光大安石资管周颂明：楼宇行业整
体供需关系明显失衡

专题：2024（第四(sì)届）中(zhōng)国楼(lóu)宇经济北京论(lùn)坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北(běi)京论坛(tán)在中国国际服务贸易交易会上隆重举办。论坛由世界(jiè)贸易网点联盟、中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济(jì)分会、集群智库共同主办，中国城区高质量发展合作联盟协办，来(lái)自全国(guó)的楼宇经(jīng)济专家大咖、典(diǎn)型城区和知
名企业代表齐(qí)聚北(běi)京，聚焦“失衡与重构”主(zhǔ)题，共话城市城区转型发(fā)展新(xīn)逻辑和楼宇经济(jì)创新发展新模式(shì)。

　　光大安石资管总裁(cái)周(zhōu)颂明出席并演(yǎn)讲。以下为演(yǎn)讲实录：

　　周颂明：大家下午好！

　　跟(gēn)大家分享一些经验，因为光大安石是做资(zī)管的，前期用基金模式并购了很多项目(mù)，后期主要是通过运营(yíng)产生现金流，也是一直考虑用整个(gè)REITs来推出，有(yǒu)一个项(xiàng)目推出了 ，产业园、张家方大(dà)园（音）以这个模(mó)式(shì)推出了(le)，现在有消费型REITs，在考虑当中，有些政策方面的考虑，什么时候做，也涉及到在投，投的比例(lì)等(děng)等一(yī)些因素。

　　现在存量时代的困局大家比较清楚，我(wǒ)们有(yǒu)大量(liàng)的资
产，商业的(de)、写字楼的、工业物(wù)流的，也涉及到酒店的 、办公楼的(de)，实际上现在比较(jiào)明显(xiǎn)，整体来说(shuō)供需关
系(xì)是明显(xiǎn)失衡的，这是非常明显的，整体的供应量非常大，需求量不足，特别是经(jīng)济受影响，这两年来说，写字楼非(fēi)常明(míng)显，工业物(wù)流非常明显，这两个还在下(xià)行周期(qī)，商业来说，客流不少，消费明显降了15%-20%，酒(jiǔ)店还算好，大家可以看到很多楼烂尾了(le)，有(yǒu)些经营困难，有庞大的资(zī)产，这个质量参差不齐，现在更多是原来开发(fā)思(sī)路做 的，留下来蛮多配套商业，特别是商业类(lèi)的(de)，现(xiàn)在住宅(zhái)的量，特别是三四线城市，四五线城市更不用(yòng)看，我们也有一些代建代管项目，一个城(chéng)市一个月的销售量一百(bǎi)套，在(zài)很长的时间是一直要解决的问题。

　　从商业资产去考虑，怎么去盘活(huó)资产(chǎn)，有些问题我们改(gǎi)变不了，因为供需关系，政府从(cóng)整体批地各方面去考虑，从企业来(lái)说，很难解决这个问题，企业只能在(zài)现有情况下怎么(me)做的更好，着重谈这个方面(miàn)的问(wèn)题。

　　从(cóng)整个资管的链(liàn)条来说(shuō)，投、融、建(jiàn)、管(guǎn)、退，任何一个投的时候考虑能不能(néng)退(tuì)出，但(dàn)是(shì)很多(duō)企业不是(shì)这么考虑，也做(zuò)不到，就像做一个投资，不是(shì)大概，告诉我亏了还是赢了，到底是多少(shǎo)，说(shuō)不出来的时候90%出问题，大家都在撞大运，有些开发商说，旁边的销售多少，我这里打(dǎ)个
对折多少，这个思路不对(duì)，有(光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡yǒu)些价(jià)值(zhí)很高，有(yǒu)些价值很低(dī)，每个企业掌握(wò)的资源不一样，营运能(néng)力不一样，所以产生价(jià)值完全不一样，不是他能做你(nǐ)也能做 。

　　商业(yè)来说，基本上(shàng)完全(quán)用现金流来估价值，当(dāng)然涉及到不(bù)同的城市，有些城市是完(wán)全(quán)退不出去的，发产品或者(zhě)做REITs，有些根本不(bù)可能的事情，一定(dìng)要考虑以终为(wèi)始，能不能退出去，不能退出去用经营型贷(dài)款还是什么，退的价值是多(duō)少，回报是多少。在(zài)做整个项目的时候，当(dāng)中最核心的还是经(jīng)营管理，最终用整体的思路，做什么定位，按照这个定(dìng)位，整体怎(zěn)么(me)去设计，这都是根(gēn)据运营的思路做，投多少钱，杠杆降(jiàng)到多少，后面(miàn)融资有没(méi)有问题(tí)，能不能退出，退出的价值多少，所有的环节要想清楚，假如这个环节打通不了(le)，看不清楚，其中一两个环(huán)节出问题，基本上项(xiàng)目就会(huì)出问题。

　　当中的(de)难度(dù)是什么？打通、看透是不容易的事情，很多做不到。包括我们现(xiàn)在蛮大的公司开发线条，各(gè)个线条，单独的(de)线条都有，但是全部拉通，拉不通的，因为管这个板块的(de)，对其他板块不(bù)了(le)解，相对来说，有时候(hòu)也跟一些老板(bǎn)聊，他说(shuō)你(nǐ)帮我看看(kàn)，我说没办法，比如做(zuò)开发的很厉害，对商业(yè)不了解，指标怎么下？怎(zěn)么考核，不清楚(chǔ)，商业对开发不清(qīng)楚，包(bāo)括融资方面(miàn)的一些(xiē)，很(hěn)多企业在这个方面环(huán)节上会有问题。

　　深 度运(yùn)营实现(xiàn)价(jià)值重(zhòng)塑，最主(zhǔ)要还是在第一个环节，分析竞争优势，就像我们投一个项目，哪些城市可以投 ，首先要看哪些(xiē)城市不会投，完全退不(bù)出去，或者这个城市的级(jí)别(bié)，有些竞争(zhēng)，你说(shuō)城市很(hěn)好
，位置很好，周边竞争很厉害，你没有竞争优势，不能做，有些看上去(qù)很(hěn)好(hǎo)，有些不懂，以前的(de)上海(hǎi)的南京路、北京的(de)王府井，认为这些地方很好(hǎo)，那不是，那(nà)是传(chuán)统概念，趋势并(bìng)不好，那种做旅游(yóu)的商业可以，做酒店可以，不一样的，做其他的不(bù)一定行。在(zài)这个方面，一定要(yào)考虑到底竞争优势是什么，就像我们(men)做任何(hé)一个项目，非常清楚竞争优势是什么，差异是什(shén)么，说不清楚(chǔ)都(dōu)不用干。

　　第(dì)二，到底定位是(shì)什么(me)？不管是商业、写字楼还是酒店(diàn)，全部一(yī)样，别人有些(xiē)已经做了，你(nǐ)有些只能错位，或 者你做了一(yī)定比(bǐ)他厉害，那也(yě)没问题，因为这个(gè)涉及到后面的设(shè)计，就像做酒店，做多少客房，每间客房多大，设计的就不一样(yàng)，你怎(zěn)么定位，周边的优势是什么，全部是打通看的，不是单一(yī)来看的。

　　做商(shāng)业也是，就像我们(men)收购有些项目，西安的(de)CD港(gǎng)对(duì)面，CD港十(shí)几万平米，我们才6万平米，怎么(me)做？他已经开业了，我们说做轻奢(shē)，错位，他比我低，能够做起来(lái)就做，事实上变成一个错位，我(wǒ)就是做的(de)这个。

　　就(jiù)像在重庆
有一个观音桥，那边(biān)一堆(duī)商(shāng)业(yè)，我错位(wèi)，做最年轻的，十年前的80后、90后的定位，做这个年龄的，也(yě)很好。中关村做新中关(guān)那个，也是很重要的。

　　当你这方面想不(bù)清楚怎么设(shè)计，面上看上去(qù)很像样没用，后面的价值怎么样，改动空间有没有。我们现 在要考虑的更长远，因为(wèi)现(xiàn)在变化很大，产品、业态，可能五(wǔ)年(nián)内没有什么，五 年以后，有些(xiē)已(yǐ)经不行了，改的空间有没有，改的基建条件有没有，这都是在前期要考虑(lǜ)的东西，在这方面一定是从最后(hòu)产品(pǐn)营运的角度去考虑前面的，不
管设计还是建设。

　　我刚才还说(shuō)建设，因为(wèi)我们现在很多是城(chéng)市更(gèng)新项(xiàng)目，旧改项目，更(gèng)新改(gǎi)造，因为现在拿地越来越偏，很多是老旧城区当中(zhōng)，哪些价值没有被挖掘，怎(zěn)么去挖掘，这个就需要你的综合(hé)能力(lì)，第一，怎么定(dìng)位，第二，设计改造空间有没有，怎么改(gǎi)，成(chéng)本多少(shǎo)，空
间多少，一个个环节(jié)前后都是连在一起的。

　　说到运(yùn)营，所(suǒ)有(yǒu)的价值还在运营方面反映出来(lái)，ROI能做到多少，净现金流做到多少，北京上海20倍(bèi)，不同(tóng)的项目(mù)，一个亿的(de)现金流就是20个亿的的估值，基(jī)本可以(yǐ)实现退(tuì)出，以前25倍都有，就看不同时间的(de)资金(jīn)成(chéng)本、利(lì)率(lǜ)。

　　深
度运营讲的更多(duō)的是深度(dù)，就(jiù)像
做写字(zì)楼(lóu)，要做客群，精准(zhǔn)定位，客群要对，整体来说，假如客群掌握的好(hǎo)了，配套、硬件、服(fú)务不错，坚持做(zuò)，价(jià)值就(jiù)会上去，在 北京很明显的一个例子，比如中(zhōng)关村那边有一个龙科（音）咨询公司，那个(gè)项目当时出租率比较低，后面出租率上去了，大部分是(shì)五百强科技型企业(yè)，定位很清楚，也是(shì)坚持做(zuò)，差的不让进，上下游产业(yè)方面的考虑，租金区别其他项(xiàng)目很大，这就是区别。

　　商业也
一样，定位是什么？招商不是别人找过来，是我要选什么品牌想办法
招进来，不是(shì)别人来了租金(jīn)高
就(jiù)让他进。所(suǒ)以整个定位，你的客户，你的品牌很重要(yào)。一个是创造价值，另外一个是成本，创造价值，商业做到后面，影院(yuàn)改成餐饮，好的位置不做超市，旁边做超市，租金低，一直在调的过程，就像酒店，以前的三星级、四星级、五(wǔ)星级酒店，群楼的配套一大堆，现在也有(yǒu)一些怎
么改(gǎi)的，比(bǐ)如(rú)上海明月酒店改过(guò)来，一个新乐亭(tíng)，一个全季，两个酒店群楼再做商(shāng)业，他的价值就是(shì)最大化的(de)，恩，

　　这涉(shè)及到整个价值怎么判断，在前(qián)面(miàn)投的时候，定位非常清楚(chǔ)，对所(suǒ)有市(shì)场的业态，它的面
积、价值租(zū)金、营(yíng)运成本全部考(kǎo)虑清楚，还(hái)有(yǒu)深度运营，就像写字楼，我们怎么做(zuò)的，租赁营运客服一体化，客(kè)服(fú)在传统里面是物业的，哪有物(wù)业不物业，租赁带看，自己走出去很少，大部分都是带看，现在形(xíng)势不好，一天的带看量多少，一个月(yuè)有多少，类似(shì)这个，大量(liàng)的是跨部门(mén)怎么整合(hé)，怎么(me)样最合理，怎么样把成本做(zuò)的最低，价值最高，就(jiù)怎么做。这个就是深耕细(xì)作(zuò)。

　　阶段性复盘是蛮重(zhòng)要(yào)的，因为有些不行了光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡，怎么去提升，可能(néng)从(cóng)整体的定位方向上改(gǎi)变，就是投(tóu)入，就(jiù)像我们有 时候几千万投进去，只要说改出来的价值多少，现(xiàn)金流增加多少(shǎo)，多少年出来，退出的时候增加多少价(jià)值(zhí)，这是定期要看的东西(xī)，而(ér)不是简单的
考(kǎo)虑，有些传统的做(zuò)法，主力店最安(ān)全，但是(shì)价值最低，但是你要(yào)做(zuò)内容(róng)，做主题，肯定自己要做 ，要(yào)把它打散，要投(tóu)入，风险当然(rán)高了(le)，回报同样高。

　　接下来有(yǒu)几(jǐ)个(gè)例子，这是北京中关村项目(mù)，现在正在建的，明年开业，原来大部分是地(dì)下面积，加(jiā)车(chē)库12万平米多一点，地上面积没超过两万，原来最大的家乐福(fú)在地下，家乐福再加上(shàng)一个车库，这个占了五万平米，我(wǒ)们做(zuò)了以后，整体规划动了，这边原来都是家乐福，这边有一个创意公社，现在全(quán)部改成地面两层，二层很少，大概五六个餐厅，主(zhǔ)要定位米其林的，下面做轻奢(shē)、潮奢，车库放在这个位(wèi)置，整(zhěng)体城市更新改造(zào)的项目(mù)，已经通过了，现在在建。这边的招商基本上将近70%了(le)，那(nà)边主要意向(xiàng)差不多了，整(zhěng)体出来大概(gài)现(xiàn)金流在4亿，区别是什么？原来五万平米的，一千多万一年的(de)收益，同样的面积(jī)最起码两(liǎng)个亿，位置很好，但是做了很(hěn)长时(shí)间，就看怎么做，从整体规划(huà)的思路去考虑。

　　这 是上海烂尾的黄金广场，最大(dà)的难度，地下两层四万平(píng)米商业，要把(bǎ)它的价值做出来，地(dì)上做(zuò)了写字楼，一
楼(lóu)二(èr)楼做商业，和下面商业连通，打了一个大(dà)的下沉广场，又做了酒店式公寓，这(zhè)个项目也是非常(cháng)成功的，后面基本上地上地下的租金每平米一天10块钱。

　　我们完全按照后面适(shì)合做什么就做什么，我(wǒ)们没有一定的标(biāo)准产(chǎn)品，这是一个综(zōng)合(hé)体(tǐ)商(shāng)业，这个项目，重(zhòng)庆朝(cháo)天门，最有(yǒu)名的是批发市场，那边旅游也不错，定位这栋楼全部是旅游，做了五(wǔ)个大堂，全部是(shì)民宿、酒店，全部租完以后，带着租约卖，平均售价两万三左右，在(zài)重庆公寓几乎到天花板了，而且现在做的(de)很火，回报也不错。

　　这是批发市场，我们是持(chí)有，不卖，现在是重庆最(zuì)好(hǎo)的批发市(shì)场，租金最高(gāo)，租到地上13层，地下两层，这(zhè)么高的商业在外面基本上看不到，平均出租率98%、99%，租金也(yě)是重庆最高的。

　　这(zhè)是(shì)不同的酒店，VOCO、亚善，不同的酒店、民宿。这(zhè)都我们按照不同(tóng)定位，这是(shì)中关村，这是长宁光大安石中心，静安，另外一个是嘉(jiā)定的，这是西安做轻奢的，这是重庆的，做最年轻的，广东的大融城是广东最好的购(gòu)物中心，重庆大融(róng)汇。根(gēn)据时间的(de)情(qíng)况做(zuò)很好(hǎo)的定位，根据这个定位怎么设(shè)计，整(zhěng)体(tǐ)怎么样，简直才能(néng)做(zuò)到最高(gāo)，退出很重要(yào)，用什么样的形(xíng)式退(tuì)出，这是大家一定要考(kǎo)虑的。

　　我分享到这(zhè)里，看看能(néng)给大家什么启示(shì)或者借鉴的。

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责任编辑：王翔

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