责任编辑：秦艺

　　来(lái)源：华夏时报

　　记者：冯樱子

　　今年(nián)以来，新发个人住房贷款(kuǎn)利率持续走低，新旧房贷之间的利差扩大，市(shì)场(chǎng)上(shàng)关于存量房贷利率下调的呼(hū)声再起。

　　目前，市场(chǎng)被热议(yì)的存量房(fáng)贷利率下调路径主要(yào)有两方面，“重定价(jià)”与“转按揭”。其中(zhōng)“重定价”即(jí)存量按揭借款人与原贷(dài)款银行内部置换或重(zhòng)新协商(shāng)房贷(dài)利率；“转按(àn)揭”，即借款(kuǎn)人将现有按揭贷款转入其他银(yín)行，并按照最新贷款要素(sù)重(zhòng)新签订按(àn)揭合同。

　　对此，多名(míng)受访(fǎng)者对《华夏 时报(bào)》记者表示，当前存量房贷利率存在下(xià)调(diào)的可能性。

　　瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之认为，“重新做(zuò)转按揭或者降低存量按揭，是有可能发生的。估算存量房贷利率约4.1%，但一线城市最近新发放的房贷利率不到3%，之间存在较大利差(chà)，同时政(zhèng)府也希望能鼓励消费。”

　　存量房贷调整再引热(rè)议

　　“听说存量房贷利率(lǜ)要下调，原本计划提前还款，现在
有些犹豫了。”9月6日，一名深圳购房者对《华夏时(shí)报》记者表(biǎo)示(shì)，由(yóu)于担心自己还完贷款后，利率真的(de)下调(diào)，所以(yǐ)决定观望一段时间。

　　截至目前(qián)，尽管LPR已多次(cì)下调，部分存量房贷利率仍然(rán)处于高位，尤其是 在2018至2022年时间段的购房者，首套房贷利率下限水平多为LPR+30BP，二套房政策利率下(xià)限为LPR+60BP。

　　上述购房者介绍，他正是在2018年(nián)买房，当时贷款利率5.39%，2023年存(cún)量房贷利(lì)率下调过(guò)一次，加上LPR的调整，目前贷款利率降至4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发个人住房贷款之间的利差仍在持(chí)续扩大。目
前而言，深圳地区首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP。7月22日LPR报(bào)价出炉(lú)后，该地首套房贷(dài)利率再(zài)创新低(dī)，已降至(zhì)3.4%。

　　具体来说，住(zhù)宅首套房贷利率为LPR3.85%-45BP，即3.4%；住宅二(èr)套(tào)房贷(dài)利率为LPR3.85%-5BP，即3.8%，公寓商贷为(wèi)LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于2024年2月、7月LPR下调后，存量房贷利率将于第二年重新定价，因此按照上述深圳购房者目前贷款利率4.25%计算，他的存量住房贷款利率(lǜ)与新 发放之间利差约85个基点。

　　而(ér)全国范围来看，新(xīn)发放个人住房贷款利率也在持续走低。人民银行最新数据显示，2024年7月新发放个人住房(fáng)贷款利(lì)率为3.4%，比(bǐ)上(shàng)月(yuè)低9个基点，比上年同期低68个基点，处于历(lì)史低位。

　　因此(cǐ)，业内多名(míng)专家认(rèn)为，当前存量房贷利率存在(zài)下调的可能性。颜湄之提出，考虑到居民对存量房贷利(lì)率与新发放房(fáng)贷利率之(zhī)间利差的抱怨，以及(jí)政府促(cù)进(jìn)消费的态度，存量房贷利率有下调的可能性。

　　与此同时，天风证券研
报中指出，结(jié)合(hé)今年最新的房贷(dài)政策和利率变化(huà)，再(zài)度调降(jiàng)存量房贷利率可能性确(què)实存在。一是按照央行公布的前期存量房贷利率4.27%，压缩至今年(nián)二季(jì)度新增住房贷款(kuǎn)加权平(píng)均利率3.45%，则可以压缩82BP，对应(yīng)每(měi)年减少借款人利息(xī)支出约3100亿元。

　　另一种测算方法是基于交行2024年中报，2024年上半年存量中 长期个人贷款年化平均收(shōu)益率约(yuē)为4.0%，降至新增房贷加权平均利率3.45%，约压缩55BP，对应(yīng)每年减少借 款人利(lì)息支出约2100亿元。

　　对于存(cún)量房贷利率可能如何降？经济学家任泽平则提出，2023年(nián)是通过直接方式，即(jí)变更(gèng)合同条款，2024年本轮是否可(kě)跨行“转按揭(jiē)”等仍待具体方案出台。本轮下调存量房(fáng)贷利率幅度(dù)预(yù)计60—80BP，节省百姓利息支出2280亿元—3040亿元。

　　但是(shì)他也提到，全(quán)面调降首套、二套(tào)存量(liàng)房贷利率可能性较低，预计阶(jiē)梯式、差异(yì)化调降(jiàng)，可能(néng)试点推(tuī)行二手(shǒu)房存(cún)量房贷利率下(xià)调。

　　居民房贷早偿率提升

　　新旧贷款(kuǎn)的利差，也推升了居民(mín)房贷(dài)早偿 率。

　　随着各银行2024年上半年“成(chéng)绩单”公布，与民众密切相关的“个人住房贷款”情况也浮出水面。截至2024年6月，工商(shāng)银行、建(jiàn)设银(yín)行、农业银(yín)行、中国银行(xíng)、交(jiāo)通银行个人住房贷款合计减少 约3254.71亿 元，其中工商(shāng)银行个人住房(fáng)贷款减少约(yuē)1230亿元；农业银(yín)行减少(shǎo)1006亿(yì)元；建设银行减(jiǎn)少764亿元；中国银行减少471亿(yì)元(yuán)；交通银行减少16亿元 。

　　在股份行中(zhōng)，中信银行、平安银行、浙商(shāng)银(yín)行和华(huá)夏银行(xíng)的个人住房贷(dài)款余额增加，招商银行、兴业银(yín)行、光(guāng)大银行、浦发银行、民
生(shēng)银(yín)行和渤海银行的个人(rén)住房贷款余额较2023年末出现下降(jiàng)。

　　目前分析观点普遍认(rèn)为，个人住(zhù)房贷款余(yú)额(é)下降的原因来自两方面，一是商品房销(xiāo)售
下滑，信贷需求随之减弱；二是客户(hù)提前还贷，造成余额进一步缩减(jiǎn)。

　　招联首席研究员董(dǒng)希淼对《华夏时报》记者表示，在(zài)增量方面，房地产市场下行压力下，居(jū)民住房消费需求增长缓慢，房(fáng)地产销 售下滑，新申请住房(fáng)贷款量减少；而在存量方面，部分(fēn)居民出于资产配置(zhì)的需(xū“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议 专家称“对银行息差影响整体可控”)要选(xuǎn)择提前还贷(dài)，因此导(dǎo)致银行个人住房贷款余(yú)额出现增长。

　　国泰君安宏观研究团队7月发布(bù)的研究报告(gào)指出，6月居(jū)民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下降(jiàng)了13.6个百分点。这意味着居民提 前还款强度已有所放缓，呈现季节性(xìng)回落态
势(shì)。不过，对比历史同期，当前居民早偿率仍处于较高水(shuǐ)平。

　　光大证券金融业首席分析师王一峰(fēng)指出，居民(mín)按揭早偿行(xíng)为(wèi)受(shòu)到(dào)宏观经 济环境、居民资产负债表稳健性、按揭贷款定价等诸
多因素影响，早偿率与房(fáng)屋销售、理财(cái)收益率(lǜ)，替代性负债资(zī)源的可得性、价格，居民实际收入情况与收入预期等因素(sù)均存在相关关系。

　　此外，盘(pán)古智库高级研究(jiū)员江(jiāng)瀚对(duì)《华夏(xià)时报》记者表示，对于银行而言(yán)，个人房贷是能够为银行提(tí)供稳(wěn)定现金(jīn)流收入
的优质资产(chǎn)，风险小，利润大。在房地(dì)产下行周期，只要房贷利率高于理财利率居民提前(qián)还贷的动机，就一(yī)直(zhí)会存在。

　　银行(xíng)净(jìng)息差成约束因素(sù)

　　近期(qī)，在降低存量(liàng)房贷利率(lǜ)的讨论中，还有专家提出，是否降低存量房 贷(dài)还需要(yào)系统评估及更细致的规划，如果再(zài)压缩银行的息差(chà)容 易引起系统性风险。

　　8月9日，国家金融监督管理总局(jú)发布2024年二季(jì)度银行业保险业主要监管指标(biāo)数(shù)据(jù)情况，其中，二季度银行 业(yè)净息差1.54%，与一季度持平。此前，一(yī)季度中国银行(xíng)业净息差相比2023年末(mò)的1.69%缩窄15个基点。

　　虽然已(yǐ)有止跌迹象，但银行净息差(chà)已(yǐ)是自2023年一季度以来，连续(xù)六个季度(dù)低于1.8%的警戒线。

　　单纯就息差方面来看，香港中文大学（深圳）经管学院教授(shòu)王健曾发文提出，低净息差削弱了银行的盈利能力，限制了其在创新(xīn)和发展新(xīn)业务方(fāng)面的投入能力，进而可能导(dǎo)致金融服务的减少和经济活(huó)力的下降。此外，低净息差(chà)还可能引 发银行在追求收益(yì)的过程中承担更高的风险(xiǎn)，从而加剧金融系统的脆(cuì)弱性。

　　今年(nián)3月，有股份制银行管理层表示，银行作为(wèi)一个经营单体，如果息差下降过(guò)快或者跌破某个临界(jiè)点之后，会(huì)导致其内生资本补充能(néng)力的下(xià)降，进而影(yǐng)响到(dào)长期支持实体经济的能力。

　　9月(yuè)2日(rì)，有股份制(zhì)银行管理层在该行2024年中期业绩交流(liú)会上表示，该(gāi)行暂未在转按揭业务上接到(dào)宏观(guān)管理部(bù)门、人民银行、国家金融监督管理总局的意见，上(shàng)述机构也尚未(wèi)向商业银行征集意见，因此该(gāi)政策还未得到(dào)确(què)认。

　　同时，上述管理层(céng)也直言(yán)，如果这一(yī)政策推出，将会对银行业的按揭利率带来(lái)一定负面影响，对此宏观(guān)管理部门应做(zuò)好(hǎo)充分的论证和(hé)研究。

　　“银行作为金融机构，也要考虑自己的经营情况
。”9月6日，一(yī)名银(yín)行内部工作人员对(duì)《华夏时(shí)报》记者透露，目前情况(kuàng)下，银行需要的是增量房贷(dài)，监管也更希望(wàng)通过政策刺(cì)激刚需住房需求。因此，在息差下行压力中，资(zī)金更向新发放贷(dài)款倾斜。

　　一(yī)名业(yè)内分析(xī)人士(shì)对《华夏时报》记 者表示，如果下调存量房贷利(lì)率，短期(qī)对(duì)部分(fēn)银行的净息差造成一定压力，但整体可控，同时，银行需要(yào)进一(yī)步优化资(zī)产负债结构，根据市场情况充分利用(yòng)存款利率市场化调节机制，加大实体经济(jì)薄弱环(huán)节与重点新兴(xīng)领域支持，推动轻资本业务发(fā)展等(děng)。

责任编(biān)辑：秦艺

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