楼市中期将见底

（本文成文于(yú)上(shàng)周五，首发于上周六(liù)今年第(dì)17期杂志）

现代社 会(huì)经(jīng)济发达，金融地产业发达(dá)，财(cái)富(fù)效应(yīng)影响(xiǎng)巨大。譬如国(guó)内一线城市，多数中青年人置业时选(xuǎn)择按揭贷款，每月按揭还款(kuǎn)会令消费受压。而楼价涨跌，当幅度足够(gòu)大时便会(huì)严重影响消费。相反，经济较落后地区，置(zhì)业者普遍较为(wèi)保守。有楼在(zài)手与无楼在(zài)手(shǒu)者，差别甚大。低收入者除了每月工资收(shōu)入，无其他收入，则影(yǐng)响其消(xiāo)费者只有物(wù)价涨跌。

近期香港人(rén)北上消费成为浪潮，社(shè)交媒体上阵阵热议。比如香港(gǎng)靠近深(shēn)圳地区如上水等，一众上了年纪“师奶”不时坐两元港铁到莲塘口岸，过关后再坐两三个站免费公共汽(qì)车到市场(chǎng)买菜。根据香港海关条例，熟食可以过关(guān)。香港烧肉每(měi)斤过百港币，但深(shēn)圳莲塘市场烧肉售价则仅仅二十几元人民币，档主做到不停手。香港“师奶”们买上(shàng)几日分量蔬菜(cài)与肉食回港，每(měi)月节省出不少钱。因此，香港靠近深圳一些墟镇空置(zhì)铺位大量出现。

大(dà)流行结
束之后，深港边境恢复正常通关，但大陆(lù)南下旅(lǚ)客每月(yuè)仅仅二三百万人次，今年上(shàng)半年平均每月(yuè)268万(wàn)人次；而香港北上旅客则创历史新高，最新数据是每月716万人次。数(shù)据(jù)此消彼长，其背后原因(yīn)皆是财富效应所致。香港零售市场低迷，商铺价(jià)格自(zì)然暴跌。根据香港信报(bào)财经报道(dào)，北(běi)角城市(shì)花园(yuán)商场地库一个铺位仅仅以10万港币抛售，折合每平方英尺1220元(yuán)，业(yè)主持有(yǒu)11年惨亏93%。虽然是极端例子，但亦反映商铺走势惨烈。深水埗高登电脑中心一个铺位538万港币售出，业主早于2008年968万(wàn)买入，16年时间账面蒸发430万，跌(diē)幅44%。中原地产研究部(bù)指香港甲级(jí)写(xiě)字楼租值连续四年下(xià)跌，较2019年高位(wèi)回落25%，中环中心、长江(jiāng)集团中(zhōng)心及会议展览中心近(jìn)四年租值(zhí)跌幅高达33%以上(shàng)。住(zhù)宅方面，中原城市领先指数2021年8月最高见191.3点，其(qí)后 大幅回落，最新报(bào)13楼市中期将见底8.6点，跌幅
27.5%。

回顾以往(wǎng)分析香港楼市文章……

2017年7月29日《全球(qiú)楼市危机(jī)山雨欲来（上(shàng)）》一文认为(wèi)“2003年SARS之后香(xiāng)港(gǎng)楼市进(jìn)入第[5]浪上(shàng)升(shēng)，而2015年至2016年调整(zhěng)已经是[5]浪（4）下跌，现在(zài)正处于[5]浪5最后上升。”当时中原指数约(yuē)160点。2018年3月(yuè)17日文章《伦(lún)敦北京(jīng)楼价松动 银行股中期见顶》，文中(zhōng)指“2003年展开超高级浪[5]。目前已经进入[5]浪(làng)（5）最后(hòu)上升(shēng)。压死骆驼最(zuì)后一根稻草恐怕是美国持续加息。”其时中原指数约175点。2019年8月31日《中国股市反复震(zhèn)荡 香港楼市摇摇欲(yù)坠(zhuì)》一文认(rèn)为“香港楼市正进入2003年以来[5]浪（5）上(shàng)升。楼价在创新高后出(chū)现停滞(zhì)，[5]浪（5）是否已经结束，抑或是（5）浪1而已？需要继续观察”。当(dāng)时中原指数185点，最后2021年191点见顶。现(xiàn)再分(fēn)析中原城市领先指数走势。

中原指数1997年(nián)6月最高见103.8点，10月摸101.8点形成双顶。1997年6月高点定义为超高级浪[3]，跌至2003年(nián)8月最低31.7点为一组3浪下跌，超高级浪[4]，跌(diē)幅69.4%。此后展开浪[5]上(shàng)升。

2003年8月低点31.7点升至2015年8月高点146.7点为[5]浪（1），[5]浪（1）属(shǔ)于(yú)延伸浪。其(qí)中2005年6月高点55.8点为（1）浪1，55.8点跌至2006年9月低点52点为（1）浪(làng)2，52点升(shēng)至2013年3月高点123点为（1）浪3——（1）浪3又是延伸浪——123点(diǎn)跌至2014年4月低点117.1点为（1）浪4，123点升至2015年8月高点146.7点为（1）浪5。

[5]浪(làng)（2）由2015年8月高(gāo)点跌至2016年3月低点(diǎn)127.4点(diǎn)，此后升至2018年8月高点188.6点为[5]浪（3）。188.6点调整至(zhì)2021年1月低点175点为水平三角形[5]浪（4）。175点升至2021年8月191.3点为[5]浪（5）。

2023年10月(yuè)拙(zhuō)作《香港美国楼市走(zǒu)势(shì)分析(xī)》中指出：“近年(nián)香港局(jú)势动(dòng)荡，加上疫情，令(lìng)楼市投资者
信心(xīn)大(dà)减，而联储局连(lián)番加息下，楼价自然 拾级(jí)而下，我相信香港楼市已经进入一(yī)个较1997年(nián)至2003年
更大(dà)级别调(diào)整期……总(zǒng)之，香港楼市下跌基本目标是(shì)2016年3月127点(diǎn)附近”。以波浪理论角度看，此(cǐ)轮(lún)香港楼市调整，为循环级(jí)别。中原指数自历史高位下跌，先(xiān)是
呈现一组5浪推动下(xià)跌局面。

《香港美国楼(lóu)市走势分析》一文(wén)中认(rèn)为，此组5浪下(xià)跌，可能是一组大型[a][b][c]浪中[a]浪（a）下(xià)跌。其中，历史高点跌至2022年3月177.3点为（a）浪1，反弹至4月182.7点为（a）浪2，182.7点跌至12月156.3点(diǎn)为（a）浪3，之后回升至2023年4月168.4点为（a）浪4，然后
进入（a）浪5下跌至今。

（a）浪5又可进(jìn)一步细分(fēn)：2023年(nián)4月高点168.4点跌至当月低点165点(diǎn)为5浪[i]，165点反弹至5月高点167.9点为5浪[ii]，167.9点跌至今年3月低点143点为5浪[iii]，143点回升至同月高147点(diǎn)为5浪[iv]，147点(diǎn)至今进(jìn)入5浪[v]最后下(xià)跌。5浪[v]之中，其细(xì)浪仍然可以进一步(bù)划分(fēn)。目前处于[v]浪(làng)（iii）下跌最(zuì)后阶(jiē)段，甚至是[v]浪（v）最后下跌亦未可知。

次(cì)选(xuǎn)数法(fǎ)是(shì)历(lì)史高点跌至2022年12月(yuè)低(dī)点156.3点才是（a）浪1，（a）浪2由156.3点反弹至2023年4月168.4点，168.4点至今进入（a）浪3下(xià)跌。其后反弹是（a）浪4，以及尚有（a）浪5最后一跌。

过往香港楼市
持续上升时，特区政府先后推出“三辣”政策：

（1）2010年11月20日推
出额外印花税（SSD），2012年起特区政府“加辣”，上(shàng)调(diào)SSD税率及延长禁售期(qī)至三年；

（2）2012年推出买家印花税(shuì)（BSD），非香港永久居民(mín)及公司(sī)名义买家，买(mǎi)楼时须缴付楼价15％BSD税项；

（3）新住(zhù)宅从价印花税（AVD）为原有税项，2013年2月起特区政府推出双倍印花税（DSD）。

随着楼市大调整，特区政府今年已经撤下所有辣招。香港楼价三座大(dà)山：辣招、高息及高楼价，已经至少去其一，而楼价亦从(cóng)高位回落接近三成，相信9月美国降息(xī)周期展开之后，楼市会结束浪（a）下跌，从而展开浪（b）小阳春反(fǎn)弹。

国内(nèi)一(yī)线城市二(èr)手楼走势，整体趋势其实与香港楼市走势一致，只是幅度差别。以2008年初为起(qǐ)点——深圳楼市最大升幅4.7倍(bèi)，2021年5月见
顶；广州(zhōu)楼市最(zuì)大升幅4.1倍，2022年6月见顶；上海楼市最大升幅2.8倍(bèi)，同(tóng)样(yàng)2022年楼市中期将见底6月见顶；北京楼市见顶时间最迟，为2023年5月，最大升幅3.4倍。一线城市二手(shǒu)楼价回落幅度介乎(hū)26%至40%之间。简(jiǎn)而言之(zhī)，以一个(gè)市值(zhí)300万人(rén)民(mín)币(bì)单位(wèi)楼价回落1/3计算，业主账(zhàng)面损失100万，你说对(duì)消费毫(háo)无影响那只(zhǐ)是自欺欺人啦。个别楼盘跌幅达五成，就更打击消费(fèi)了。因此，由于(yú)香港消费比大陆昂贵，加上财富负效应，南下落香港旅游人数自然大减；而香港(gǎng)消费力下降，北上消费(fèi)人数则增加，香港(gǎng)北(běi)上旅客数自然(rán)创历史新高。深圳楼价回落幅(fú)度最大(dà)，但在6月份几个一线城市社会(huì)零售总额大跌中(zhōng)跌幅最小：上海、北京、广州、深圳6月社(shè)会(huì)零售总额按年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全国6月份社会零售总额仍有2%增(zēng)长，可见楼市财富负效应威力。

执笔之际，万科A股升停板(bǎn)，周四（8月29日）曾创股价见顶(dǐng)以来新低，相信是提前反映楼市见底(dǐ)，当美国进入降息(xī)周期，地(dì)产股即使(shǐ)是死猫式反弹，都(dōu)可(kě)能有“大肉(ròu)”。套牢者勿失信心，斩在最低位。（编者注：作者个人观(guān)点，仅供参考，不构成投资建议(yì)）

（本文完(wán)）

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