二次提议11亿转让锦程资本054号资产债权北京信托产品转让方案获通过

近(jìn)日，北京国际信托有限公司（下称“北京(jīng)信托(tuō)”）召开北京信托·锦程资本054号集合资金信托计划（以下简(jiǎn)称“锦程资本054号”）第二次受(shòu)益人大会会议并通过相关(guān)议案。

21世(shì)纪(jì)经济(jì)报道记者独家获悉，在锦程资(zī)本054号第二次(cì)受益人大会以受益人所持表决权71.03%同意通过了《关(guān)于同意北(běi)京(jīng)信(xìn)托在满足转让方案情况下转让标的资产债二次提议11亿转让锦程资本054号资产债权北京信托产品转让方案获通过权的议案》。

根据所通过议案，北京信托正(zhèng)在与意向受让方(fāng)就标的资产债权转让开展(zhǎn)谈判，预计转让价格约11亿元。

在今年(nián)一月份(fèn)，北京信托就曾召开受益人大会，提议以人民币11亿元的对价向(xiàng)意向受让方转让该信托计划的标的资产(chǎn)债权，而当(dāng)时(shí)提案并未通过。

有投资者指(zhǐ)出：“第一次(cì)的方(fāng)案与第二次受益人大会的方案是(shì)一样(yàng)的，只不过换了一(yī)个说法。”

针对上述情况，记者致电(diàn)北京(jīng)信托进行咨询，北京信托工作人(rén)员表示不接受采访。

租金收(shōu)入(rù)为(wèi)第一收益来源(yuán)

根据推介材料，锦程(chéng)资本054号信托规模15亿元，其中13.75亿元受让标的资(zī)产，即(jí)位于北京市朝(cháo)阳(yáng)区阜荣街10号1层、2层、3层、-1层商业及-2层汽(qì)车库的(de)环球创意广场的收益权，北(běi)京京西深国投商业管理有(yǒu)限公(gōng)司（下称“京西深国投(tóu)公司”）按约定回购上述收益(yì)权，剩(shèng)余1.25亿元(yuán)受让福建中庚置业有限公司（下称“中庚置业”）持有的京西深国投公司100%股(gǔ)权。

信托资金用于归还京西深国投公司负债、归还股东或关联方借(jiè)款、支(zhī)付欠付的装修改(gǎi)造(zào)款、项目运营所需款项及我司同意(yì)的其他(tā)用途。

而信托利益来源则是北京市朝阳区阜荣(róng)街10号(hào)1层、2层、3层、-1层商业及-2层汽车库的(de)环球创意广(guǎng)场(chǎng)租金收(shōu)益、抵押物处置(zhì)价款、股(gǔ)权处置价款、项目公司支付的回购价款、差额补足方支付的差额补足款，担保方支付(fù)的保证担保价款、银行经营(yíng)性物业贷(dài)置换。

该项目由(yóu)标的资产提供抵押担保，中庚集团(tuán)为信托(tuō)利益的实现提供差额补足义务，同时，中庚集团实控人梁衍锋提供(gōng)不可撤销的无限连带责任(rèn)保证(zhèng)担保。

据了解，锦程资本054号信托(tuō)计划第一(yī)收益(yì)来源为租金收入，第二收益(yì)来源为差额(é)补足方支付的差额补(bǔ)足款。

在推介材料中，北京信托(tuō)也表(biǎo)示，标的(de)资产(chǎn)已(yǐ)经签约面积为2.33万(wàn)平方米，除-2层(céng)车库外，其他可租面积已经满租，共计11个租户，其中“猿辅导”租赁面积占比57%，“百融(róng)云创”租赁面(miàn)积占(zhàn)比20%，-1层餐饮业态(tài)（租期10年）租赁面积占比15%，租赁期长，现金流稳定，超过5年以上租期的租赁面积约2.3万平方米(mǐ)，每年租(zū)金约1.2亿元，平均日租(zū)金16元/平米·天。此(cǐ)外公司产权车(chē)位(wèi)约380个，每个车位每年(nián)租金约1万元(yuán)，未来5年(nián)租金收益(yì)基本已经锁定。

再次提议以11亿元转让(ràng)

锦程资本054号信托计划成立于2019年12月(yuè)19日，北京信托(tuō)也在推介材料中表示，未来5年租金(jīn)收益基本已经锁定。

但2023年12月19日项目到(dào)期时(shí)，京西深国投公司却无法按《资产收益权转让(ràng)暨回购合同》约定向信托计划足额履行标的资产收益款划(huà)付义务以及标的资产(chǎn)收益权的回(huí)购义务(wù)，中庚置业未按《差额补足协议》约定足额履行差(chà)额补足(zú)义务，中庚置业实(shí)际控制人梁衍(yǎn)锋也未按照(zhào)《保证(zhèng)合同(tóng)》约定足额履行连带责任(rèn)保证(zhèng)担保义务。

今年1月份，北京信托曾计划召开受益人大会披露《“北京信托(tuō)·锦程资本054号集合资金信托计划”第一次受益人大会会议议案》。北(běi)京信(xìn)托称拟(nǐ)就(jiù)信托财产处置事宜(yí)以通讯方式召开受益人大会。根据议案(àn)，北京信托将以约人民币11亿元的对价，向意(yì)向受让方转让该信(xìn)托计划的标的资产债权。

但第(dì)一次(cì)受益人大(dà)会并未通过(guò)转(zhuǎn)让方案二次提议11亿转让锦程资本054号资产债权北京信托产品转让方案获通过。

彼(bǐ)时，同(tóng)意份数占(zhàn)参会受益人所持(chí)表决权的(de)59.98%。根据《信(xìn)托合同》约定，受益人大会议案需(xū)经参加会议的受益人所持(chí)表决权的三分之二以上通过。因此，第一次的《向意向受让(ràng)方转让标的资产债权(quán)的转计议案(àn)》提议(yì)并未通过。

虽然第二次(cì)受益人大会通过(guò)了《关于同意北京信托在满足转(zhuǎn)让方案情况下转让标(biāo)的(de)资产债权的议案(àn)》，同意(yì)以(yǐ)预计11亿元的价格(gé)进行转让(ràng)，但有多位投资人对此(cǐ)并不(bù)认可。

二次提议11亿转让锦程资本054号资产债权北京信托产品转让方案获通过有投资人向记者表示：“第一次受益人大会的方案被(bèi)否(fǒu)了，第一次的方案与第二次受益人(rén)大会的方案是(shì)一样的，只不过换了一个说法。”

既然投资(zī)者认为(wèi)第一次方案和第二次方案(àn)一样，那第(dì)二次方案为什么会通过？

投资者(zhě)表示：“在去年的投(tóu)资者沟通会上(shàng)，北京信托透露已持(chí)有锦程资本054号6亿信托单位，今年又说机构总共持(chí)有该信托计划7.2亿(yì)信托单位。”

记者就上述情况(kuàng)致电北京(jīng)信(xìn)托进行咨询，北京信托工(gōng)作人员表示不(bù)接受(shòu)采访(fǎng)。

债权资产估值不(bù)及债权金额一半

北京信托在召开(kāi)第一次受(shòu)益人大会(huì)时表(biǎo)示(shì)，核心抵押物(wù)为商业物业，自2021年四季(jì)度标的资产的主要租户北京××科技有限公司大面积退租后的两年时间内存续签约(yuē)面积仅约1万平方米(mǐ)，除车库外出租率(lǜ)下降为42%，较信托计划成(chéng)立时的出租率下降57%，对项目租金收入影响(xiǎng)较大。

北京信(xìn)托称，受此影(yǐng)响，标的资产每年的(de)现金流入大幅减少，对标的资产的价值评估影响很(hěn)大。

由于产品(pǐn)逾期(qī)、标(biāo)的资产租金收入的持续下滑，北(běi)京信托(tuō)聘请深圳市(shì)世联(lián)土地房地产评估有限公司（以下简称“世联评估”）、北(běi)京国友大正资(zī)产评估有限公司（以下简称“北京国友”）两家评估公司对信托计划项下所涉(shè)及的相(xiāng)关(guān)权益进行了债权价值分析，俩家机构给出(chū)的债(zhài)权资产清算价值分(fēn)别为103271.38万元和86559.33万元。

其中，世(shì)联(lián)评估出具的报告显示，截至2023年11月30日，京西深国投以(yǐ)及(jí)中庚置(zhì)业共欠北京信托投资本金15亿元，投资收益(yì)约1.78亿(yì)元，违约金约(yuē)8.09亿元，金额合计约为24.27亿元；北京信托拟处(chù)置“锦程资本054号”项下所涉及的相关权益(yì)清算价值(zhí)合计(jì)103271.38万元，综合回收比率为42.56%。

北京(jīng)国友出具的报(bào)告则显示，上述24.27亿元债权(quán)资产的分析价值为8.66亿元。该报告还解释道：“清算价值，是指价值分析对象处于被(bèi)迫出售、快速变现等非正常市(shì)场条件下的价(jià)值(zhí)估计数额。”

北京信托在锦(jǐn)城资本054号(hào)信托计划2024年第1季度信(xìn)托事务管理报告中表示，由于本信托计划处于(yú)延期过程中，信托财(cái)产处置变现方(fāng)案尚不确定，无法(fǎ)获(huò)得充分适当的可用(yòng)于信托计划底(dǐ)层资产估(gū)值的要素，暂无法对本(běn)信托计划的(de)净值做(zuò)出估量。按(àn)照实质(zhì)大于形式的原则，本季(jì)度仅对信托专户实际收支情况进行核算，后续将根据(jù)信托财产处置进(jìn)度适时(shí)调整。

此外，国家金融监管总局北京监管局曾在4月份向投(tóu)资者发送发复函。监管方面表示，在锦城资本(běn)054号产品上，北京信(xìn)托未及时披露拟采(cǎi)取的应对措施，与《信托公司(sī)集合资(zī)金信托(tuō)计划管理办法》第三(sān)十八条规定不符，北京监管局将采取相(xiāng)应监管措施。

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