银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效 益最大化

专题：2024（第四届）中国楼宇经济北京论坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北
京论坛在 中国国际服务贸易交易会上隆重举办。论坛(tán)由世界贸易网点联盟、中国产业发(fā)展促进会楼宇经济和总部经济分会、集(jí)群(qún)智库共同主办，中国城区高质量发(fā)展合作联盟协办，来自全国的楼宇经济专(zhuān)家(jiā)大咖、典型城区(qū)和知名企业代表齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主题，共话城市城区转型发展新逻辑和楼(lóu)宇经(jīng)济创新发展新(xīn)模式。

　　银泰集团(tuán)副总裁、银泰基业集团总裁田媛出席并演讲。以下为演讲(jiǎng)实录：

　　各位来宾，大家下午好，特别荣(róng)幸，受主办方(fāng)的邀请，在此与各位同仁一起(qǐ)交流，进(jìn)行思想的碰撞(zhuàng)。

　　我
是来自中国银(yín)泰集团的田媛，来之前匡会长给了(le)一个命题，说要讨论一下与城共生(shēng)的价值，站在中国银泰集团作为专业(yè)的商业地产运营的角度，理解如何与城共生，以及在与
城共生过程中我们(men)做的探索和(hé)思考。

　　进入这个主题之前，我想跟各位简单回顾一下中国目前面临的一个(gè)大的 宏观环境，疫(yì)情的三年，大家知道(dào)俄乌冲突(tū)现(xiàn)在也不明确，美(měi)国的大选还没(méi)有确定，美联储大规(guī)模的加息，我(wǒ)国的经济外部冲击非常大(dà)，从内部来(lái)看，原有的经济引擎也在失效，人口红利也在失效，产能过剩，社会大众的预期普遍的偏弱(ruò)，对(duì)此咱们(men)的政(zhèng)府也迅速在响应，采(cǎi)取了一系列的措施(shī)。

　　下(xià)面这张图也能够比较清晰的展现从2000年到现在，包括2026年2027年(nián)国(guó)家对每一个经济周(zhōu)期，包括外部(bù)内(nèi)部环境下(xià)的经济形(xíng)势，所采用的一些措施(shī)。

　　面对百年未有之大变局的情形下，我们(men)的政府行动很迅速(sù)，推出了(le)中国经济未来增长新经济增长6+1动力因子，大基建、后工业、新(xīn)能(néng)源、新三农，数字化、绿色化，以及中国作(zuò)为世界(jiè)经济(jì)安全岛这么一 个因素的考(kǎo)量，在这(zhè)个之下大力推动一系列的经济改革。

　　第一(yī)，从区域纵深到双循环，目前国内基本形成了以国内循环为主(zhǔ)，国际国内双(shuāng)循环已(yǐ)经启动了这样的格局(jú)。

　　第二，从(cóng)城市(shì)化到城(chéng)市深化(huà)，从(cóng)改革开放以(yǐ)来到现在，城镇化率从17.9%到现(xiàn)在的65%，基本达到饱和，下一步城市如何向深化发展，城(chéng)市更(gèng)新怎么做，如何给城市赋(fù)予内涵(hán)，让城市更有灵魂，经有温度，现在在这方面大力做(zuò)文章。

　　第三，从工业化到数智经(jīng)济，借用了互联网、人工智(zhì)能等等新的技术手段，不断推进新型工业化的建设。

　　第四，劳(láo)动力的支撑到中产消费，中国目前以(yǐ)新中产消费为主，美国有一(yī)个专业的研究报告，预测到2027年，中国的中产即将达到12亿人，也(yě)就是说(shuō)未来中国新中产将成为我国的主(zhǔ)要消(xiāo)费群体
。

　　这一(yī)系列的措施展现出来的中
国现在的格局，这几年我们从无序(xù)到有序，从修复到转轨。借用(yòng)白居(jū)易先生的一首诗，我们在复杂的国际国内形(xíng)势之下，我们所(suǒ)采用的快速的经济反应以及经济改革(gé)的措施，浅草才(cái)能(néng)没马蹄，，欣欣向荣的(de)景象。

　　结合到微观市场，今天在座的很多同仁(rén)都是从事商业地产(chǎn)运营，从微观市场(chǎng)来看，过于的我不讲，大(dà)家都知道，这个行业已经进入到深度
存量的时代，整个增速放缓，经营(yíng)成压，大家面临的都(dōu)是同样的(de)问题，而且主力的消费群体已经变了，变到90后(hòu)00后Z时代，他 们的想法(fǎ)不一样，他们的消(xiāo)费行为、习惯以及模式(shì)都在发生变化，在这样的环境下，我们在座的这些同仁在积极的(de)想办法，如何冲(chōng)破这个迷雾，从存量市场里(lǐ)挖金矿，让(ràng)资产价值(zhí)边际效益
得到(dào)最大化的(de)体现。

　　我这里总结了几条，一个是(shì)精(jīng)细化运营，第(dì)二数(shù)智化(huà)提升；第三，生态化增值；第四，低(dī)碳化(huà)增效，低碳化的增(zēng)效，昨天下午在闭门会上，中海在(zài)讲 中海现在整个写字(zì)楼要开始尝试零碳化，对我(wǒ)们冲击也很大，开始要(yào)推进了，对在座的各位(wèi)都是可以吸纳学习(xí)的点。

　　与(yǔ)城(chéng)共生，以城(chéng)为 擎(qíng)

　　什么叫城市？今天这个论坛(tán)大家都在提一(yī)个观点，讲城市，到底什么是城市？我理解城市就是生活场景、生产场景和消费娱(yú)乐场景的(de)聚合体，生
活(huó)场景是什么？它是一个城市的(de)温度，是老百姓吃喝拉撒的生活舞台；生产场景更多的是城市(shì)的基石，是这个城市源源不断发展 的动力。消费娱乐(lè)场景是什么？它就是一个调味品，因为有了这些消费娱乐场(chǎng)景不断的加入，不断的丰(fēng)富(fù)，才能让我们的生活多姿多肽，我们如何与城共生？在这个城市里(lǐ)，通过多元化的场(chǎng)景打造，最终实现人和人(rén)、人和空(kōng)间(jiān)、人和产业、人和自(zì)然以及人和精神的(de)融合(hé)共生的非常理想的状态。

　　如何实现与城共生，达到这样理想的(de)状态，银泰集团是97年(nián)成 立的企业，我们不断的思考和探索。银泰集(jí)团创丽与1997年，主要聚焦商业地产(chǎn)开发运营，专注商业零售领域精细化(huà)运营现代化的企业集团，主要旗
下分布银泰商业 、银(yín)泰基业、银(yín)泰置地，二级子公司，也是(shì)二(èr)级集团，相当于一个资产管理平台，是银泰(tài)集团旗(qí)下最大的(de)业主方，主要负责银泰(tài)集团在全国旗下商业物业项目资产(chǎn)的运营(yíng)以及(jí)物业服务。业态涉及(jí)到 顶级写(xiě)字楼、高端购物中心以及街区(qū)商(shāng)业体包括酒店，有一些酒店式公寓，业务主要(yào)覆盖了北京、上海、浙江、四川四大区域(yù)。

　　对于银泰这样一家(jiā)专业从事商业地产运营的企业来(lái)讲，很长一段时间(jiān)，银泰一直在(zài)思考，如何能够更好的打造沉浸式的交(jiāo)互式的体验式的(de)空间，给我们的消费者带来一种(zhǒng)归属感、仪式感、氛围感，我们在很长(zhǎng)时间的(de)摸(mō)索以后，创立了(le)IN品牌，它代表了最潮流的趋势，走(zǒu)进(jìn)客户的 内心，顺应(yīng)消费(fèi)者最新(xīn)的需(xū)求，所以(yǐ)我们叫IN，是最新的(de)感觉。

　　我们设立(lì)的(de)项目有北(běi)京(jīng)CBD 5701，杭(háng)州湖滨步行街的IN77，，成(chéng)都金融城、合肥天鹅湖，成为年(nián)轻人(rén)休闲(xián)娱乐放松很好的地方。有朋友说(shuō)到了杭州看(kàn)西湖，到了西湖看IN77，已(yǐ)经成了(le)年轻消费者的首选。

　　第三个(gè)话(huà)题，与城共生(shēng)，为城赋能。

　　与城共生也是商业(yè)、物业企业基本的职责，也是一个最终要达到的目标，如何通过与城共生(shēng)，为(wèi)城更(gèng)好的赋(fù)能。

　　大家说城市为什么让大家(jiā)愿意待(dài)下去，实际上(shàng)最主要的是通过对城市内涵的注入，让这个城市外
延展现出一种烟火气，烟火(huǒ)气是城市的(de)精气神(shén)，我们通过(guò)精心雕琢高级的商业空(kōng)间，精准回应人(rén)们对美好生(shēng)活的向往和期待。

　　接下来从三个(gè)维度(dù)分享一下，银泰集团如何为城赋能，我(wǒ)们所做的几个点。

　　第一，以空间化构筑沉浸式(shì)体验(yàn)新风尚，在银泰内部有一个定(dìng)位，有(yǒu)银泰(tài)的地(dì)方(fāng)就有繁荣的商业生(shēng)态圈，为(wèi)此我们打造了银(yín)泰中心系列产品，定位就是做城市的地标，只要一个(gè)项目到一个城(chéng)市，一定要做成这个(gè)城市的地标。北京银泰中心，就是长安街沿线最高的楼，也是CBD标志性的建(jiàn)筑。成都的银(yín)泰中心(xīn)，在成都金融城的核心地段，在成都的(de)中轴线(xiàn)上也(yě)是一个封面作品，还有木一推的西安(ān)银泰中心，已(yǐ)经获得了(le)2023年百亿高端TOD的城市单元。

　　在这个过程中，通过地标建筑，通过空(kōng)间(jiān)的打(dǎ)造，更多的是体验(yàn)人和城市关(guān)系，人和商业，人和空间，我们通过(guò)挖掘生活中的触点，建立情感连接(jiē)，打造消(xiāo)费(fèi)者(zhě)信任(rèn)的氛围。

　　去年我(wǒ)们建立了一个(gè)新的品(pǐn)牌InPark，这是我们从来没有想过的，通过这个产品，大家(jiā)也在思(sī)考，市(shì)场的消费一直有，就是你怎(zěn)么定位准(zhǔn)消费，怎么抓住消费者真实的想法，构建一个松驰，让他们放松下来的场地。

　　第二，以特色化的运营注入“有趣”的灵魂，一直在(zài)强调我们的内银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化容，我们(men)一直在想大家怎么才能静的下来，我们想到最好的一个词，城市的栖息地，不管
在什(shén)么样的空 间打造什(shén)么场景，最终达到的目的是让消费者愿意来，来到我(wǒ)这儿彻底放松下(xià)来，不是以消费为主要目的(de)，让消费者静下(xià)来，愿意停留，先停留(liú)以后再消费。去年郑州的INPark开业当天，实际上那(nà)天(tiān)的客单价非常低(dī)，但是那天人山人海，后来我们惊喜(xǐ)的发现，随着(zhe)人流不断涌入，随着大(dà)家对这个空间认(rèn)可以后(hòu)，客单价自然而然就起来了。

　　还有新质生产力，交互空间的打造、主题空间的(de)打造，甚(shèn)至电子互动的方式，进一步提(tí)升商业运营的新质生产力。

　　银泰包括王府井的in88，引入了波
司登的旗舰店，华(huá)为(wèi)的旗舰店，杭州湖滨的银泰in77基本是首店，成(chéng)都(dōu)的银泰城，我们打造(zào)夜(yè)经济典型代表，7×24小时，，把消费者牢牢的留住。

　　最后一个(gè)，以多元化打造开放包容的生(shēng)态(tài)系统。对于(yú)商业地产的运(yùn)营来讲也是要强调(diào)生态系统，银泰的(de)大会员，通过内部的酒店，内部的写字楼(lóu)，包括商业、内部(bù)打通以后，从三大场景服务到三大特权(quán)体(tǐ)验，进一步拓宽会(huì)员的服务半径，让会员有(yǒu)无感的消费新(xīn)体验 。

　　包括银泰的写字楼，经过20多年(nián)的摸索，打造出一整套银泰(tài)的标准，通过无感的(de)服(fú)务提升视听。

　　回头看，轻舟已过(guò)万重山，先强
看，前路漫漫亦灿灿。

　　祝(zhù)大家中秋快乐，合家安康，谢谢！

　　新(xīn)浪声明：所有会议实录均为现场速记(jì)整理，未(wèi)经演讲者审阅，新浪网登(dēng)载(zài)此文出于(yú)传递更多信息之目的，并不意味着(zhe)赞同其 观点银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化或证实其描述(shù)。

责任编辑：王翔

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