滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑

　　每经(jīng)记者包晶晶每经编(biān)辑魏文艺

　　近期，在已公布上半年业绩的上市物企中，滨江服务（HK03316，股价16.76港元，市值46.33亿港元）的营收(shōu)增速排(pái)在第一位(wèi)。

　　中报显示(shì)，滨(bīn)江服务(wù)上半年实现收入16.5亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)38.7%；毛(máo)利(lì)4.22亿元，同比增长(zhǎng)32.6%；毛利率从去年同期的26.7%下降(jiàng)至25.6%；期内利润为2.7亿(yì)元，同比增长14.7%；公司权益股东应占期内利润为(wèi)2.65亿元，同比增长14.9%；净利(lì)率为16.5%，较2023年同期的20.0%有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降。

　　视觉中国

　　《每日经济新(xīn)闻》记者注意到，在多个业(yè)务板块中，上(shàng)半年滨江服务的物业管理服务(wù)板块收入同(tóng)比增长，但占比有微降；非业主(zhǔ)增(zēng)值服(fú)务收入占比缩减，同时(shí)“5S增值服务”收入比重大增。同时，滨(bīn)江服(fú)务源自独立(lì)第三方(fāng)的(de)业(yè)务(wù)占(zhàn)比(bǐ)上升明显。

　　业务结构变动致(zhì)毛利率下滑

　　自2023年下半(bàn)年起，“增(zēng)收不增利(lì)”“现金流紧缩”开始困扰物业企业。外拓风险加大(dà)、规模扩张承压之下，部分(fēn)业绩稳(wěn)定增(zēng)长的物企不约而同地向“增值服务”要收益。

　　记者注意到，滨(bīn)江服务从2022年起便提出(chū)“将5S增值(zhí)服(fú)务视为未(wèi)来的利润增长引(yǐn)擎”，将(jiāng)业务板块划分为物业管理服务(wù)、非业主增值服务(wù)及(jí)5S增值服务，形成综合服务范围。

　　其中“5S增值服务”包括家政服务、经纪服务、家装服务(wù)、向业主销售家具、停车位及储藏(cáng)室(shì)以及其(qí)他社区增值服务。尽管物业管理服务仍(réng)是滨江服务2024年上半(bàn)年的主要收入来源，但增长(zhǎng)势头已经明显不及增值服务，5S增值服务的占比同比(bǐ)上升13.8个百分点至(zhì)29.9%，收入同比增长158.5%达到4.94亿元。

　　比较滨江服(fú)务(wù)2021年到2024年(nián)的(de)4次中期业绩，5S增(zēng)值服务收入(rù)分别为0.66亿(yì)元、0.61亿元、1.91亿元和1.36亿元(yuán)，占比分别(bié)为11.1%、7.4%、16.1%和27.4%，正逐渐成为收(shōu)入的重要(yào)支柱。

　　而传(chuán)统的物业管理服务收入同比增长25.9%至(zhì)9.05亿元，占总收入比重约(yuē)54.9%，相较去年同期的(de)60.4%减少(shǎo)5.5个百分点。同(tóng)时，非业主增值服务收入2.51亿元，同比(bǐ)下降10.3%，占比15.2%，同比减少了8.滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑3个(gè)百分点。

　　在利润层面，5S增值服务对利润的贡献度也不(bù)可小觑。5S增值服务产生的(de)毛利(lì)增长103.7%至1.36亿元，占(zhàn)比达到约31%；而物(wù)业(yè)管理服务贡献的毛利为1.78亿元，占比为(wèi)42.3%，两者贡献度的差距较2023年同期有明显缩小。

　　不过记(jì)者注意到，滨江服务业务结(jié)构(gòu)变动的同时，也带来了毛利率的波动。

　　上半年，滨江服务的毛利同(tóng)比增长32.6%至4.22亿元，但(dàn)毛利率从去年同期的26.7%下(xià)降至 25.6%。主要原因是，毛利最高的非业主增值服务板块收入和利润规模同(tóng)比收缩，毛利占比下(xià)降了10个百(bǎi)分点。同时，营收占(zhàn)比最大物业管理服务虽然毛利(lì)率增长5个百分点至19.7%，但拉低了均值。

　　此外，快速增长的5S增值服务贡献了近三成的毛利，但毛利率(lǜ)下降了7.4个百分点至27.4%，毛利率拉动作用仍有限。

　　据中物智库(kù)统计，上半年62家上(shàng)市物企中，滨江服务的营收增长速度（38.7%）排在第一位；62家上市物企(qǐ)平(píng)均毛利率跌至20.7%，滨江服务处于前1/3水(shuǐ)平。

　　滨江服务方面称，车位(wèi)及储藏室销售服务和优居服务中硬装(zhuāng)业务的快速增长推动了5S增值服务的上(shàng)升。从利(lì)润(rùn)层面看，也正(zhèng)是由于硬(yìng)装服务发展迅(xùn)速，相应(yīng)板块出现毛利(lì)率下降。

　　对于(yú)物业企(qǐ)业告别高利润时代，中指研(yán)究院物(wù)业事业部总经理牛晓娟向《每日经济新闻》记者表示：“物业管理行业正步入转型(xíng)升级的关键时期，物业企业高毛利时代短期内(nèi)将较难再现，追求合理(lǐ)利润(rùn)，‘长坡薄雪’才能(néng)持续良性发展。”

　　独立第三方业务占比明显上升

　　与母公司滨江集团步调一致的是(shì)，滨江服务高度聚焦在经济发达的浙江省(shěng)内。

　　截至(zhì)今年6月(yuè)30日，滨江服务(wù)在管建筑面积约为6310万平方(fāng)米(mǐ)，较2023年(nián)同期增(zēng)长29.6%。其中，位于杭州的在管项目面积占比达63.6%，浙江省内在管面(miàn)积(jī)占比97.2%。目前合约(yuē)项目(mù)扩展至江苏、江西、广(guǎng)东、海南、上海等地的21个城市。

滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑style="font-L">　　截至报告期末，滨江服务已签署的合约建筑面积约9000万(wàn)平(píng)方米，较(jiào)2023年同期增长(zhǎng)21.3%。此外，滨江集团上半(bàn)年拿地 10宗，其中不乏高溢价热门地块，均(jūn)有望成为后续业务增长的重要支撑。

　　从管(guǎn)理费上看，上半(bàn)年滨江服务(wù)平均物业(yè)管理费约为每(měi)月每平方米4.17元，较去年(nián)统计降低(dī)了0.1元(yuán)。但根据中(zhōng)指研究院对全国(guó)20城物业服务均价的统计，杭州市均价为每月(yuè)每平方米2.93元，滨江服务的物管平均费用水平远超过(guò)杭州的平均水平。

　　值得(dé)注意的是，滨江服务源自独(dú)立第三方的业务占比上升明显。截至(zhì)6月30日，公司在管面积中，源自独立第三方的建筑面积(jī)占比已提升(shēng)至(zhì)57.7%，较去年(nián)同期(qī)增长了(le)1.6个百(bǎi)分点。上半年(nián)净增(zēng)加的在管(guǎn)建筑面积与(yǔ)合约建筑面积中，源自独立第三方的比例分别达到65.2%与67.4%。

　　具体来(lái)看，上(shàng)半年滨江服务凭借在管西溪之星项(xiàng)目的表现(xiàn)，签(qiān)约溪汀家园、西溪花(huā)城(chéng)两个(gè)安置房项目(mù)，预计年饱(bǎo)和营(yíng)收(shōu)约1800万元。同时，中标多个高质量(liàng)存量(liàng)住(zhù)宅项目，如天誉湾、旭(xù)江华庭等，预计年饱和营收均超(chāo)千万元。

　　“集团以多种(zhǒng)途径进行外拓，外接项目(mù)呈现来源多样化的特性，包(bāo)括但不限于市场直拓、保持与(yǔ)战略合作伙伴的友好(hǎo)关系(xì)以及承接政府项目。”滨江服务在中报中表示。

　　从财务状况来看，至报告期末(mò)，滨江服务流动资产为27.37亿元(yuán)，同比增加5.1%；现金(jīn)及等价物 8.67 亿元，同比减少40.4%，主要是由于支付款项及购买定期存款(kuǎn)理财产品。公司无贷款(kuǎn)或借贷，合约负债17.14亿元(yuán)，同比增加(jiā)10.2%，主要(yào)是由于(yú)项目数量增(zē滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑ng)加及预收物业费增加2.33亿元。

　　对于物业行业的发(fā)展趋势，牛(niú)晓娟分析称，物企将(jiāng)重(zhòng)点围绕多个维度展开竞争：一是服务品质与差异化竞(jìng)争；二是(shì)外拓能力的竞争；三是规模较大(dà)之后如何(hé)整合的竞争；四是智能化与数字化转型；五是跨界合作与资源融合，这(zhè)种策略不仅有助于物业企业进(jìn)一步拓宽服(fú)务领域，还能显著提(tí)升(shēng)市场(chǎng)综合竞争能力。

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