30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住房“以旧换新”有利于畅通换房链(liàn)条，但(dàn)实施起来(lái30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点)堵点不少。

房地产(chǎn)开发投资额(é)同比下降9.5、新建商品房销售面积(jī)同比下降19.4%，今年一季度，房地产市场仍在等待企稳(wěn)回升。

但如何通(tōng)向回温(wēn)之路？各地政府想尽了招(zhāo)数。从放松限购到降低房贷利率，从发放(fàng)购房补(bǔ)贴(tiē)到推行“房票”，楼市调控“工(gōng)具箱”几乎已应出尽出。近期，为盘活二手房市场、畅通改善需求换房，一个新政(zhèng)策趋势正在蔓延(yán)——住房“以旧(jiù)换新”。

据中指研(yán)究(jiū)院监(jiān)测，目前已有超30 城表态支持“以旧换新”，方式则主要包括两种：一是房企(qǐ)联合经纪机构对旧房优先(xiān)推售(shòu)，二是开发商或国(guó)资平台收购旧房、售(shòu)房款(kuǎn)用于购买指定新房(fáng)项目。近段(duàn)时间，明确表态提到(dào)第二种方式，即(jí)“国资收购”的城市有所增多。

“以旧换新”有利于(yú)畅通(tōng)换房链条，提高楼市(shì)活跃度，促进(jìn)置(zhì)换需求释放。但在(zài)实际操作过(guò)程中，需要面临的(de)现实问(wèn)题并不(bù)少，比如旧房源需合理估价、如何在当下(xià)市场加速卖房、国资(zī)收购需确保资(zī)金稳健、旧房源后续如何利用等，相关政策仍(réng)需探索与完善。

政(zhèng)策支持

“希望昆明出台商品房以旧换新相关政策”。近日，有网友(yǒu)在人民网“地方领(lǐng)导留言板”发表建(jiàn)议。

对此，昆明市住(zhù)房和(hé)城乡建设局回复表示：目前昆明市未出台“住房以旧换新”相关政策，但部分房企已经与经纪机(jī)构合作，为购房人提供以旧换(huàn)新的服(fú)务(wù)。下一步，市住房(fáng)城乡建设局将结合省外(wài)先进经(jīng)验及案例，充分考虑本地实际情况，再行研究判断后续是否出台。

记者(zhě)在该平(píng)台发现，不只是昆明，其他城(chéng)市也有网友咨询住房(fáng)“以旧换新”问题(tí)，包(bāo)括长三角热点城市。而(ér)“以(yǐ)旧换新”之所以引起关注，是因已出台该政策的城市(shì)正越来越多，俨然成为楼市调(diào)控“新风向”。根据中指监测，自2023 年以来，目前已有超 30 城(chéng)表态支持“以(yǐ)旧换新”。

4月22日，鄂州市发文表(biǎo)示，推行商品(pǐn)房 “以旧换新”。鼓励中介机构、房企、国有平(píng)台公司开展“以(yǐ)旧换新”业务，通过(guò)集中帮卖和定向收购等方式，帮助市民卖出二手房。4月18日(rì)，长沙市表示，全市范围内(nèi)“以旧换新”购买新房的，可按(àn)照“认房不认贷”政策，享受首套房(fáng)首付比和按揭利率优惠。

4月1日，郑州(zhōu)市发文表示，2024年郑州市计划完成二手住房(fáng)“卖(mài)旧买新、以旧换新(xīn)”10000套。一是郑州城市发展集团有(yǒu)限公司(政府指定作为(wèi)收购主体)收购二手住房，促成群众通过“卖旧(jiù)买新、以(yǐ)旧(jiù)换新”购买(mǎi)改善性新建商品住房；二是政府政策鼓励(lì)，群众(zhòng)通过(guò)市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。

各地之所(suǒ)以热衷该政(zhèng)策，一是(shì)因(yīn)当下二手房存量大、交易慢(màn)，二是因房企(qǐ)去(qù)化承压。帮助二手房业主卖掉旧房、置换新房，一方面(miàn)可助力改善购房需求的实(shí)现，同时(shí)能(néng)帮助楼盘加大(dà)销售。

公开数据显示，自2023年以来，全国二手房挂牌量持续走高。截(jié)至今年3月(yuè)30日，已经(jīng)有重庆、成都(dōu)、天津、青岛、南京、武汉、郑(zhèng)州(zhōu)等12个城(chéng)市二手房挂(guà)牌量超过10万套，其中重庆、成都、天津、苏州、南(nán)京、杭(háng)州(zhōu)6个城市的挂牌量已经(jīng)突破(pò)15万套，重庆和(hé)成(chéng)都超(chāo)过(guò)22万套。

二手房(fáng)市场已成为楼市不可忽视(shì)的主力，且对当下调控政策的反应更敏感。

易居(jū)研究院报告显示，2024年3月份，全国(guó)22个(gè)城(chéng)市中的19个重点城市中，有15个城市交易数据(jù)位于荣枯线以上，这意味着大多数城市二手房交易行情(qíng)不错，表明各地二手房支(zhī)持政策积极有效。

“近期，各地(dì)二手房交易比较活跃，二手房交(jiāo)易占总体住(zhù)房交易的比(bǐ)重(zhòng)接近四成，11个省市二手房交易量超过新房。其中，90平米以下、总(zǒng)价300万以下的二手房占60%左右的份额(é)，可见刚(gāng)需潜力很大，换(huàn)房的潜力也很大。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

如果能盘活这庞(páng)大的二手房市场，对楼(lóu)市企稳回升(shēng)意义明(míng)显。住房“以旧(jiù)换新”的目(mù)的，便是盘活存量(liàng)市场、畅通换房链条，助(zhù)力整个市场流动运转起来，激发(fā)楼市活力。

具体怎么(me)做，目前各地有两种方式，一是“联合帮卖”，房企(qǐ)联合经纪机构对旧房优(yōu)先推(tuī)售，若一定期限内旧房(fáng)售出则按流程购买新房。二是开发商或国资平台收(shōu)购旧房，售房款(kuǎn)用于购买指定新房项目，这是今年以来住房(fáng)“以旧换新”的主流。此(cǐ)外，还有地方(fāng)对“以(yǐ)旧换新”给予购房补(bǔ)贴。

痛点有待疏通

在庞大的“以旧换新”政策队伍中，郑州是较为特殊的一个。

按郑州官方的计划，“以旧换新”有两种方式，除了市场化帮卖，国资(zī)也要(yào)下场收房，而(ér)且规模比其他城市都大。郑州城市(shì)发展集团有限公司作为政府指(zhǐ)定收购主(zhǔ)体收购(gòu)二手住房，全年计划完成(chéng)5000套。这一规模，比此前也有国资30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点入局的太仓、无锡、启东市等都可观(guān)。

4月20日，郑州市“以(yǐ)旧换新”试点工作启动，官方数(shù)据显示，当天从凌晨到下午3时，有3449人次登录“郑州市房产交易服务平台”电脑端，平台注册用户260个，市民登记(jì)发布二手房信息共189条，报名参加城发集团收购(gòu)并完成全部资料上传共68人(rén)，线下售楼部统计征集换购房意向信息202条(tiáo)。

作为(wèi)收购主体(tǐ)，城发集团当日审(shěn)核房源信息共83组，首日筛选(xuǎn)登(dēng)记信息资(zī)料齐全、符(fú)合试点阶段收购(gòu)标准，初步审(shěn)核(hé)通过的房源信息共64组，目前一组已进入现场踏勘环节(jié)，一组(zǔ)已进入评估环(huán)节。在新房端，首批(pī)报名(míng)参加“以旧换新”的现房楼盘项目34个，共(gòng)提供现房房源7987套。

从政策发布(bù)到公(gōng)布进展，郑州算是较为迅速(sù)的一个，但从现实角度看，“以旧换新”实施起来需要时间。去年长三角首次试水的太仓，首批放出(chū)100个名(míng)额，最终实际成交仅6组；随着活动逐步推进，参与人数(shù)才逐渐增多，截至3月 12日，活(huó)动报名累计超过800组(zǔ)，其中已成交 93套(tào)，还有86套交过(guò)意向金，正进行验房(fáng)、评(píng)估等(děng)。

“尽管不少区域提出‘以旧换新’政策导向，但仍处于探索阶段，当前整体效果(guǒ)尚不明显。”中(zhōng)指研究院表示。首(shǒu)先是卖旧房环(huán)节，当前不(bù)少城市的二手房挂牌(pái)量处于高位，即便通过(guò)中介优先推介，但若(ruò)想快速售出二手房，还(hái)是需要在(zài)价格方面给予(yǔ)一定让(ràng)步。

“以旧换新，最大痛点是卖(mài)掉旧房。”李宇嘉表示，目前，开发商(shāng)参与以旧换新的协议，锁(suǒ)定意向房源的周期往(wǎng)往在(zài)2个月左(zuǒ)右，意味着卖房周期往往在2个月左右。但二手房很难在 2个(gè)月内卖出。他认为，政策关键是要激发二(èr)手房业主的动力，卖不(bù)掉二手房则“无责(zé)退订新(xīn)房”，给予(yǔ)业主足够的安全垫。

其次，选购新房(fáng)环(huán)节(jié)也有不少问题。“旧房收(shōu)购模式一(yī)般要求购房者在指定的新房楼盘购买，这意味着选择性受到(dào30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点)一定限制。”中指研究(jiū)院(yuàn)称。此外(wài)，当下居民就业、收入预期尚未明(míng)显好转，购房者观望情绪重，购(gòu)买期房较为谨慎等因素，也一定程度影响了(le)“以旧换新”政策(cè)效果。

比如有郑(zhèng)州当地网友表示，自己很关注住房“以旧换(huàn)新”政策，目前家里有两套(tào)旧房，都属(shǔ)于(yú)难(nán)出租也难卖的(de)“老破小(xiǎo)”、“老破大”，如果政府能出面收购，会(huì)极大帮助家庭卖房。但鉴于资金问题、市场前(qián)景等问题，自己(jǐ)对买新房还有顾虑，现(xiàn)在只想出售手中多余的旧房。

另(lìng)有无锡网友在领导留(liú)言板表示，近(jìn)期(qī)无锡市梁溪区出台(tái)房(fáng)子“以旧换新”政策，请问以(yǐ)后是否有计(jì)划推出全城置换(huàn)政策。对(duì)此无锡市梁溪城投(tóu)公司表(biǎo)示，目前梁溪区出台的二手房“以旧换新”业(yè)务(wù)是梁溪(xī)城(chéng)发集团下属置业公司实施的，全(quán)市包括江阴宜兴推出(chū)置换政策，目前尚没有实施计划。

李宇嘉建议(yì)称，在刚需转向二手(shǒu)房，改善转向新房的新形势下，未(wèi)来“以旧换新”政策可能要常态化地推进。因此，开发商(shāng)和地(dì)方政府都要坚持把“好房源”拿出来，让循环更(gèng)加顺(shùn)畅。他表示(shì)，参与“以(yǐ)旧换新”的开发商，新盘绝不能推尾货，借机去库存(cún)，要(yào)拿出优质项目参与活动，且要(yào)有价格上的优(yōu)惠(huì)。

而对政(zhèng)府下场收房，李宇嘉认为，这对国(guó)资机构的资金实(shí)力、信息(xī)掌握能力等(děng)都有(yǒu)要求，分散式购置的二手房住房如何筹建为保障性(xìng)住房、后续如(rú)何做好运营管理，也存(cún)在(zài)挑战(zhàn)。政府需要做的，是制定优惠政策，激励和撮合关联方，把带押过户做好、交易流程简化、评(píng)估公信力做强，着眼基础性制(zhì)度。

“丁祖昱评(píng)楼市”表(biǎo)示，整体来看，2023年至(zhì)今(jīn)多(duō)城跟进“以旧换新”政策(cè)，在一(yī)定程度(dù)上可帮助置换需求客(kè)户快速卖房，同时(shí)降低购房(fáng)者购房成本，盘活存量房，提(tí)高市场活跃度，进(jìn)而促进房地产市场平稳健康发展(zhǎn)。但在当前(qián)整(zhěng)体市场承压的情况下，政策执行效果(guǒ)不一，仍需调动多(duō)方资(zī)源配(pèi)合。

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