滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑

　　每经记者包晶晶每经(jīng)编辑魏文艺

　　近期，在已(yǐ)公布上半年业绩的(de)上市物(wù)企(qǐ)中，滨江服(fú)务(wù)（HK03316，股价16.76港元，市值(zhí)46.33亿港(gǎng)元）的营收(shōu)增速排在第一位。

　　中报(bào)显(xiǎn)示，滨江服务上半年实现收入(rù)16.5亿元，同比增长38.7%；毛利4.22亿元，同比增长32.6%；毛利率从去年同期的26.7%下降至(zhì)25.6%；期内利(lì)润为2.7亿元(yuán)，同比增(zēng)长14.7%；公司权益股东应占期内利润为2.65亿元，同比增长14.9%；净利率为16.5%，较2023年同期的20.0%有所下降。

　　视(shì)觉中国

　　《每日经济新闻》记者注意到，在多个业务板块中，上半年滨江服务的物业管理服务板块收入同比增长，但占比有微降；非业主增值服务收入占比(bǐ)缩减，同时“5S增值(zhí)服务”收入比(bǐ)重(zhòng)大增。同时，滨江服务源自独立第三方的(de)业务占比上升明显(xiǎn)。

　　业务结构(gòu)变动致毛利(lì)率下(xià)滑

　　自(zì)2023年下半年起，“增(zēng)收不增利”“现金流紧缩”开始困扰物(wù)业企业。外拓风险加大、规模扩张承压之下，部分业绩稳定增长的物企不(bù)约而同地向“增(zēng)值服务”要收益(yì)。

　　记(jì)者注意到(dào)，滨江服务从2022年起便提出(chū)“将5S增值服务视(shì)为未来的利润增长引擎(qíng)”，将业务板块(kuài)划分(fēn)为物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、非业主增值服务及5S增值服务，形成(chéng)综合服务范围。

　　其(qí)中“5S增值(zhí)服(fú)务”包括家(jiā)政服务、经纪服务、家装服(fú)务、向业主销(xiāo)售家具、停车位及储藏室以及其他(tā)社区(qū)增值(zhí)服务。尽管物业管理服务(wù)仍(réng)是滨(bīn)江服务2024年上半年的主要(yào)收入来源，但增长势头已经明显不及增值(zhí)服务，5S增值服务的占比同比(bǐ)上升13.8个百分点至29.9%，收入同比增长158.5%达到4.94亿元(yuán)。

　　比较滨江(jiāng)服务2021年到2024年的4次中(zhōng)期业(yè)绩，5S增值服务收入分别为0.66亿元、0.61亿元、1.91亿(yì)元和1.36亿元，占比分别为11.1%、7.4%、16.1%和27.4%，正逐渐(jiàn)成为收(shōu)入的(de)重要(yào)支柱(zhù)。

　　而传统的物业(yè)管(guǎn)理服务收(shōu)入同(tóng)比增(zēng)长25.9%至9.05亿元(yuán)，占(zhàn)总收入比(bǐ)重约(yuē)54.9%，相较去(qù)年同期(qī)的60.4%减少5.5个百分(fēn)点。同时，非业(yè)主增值服务收入2.51亿(yì)元，同比下降10.3%，占比15.2%，同比减少(shǎo)了8.3个百分点(diǎn)。滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑p>

　　在(zài)利润层面，5S增值服务对利润的贡献(xiàn)度也不可小觑。5S增值服务(wù)产生的毛(máo)利增长(zhǎng)103.7%至1.36亿元，占比(bǐ)达到约31%；而(ér)物业管理服务贡献的(de)毛利为1.78亿元，占(zhàn)比为42.3%，两者贡献度的差距较2023年同期(qī)有明显缩小。

　　不过记者(zhě)注意(yì)到，滨江服务(wù)业(yè)务结构变动的同时，也带来了毛利率的波动(dòng)。

　　上半年，滨江服务的毛利同比增长32.6%至4.22亿元，但毛利率从去年同期的26.7%下降至25.6%。主要原因是，毛利(lì)最(zuì)高的非业(yè)主增值(zhí)服务板块收(shōu)入和利润规模同(tóng)比收缩，毛利占比下降了(le)10个百分点。同时，营收(shōu)占比最大物业管理服(fú)务虽然毛利(lì)率增长5个百分点至19.7%，但拉低(dī)了均(jūn)值。

　　此外，快(kuài)速增长的5S增值服务贡(gòng)献(xiàn)了近(jìn)三成的(de)毛利，但毛利率下(xià)降了7.4个百分点至27.4%，毛利率拉动(dòng)作用仍有限(xiàn)。

　　据中(zhōng)物智库统计，上半年62家上市物企中，滨江服务的营收增长速(sù)度（38.7%）排在第一(yī)位；62家上(shàng)市物企平均(jūn)毛利率跌至20.7%，滨(bīn)江服务处于前1/3水平(píng)。

　　滨江服(fú)务方(fāng)面称，车位及储藏室销售服务和(hé)优居服务中(zhōng)硬装业务的(de)快速增长推动了5S增值服务的上升。从利(lì)润层(céng)面看，也正是由(yóu)于硬装服务发展迅速，相应板块出现(xiàn)毛利率下降。

　　对于(yú)物业企业告别高(gāo)利润时代，中指研究院物业事业部总经理(lǐ)牛晓娟向《每日经济新闻(wén)》记者表示：“物业管理行业正(zhèng)步入转型升级的关键(jiàn)时期，物业(yè)企业(yè)高毛利时代短期内将较难(nán)再现，追求合理利润，‘长坡(pō)薄雪’才能持续良性发展。”

　　独立第(dì)三(sān)方业务占比明(míng)显上升

　　与母公司滨江集团步调一致的是，滨江服(fú)务高度聚焦在经济发达的浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)内。

　　截至今年(nián)6月30日，滨江服务在管(guǎn)建筑(zhù)面(miàn)积约为6310万平方米，较2023年(nián)同期增长(zhǎng)29.6%。其中，位于杭州的在管项目面积占比达63.6%，浙江省内(nèi)在管面积占(zhàn)比97.2%。目前(qián)合约项目扩展至江苏、江西(xī)、广(guǎng)东、海南、上海等地(dì)的21个城市。

　　截至报告期(qī)末，滨江服务已签署的合约建(jiàn)筑面积约9000万(wàn)平方米，较2023年同期增长21.3%。此外，滨(bīn)江集团上半年拿地10宗，其中不(bù)乏高溢(yì)价热门地块(kuài)，均有望成为后续业务增长的重要支撑。

　　从(cóng)管(guǎn)理费上看(kàn)，上(shàng)半年滨江服务(wù)平均物业(yè)管理费(fèi)约为每月每平方米4.17元(yuán)，较去年统计降低了0.1元。但根据中指研究院对全国20城(chéng)物业服务均价的统计，杭州市均价为每月每平方(fāng)米(mǐ)2.93元，滨江服务的(de)物管平均费用(yòng)水(shuǐ)平远超过杭州的平均水(shuǐ)平(píng)。

　　值得注意的是，滨江服务源(yuán)自独立第(dì)三方的业务占比上升明(míng)显(xiǎn)。截至6月30日，公司在管面积中，源自(zì)独立第三方的建筑面积占比已提(tí)升至57.7%，较去年同期增长了(le)1.6个百分(fēn)点。上半年净(jìng)增加的在管建筑面(miàn)积与合约建筑面积中(zhōng)，源自(zì)独立第三(sān)方的比例分别(bié)达到65.2%与67.4%。

滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑"font-L">　　具(jù)体(tǐ)来看，上半年滨江服务凭借在管(guǎn)西溪之星项目的表现，签约溪汀家园(yuán)、西溪花城两个安(ān)置房项目，预计年饱和营收约1800万元。同时，中标(biāo)多个高质(zhì)量存量(liàng)住宅(zhái)项目，如天誉湾、旭江华庭等，预计(jì)年饱和营收均超千(qiān)万(wàn)元。

　　“集团以多种途径进行外拓，外接项目呈现(xiàn)来源多(duō)样化的特性，包括但不限于市场直(zhí)拓、保持与战略合(hé)作伙伴(bàn)的友好关系以及(jí)承接政府(fǔ)项目。”滨江服务(wù)在中报中表示。

　　从财(cái)务状况来看滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑，至(zhì)报告期末，滨(bīn)江服(fú)务流动资产为27.37亿元，同比增加5.1%；现金及(jí)等价物 8.67 亿元，同比减少40.4%，主要是由于支付款项及购买(mǎi)定期存款理(lǐ)财产品。公司无贷款或借贷，合(hé)约负债17.14亿元，同比增加10.2%，主要是由(yóu)于项目(mù)数(shù)量增加及(jí)预收物业费增加2.33亿元。

　　对于物业行业的发(fā)展趋势(shì)，牛晓娟分析称，物企将重(zhòng)点围绕多个维度(dù)展开(kāi)竞争：一是服务品质与差(chà)异化竞争；二是外拓能力的(de)竞(jìng)争；三是规模较大之后如(rú)何(hé)整合的竞争；四是智能化与数字化转型；五是(shì)跨界合作与(yǔ)资(zī)源融合，这种策略不仅有(yǒu)助于物业企业进(jìn)一步拓宽(kuān)服(fú)务领(lǐng)域，还(hái)能显著提升市场综合竞争能力(lì)。

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