一路狂飙的建发，开始急刹车！

作(zuò)者：kangins

近三年在全国各地一路(lù)“狂(kuáng)飙”、攻城掠地的建发，开始急刹车！

近日，“新闽系”带头大哥建发旗(qí)下的房(fáng)产上市(shì)平台(tái)建发国际集团（01908.HK，后(hòu)简称(chēng)“建发国(guó)际”）行政总(zǒng)裁林伟国在(zài)2024年上半年业绩发布上对下半年的房地产形势发出预警：

无法(f一路狂飙的建发，开始急刹车！ǎ)预期下半年会有(yǒu)很大反转(zhuǎn)，尚不能明(míng)确。

这一信号的(de)发出(chū)，即是对当下房地产未来(lái)局势的判断，也是对近三年(nián)建发在地产狂飙突进的(de)急刹车。根(gēn)据中期业(yè)绩报告显示(shì)：

1、上半年实现营业收(shōu)入327.5亿，同比增速34.46%；

2、归母净利润8.17亿，同比下降36.37%

对于陷入“增收不增利”，建发国际(jì)归纳(nà)于(yú)两个(gè)因(yīn)素：

1、期内毛(máo)利润率同比下降(jiàng)至(zhì)11.9%；

2、上半年结转项目的平(píng)均权益同比相应降(jiàng)低；

翻译成大白话就是：

高价地拿太多(duō)，利润遭挤压！

在当下房(fáng)地产行情普遍陷入低迷之际，以价换量本无可(kě)厚非，但是对于建发而言(yán)，却意味着不一样的(de)信号！

预警：“狂飙”式高价拿地(dì)后遗症

康(kāng)哥查了近(jìn)三年的TOP100强的拿地数据，建发(fā)的狂(kuáng)飙始自2021年，而这一年刚好也是曾经地产巨无(wú)霸恒大全面沦陷的元年：

1、2021年(nián)，建(jiàn)发以1766亿的新增货值位居百强第12名；

2、2022年，建发以908.5亿的新增货值位居百强第10名；

3、2023年，建发(fā)以1606.4亿的新(xīn)增(zēng)货值位居(jū)百强第5名；

伴(bàn)随拿地数据的狂飙，建发销售业(yè)绩也(yě)开始狂飙之路，并在2023年以1890.6亿的销售额超过(guò)民企一哥龙湖，挤身百强第八位，而排在建发前面的房企是：

保利/万科/中海/华润/绿地/招(zhāo)商蛇口/碧桂园

紧(jǐn)随建(jiàn)发其后(hòu)的是龙湖、金地，TOP10名单中要么是财大气粗的央企，要么就是(shì)长年(nián)霸榜的民企中的领军三好生，地方国企(qǐ)进(jìn)TOP10，建发(fā)可谓开了：

前无古人的先(xiān)河(hé)！

高潮(cháo)则来自始自(zì)21年发力的建(jiàn)发开始了狂飙进程，并于今年登顶封神，以279个小目标让此前的带头(tóu)大哥(gē)们：

望其项背！

仔细分析一下(xià)拿地数据可发现，在拿地面积仅排第四的情况下(xià)以总金额(é)第一封神，足见建发房(fáng)产拿地：

拼(pīn)的疯狂！

显然，这也是“闽系房企(qǐ)”一(yī)贯爱拼才会赢的作(zuò)风(fēng)。2021年，我国商(shāng)品房销售规模达到历史性地巅峰18万亿，仅两年(nián)后的2023年(nián)，这一销售数据便掉到了11.7亿：

暴跌(diē)35%！

而到了今年，根据国家统计(jì)局的数据显示，上半年我国商(shāng)品房(fáng)销售规模仅4.7万亿，而且这个还已经(jīng)包括(kuò)金三银(yín)四和5.17政(zhèng)策(cè)发力后(hòu)的效果，根据这个(gè)情况预测，今年销售(shòu)额很难过10万亿。

而一个(gè)头(tóu)部房企的(de)朋友给康(kāng)哥的预测却更悲(bēi)观，如果下半年没有更大力度的政策(cè)出台，很可能全年销售规(guī)模不超过：

7万亿！

其做出这一判(pàn)断的理由是(shì)：自己所在公司投的项目比去年(nián)肉眼可见的减少，而在TOP100榜单上排(pái)名却(què)在上升，这说明(míng)一个问题：

当前销售形势并不乐观！

显(xiǎn)然，这一信号对于(yú)上半年才刚刚完成(chéng)封神(shén)的(de)建发而言，狂飙(biāo)式疯狂高价抢(qiǎng)地的风险已然：

暗潮涌(yǒng)动。

巨额浮亏：折翼家居巨头

作为建发集团利润的核心(xīn)，房地产板块一直(zhí)承担(dān)着(zhe)重要的角(jiǎo)色，建发房产利润的承压显然给集团带来压力，而建发股份收(shōu)购家(jiā)居龙头红(hóng)星美凯龙的巨额亏损显然给其带来了(le)更大的一路狂飙的建发，开始急刹车！压力(lì)：

2023年建发股份耗(hào)费62.86亿购(gòu)买(mǎi)美凯(kǎi)龙29.95%的(de)股份，一跃成为其第一大(dà)股(gǔ)东！

这笔收购仅仅才过一年，该笔收购给建发(fā)带来巨额亏损：

1、收购价4.82元/股，当前现价2.19元（8月29日收盘），跌幅54.5%，收购成本亏34.3亿；

2、2023年，红星美凯龙给建发股份(fèn)贡献的(de)归母利润为-5.63亿；2024年上半年，这(zhè)一亏损进一步扩大，归母净(jìng)利润预亏10-13亿(yì)；

两项合计亏损近50亿，相(xiāng)当于收购成本：

79.5%！

写在最后

纵有建(jiàn)发(fā)集团供应链提供充足的现金(jīn)流优势，但是贡献(xiàn)利润的左膀右臂所带来的压力显然加大了建发集团对未来的(de)悲观(guān)预期！这也(yě)是为啥建发房产在三(sān)年半的狂飙之外，突然开始：

急刹车！

这一幕(mù)又何曾相似！同样是在2021年上半年依然疯狂拿地融创，同(tóng)样高价进行拿地，也(yě)同样在2021年下半年(nián)以(yǐ)三(sān)条红(hóng)线为分界线开始，突然(rán)急刹车！

建发作为国企，显然具有(yǒu)更(gèng)强的债(zhài)务(wù)管控水平，但是当前对于建发的难题是：土地储备大部分来自于2022、2023年收购的，而这两年高价收购来(lái)的(de)土地未来(lái)该如何处置？建(jiàn)发管理层给(gěi)的方案是：

灵活销售！