北京有新盘卷到得房率超
100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件

楼市行(xíng)情火热的那些年，各地售楼处为了(le)制造噱头吸 引购房者，将阳台、飘窗和设备平(píng)台改(gǎi)造成房 间，用来“赠送面积
”。

《每日经济新闻(wén)》记者近期(qī)在(zài)北(běi)京调查发(fā)现，个别区域再次出现“赠送面积”现象，有的开发商宣称通过“赠送面积”，得房率可(kě)以达到北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件90%以上，后期会(huì)统一
改造进行交付。

受访北京(jīng)市法(fǎ)律界和房管部门人士表示，开(kāi)发(fā)商宣称的“赠送面积”要注意甄别，实际上这部分面积不能计入(rù)购房合同，交房后存在(zài)一定法律风险(xiǎn)。

不过，不同城市间有着(zhe)不同管理(lǐ)方式。

4月18日，长沙市房地产平稳健康和安全运行(xíng)协(xié)调小组(zǔ)印(yìn)发《优化房(fáng)地产开(kāi)发项目规(guī)划管(guǎn)理若(ruò)干措施》通知，明确优化阳(yáng)台(tái)等(děng)空间面积计算规则，业内测算累计赠送可以做到
套(tào)内建筑面积(jī)30%左右。

得房(fáng)率最高超过100%

4月15日，每经记者走访了北京市丰(fēng)台区某楼盘，销售人员指着样板(bǎn)间(jiān)地(dì)上贴着的分割线讳莫(mò)如深，北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件“分割线外(wài)的(de)一半部分不计算产证面积，是开发商‘送’给(gěi)你的，房间面积只能在分割线内。”

除了南侧(cè)两处卧
室和一个客厅的(de)阳台，北侧两处卧室的飘窗位置(zhì)也贴有分(fēn)割线(xiàn)，被改成平地北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件(dì)。原(yuán)本面
积较小的北(běi)卧室，显得空(kōng)间更大了。

在(zài)另一个央企 开发(fā)商的售(shòu)楼处内，销(xiāo)售(shòu)人员
称，项目得房率达到89%，“赠送面积”有(yǒu)13平方米。与(yǔ)其他项目相比，自家(jiā)楼(lóu)盘的(de)“赠送面积”更大，得(dé)房率(lǜ)更高。

赠送(sòng)的包括1.5米宽
的全部阳台面(miàn)积，南侧两个 卧室，以及北侧两个设备阳台。“备(bèi)案时阳台(tái)有两根(gēn)柱子，实际上精装交付时开发商会打掉，改成室内空间”，该(gāi)销售人员介绍(shào)。

每经记者在大兴区亦庄板(bǎn)块走访时看(kàn)到，一家北京国资房企(qǐ)和(hé)一家央企开发(fā)商(shāng)的项目得房率约80%，样板间地上(shàng)没有(yǒu)分割线，赠送的只是正常的飘窗位置。

据(jù)北京一位房(fáng)地产业内人 士透露，目前(qián)个别区(qū)域的确出现改造(zào)设备阳(yáng)台赠送面(miàn)积现象，有的楼盘最高得房率超过100%，主(zhǔ)要与(yǔ)周边配套设(shè)施较差，位置偏僻有关。大(dà)部分(fēn)区域还是根据监管要求，在(zài)营销方(fāng)面比 较规范。

每经记者以购房者(zhě)身份咨(zī)询北(běi)京市丰台区房(fáng)管局，房屋交易市场管理科一位(wèi)工作人(rén)员(yuán)提醒(xǐng)，开发(fā)企业在营销时承
诺赠送(sòng)的面积不能计入购房合同，改造后有一定的法律风险(xiǎn)。而且，后期(qī)的物(wù)业费(fèi)收取和二手房交易都与面积相关。

丰台区城市管理综合行政执法(fǎ)局(jú)一(yī)位工作人员则表示，不计入合同(tóng)的部分即便开发商许诺(nuò)使用，也不具备法律效力，一旦被举报，将由街道办事处的(de)城管执法人员调查处理。

已有城市明确赠送面积规(guī)则

不过，在很多城市并未明确商品房(fáng)套内空间面(miàn)积管理的情况下，4月(yuè)18日，“楼市调(diào)控优(yōu)等生”长沙却明确(què)了“赠送面积”规定。

长沙明确提(tí)出进一(yī)步优化阳台等空间(jiān)面积计算规则。因城市景观风貌要求需要封闭阳台的新建住宅项目(mù)，其封闭阳台(tái)按水平投影(yǐng)面积的1/2计入容(róng)积率和建筑
面积(jī)进行商品房预售和不动(dòng)产登记。居住建筑阳台等按水平投影面(miàn)积的1/2计入建(jiàn)筑面(miàn)积的部分，其水平投影面积之和按不(bù)超(chāo)过套(tào)内(nèi)建
筑面积20%控制。

合理(lǐ)调整飘窗和设备平台管控要求，进一步提升(shēng)住宅使用功能完整性。飘（凸）窗宽度可与房间等宽，出挑宽度不(bù)超过0.8米。中央空调设备平台和分(fēn)体式空调外机搁板可同时设置(zhì)，不大于4.0平方米(mǐ)/户的设备平台不计入容积率和建筑面积。

湖(hú)南中原研究院分析(xī)认为，该政(zhèng)策主要影响三(sān)个层面：

最(zuì)重要(yào)的(de)赠送方面，之前(qián)封闭(bì)阳台是(shì)全计容，现在能做到半赠送；居住阳台的赠送面积(jī)则由半赠送(sòng)提升到套内(nèi)建(jiàn)面的20%。

飘窗位置不计入(rù)套内面 积，还可以做到与房间等宽，这(zhè)意味着，开发商在建设房间时可以多出0.8米进深空间。

设备平(píng)台不计入(rù)赠送面积，最多能再赠送4平方米。

多(duō)重规定之(zhī)后，累计赠送(sòng)大概可(kě)以做到(dào)30%，长沙新(xīn)房有望迎来“负公摊”时代。

对于未明确赠送面积的城市，北京法(fǎ)学(xué)会不动产(chǎn)法(fǎ)研究会理(lǐ)事、北京金(jīn)诉(sù)律师事(shì)务所主任王玉臣表(biǎo)示，购房者要注意：

第一，尽量不要轻信所谓的“赠送面积”说法(fǎ)，羊毛出在羊身上，一般不太可(kě)能是真正的赠送。

第二，务必注意所谓的赠送(sòng)应当写在合同，只 要(yào)写不到(dào)合同里，一般要么是违建，要么是侵(qīn)占公(gōng)摊或公(gōng)共部分。

第三(sān)，购房(fáng)者可以在购房时要求开发商提供所谓“赠送面积”的相关规划文件，进(jìn)行基本判断。如果和规划(huà)不符，则属于违规
行为(wèi)。

第四(sì)，购房时对购房过程和(hé)相关宣传材料做好取证，尤其是关于(yú)“赠送面积”部分的内容。

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