北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件

楼市行情火热的(de)那些年，各地(dì)售楼处 为了制造噱头吸引购房者，将阳台、飘窗和设备平台改造成(chéng)房间，用(yòng)来(lái)“赠送面(miàn)积”。

《每日经(jīng)济新闻(wén)》记者 近期在北京调查发现，个别区域再(zài)次出现“赠送面积”现象，有的开发商宣称通过“赠(zèng)送面积”，得房率可以达(dá)到90%以上，后(hòu)期会统一改造进行交(jiāo)付。

受(shòu)访北(běi)京市法律界和房管部门人士表示，开发商宣称的“赠送面积”要注(zhù)意甄别，实际上(shàng)这部分面积不(bù)能计(jì)入购房合同(tóng)，交房后存在一定法律风险。

不(bù)过，不同城北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件市间(jiān)有着不同管理方式。

4月18日，长沙市房地产平稳健康和安全运行协调小组印发《优化房地产开发项目规划管理若干措(cuò)施》通(tōng)知，明确(què)优化阳台等空间面积计算规(guī)则，业内测算累计赠送可以做到套内建筑面积30%左右。

得房率最高超过(guò)100%

4月15日，每经(jīng)记者走访了北京市丰台区某楼盘，销售人员指着(zhe)样板间地上贴(tiē)着的(de)分割线讳(huì)莫如深，“分割线外的一(yī)半(bàn)部分不计算产证面积，是开发商‘送’给你的，房(fáng)间面积只能在分割线内。”

除了(le)南侧两处卧室和一个客厅的(de)阳台，北侧两处卧室的飘窗位置也贴有(yǒu)分(fēn)割线，被改成平(píng)地(dì)。原本面积较小的北(běi)卧室，显(xiǎn)得空间更大了。

在另一(yī)个央企开发商的售楼处内，销售人员称，项目得房率达(dá)到89%，“赠送面积”有13平方米(mǐ)。与其他项目相比，自家楼
盘的“赠送面(miàn)积”更大，得房率更(gèng)高。

赠送的包括1.5米(mǐ)宽的全部阳台面积，南侧两个卧室，以及北侧(cè)两个设(北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件shè)备阳台。“备案时阳台有两根柱子，实际上精装交(jiāo)付(fù)时开发商会打(dǎ)掉，改成室(shì)内空(kōng)间”，该销售人员介绍。

每经记(jì)者在大兴区亦庄板块走访时看到，一家北京国资(zī)房企和一(yī)家央企开发(fā)商的项目得房(fáng)率约80%，样板(bǎn)间地上没有分(fēn)割线，赠送的只是正常的(de)飘窗位置。

据北京一位房地产业内人士透露(lù)，目前个别区域的确出现改造设备阳台赠送面积现象，有的楼盘(pán)最高得(dé)房率超过100%，主要与(yǔ)周边配套设施较差(chà)，位(wèi)置偏僻有关。大部分区域还是根据(jù)监管要求，在营销方面比(bǐ)较规范。

每经记者(zhě)以购房者身份咨 询北京市丰台区房管局，房屋交易市(shì)场(chǎng)管理科(kē)一位(wèi)工作(zuò)人员提醒，开发企业在营销时承诺赠送(sòng)的面(miàn)积不能计入购房(fáng)合同，改造后有一定的法律风险。而 且，后期的物业费收取和(hé)二手(shǒu)房交易都与面积相关。

丰台区城(chéng)市管(guǎn)理(lǐ)综合行政执法局一位工作人员则表示，不计入(rù)合同的部分即便开发商许诺使用，也不具备法律效(xiào)力，一旦被举报，将由 街道(dào)办事处的城(chéng)管执法人员北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件调查处理。

已有城市明确赠送(sòng)面积规则

不过，在很多城市并未(wèi)明确商品房(fáng)套内空间(jiān)面积管理的情况下，4月18日(rì)，“楼市调控优等生”长沙却明确了“赠送面积”规定。

长沙明确提出(chū)进一(yī)步优化阳台等(děng)空间面积计算规则。因城市(shì)景观(guān)风貌要(yào)求需要封闭阳台的新建(jiàn)住宅项目，其封闭阳台按水(shuǐ)平投影面积的(de)1/2计入容积率和建筑面积(jī)进行(xíng)商品房(fáng)预售和不动(dòng)产登记。居住建筑阳
台等按水平投(tóu)影面积的1/2计入建筑面积的部(bù)分，其(qí)水平(píng)投影面积(jī)之和按不(bù)超过套内建筑面(miàn)积20%控制。

合理调整(zhěng)飘窗和设备平台管控要求(qiú)，进一步提升住(zhù)宅使用功(gōng)能完整性。飘（凸）窗(chuāng)宽度可与房间(jiān)等(děng)宽，出挑宽度不超(chāo)过0.8米。中央空调设(shè)备平台和分体式(shì)空调外机搁板可同时设置，不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率(lǜ)和建筑面积。

湖南中(zhōng)原研(yán)究院分析认为(wèi)，该政(zhèng)策主要影响三个层面：

最重(zhòng)要(yào)的赠送(sòng)方面，之前(qián)封(fēng)闭(bì)阳台(tái)是全(quán)计容(róng)，现在能做到(dào)半赠送(sòng)；居住阳(yáng)台的赠送面(miàn)积则由半赠(zèng)送提升到套内建面的20%。

飘窗(chuāng)位置不计入套内面积，还(hái)可以做到(dào)与房间等宽，这意味着，开发(fā)商在建设房间时可以多(duō)出0.8米进深空间。

设备平台不计入赠(zèng)送面积(jī)，最多能(néng)再赠送4平方米。

多重规定之后，累计赠送(sòng)大概可以做到30%，长沙新房有望迎来“负(fù)公摊(tān)”时代。

对(duì)于未明确赠送面积的城市，北京法(fǎ)学会不动产(chǎn)法研究会理事(shì)、北京金诉律师事(shì)务所主(zhǔ)任王玉臣表示，购房(fáng)者要注(zhù)意：

第(dì)一，尽量不要轻(qīng)信所谓(wèi)的“赠送面积”说法，羊毛出在羊(yáng)身上，一(yī)般不太可能是真正的赠送。

第二，务必注意所谓的赠送应(yīng)当写(xiě)在合(hé)同，只要写不(bù)到合同里，一般要么是违建，要么是侵占公摊或公共(gòng)部分。

第三，购房者可以在购(gòu)房时要求开发商提供所谓“赠送面积”的相关规划文(wén)件，进行基本判(pàn)断。如果和规划不符，则属于(yú)违规行为。

第四(sì)，购房时对购房过程和相关(guān)宣传(chuán)材料做好(hǎo)取证，尤其是关于“赠送(sòng)面积(jī)”部分的内容。

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