南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右

“2021年高峰期的时候，学区房出来一套卖一套。一些比较好的学(xué)区，不乏客户看完房当场下定。”在(zài)南京教育强区鼓楼区，数名资深中介没想到，三年(nián)前还高不可攀的南京学区房，现在已经跌出了“白菜价”。

较为(wèi)典型的(de)小区(qū)有清河新寓一村，该小区(qū)对口金陵汇文小学和(hé)金陵汇文中(zhōng)学（简称“双汇文”）。“金陵汇文这几年对初三(sān)生(shēng)抓得很严，今年(nián)中考的成绩很好。目前在南京公办初中排名前列。”中(zhōng)介李园对时代财经表示。

而高分喜报(bào)并未支撑起双汇(huì)文学(xué)区房的房价。今年7月(yuè)，该小区成交了一(yī)套62.7平方米的两室户型，成交总价为233万元，成交单价3.7万元/平方米；而2021年成交(jiāo)的同户型，成交总价(jià)为(wèi)570万元，单价为9.2万元/平方米。以此来看，三年间房价回调约六成。

李园对时代财经表示，前述房源之所以能以233万元的低价卖出，主要因为当时行情较差(chà)，再加上这套房子在(zài)顶楼7楼。今年5月至7月，小区已经卖(mài)了一批低价房源，后续再难有(yǒu)如此低的成交价。

李园表示，总的来说，2021年(nián)，该小区中间楼层房源的成交价约为(wèi)10万(wàn)元/平方(fāng)米，40多平方米(mǐ)的房源的折合(hé)均价能(néng)到12万元/平方米，而(ér)现在中间楼层房源的(de)成交单价普遍为5.2万元/平方米、5.3万元(yuán)/平方米左右，下调明(míng)显。

在链家官网上，清河新寓一村于5月至7月成交(jiāo)了10套二手房，均未显(xiǎn)示(shì)成交单价。该小区7月的挂牌均价为6.59万元/平方米(mǐ)，这主要由于少部(bù)分长期挂牌的高(gāo)价房源拉高(gāo)了均价。8月新近发布的数套60多平方(fāng)米的两房户型，挂牌均价约为5.38万元/平方米(mǐ)-5.8万元/平方(fāng)米。

双汇文学区房相对有含金量。近日，一份南京学区房6-7月成交明细显示，一些南京二梯队中学的学(xué)区房，最低成(chéng)交总价为140万元左右，甚至低至百万元出(chū)头。一些南京二梯队(duì)小学学区房(fáng)，总价可(kě)低至百万元以下。

南(nán)师附小为南京玄武区一梯队小学。时代财(cái)经自中介张林处得知，对口南师(shī)附小、梅园中(zhōng)学的大纱帽巷38号，一套31.11平方米的房源近期以120万元成交。

张林感受到：“2019至2021年，是南京学区房行情高峰(fēng)。2021年迄今，房价约降了一半左右。成交量方(fāng)面，我们片区约少了两三成。以前有买家会(huì)提前两(liǎng)三年来(lái)买学区房(fáng)，现(xiàn)在这部分买家基本没有了(le)。”

“单量少了，单价低了，我们的收入(rù)也少了。比方说，行情好的时候(hòu)一年能赚个二三十万，现在一年可(kě)能赚(zhuàn)个十万八万。”张林表示。

赤壁路小学是南京鼓楼区(qū)第二梯队的小学。时代财(cái)经自中(zhōng)介王勉(miǎn)处得知，近期，对口该小学的龙吟广场一套48平方米的公(gōng)寓(yù)式(shì)住宅，以76万(wàn)元成交。附近的普通老小(xiǎo)区的两房户型学区房，总价也仅需100多万(wàn)元。王勉感受到，学区房价格(gé)较高峰期(qī)跌了一半，单(dān)量较2021年缩水一半(bàn)。

南京学区房降温，一方面(miàn)源于二(èr)手房整体行情降温，另一方(fāng)面(miàn)源于学区房(fáng)概念的(de)弱化。王勉认为：“现在学区房的概(gài)念已经淡化掉了。对于一些顶尖的小学而言，学区面(miàn)临扩容，周边一些较(jiào)为(wèi)普通的小区纳入同一学(xué)区。学区房含金量大打折扣。而对于一些(xiē)二(èr)三线的学区房，房价基本和非学区(qū)房差(chà)不多。”

学区房价格回调，投资客退场，惠及更多刚(gāng)需购房者。“以前投资客和家长相互抬价，没(méi)有钱(qián)就上(shàng)不了好学校。”张林表示，现在投资客基本没(méi)有了。而且(qiě)南京(jīng)房贷利率(lǜ)低，买房成本低。再加上房(fáng)价下(xià)调(diào)，学区房(fáng)的租售比(bǐ)已(yǐ)相当划算。不少学区(qū)房(fáng)业(yè)主将(jiāng)房源出租(zū)得到(dào)的回报已能覆盖房贷利息，同时(shí)能解决小孩上学的问题(tí)。

李园对(duì)时代财经举例道：“最(zuì)近刚成交了一个(gè)客户，花238万元卖了银城小学、汇文中学的双学区(qū)房，56平方米。他们之前从来没考虑过鼓楼买学区房，之前要四五百万，根本买不起。降价后，确实有能力够一够(gòu)了。”

‌今年5月(yuè)，南京发布购(gòu)房首付降低、房(fáng)贷利息下调、户口新(xīn)政、以旧(jiù)换新等多项(xiàng)楼市新政。‌有中介感觉到，政(zhèng)策的热度逐渐传导到(dào)学区房市(shì)场，8月份的成交量开始回暖。带(dài)看了四(sì)年的赤壁路小学学区房(fáng)的中介(jiè)王勉，在(zài)忙碌对接客户(hù)之(zhī)余，自己也考虑在附近买套老破小作为婚(hūn)房，最好(hǎo)带点(diǎn)学(xué)区属性。

（文(wén)中人名均为化名。）

“2021年高峰期的时候，学区房出来一套卖一套。一些比(bǐ)较好(hǎo)的学区，不乏客户看完房当场(chǎng)下定。”在(zài)南京(jīng)教育强区鼓楼区，数名资深中介没(méi)想到，三年(nián)前还(hái)高不可攀的南(nán)京学区房，现在已经跌出了“白菜价”。

较为典型的小区(qū)有清河新(xīn)寓一村，该小区对口金陵汇(huì)文小学和金陵汇文中学（简(jiǎn)称“双汇文”）。“金陵汇文这几年对初(chū)三(sān)生抓得很严，今(jīn)年中考的成绩很好。目前在南京公(gōng)办初中排名(míng)前列。”中介李园对时代财经表示。

而高(gāo)分喜报(bào)并未支撑(chēng)起双(shuāng)汇文学区房的房(fáng)价(jià)。今年7月，该小区成交了一(yī)套62.7平方米的两室户型，成交(jiāo)总价为(wèi)233万元，成(chéng)交单价3.7万元/平方米；而2021年成交的同户型，成交总价为(wèi)570万元，单价为9.2万元/平方(fāng)米。以此来看，三年间房价回调约六成(chéng)。

李园对时代财经表示，前述房源之所(suǒ)以能以233万元(yuán)的(de)低(dī)价卖出，主要因为当时行(xíng)情(qíng)较差，再加上这套房子在顶楼7楼。今年5月至7月，小(xiǎo)区已经(jīng)卖了一批低价房源(yuán)，后续再难有如此(cǐ)低的成(chéng)交价(jià)。

李园表示，总的来说，2021年，该小区中间楼层房源的(de)成交价约(yuē)为10万元/平方米，40多平方米的房源的(de)折合均价能到 12万(wàn)元(yuán)/平方(fāng)米，而现在(zài)中(zhōng)间楼层房源的成交单价(jià)普遍为5.2万元/平方(fāng)米、5.3万元/平(píng)方米左右，下调明显。

在链(liàn)家官网上，清河新寓一村于5月至(zhì)7月成交了10套二手(shǒu)房，均未显示(shì)成(chéng)交单价。该小区 7月的挂牌(pái)均价为6.59万元/平方米，这主(zhǔ)要由于少部分(fēn)长期挂牌的高(gāo)价房源拉高了均价。8月新近发布(bù)的数套60多平方米的两房户型(xíng)，挂牌均价约为5.38万元/平方米-5.8万元/平方(fāng)米。

双汇文学(xué)区房(fáng)相对有含金(jīn)量。近日，一份南京学区房6-7月成(chéng)交明细显(xiǎn)示(shì)，一(yī)些(xiē)南京二梯队中学的学区房，最低成(chéng)交总价为140万南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右元(yuán)左(zuǒ)右，甚至低至百万(wàn)元出头。一些南京二(èr)梯队(duì)小学学区房(fáng)，总价可低(dī)至百(bǎi)万元以下。

南师附(fù)小为南京玄武区一梯队小学(xué)。时代财经自中介张林处得知，对口南师附(fù)小(xiǎo)、梅园(yuán)中学的大纱帽巷38号，一套31.11平方米的房源近期以(yǐ)120万元成交。

张林感受到：“2019至2021年，是(shì)南京学区房行(xíng)情高(gāo)峰(fēng)。2021年(nián)迄今南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右，房价约降了一半左右(yòu)。成交(jiāo)量方(fāng)面，我们片区约少了两三成。以前有买家会(huì)提前两三年来买学区房，现(xiàn)在这部分(fēn)买家基本没有(yǒu)了。”

“单(dān)量(liàng)少了，单价低了，我们的收入也少了(le)。比方说，行情好的时候一年能(néng)赚个二(èr)三十万，现在一年可能赚个十(shí)万(wàn)八万。”张林表示。

赤壁路小学是(shì)南京鼓楼区第二(èr)梯队的小学。时代财经自中介王勉处得(dé)知，近期，对口该小学的(de)龙吟广场一套(tào)48平(píng)方米的公寓式住宅(zhái)，以76万元成交。附(fù)近的普通老(lǎo)小区的两(liǎng)房户(hù)型学区(qū)房，总(zǒng)价也仅需100多万(wàn)元。王勉感受到，学区房价格较高峰期跌了一半，单(dān)量较2021年(nián)缩水一(yī)半。

南(nán)京学(xué)区(qū)房降温，一方面(miàn)源于(yú)二手(shǒu)房整体行情降温，另一方面源于学区房概念的(de)弱(ruò)化。王勉认为：“现在学区(qū)房的(de)概念已经淡化掉了。对于一些顶尖的小学而言，学区面临扩容，周边一(yī)些较为普通(tōng)的小(xiǎo)区纳入同(tóng)一学区。学区房含金量大打(dǎ)折扣。而对于一(yī)些(xiē)二三线的学区房，房(fáng)价基本(běn)和非学区房差不多。”

学(xué)区房(fáng)价格(gé)回调，投资客退(tuì)场，惠及更多刚需购房者。“以前投资(zī)客(kè)和家长相互抬价，没有钱就上不了好学校。”张林表示，现在投资客基本没有(yǒu)了。而且南(nán)京房贷利率低，买房(fáng)成本低。再加上(shàng)房价下调，学(xué)区房的租(zū)售比(bǐ)已相当划算。不少学区房业主将房源出租(zū)得到的回报已能(néng)覆盖房(fáng)贷利息，同时能(néng)解决小孩上学的问题。

李(lǐ)园对时代(dài)财经举例道：“最近刚成交(jiāo)了一个客户，花238万元卖了银城小学、汇文(wén)中学的双学区房，56平方米。他们之前从来没考虑过鼓楼买学区房(fáng)，之(zhī)前要四五百万，根本(běn)买不(bù)起。降价后(hòu)，确实有能(néng)力够一够了。”

‌今(jīn)年5月，南京发布购房首付降低(dī)、房贷利息下调、户口新政、以旧换新等多项楼市新政。‌有中介感觉到，政策的热(rè)度逐渐传导到学区房市场，8月份的成交量开(kāi)始回暖。带看了四(sì)年的(de)赤壁路小学学区房的中介王勉，在忙碌对接客户之余，自己也考虑在附近(jìn)买套老破(pò)小作为婚房(fáng)，最好带点学区属性。

（文中人名(míng)均为化名。）

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