“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？

4月香江，阴雨连绵(mián)，但难(nán)挡(dǎng)大家的看(kàn)房热情。

4月20日，香港将军澳一个新开售楼盘迎来第二期抽(chōu)签日，由于楼盘(pán)地铁上盖，周(zhōu)边(biān)地区(qū)教育资源(yuán)丰富，因此受到了许多(duō)购(gòu)房者(zhě)的(de)青睐。售楼处(chù)大厅(tīng)摆放着20多张小圆桌，周围挤满了中签的买家与销售顾问，热切地商讨着(zhe)支付事宜(yí)。房产中介则在电梯和大(dà)厅之间不停穿梭，送走上一位购房者后，又在(zài)电梯口等待下一位客户。

（售楼部挤满了中签的买家与销(xiāo)售顾问摄/贾明(míng)睿）

在香港楼市全面(miàn)“撤辣”近两个月后，此番景象在香港多(duō)个楼盘(pán)轮番上(shàng)演(yǎn)。2月28日，香港(gǎng)楼市“平(píng)地一声雷”。香港特别行政区财政司司(sī)长(zhǎng)陈(chén)茂波(bō)宣布，即(jí)日起撤销所有住宅物业(yè)需求管理措施，住宅物业交易无(wú)须缴(jiǎo)交额外印花税、买家印花税(shuì)和新住宅(zhái)印(yìn)花税；物业按揭贷款的(de)逆周期宏观审慎监管措施也会(huì)进一步(bù)放宽。

这是香港为提振楼市注入的一剂“强心针”，目前(qián)来看，效果(guǒ)显著。香港置业研(yán)究(jiū)部(bù)董事王品弟表(biǎo)示，土地注(zhù)册处资料显示，本月至今(截(jié)至18日)整体物业(包括一手私宅及二手住宅(zhái)、一手公营(yíng)房屋(wū)、工(gōng)商铺、纯车位(wèi)及(jí)其他非住宅)录得6396宗注册，较上月同期的1790宗大幅增加近2.6倍。由(yóu)于注册量属滞后(hòu)数字，4月注册(cè)个案一般主要(yào)反映3月楼市于财政预算(suàn)案公布全面(miàn)撤辣后的畅(chàng)旺市况。

值得关注的是，内地客成为了本轮购房的一大主(zhǔ)力，有香(xiāng)港房产中介告诉21记者，“基本上我所有的客人都来自内地”，从需求看，自住(zhù)和投资都有。对(duì)于“刚需族”而言，子女教育以及低价入手成为了他们买房(fáng)的最大诱因。

当然，也有许多人(rén)仍在观(guān)望。他们(men)有的通过“优才(cái)计划”来港半(bàn)年，买房已经提上日程；有的即将拿到香港永居，但“撤辣”似(shì)乎也(yě)反映出香港整体经济的(de)动力不足，这让他们(men)对于买房(fáng)与否显得更加踌(chóu)躇。

全面(miàn)“撤辣”之后，这些组成了香港楼市的复杂图景：新盘争先推出、中介迎(yíng)来了难得的“忙时”、“西饼客(kè)”大笔(bǐ)扫货、“刚需族”有的犹豫有的落定…..曾经(jīng)“哺(bǔ)育”了李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑(zhèng)裕彤四大家族的香港(gǎng)房产经济，能否走进下一个春风里？

内地买家众生(shēng)相

2023年10月，黎小姐通过优才计划成功拿到了签证，从事ESG工(gōng)作的她目(mù)前(qián)频繁往返于深圳、香港“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？两地。

在港半年，黎小姐(jiě)的置业(yè)计划开(kāi)始(shǐ)提上日程。黎小姐告诉(sù)21记者，“撤辣”对于(yú)她的置业(yè)计划有(yǒu)部分影响，但并非最重(zhòng)要因素，“初衷是打算在香(xiāng)港长期发展(zhǎn)，也(yě)比较看好香(xiāng)港住宅的保值”。

近段时(shí)间以来，黎小姐先后到启德、大角咀、南昌等地寻找合适(shì)的房源。于(yú)她而(ér)言，街(jiē)区氛围(wéi)和(hé)配套，以及交通便利程度，尤其是往返(fǎn)内地的便(biàn)捷程度是最重要的选房因素，“这(zhè)两个因(yīn)素影响长期的居住价值，会在(zài)此基础上考虑性价比”。

事实上，对于外来人才，香港特(tè)区政(zhèng)府提前打开了(le)“撤辣”通道。香港行政长官在2023年施政报告中明确，为外来人才的置业印花税实施“先免后征”，即在购入物业时先暂免征(zhēng)收相关税项，若其后未能成为香(xiāng)港(gǎng)永久性居(jū)民才缴付相关税项。

过去(qù)几年(nián)，香港通过“优才计划”、“高才通计划(huà)”等人才引进措施(shī)吸引了大量内地人才到港发(fā)展。香港特区政府劳工及福利局局长孙玉菡透露，截至今年2月底，“高(gāo)才通计划”共收到逾7.2万宗(zōng)申请，其中近5.9万宗获批，已有约(yuē)4.4万人通过该计划来(lái)港。加(jiā)上经其他人才入境计划获批的申请，由去年至今总计约10.8万名人才已抵港。

黎小姐了解到，通过“优才计(jì)划(huà)”、“高才通计(jì)划”等移居香港的内地朋友，目前仍以租房为主，较少考虑置业。但这些在港发展、定居意(yì)愿较大的人群，依(yī)然有望成为香港房地产市场新需(xū)求(qiú)的一大主力。

同样来自内地的(de)赵女士目前在内地和香港经营一家留(liú)学咨询公(gōng)司。在(zài)她的(de)计划里，孩子以后会在香港读书，因此(cǐ)买(mǎi)房计划(huà)原(yuán)就在列。在香港特(tè)区政府推出“撤辣”措施(shī)后，这一计(jì)划被提前了。多番比较后，赵女士准备在大围(wéi)购置一(yī)套二手房或者在(zài)启德入手一套新房。

子女教育以及趁低买入成为了赵女士(shì“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？)购房的重(zhòng)要推手。“买房(fáng)考虑(lǜ)最(zuì)多肯定是投资价值，虽然(rán)不能(néng)说是抄(chāo)底，但价格回(huí)落到一个觉得可以出手的计算，结合孩子未(wèi)来的规划，买房计划基本就落实了。”

赵女士表示，身边(biān)有到港买房计划的人士与她的考虑差不多，都是前期做投(tóu)资，后期用于孩子上(shàng)学。

与他们相比，白兰要显得更加谨(jǐn)慎。“某种程(chéng)度上而言，‘撤(chè)辣’会(huì)让我(wǒ)更担心（香港）经济情(qíng)况，会让我更怀疑(yí)买房是不(bù)是一个正(zhèng)确的决(jué)定。”当香港特区(qū)政府宣布“先免后(hòu)征”时，决心要拿到永居(jū)的白兰(lán)就知道(dào)自己不(bù)需要缴纳这部分税(shuì)款，也因此，对(duì)于全面“撤辣”的推(tuī)出，白兰并不(bù)敏感。

于(yú)白兰而言，最重要的影响因素(sù)还是(shì)房价(jià)，“还是有点(diǎn)犹豫，这个房子(zi)是(shì)要买来自住还是买来投资？如果是投资，最重要的(de)是房价能不能(néng)涨(zhǎng)，这个还是取决于经济情况和市场信心(xīn)，但(dàn)这两点我并没有看(kàn)到很积极的方向。”

一手成交创近11年新高

从各大楼盘的(de)交易数据来看，全面“撤辣”在短(duǎn)期内(nèi)取得了明显成效。记者了解到，有新开(kāi)售的楼盘(pán)超购27倍；有的项目即便门槛较高，总价在2000-3000万港元，但也(yě)去化得很快(kuài)。

根据统计，香港楼市全面“撤辣”后，3月一手房市(shì)场录得(dé)约4170宗成交，为《一手住宅物业销售条例》2013年4月(yuè)实(shí)施以(yǐ)来，近11年(nián)单月新高。

二手市场同样回温。美联(lián)物业研究中心综合土地注册处(chù)资(zī)料显示，3月二手住(zhù)宅注册量录得2701宗，较(jiào)2月(yuè)2219宗回升约21.7%。同时，鉴于(yú)土地注册(cè)处注册个案属滞(zhì)后数据，因此2月(yuè)底财案撤辣后的楼(lóu)市表现尚未于上述3月注册量全面反(fǎn)映(yìng)出来。

内地客成为了本轮香港楼(lóu)市成交复苏(sū“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？)的(de)主要推手之一。香港置业一手盘客户主任(rèn)陈先生向21记者表示，最近来看一(yī)手楼盘的客户中，大概7成来自内地。问(wèn)及“撤辣”前后的情况，陈(chén)永智称变化很(hěn)大(dà)，“之前都要等拿到永(yǒng)居才(cái)可以减税(shuì)，而拿到永居意味着放弃原来的内地户口，现在不需(xū)要这样了，内地同胞可以直接减税置业。”

在陈先生看来(lái)，“香港本地的购房力已经很弱(ruò)了，现在香(xiāng)港(gǎng)一手房(fáng)市场面向的主要(yào)就是内(nèi)地客(kè)户。”

需要指出的是，在全面“撤辣(là)”之(zhī)前，香(xiāng)港特区政府已经(jīng)将买(mǎi)家印花税和新住宅印花(huā)税税率减半，均(jūn)从之前(qián)的15%减至7.5%。这两个税款面向的对象都包括非(fēi)香港永久性居民，在推出之初，这两个税(shuì)款就是作为香港房产需求管(guǎn)理措施的一部(bù)分，藉以遏抑外来(lái)需(xū)求和减低投资需求，从而稳定住宅物业市场。

但是，由于经济低迷、利(lì)率(lǜ)高企叠加流失，香港房产市场(chǎng)陷入了长时间低(dī)迷(mí)。如今，来自(zì)内地的刚(gāng)需客与投资客(kè)再次(cì)“带资”进(jìn)入香港房(fáng)产市场。

从投资角度看，“香港的物(wù)业投资历史(shǐ)悠久，且租金(jīn)回报率比(bǐ)较可观，一般可以(yǐ)达到3厘（3%），CBD附近的可以达到4厘（4%）。香(xiāng)港作为国际(jì)金融中心，聚集(jí)了(le)一大(dà)批国际国内人才，相信较容易(yì)放租。”香港(gǎng)仲量联行资深(shēn)董事(shì)李远峰向21记者表示。

同(tóng)时，香港的租金明显高(gāo)于内地城市，“如果同一笔钱花在香港和内地，回报率肯定是香港高。”陈先生表示。的确，从投资(zī)属性看，香港租售比情况比内地好，但持有(yǒu)成本也比较高。

就此，李远峰回应称，成本考虑主要看买家(jiā)是否做借贷以及按揭(jiē)利息情况，差饷、管理费及(jí)其他费(fèi)用占比并不高，结合香港法制健全，相信香港物业依然是不错的长线(xiàn)持有资产。

长期复(fù)苏需要更多支撑

上世纪90年代，作为香港经济的重要支柱，地(dì)产业被视作“香港经济的寒暑表”；后来随着时间推移，高地价、高(gāo)楼价问题逐渐成为了香港突出的社会问题；近(jìn)几(jǐ)年，香港楼市更是陷入了长期低迷。

美联物业(yè)数据显(xiǎn)示，2023年香港楼市共推出35个全新(xīn)新盘项目，涉及单位(wèi)总数14119套，于2023年共售(shòu)出6740个单(dān)位(wèi)，售出(chū)率约48%，不(bù)足五成。拉长(zhǎng)时间线来(lái)看，这一售出率较2022年约(yuē)53%进(jìn)一步下(xià)挫，较2020年的约70%更是(shì)显著下降。

在难得的购(gòu)买潮以(yǐ)及去库(kù)存(cún)压(yā)力下(xià)，许多地产企业“以价换量”，加速去化。有(yǒu)消息称，香港首富李嘉诚(chéng)旗下长实(shí)集团(tuán)推售的BlueCoast成本价为2.8万(wàn)港元/平(píng)方呎(1呎约等于(yú)0.093平方米），但均价仅(jǐn)2.19万港元/平方(fāng)呎，相当于打了(le)七(qī)八折(zhé)，且比周边同类新盘便宜约6000港元/平方呎，价格(gé)优势明(míng)显。

长(zhǎng)实执行(xíng)董事赵国雄表示，BlueCoast首批(pī)属“捞底价”，考虑到当前(qián)低迷的房市和竞争激烈的市(shì)场环境，这次开价“蚀少当赚”。去年8月，长实(shí)集团旗下的“亲海駅II”的低价促(cù)销也曾掀起市场热议。

如今，从3月(yuè)数据看(kàn)，全面“撤辣”之后，香港楼(lóu)市迎(yíng)来“小阳春”。但是，从更长的时间(jiān)坐(zuò)标看(kàn)，香港楼市仍难称复苏。

首先，库存压力(lì)仍很大。根据(jù)香港房(fáng)屋局以(yǐ)及美联物(wù)业研究中心数据，截至2023年(nián)底，香港楼盘的(de)“货尾”（新盘销(xiāo)售剩余未卖出的单位）已达2.03万套，达近20年来新高，同时，潜在(zài)新盘供应单位数创历史新高，达10.9万个单位，创有记录以来新高。

同时，楼市走势仍未明朗。中原地产(chǎn)研究部高级联席董事杨明仪4月19日表示，反映香港主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指数CCL最新报146.35点，虽高于“撤辣”前的143.02点，但仍处于逾7年低位，在2017年1月底水平徘徊。该指数较2021年8月191.34点历(lì)史高位跌23.51%，较2023年4月168.40点高位跌13.09%，而2024年则累跌(diē)0.58%。

李远峰向记者表示，“撤辣”后市场的反应很(hěn)直接，入(rù)市成本降(jiàng)低有(yǒu)效刺激了成交量。但是在2018、2019年政府推出了较多土地，从发展周期看，这两年(nián)正是项目落成的高峰期，在供过于求的(de)情况下，房价走势预计会走低。

“最近新推的(de)几个新盘价格整价(jià)较市场价有所折让，推低了房产指数(shù)，全年来看可能会同比下跌。我们预计货存积(jī)压情况缓解后，指数才有机会(huì)回升。”李远峰(fēng)同时还指出，在利(lì)息维(wéi)持高(gāo)位，香港经济复苏较预期缓(huǎn)慢的情况下，香港的楼(lóu)价(jià)复苏还需要(yào)时间。

长(zhǎng)远而言，香港(gǎng)楼市该如何走进下一个春风里？

广东省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉向21记者表示，“全面”撤辣(là)带(dài)来的效果肯定是正面的。“香港是自由港，物业价值的稳定(dìng)非常关键，会影响到(dào)资金进出以及(jí)香(xiāng)港对于境内外资金、投资者的吸引力。因此，当物业价值跌(diē)到一定程(chéng)度(dù)，就会采取手段来稳定(dìng)物业价值，从而稳定(dìng)香(xiāng)港对于全球资金的吸引力。”

在(zài)李宇(yǔ)嘉看(kàn)来，香港过去(qù)以地产、金融行业为发展中心，如今这(zhè)两个行(xíng)业遭(zāo)遇逆风，同时也出现了(le)产业空心化趋势。在此背景下，“香港房地产价格和行业未来走势发展很大程度(dù)上取决于能否融入内地、融入大湾(wān)区，即香(xiāng)港与(yǔ)大湾区的互联(lián)互通、与(yǔ)内地城市的(de)要素双向流动(dòng)。吸引更多的企业进(jìn)来(lái)，如此才可以扩大市场对房地产的需求，让香港地产的复苏前景更明朗(lǎng)，动力更足。”

李宇嘉补充称，香港在国际(jì)规则、金(jīn)融服务(wù)方面依然有很强的优势，内地企业有这些(xiē)方面的需(xū)求，如果能够结合起来，补充香港产业空心化的不足，那么地产发展(zhǎn)还(hái)会有较大(dà)的发展空间(jiān)，“单靠政策难(nán)以将香(xiāng)港房地产市场稳定下来”。

未经允许不得转载：天津电机维修_天津进口电机维修_天津特种电机维修_天津发电机维修 “撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？