商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？

浙江省宁(níng)波市统筹推进城(chéng)市更新，提质(zhì)加(jiā)速(sù)推进保障房、人才房、青年公寓等项目(mù)建设，不断提升住房品质，完善各项配套设施。图(tú)为宁波市应(yīng)家保障房及(jí)其周边的学校、地铁等配套(tào)设施(shī)。

胡学军(jūn)摄（人民视(shì)觉(jué)）

房贷(dài)利率再迎下调。近期，国内多地多(duō)家银(yín)行宣布下调个人住(zhù)房商业贷款利率。在江苏苏州、广东佛山，部(bù)分银(yín)行推出的首套房贷利率降至3.05%；在云(yún)南玉溪，首套房(fáng)及二套房贷利率进入“2时代”，降至2.95%。

房贷利率下调对购房(fáng)者是一大利好。而当商业贷款(kuǎn)利率持续(xù)下调并接近公(gōng)积金贷款利率时(shí)，购房(fáng)者也面临新的选择。公(gōng)积金贷款是否还具有吸引力？如(rú)何继续发挥(huī)住房公积金的保障优势？

多地多家银行宣布下调房贷利率

你的房(fáng)贷(dài)利率是多少？

“我前不久刚买了首(shǒu)套新房，用了组合贷的形式，公(gōng)积金贷款65万元，商贷15万元，利率(lǜ)分(fēn)别为2.85%和3.25%。”家(jiā)住河南(nán)郑州的刘勇智说，从自己去(qù)年开始看房以来，当地房贷利(lì)率一直(zhí)保(bǎo)持下调趋势。在对(duì)比(bǐ)多家银行贷款方案后(hòu)，他最终敲定(dìng)了目前(qián)的贷款方式。“现在算是近期的利率低位，购房负担减轻了不少。”他说(shuō)。

类似的情况不仅发生在郑州。来自江苏苏州的钟毅最近正在咨询购房贷款事宜，他告诉笔者，自己咨询(xún)了当地多家银行(xíng)，其中多数表示目前首套房贷(dài)利率为3.05%，部分银行还可以申请2.95%的首套(tào)房贷利(lì)率(lǜ)。“2.95%的房贷利率对于征信和债务情(qíng)况要求相对严(yán)格，银行的说法是‘收入能够两倍覆盖负债’就可以申请(qǐng)，放款周期在1周左右。”钟毅说。

进入6月以(yǐ)来，国内多地多家银行纷纷调整房贷利(lì)率下限。7月，中国人民银行(xíng)将1年期和5年期以上贷款市(shì)场报(bào)价利率（LPR）均下(xià)调10个基点，分别(bié)达到3.35%、3.85%。LPR下调后，多地房贷利率随之调(diào)整，在广东广(guǎng)州和佛(fú)山、江苏南京和(hé)苏(sū)州以及云南玉溪等地，部分银行推出“2”开头的个(gè)人住房商业贷款利率，刷新近(jìn)期房贷利率(lǜ)下限。

银行(xíng)为何纷纷下调房贷利(lì)率？广(guǎng)东(dōng)省住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉分析，近期房贷利率下行受多重因素推动。“一(yī)方面有银行间(jiān)对房贷份额的‘争抢’，通过降利率的手段吸引购房者贷款。另一方面(miàn)，近期部分银行存款利(lì)率有所下调，跟按揭贷款利率呈倒挂趋势(shì)，这推动了银行继续下调房贷利率(lǜ)。此外，今年以来LPR经历了两次下调，也拉动了(le)银行(xíng)房贷利率随之调整。”李宇嘉说。

“房贷利率通常随LPR变动而商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？变动，最近房贷利率再下调是市场利率下调而(ér)造成的。”首都经济贸易大(dà)学京津冀(jì)房地产研究院院长(zhǎng)赵秀池说，房(fáng)贷政策是房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)手段之一，在楼市相对低迷的情况下，下调房贷(dài)利率有利于减轻购房者负(fù)担，促进刚需和改善性住房需(xū)求入市，对于稳定楼市有(yǒu)一定积极(jí)作用。

商贷和公积金贷款利率(lǜ)接近，影响购房者决策(cè)

申请商业贷款(kuǎn)、住房(fáng)公积金贷款是目前购房(fáng)者借贷的主要方式(shì)。过去，不(bù)少购房者在申请贷(dài)款时会选择“个人住房商业贷(dài)款+住房商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？公积金贷款(kuǎn)”的组合贷方式。其中，公积金贷款因其利率低、普惠性强等特点，受到许多购房者欢迎。

家住北京市(shì)海淀区的郭欣文2021年买了一套40多平方米的一居(jū)室，“我当时(shí)刚工作两年，公积金余额不多，能申请(qǐng)的(de)贷款额(é)度有限，最后选择的是组(zǔ)合贷的形式。”她说，“我身边已经买房且是首(shǒu)套房的朋友几(jǐ)乎(hū)都选择组合贷，而且都是先(xiān)把公积金贷(dài)款额(é)度‘拉满’，再申请商业贷款。毕竟(jìng)公积金贷款主打普惠，每个月也能直接用(yòng)一部分公积金还贷，对(duì)于刚(gāng)毕业不久、积蓄不多的购房(fáng)者来说更加友好。”

还有些符合(hé)条(tiáo)件的购房(fáng)者选择了纯公积金贷款(kuǎn)。

“我是两年前买的婚房，全部用公积金贷款，当时贷款利率不到3%。”来自天津的苏然(rán)是一名教师，她告(gào)诉笔者：“我(wǒ)的房子面积不算大，两室一(yī)厅(tīng)，当时需要贷款72万元，刚好我的公积(jī)金额度有(yǒu)80万，能够全覆盖。公积(jī)金贷款额度高(gāo)、利(lì)率低，对于购房者来说很实惠，在商贷(dài)利率比较高的情(qíng)况下，我想(xiǎng)不少购房者都会尽量选择(zé)多用公积金(jīn)贷款。”

不过，由于申请公积金贷款通常会受连续缴存时间、账(zhàng)户余额、贷(dài)款记录等条件限制，对于名下已有房产的购房(fáng)者而言，如果想再购置房产，往往(wǎng)只能选择利率相对较高的商业贷款。

“今(jīn)年7月我(wǒ)买了第三套房，走的是纯商贷，利率差不多3.5%。”张成是一家(jiā)创(chuàng)业公司(sī)的老板，据他介绍，选择纯商贷是因为上(shàng)一套房的公积金贷款没还完(wán)，只能申(shēn)请商业(yè)贷款。“最近听说商贷利率下调了，对于第三套房来说，3.5%左右的利率挺划算。对于购买(mǎi)首套房的年轻朋友，在公积金贷款利率原就较(jiào)低的情况下(xià)，进一步降低商贷利率更是(shì)利好。”

今年5月，中国人民银行宣布下调个人住房(fáng)公积金贷款利率0.25个百分(fēn)点，5年以下（含5年）和(hé)5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以(yǐ)下(xià)（含5年(nián)）和5年以上第二套个(gè)人住商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？房公积金贷款利率分(fēn)别调整(zhěng)为不低于2.775%和3.325%。近期，各(gè)地又纷纷下调商贷利率，在部分房贷利率进入“2时代(dài)”的(de)地区，商(shāng)贷利率和公积金贷款利率利差越来越小。在商业贷(dài)款利率逼近公积金贷款(kuǎn)利率的情况下，公积金贷款(kuǎn)的吸引力是否会降低(dī)？居民(mín)缴存意愿(yuàn)是(shì)否会(huì)受影响(xiǎng)？

“如果商贷利率(lǜ)明显低于公积金贷款利率，我当然会选择前(qián)者，但是会(huì)考虑从公积金账户里取钱来还商贷，这(zhè)样既能享(xiǎng)受(shòu)较(jiào)低的贷款利率，又(yòu)能发挥公积金的普惠优势。对我来说，并不会因为商贷利率降了就‘抛弃’公积金。”苏然说。

今年56岁的李(lǐ)花是一名国有企业(yè)会计，在她看来，商贷利率接近于(yú)公积金(jīn)贷款利率可能会吸引一部分购房者选择(zé)商(shāng)业贷款，但并(bìng)不会对(duì)其持续缴(jiǎo)存公积金的决策造成影响(xiǎng)。“即(jí)便公积金贷款利率优(yōu)势不如以前突出，但是公积金作为(wèi)一种保障性资金，相当于一笔稳妥(tuǒ)储蓄，不(bù)管是租房还是买房都能提出来(lái)使用，是利于居民的。”李花说。

优(yōu)化(huà)公积金贷款政策以发挥其(qí)保障优势

从目前走势看，商贷利率逼近(jìn)公积金贷款利率(lǜ)，或许会在一定程度上削弱公积金贷款的(de)低利率优(yōu)势。那么，公积金贷款该如何更好地发挥其保障作用？

“商贷利率的(de)下调空间(jiān)主要由LPR变(biàn)动(dòng)情况来确定，未来商贷利率还有下降可能(néng)，客观地说，会在一定程度上导致(zhì)公积金贷款的吸(xī)引(yǐn)力降低(dī)。”赵秀(xiù)池认为，下一步可以考虑随之调整公积金贷款利率(lǜ)，或进一步放宽公积金提取和使(shǐ)用门槛，为购房者创造便利。

李(lǐ)宇嘉认(rèn)为(wèi)，在公(gōng)积金贷款低利率优势不再明显的情况下，适度下调公积(jī)金贷款利率，拉大(dà)二者利差，或是维持公积(jī)金贷款吸引力的手段之一。“推出住(zhù)房公(gōng)积金贷款的目的不是赚钱，而是利(lì)好购房者，要(yào)继(jì)续发挥其保障优势(shì)就应(yīng)随市而动，突出其普惠性。与此同时，应该进一步优化公积(jī)金业务管(guǎn)理模式，提高公积金贷款(kuǎn)效率并保障公积(jī)金(jīn)管理机(jī)构合(hé)理的(de)利润水平(píng)，未来还要积极扩大公积金缴存范围，让更多购房者(zhě)、租房者都能从中获益。”李宇嘉说。

业内人士指(zhǐ)出，在当(dāng)前(qián)低利率环境下，纯商贷或(huò)选择更大比例的商业(yè)贷款对于购房者而言更划算(suàn)。但从长期看，房贷期限通常长达20至(zhì)30年(nián)，未来的利率走势较难评估，如果房贷(dài)利率走向上升(shēng)通道，商业贷(dài)款利率可能浮动走高，调整频次(cì)也较高，购房(fáng)者或(huò)许“没那么省心”。在(zài)此情况下，更加稳定、调整较(jiào)慢、利率长期(qī)较(jiào)低的住(zhù)房公积金更(gèng)能凸显其优势(shì)。

“公积金贷(dài)款(kuǎn)和商业贷款二者是(shì)互为补(bǔ)充的，目的都是帮助购房人顺利购房。住房公(gōng)积金不仅利率低、贷款期限长，其贷款成数即贷款额度占房屋总价的比例通常(cháng)较高，一直以来(lái)都较受购房者欢迎。因此，即(jí)便短(duǎn)期内二者受利(lì)率浮(fú)动影响，购房者可能会做出不(bù)同(tóng)以往的贷款决策，但两种贷款模式的定位和各自(zì)优势依然明显。”赵秀池(chí)建议，相关部门可(kě)考虑将公积金贷(dài)款成数与住房性(xìng)质挂(guà)钩(gōu)，尤(yóu)其对政策性住房给予照顾，降低政策性(xìng)住房贷款的首付比例(lì)并(bìng)提高贷款额度(dù)，以此进一(yī)步发挥住房公积金的(de)保障作用。

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