新发展模 式助力房地产持续向好

　　来源：中国经(jīng)营报

　　文 邹(zōu)琳华

　　房地产作为国民(mín)经(jīng)济的支柱性产业，关系(xì)着人民群众的切身利益和经济(jì)社会的发(fā)展大局。因此，促进房(fáng)地产市(shì)场平稳健康发展既是(shì)发展工程(chéng)，也是民生工程。

　　党的二十届三中全会闭幕后，《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化(huà)的决定》（以下简称《决定》）正式发布，其在锚定2035年基本(běn)实现(xiàn)社(shè)会(huì)主(zhǔ)义现代化目标的同时，也(yě)重点部(bù)署了未来五年(nián)的(de)重大改革(gé)举措。

　　在健全保障和改善民生制度体系方面，《决 定》提出，要(yào)加快建立租购并举的 住房制度，加快构建房(fáng)地产发展新模式。加大保障 性住房建设和供给(gěi)，满足工薪(xīn)群体刚性住房需求。支持城乡居民多样(yàng)化改善性住房需求。充(chōng)分赋予各城市政府房地产市(shì)场调控(kòng)自主(zhǔ)权，因城施策，允许有(yǒu)关城市取(qǔ)消或调减住房(fáng)限购政(zhèng)策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发(fā)融资方式和商品(pǐn)房预售制度。完善房地产(chǎn)税(shuì)收制(zhì)度。

　　近(jìn)年来，经过市场深度调整，房地产领域改革也(yě)进入“深(shēn)水区(qū)”。在新质生产力 推动下，未来一个时期房地产发展也(yě)面临(lín)着新的发展格局(jú)的挑战。

　　关于房地(dì)产行业，《决定》兼顾当前(qián)和长远，内(nèi)容涉及(jí)住房制(zhì)度、市场供需、调(diào)控政策等各领域，将完善住房供给体系，优化调控政(zhèng)策，构建与新发展模(mó)式
相适应的
金融(róng)政策、土地政策、税收政策等政策体系作为重要着力点。

　　结合《决定》，我们认为，未来中(zhōng)国(guó)房地产业的高(gāo)质量(liàng)发展有以下几个重要的发展趋势与方向：

　　第一，加快建立租购并举的住(zhù)房制度，构建 房地产发展新模式。

　　在住房制度和发展(zhǎn)模式方(fāng)面，《决定》提出要加快建立租(zū)购并举的住房制度(dù)，这使得加快构建房地产发展新模式的思路更加清晰，我们预计该项制(zhì)度将贯穿新一轮房地产(chǎn)发展的整个周期。

　　之所以有这(zhè)样的判断(duàn)，一方面在于该(gāi)制度将进一(yī)步消除过去“高(gāo)负债、高周转、高杠杆”的模式(shì)弊(bì)端，同时坚持消化存量和优化增量相结合，也对盘
活存(cún)量商品房和土地资源，建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度具有(yǒu)重要意义。

　　另一方(fāng)面，《决定》强调(diào)“多样化”+“改善性(xìng)”住(zhù)房(fáng)需求，要求(qiú)住房供给体系从过去的单轨(guǐ)制向“市(shì)场+保障”加快转化(huà)。结合近期政(zhèng)府统筹研究消化存量 房产和优化增量(liàng)住房的政策(cè)措施(shī)，我们认为，收购库存商品房用作保障房的做法，或将增加未来保障房供给
，并在一定程度上加(jiā)快其筹建进(jìn)程。

　　第二，建设质优价稳的好房子，满足人(rén)民对美好生活的向往。

　　从房地产政策制定的(de)出发(fā)点(diǎn)看，未来发展模式将重点(diǎn)围绕满足广大居民的住房新诉求和新需要(yào)而展开。对(duì)于住房(fáng)而言，除了保交付，政策还要考量保质量保安全。只有这样，才能让人们住得更有品(pǐn)质，也才
能打 造绿色(sè)、低碳、智能、安全、适应人民群众新期(qī)待的“好房子”，实现从“有房住”向“住得好”转变。

　　第三，改革商品房预(yù)售制度，完善(shàn)房地产(chǎn)开发融资方(fāng)式。

　　对于房地产业融资和销售模式，加快预售制改革、拓展开发融资渠道已是大势(shì)所趋。随着市场供求形势(sh新发展模式助力房地产持续向好ì)的转(zhuǎn)变，期房的销(xiāo)售占比大幅下降新发展模式助力房地产持续向好(jiàng)，现房将逐步成为(wèi)住房销售(shòu)的主体(tǐ)。住房和城乡建设部也曾明确提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，目(mù)前全国(guó)范围内已有多地试点现房销售，在笔(bǐ)者(zhě)看来(lái)，通过现房销售促进“保交(jiāo)房”，有利于(yú)推进(jìn)化解房地产风险(xiǎn)。

　　需(xū)要注意的是，预售制(zhì)模式下，开盘后即可逐(zhú)步偿还贷款，银行资金回流(liú)速度相(xiāng)对较快。而(ér)转向现房销售为主(zhǔ)后，企业开发贷使用时间(jiān)会延长，规模(mó)也会扩大，未来在(zài)土地出让、规划报(bào)建、金融(róng)支持等 方面政策需要同步优化。例如(rú)，可以(yǐ)支持设立房地产投资基金、支持房地产企业通过市场化渠道融资和发债、支持设立房(fáng)地产信托投资基金（REITs）、推进第四代住房设计、逐步(bù)取(qǔ)消(xiāo)公摊面积计量等。

　　第(dì)四，进(jìn)一步优化房地产调控政策，促进房(fáng)地产交易(yì)的活跃。

　　对于房地(dì)产调控政策，目(mù)前各地(dì)也结合自身(shēn)房地产市场情况继续优化调整楼市政策。总(zǒng)体来看，这(zhè)些措施(shī)包(bāo)括放宽购房资格、降低社保年限(xiàn)，进一步优化限制性政策、降低利率等。

　　当前(qián)二(èr)、三(sān)线城市相关地方限制性购房政策已经基本取消，未来一线及热(rè)门新(xīn)一线城(chéng)市限(xiàn)购(gòu)、限贷政(zhèng)策也有望继续放宽直至 全面取消。

　　这意味着改善性需求和首次购房刚需的税费差距未来会逐渐(jiàn)缩小，这有利于支持改善性住宅需求释放，提振购房者信心，助力维(wéi)护市场中长期稳(wěn)定(dìng)。

　　更为重要的是，在人口老龄化、城镇人口增速减缓的大背(bèi)景下，通过建立(lì)人(rén)、房、地、钱要素联(lián)动(dòng)新机制，不仅可(kě)以保(bǎo)障中(zhōng)长期(qī)房地产市场的平稳，也能(néng)避免出现大规模过剩空置。

　　第(dì)五，房地产税费改革持续推进，改革内容将更为全面。

　　《决定(dìng)》提(tí)出要(yào)完善房地(dì)产税收制度(dù)。从中长期来看(kàn)，房地(dì)产税立法和改革将持续推进，其根本目的在于建立与房地产发展新模(mó)式相(xiāng)适(shì)应的税收制度。

　　众所(suǒ)周知，房地产税收制度不是特指房地产持有税制度，还涉及多个房地产相关税(shuì)种，其(qí)中(zhōng)包括土(tǔ)地增值税、契税、房(fáng)产税、城镇土地使用(yòng)税、增值税(shuì)、企业所得税、个人所得税、城(chéng)市维护建设税(shuì)、印花税(shuì)等，未来房地产(chǎn)税收制度的改革内容将更全面。

　　我们认为，以不断提(tí)升居民家庭 住房水平为目标，简化归并税种，减少(shǎo)重(zhòng)复征税(shuì)，降低改善性需求相关交易税费，是未来(lái)的重要改革方(fāng)向。

　　除以(yǐ)上方面外，进一步加快推进住房保障体系建设，扩大保障(zhàng)房覆盖(gài)面，特 别是要改善半城市化(huà)人口的住房条(tiáo)件，也对改善民生、提升(shēng)城(chéng)镇化质量(liàng)、扩(kuò)大内(nèi)需发挥了重要作用。

责任编辑：李桐

未经允许不得转载：天津电机维修_天津进口电机维修_天津特种电机维修_天津发电机维修 新发展模式助力房地产持续向好