè)，由撤辣前2月份的388宗急升至4月份的2280宗，涉及金额超过272亿元，创下了自1995年有纪录以来的历史新高。

不过，自5月份以来该登记数字(zì)已连续下跌3个月，7月最新录得723宗，较6月的758宗减(jiǎn)少(shǎo)，额近5%，创5个月新低，较4月的最高峰更是下跌了近七成，成交金(jīn)额已(yǐ)跌至不足80亿元，但仍属于历年高位水平。

但(dàn)值得关注的是(shì)，近(jìn)日伴随香港楼市热度的下(xià)降，开发商之间也打起了(le)价格战，多个新盘都推出了低(dī)价促销活动，价格优势也吸(xī)引了部分内地买家出手购房。

比如，大鸿辉集团旗(qí)下的西营盘尚(shàng)逸(yì)，首批单位呎价不足2万元，创同区一手新盘8年来的新低，还推出了“买楼送(sòng)楼(lóu)”的抽奖活动(dòng)。

据(jù)中原地产统计(jì)，该(gāi)盘在7月录得的81宗买卖登记中，有超过一半的买家姓(xìng)名为内地买家(jiā)，是内地买家当(dāng)月购入最多的楼盘(pán)。其次是屯门(mén)的NOVO LAND，录得的(de)38宗成交中，内地(dì)买家占比也达到了18%。

“内地买家和香港买家的心(xīn)态是一样的，所谓‘宁(níng)买当头(tóu)起，莫买当头(tóu)跌’，认为晚些买会更便(biàn)宜，担忧于此所以不出手。等到后续市场转(zhuǎn)好(hǎo)，又(yòu)感觉到‘迟买更贵’的时候，他们自然也会再(zài)次入市”，陈永杰表示。

“专(zhuān)才”计划带动租金上升

在香港楼价出现(xiàn)下滑的另一边(biān)，住宅租金却呈现出稳步上扬(yáng)的趋势。

在仲量(liàng)联行9月最新发布的《香港住宅销售市场综述》指出，香港私(sī)人住宅租金指数(shù)距离2019年的历史(shǐ)高位仅相(xiāng)差3%。

尤其是小户型的单位，即A类及B类（面积在431-752平方呎）单位，租金升幅最为显著，租(zū)金指数分别录得6.9%及7.3%的按年增幅。

“面积较(jiào)小的单位租金升幅更为显著，主要是受选择邻近商业区居住的非本地学生及专业人士所(suǒ)推动。而C类单位（面积在753-1075平方呎）的需求增加主要来自于‘转买为租’的趋势”，仲量联行研究部资(zī)深(shēn)董事钟楚如指(zhǐ)出(chū)。

香港楼价预期(qī)的进一步下跌，再加上高按揭供款(kuǎn)所造成的财务负担，让租房成为当下(xià)楼(lóu)市更有吸引(yǐn)力的选(xuǎn)择。

仲量联行方面(miàn)分析认为，近期推(tuī)动租赁市场增长的主要因素似乎是新家庭数量的增加，以及租户对自(zì)住业主的比(bǐ)例上升。

近年来，香港(gǎng)的“专才”计划为香港引进了大批人(rén)才的同时，也为(wèi)香港楼市带来了(le)不少(shǎo)新增(zēng)需求。据政(zhèng)府数字，2023年至今年上半(bàn)年，经(jīng)各项人才入(rù)境计划到港(gǎng)的人才及受养人数合(hé)共已突破25万人(rén)。

而在仲量联行最近一项有关“携子女来港生活的人才(cái)计划家庭的(de)具体情况”调查香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前"font-L">终(zhōng)显示，有86%的非本地(dì)人才受访(fǎng)者正在租住单位，这比例显著高于整体人口(kǒu)的(de)比例。

另外，在(zài)截至2024年6月(yuè)的一年时间内，香港家庭住(zhù)户平(píng)均人数由2.7人减少至(zhì)2.6人，且家庭住户数目(mù)按年增加1.5%即增加了(le)39800户，达到了276万户。

“这一趋(qū)势显示对住宅租赁物业的持续(xù)需(xū)求将继续推动租金增长”，仲量(liàng)联行项目策略及顾(gù)问部资深(shēn)董事李远峰表示。

此外(wài)，港府进一步推(tuī)动(dòng)吸引人才(cái)的政策，如(rú)扩大“高(gāo)端(duān)人(rén)才通行证计划”的(de)适用范围，预(yù)期(qī)也将进一步支持此(cǐ)趋势增(zēng)长。因此，中小型住(zhù)宅单位的租(zū)金和回报率在短期内预计将持续上升。

香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前t cms-style="font-L strong-Bold">减(jiǎn)息或让香港楼价“止跌回(huí)升”

对于当下香港楼价的(de)下(xià)跌态势，行业普遍期望9月在美国减(jiǎn)息(xī)后市(shì)场会有(yǒu)所好转。

“如果美国如期落实减息，香港银行虽然未必(bì)即时跟随，但方向十(shí)分明确，而且(qiě)相(xiāng)信减息可为各行各业带来刺激，对楼市甚至经济均会带来裨益(yì)”，陈永杰表示。

在此前美联物(wù)业的分(fēn)析中也指出(chū)，以美国(guó)加息前(qián)后为界线，分析香港(gǎng)十大楼(lóu)市(shì)重(zhòng)要(yào)指标，发现有多(duō)达7个指标都出现了显著好转，仅3个(gè)未见改善。而在(zài)好(hǎo)转的指标中，月入超过10万(wàn)港元的家庭数(shù)目、香港定期存款数(shù)字及内地买家比率皆创(chuàng)出历史新高。

这反映出当下香港楼市基调(diào)确实较加息前更加巩固和健康，具有止跌回升的条件(jiàn)。

摩根士丹利研究表(biǎo)示，美联储9月(yuè)减息后香港楼市将非常受益，香港的住宅价格将(jiāng)在(zài)2025年恢复5%，且相比于零售和写字楼(lóu)市场，住宅市场更容易直(zhí)接受惠于此。

不过，也(yě)有市场声音表(biǎo)示，美国加息周期来得快且急，香港经济的复(fù)苏未必能(néng)追得上，减息的效(xiào)果释放需要时间，再加上目前香港市场情绪的普遍悲观，或(huò)许(xǔ)效果(guǒ)不会特别(bié)快的表现(xiàn)出来。

美联物业预计，由于加息影响过于深远(yuǎn)，而(ér)且减(jiǎn)息来得太迟，减息前楼价料(liào)仍会向下调整；即使美国减息，香港亦未必实时跟随，预(yù)计楼(lóu)价未会(huì)实时急弹，而成交亦难以恢(huī)复到三月时的水平，因此调整全年楼市预测，料全年楼价或跌约8%，重返2016年中水(shuǐ)平(píng)。

成交方面(miàn)，因应减息推迟至9月才公布，其下调全年一手成交量预测(cè)至1.6万(wàn)宗，但同比仍升超过五(wǔ)成；全年二手成交(jiāo)量预测亦(yì)下(xià)调至(zhì)4万宗，同比仍升12%。即使(shǐ)调低成(chéng)交预测(cè)，无论一(yī)手或二(èr)手成交皆同比回(huí)升，并创下(xià)近3年来的新高，可见香港(gǎng)楼市已远离最坏的(de)时刻。

未经允许不得转载：天津电机维修_天津进口电机维修_天津特种电机维修_天津发电机维修香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前