“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”

在全国多地通过修订建(jiàn)筑(zhù)容积(jī)率计算办法提升建筑实际使用率的背景下，“得(dé)房率100%”的房地产项目持续增多，特别是部分龙(lóng)头房企(qǐ)，积极(jí)推进相关项目，以抢占市场(chǎng)先机。

在西安、长沙乃至北京五环外区域(yù)，一批“零公摊”楼盘正在密集入市。通过“赠送”阳台等半敞开空间的(de)形式，部分项目实际得房率可以达(dá)到甚至超过100%。目前，广州(zhōu)、合肥、浙江、长沙(shā)、佛山、肇庆等多个城市已明(míng)确发文，通过放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面(miàn)积不计(jì)入容积率等方式，侧面提升项目得房率。9月4日，湖南湘潭更是直接出台(tái)政(zhèng)策(cè)支持开发商按套内面积(jī)计价销售。

“卷公摊”的(de)根本目的(de)仍是竞(jìng)品质和“卷销售”，在满足购房者需求的同时令项目更具比较优(yōu)势。目前(qián)保(bǎo)利、华润、龙湖及中铁建等房企在“100%得房率”的赛道中(zhōng)参与度较高。

多城政(zhèng)策引导“零公摊”

“得房率超100%”项(xiàng)目积极入市

在部分二三(sān)线城(chéng)市，一批标(biāo)榜(bǎng)“零公摊”“得房率超100%”项目正高调入市。

今年8月，长沙本地国企慧城置业旗下云起·虔(qián)来项目，便(biàn)以“长沙首个负公摊产品”的标签亮相。项目信息显示，该楼盘面(miàn)积介于128平方米至168平(píng)方(fāng)米之间，全屋通过飘窗、阳台和电梯厅“计半(bàn)”纳入(rù)计容面积的形式，实现了103%-107.9%的实际(jì)使用(yòng)率。

在西安，一批超高(gāo)得房率的新盘已(yǐ)呈井喷态(tài)势，比(bǐ)如保利天瓒(zàn)、华润(rùn)明德润(rùn)府、龙湖御湖境(jìng)等项目的(de)得房率均突破(pò)了(le)100%。以今(jīn)年(nián)年(nián)初取证入市的华润明德润府为例(lì“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”)，该项目标(biāo)榜“大(dà)明宫板块唯一的第四代洋房社区(qū)”，主流户型产(chǎn)品面积为128平方米至170平方米，对外公示销售均价约22260元/平方米(mǐ)。该楼盘置业顾问就此向本刊表示：“通过‘赠送’阳台、露台等部(bù)分面积，我们项(xiàng)目的实际得房率确实(shí)可达100%，项目实际成交单价为21000元左右。”

让“零公摊”得(dé)以(yǐ)流行的，是(shì)越(yuè)来越多的城市开(kāi)始(shǐ)松绑建筑设计规则。去年年底以来，广州、合肥、长(zhǎng)沙、佛山(shān)、肇庆等多地城(chéng)市(shì)出台明确新(xīn)规，通过(guò)放松阳台尺(chǐ)寸(cùn)限制、鼓励露台等半开放(fàng)式设(shè)计、支持空中绿化面(miàn)积不计入(rù)容积率等方式，侧面助推开发商提升项目(mù)得房率。

本刊了(le)解到，这(zhè)类“计容面积新规”在浙江区域(yù)尤为普及(jí)。今年5月，绍(shào)兴(xīng)、温州、金华、湖州等城(chéng)市的部分新推地块中均注明：空中花园绿化阳台、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层(céng)面积等(děng)。

在一线城市中，广州已在去(qù)年11月发布《广州市建筑工(gōng)程容积率计算办法》，放宽了半开敞空间的“不计容 ”比例。今年(nián)8月28日，广(guǎng)州挂牌的天河南方面(miàn)粉厂地(dì)块开始成为新规试点，按照出让规划，该项目(mù)半开敞空间的“半计容”比例可由原本的15%提高至(zhì)20%，同(tóng)时允许其阳(yáng)台面积扩大至30%、按一半水平(píng)投影面(miàn)积计(jì)算容积率建筑面积。

从上述城市出台的(de)新规来(lái)看，政策层面并未直接取消公摊，而是通过允许开发商“赠送”半开敞空间面积等形式“抵消”公摊(tān)。此(cǐ)前国内(nèi)高层住(zhù)宅公摊比例通(tōng)常(cháng)为20%至25%左右，对应得房(fáng)率为(wèi)75%至80%。理论上，房企只要利用新规合理(lǐ)设计，得房率可以达到甚至超过100%。

更进一步的是，9月4日，湖南湘潭更是直接支持按套内面积计价销(xiāo)售(shòu)。据湘潭市(shì)政府发布的《湘潭市(shì)促进房地产市场高质量发展的若干措施》，对一次性团(tuán)购(gòu)10套及(jí)以(yǐ)上新建商品住房的，团购价格不纳入城市商品(pǐn)房价格监测范围；同时(shí)支(zhī)持房企实行按住房套内面(miàn)积（不含公摊面(miàn)积）计价宣传销售，进一步优化住(zhù)宅销售方式。

“卷(juǎn)公摊(tān)”实为“竞销售”

头(tóu)部品牌房(fáng)企(qǐ)保持较高参与度(dù)

越来(lái)越多的项目“卷公摊”背(bèi)后，开发商面临(lín)“竞品质”、加速新房销售去化(huà)的需求，而超高得房率是(shì)一大卖点。广东省城(chéng)乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉近期正在贵阳等地调研，其向本(běn)刊介绍：“现在包括(kuò)很多二三线城市在主推‘第四代住宅(zhái)’的概念，附带大阳台、大露台、大入户花园，并且这些配套(tào)都是‘半赠送’面积。”

在李宇嘉(jiā)看来，开发商“卷公(gōng)摊(tān)”是基于提高得房率、提振产品对购房者的吸(xī)引(yǐn)力而产生的结果。据介绍，目前市场对于商品房总(zǒng)价和单价都很敏感，在各地放宽建筑设计标(biāo)准(zhǔn)的背景下，提高得房(fáng)率能(néng)变相实现“降房价”的效果，既控制(zhì)了总价，也能顺应居民的(de)住房新期待(dài)。

“对于(yú)通过赠送(sòng)面积来提升得房率的(de)操作，业内曾经习惯把(bǎ)这叫做‘偷面积’，比(bǐ)如飘(piāo)窗往外再多铺一点儿，露台和阳台面积(jī)扩张一点，如(rú)果是两层复式的楼盘就把挑空面积做多一点等等，进(jìn)而(ér)增加实际的使用面积。”镜鉴咨询创(chuàng)始人张宏伟(wěi)向本刊介绍，“现在部分城市的设计(jì)规范要求和调(diào)控政策有所放开，比如增加半开放(fàng)空间的(de)面积比例，同时(shí)这些设(shè)计不计入(rù)或(huò)者‘半计入’建筑面积。如此一来房子实(shí)用面积增加(jiā)，呈现为(wèi)‘零(líng)公摊’甚至得房率超过100%的结果。”

不过，在张宏伟看来(lái)，“零公摊”并不一定等同(tóng)“变相降价”。“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”“得房(fáng)率较高的(de)房子，价格往往比常规(guī)楼盘略微高(gāo)一点(diǎn)。毕竟飘窗、露台(tái)等(děng)面积外扩，意味着开发商投入的成本也会(huì)增(zēng)加。不过，即(jí)使价格稍贵，这(zhè)类房子性价(jià)比也(yě)高。”

在张宏伟看来，开(kāi)发商致力于提升得房率，无非(fēi)出(chū)于两种(zhǒng)原因(yīn)，一是(shì)与其他竞品相比，这种房子更好卖；二是为了提升(shēng)住宅(zhái)的性价比，使项(xiàng)目更具定价优(yōu)势(shì)。

在更大程度上(shàng)，“零公摊”是“第四代住宅”的(de)特征(zhēng)之一。在我国近四(sì)十年(nián)的商品房发展历史(shǐ)中，业内认为每隔十年就诞生一代概念的住宅产品，如“第一代住宅”指体制单(dā“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”n)位分配住房(fáng)，“第二代(dài)住宅”引入物业管理(lǐ)，“第(dì)三代住宅”具备更(gèng)完善的配套设(shè)施，到目前的“第四代住宅”，则旨在打造人与自然和谐互动的生活(huó)空间。2021年住(zhù)建部正式发布《城(chéng)市森林花园住宅设计标准》已将第四(sì)代住宅的概念正式落地(dì)，简言之(zhī)，“第(dì)四代住(zhù)宅”具有“户户有花园、家家(jiā)有庭院、得房率超过(guò)100%”的特色。

本(běn)刊了(le)解到，在“得(dé)房率超过100%”的赛道中，目(mù)前以保利发(fā)展、华润置(zhì)地、龙(lóng)湖集团和中铁建为(wèi)代表的头部(bù)品牌房(fáng)企落地项目较多，这批房企正通过“竞品质”抢占(zhàn)“第四代住宅”的市场份额。

北京顺(shùn)义(yì)涌现超高得房率新盘

保利项目成得房率“卷王(wáng)”

区别(bié)于部分二三线城(chéng)市“普及(jí)零公摊”，以北京为代表的一线(xiàn)城市，正在外(wài)围区域涌现(xiàn)高得房率的新盘，其中顺义板块尤为突出，譬如首开璞提润府项目、建发观云等项目都曾以(yǐ)“超高得房率”作为卖点；保利发展操盘的星宸和煦(xù)、颐璟和煦项(xiàng)目，更因 “100%实际(jì)得房率(lǜ)”被市场人士称为北京“卷王”。

本刊了(le)解到，尽管北(běi)京(jīng)尚未明确(què)出炉(lú)政策鼓励开发商“零公摊”，但在(zài)顺义、房山等非核心区域，在符合报建报(bào)规要求前提下，通过“赠送面积”提高得房率(lǜ)的形式具备可行空间。

今(jīn)年4月，北京市规划和自(zì)然资源委员会官网(wǎng)发(fā)布《关于北京市顺义区空港(gǎng)六期SY00-2301-0001地(dì)块(kuài)R2二类居住用(yòng)地项目规划(huà)建筑方案公示期间采(cǎi)信(xìn)情况(kuàng)的公告》，其中(zhōng)首条公众反馈意见(jiàn)便是投(tóu)诉该用地项目“偷(tōu)面积，2个(gè)设备平台，1个防火挑(tiāo)檐。交房全包进去(qù)，得房率100%以上，严重影响市场”。

这宗遭遇投诉(sù)的顺义区空港六期用地项目，正(zhèng)是7月(yuè)份首(shǒu)期开(kāi)盘的保利建工星宸和煦(xù)。不过，据公告披露的星宸和煦项目建(jiàn)设单位及设计单位的意见——该设计符合(hé)国家(jiā)各(gè)项法律法规。后期(qī)照图施工，依法验收；另据北京市规划和自(zì)然资源委员会顺(shùn)义分局意见——根据建设单位提供材料，经研究，建设单位(wèi)意(yì)见属实，予以采信。

保利建工·星宸和煦项目置业顾问就(jiù)此向本刊表示(shì)：“这(zhè)个项目的名义得房率其实在(zài)85%左右，媒体口径宣传(chuán)的‘100%得房率’是把赠送的防火挑(tiāo)檐(yán)面积计算了进(jìn)去。按照不同的(de)户型，我们项目的赠送面积在十五平(píng)方米至十八平方米左(zuǒ)右。在顺义，很多楼盘现在的得房率都(dōu)挺(tǐng)高(gāo)。”

本刊查询北京市住建委官网(wǎng)了解到，主打“高得房率”的背后(hòu)，上述星宸(chén)和煦、颐璟和煦项(xiàng)目去化并不顺畅。其中，保利(lì)建工·星宸和煦（备案名(míng)“悦煦雅(yǎ)苑”）于今年7月4日取得预售许可证，推出9栋楼共270套房源，住宅面积3.37万平(píng)方米(mǐ)。截至9月5日，项目签约35套，签(qiān)约面(miàn)积4245平方米。以此测算，该项目(mù)目前网(wǎng)签率仅为一成。

张宏伟就(jiù)此表(biǎo)示，目前不同城市(shì)对建筑规(guī)范的管控和调(diào)整力度有差异，这(zhè)取决于各个城市的市(shì)场状态。高能级城市在建筑规范上执行(xíng)严格，二三四线城市操作空间很大。就北京区域而言(yán)，五环以外区域的项目面(miàn)临去库存压力(lì)，顺义等区(qū)域允许“送面积”等操作去(qù)提升得房(fáng)率，也是执行尺度上的一(yī)种(zhǒng)灵活调整。

在其看来：“8月份(fèn)楼市整体成(chéng)交情况有所回(huí)落，现在步入九月，为了避免‘金(jīn)九银十’变成‘铜九铁十’，类似提升得房率(lǜ)等购房刺激(jī)性政策有必要陆续出台。”

（文章来源：证券(quàn)市场周刊）

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